张家口市场调查报告2

场 区经济中，考察其地位和状况，找出影响这个市场变化的主要因素。
分 析
并通过直接或间接资料分析，对地区经济发展进行预测，从而发现它 对专业物业市场的影响，例如通过人口、收入等资料，推算对专业物
业的需求增量。
第二步，专业市场分析。在专业市场的层次上，进行市场细分，然 后对各子市场的物业的供给量和需求量进行对比预测，从而发现各 子市场的需求潜力及分布情况。在本研究中主要分析住宅子市场。
位，确定项目总体发展规模、开发进度，并对其进行经济
测算，为以后项目的营销策划等提供客观依据。
张
家
口
市
房 地
资料来源
产
市
场
分
析
本房地产市场研究之一手资料
主要是通过我公司对当地供应市场
实地调查及对消费者需求的问卷调
查取得，二手资料主要来源于当地
统计局、国土局等相关政府部门。
张
家
口 市
研究方法
房
地
产
市 基于张家口市房地产市场供应与潜在客户需求的深入调查分析，通过 场 对供应和需求两方面变化趋势的研究，为本项目的功能布局、物业配 分 比等提供客观依据。 析
口 市
分析
国民生产总值预测
房
地
产
市
场
分 683.45
析 575.25
415.79
484.17
本预测以年平均增长率9%进行预测，根据预测至2010年张 家口国内生产总值有望达到683.45亿元。
张
家
口 市
张家口市人均GDP 2006年，张家口市人均GDP达到11581元人
房
民币，根据张家口历年统计数据表明，张家
物业供需状况
土地供应量
确定目标客户群
研究目的
价格预测
消费者需求调查
物业供应市场调查
供需对比分析 SWOT分析 项目定位
面积户型配比 房产价格定位
项目测算
项目销售节奏 销售进度预测
张
家
口
市
房
地
产
市
场 分
目
析
录
张家口市概况 当地经济分析 当地居住环境分析 土地情况分析 项目位置及SWOT分析 总结
张 家 口
张家口市房地产市场分析
张家口房地产市场调研报告
张
家
口
市 房
序言
地
产
市
场
本次研究主要目的是希望通过对张家口市宏观经济状
分
析
况研究、张家口城区房地产市场发展状况和发展规律的研
究，分析张家口市经济发展规律、商品房市场供求情况，
整体预测其房产市场的变动趋势，同时结合供求状况寻找
项目的市场机会点，结合当地城市规划对项目进行整体定
张
家
口 市
人口规模
房
地
产
市
场
分
析
2006年末，张家口市 人口总户数为158.96万户 ，户籍总人口453.61万人 ，农业人口312.36万人， 占总人口的68.9%，非农人 口140.35万人，占总人口 的30.1%，人口自然增长率 为5.83‰
资料来源:张家口市统计局
张
家
口 市
城区规划
房
地
产
市
张家口市以纬一路为分届线，纬一路
场 分
以北为旧城区，以南为高新开发区。
析
（1）旧城区：以清水河为分届线，清水
河以东为桥东区；清水河以西为桥西区。
桥西区是张家口市中心,是市政府的所在地.
桥西区长青路为主,是张家口市经济、政治
文化中心。
（2）新城区：纬一路以南为张家口市高
新开发区，建筑较新，发展速度较快。
通过对本项目地块特征、市政规划等的分析，确定未来客户群、用 地布局、建筑类型、开发进度等计划。
通过对项目方案的投资成本预算、售价分析，建立资金流量模型， 整体预测其综合投资回报水平。
张
家
口 市
研究框架
房
地
产
市
场
分
析
张
家
口 市
研究框 架
房
地
产
市 第一步，地区市场分析。将专业市场（房产市场）在张家口市整个地
口 市
标分析
国民生产总值
房
地
产
2006年，张家口市国民经济仍然保持了较快的发展，2006年张家
市
口全市实现国内生产总值484.17亿元，比2005年增长16%。以下是历年
场
张家口市国内生产总值增长情况：
分
析
400.1
415.79
484.17
单位:亿元
资料来源:张家口市统计局
张 家
张家口市国民经济主要指标
地
口市社会财富正在迅速增加，居民的购买能
产
力在逐步增强。
市
场
分
析
12000
10000
8000
6000
8889
4000
2000
0 2004年
9945
2005年
11581
2006年
人均GDP
张 家 口
市 三大产业增长情况及第三产业所占比重的变化
房 地 产 市 场 分 析
从上图中我们可以发现自2004年以来最为明显的特征是张家口市第一产业的比重 始终处于主导地位，而第二产业\第三产业则处于一种比较平稳的状态中，而纵观河北 省其他一些城市在近几年由于房地产业的快速发展大大带动了其第三产业的发展，使第 三产业的比重不断上升，反过来讲，所以张家口市第三产业发展缓慢其中一个很重要的 原因便是房地产业的发展相对缓慢。 另一个方面根据张家口城市总体规划，不但要以第一产业为依托，更重要的是发展第三 产业来加快城市进程，发展房地产产业无疑是加大第三产业发展的绝好的机遇。
张
家
口 市
自然气候
房
地
产
市 • 张家口四季分明，气
场
分
候宜人。盛夏干湿适
析
中，凉风送爽；严冬
交通运输 冰封雪飘，粉雕玉琢
。
• 张家口的交通四通八达。京包铁路通过市区、 大秦铁路从城市南部横贯东西；公路四通八达 ，八达岭高速公路、宣大高速公路、丹拉高速 公路支线、110、112、207 国道穿过市区。发 达的路网框架，构成了张家口市独特的立体交
张家口市概
市
房 地 产
况
市
场
分
析
张
家 口 市
口
房
地
产
市 • 张家口市下辖7区,13个县,
场 分
总 面 积 36829 平 方 公 里 ，
析
拥 有 人 口 449 万 。 市 人 民
政府驻桥西区。
区
位 • 张家口市地处河北省西北部，总面积36873平方公 里。
• 张家口有优越的地理位置和区位优势。张家口地 处京、晋、蒙交界处，东临首都北京仅有200公里 ，西连煤都大同180公里、北靠内蒙古草原、南接
张 家 口
张家口经济分
市
房 地 产
析
市
场
分
析
张 家
张家口市宏观
口
市 房 地
经济
产
市
场
分
析
宏观经济状况是一个城市或地区房地产市场的总体背 景，是房地产业发展的基础，也是影响一个项目定位和成 败的重要因素。因此，要真正把握一个城市或地区的房地 产市场前景，不能脱离对宏观经济形势的正确认识。
ຫໍສະໝຸດ Baidu
张 家
张家口市国民经济主要指
第三步，项目市场分析。在项目市场的层次上，根据以前对市场潜 力的估计，进行竞争对手的分析，估计本项目的市场占有率；同时
进行消费者的研究，以确定本项目的竞争特点。
张
家
口 市
研究模 式
房
地
产
经济增长刺激需求
市
场
物业需求量预测
分
人口及其发展规划
人口增长新增的住宅需求
析
求
人均居住面积变化
GDP变化及其预测