房地产行业金融需求分析

房地产行业金融需求分析

第一节行业现金流分析

一、房地产企业资金运作的特点

房地产企业的生产经营活动具有显著的特殊性，从而房地产企业的现金流转在遵循现金流基本规律的同时，表现出显著的行业特殊性：

（一）房地产现金流金额巨大

房地产项目开发投资规模大，资金流入、流出的金额巨大。庞大的现金流动要求房地产企业具有强大的资金实力、融资管理能力和资本运作能力。合理预测规划房地产项目现金流流入、流出的时间与金额，创新房地产项目投资开发的模式，保证现金流持续高效的运作是房地产企业现金流管理的首要问题。

（二）房地产企业现金流循环周期长

房地产开发投资回收期较长，销售型物业开发经营周期通常在3-5年，持有型物业投资回收期更长。漫长的投资回收期不仅要求房地产企业具有雄厚的资金实力，由于资金具有时间价值，前期现金流出巨大，漫长的投资回收期在带来昂贵的资金成本的同时也带来了投资项目的风险和不确定性。加速现金流转，提高资金使用效率，降低资金使用成本是房地产企业现金流管理的又一重要内容。

（三）房地产现金流分布不均匀流入、流出不同步

房地产开发产品在实现销售之前，需经历较长的生产过程，占用大额的资金，却基本无资金流入；进入市场销售后，现金集中回流，规模大、速度快，而项目投资支出金额较小。房地产项目的现金流入、流出极其不均衡，导致房地产企业的现金流入、流出分布极其不均衡。此外，在房地产开发过程中，不同类型的现金流出本身也不均匀，在整个开发建设期内，现金流出的金额波动较大。同时，销售收入即现金流入因销售模式和开发产品的不同同样存在较大的差异。

如何根据不同开发产品的特点以及房地产企业自身的经营管理优势，合理规划不同投资项目的投资资金来源、投入时间、投入金额，整合房地产企业整体现金流配置能力，改善房地产企业现金流在时间上分布不均匀、在流入流出上不同步的状况，缓解资金压力、控制资金风险，是房地产企业现金流管理的关键环节。

（四）房地产现金流具有较大的不确定性

不确定性贯穿于房地产开发的整个流程。在获取土地阶段，土地政策的调整影响土地市场的供给，进而影响土地出让金金额；土地出让金支付政策的变化，影响房地产投资资金流出的时点；在项目建设阶段，拆迁安置补偿、建设合同变更等使现金流出存在重大不确定性；进入销售阶段，限购限贷、房产税等政策使现金流入存在重大不确定性。而房地产开发一旦开始，由于产品的固定性特征，其面对的却是固定和狭窄的消费市场，就处于一个不可控的社会经济结构中，如经济发展水平、产业结构、人口结构、消费水平等。因此，房地产企业必须严密关注经济政策及法律法规的变动，科学地进行现金流的战略规划与分析，最大限度的降低不确定因素对企业经营现金流的影响。

（五）房地产现金流易受宏观政策因素影响

房地产业属于资金密集性行业，资产负债率较高，投资开发资金一半以上来自银行贷款各种渠道的外部资金，受国家相关融资法律法规及信贷政策的约束较强。如存款准备金率的调整，引起金融市场上货币资金供给及需求的变化，直接影响房地产的成本及规模。土地房地产企业投资经营最基本的材料，当前我国实行土地公有制度，对开发建设用地实行统一管理与控制，对土地出让规模、出让价格及支付方式实行政府管控。国家对土地出让价款支付比例及支付期限的改变，直接影响房地企业项目投资现金流出的金额和时间发生变化，影响房地产品开发的资金成本与资金周转期。房地产的发展与国家经济产业结构息息相关，随着我国产业结构的调整和经济发展的转型升级，产业地产、旅游地产以及城市综合体迅速发展，引起房地产现金流投资方向与投资回报率的改变，同时对房地企业的综合管理能力提出新的要求。此外，在现金流入方面，销售收入是房地产企业现金流入的主要组成部分，其流入的时间直接关系房地产项目开发投资资金的整体规划与利用效率。当前，我国房地产市场实行预售政策，预售是房地产投资项目现金流入的关键节点。但是，预售条件由政府规定，政府对预售条件的控制直接影响房地产销售收入现金流的节奏。

宏观经济政策、金融政策、土地政策等政策从不同方面以不同方式影响房地产企业的现金流。房地产企业必须提高现金流管理的战略规划能力，增强对政策调控的应对灵活性。

二、房地产开发项目资金运作分析

2009年，国家对房地产企业开发门槛重新做了规定，将房地产企业开发项目的自有资金由35%的比例调整至30%。虽然该比例进行了下调，但是房地产企业的开发资金需要量依然很大。为了在短时期内开发项目实现盈利，房地产企

业在资金的运作中多采用下列方式：

1.银行承兑。作为短期贷款的形式之一，银行承兑汇票与一般的银行贷款不同，其差异表现在，银行承兑汇票的承兑期限是6个月，而且零利息支付。但是在承兑之前，要求提供一定数量的保证金。

在法定准备金率多次上调、银行贷款收紧的宏观经济面前，房地产企业运用银行承兑汇票，也是一种不错的选择。

2.利用预收居民购房款，“借鸡下蛋”。资金少，不见得一定办不成事。房地产企业在项目竣工前或者项目开发前，利用减少购房款、赠送花园等形式，预收居民购房款，利用此款项“借鸡下蛋”，开发自身项目或者用于企业运营的其他方面。

3.对材料供应商“适度赊账”。虽然随着市场竞争的加剧，社会诚信度越来越低，赊账行为也越来越难以存在。但是由于房地产企业开发的项目基本是固定资产，可寻可查可找。因此，赊账对房地产企业来讲也并非不可行。房地产企业实施的赊账对象多为材料供应商。虽然可进行适度的赊账，但是赊账行为是建立在信誉基础之上的。倘若房地产企业到期未还款，材料供应商就会紧缩赊账度。因此，赊账的这种资金运作方式存在一定的局限性。

4.内部认购。目前，国家对商品房的对外销售有着严格的规定：要求房地产企业的商品房的销售必须在主体结顶之后，并且，还要具备土地使用证、工程规划许可证、用地规划许可证、预售许可证、工程施工许可证五证。虽然如此，但是房地产企业为了解决开工前所需的开发资金，多会采用内部认购的办法进行融资，即在项目立项开工前就回收资金。目前，政府对房地产企业的内部认购行为干涉较少。

5.利用施工队垫资。施工队垫资是我国市场经济下房地产行业特有的一种非理性现象，不过也的确不失为房地产企业资金运作的一种方式。该方式主要是指房地产企业在项目开发之前，会对施工队进行选择，具有大额垫款能力的施工队入选性较大。选择有垫款实力的施工队伍施工，不仅可以有效避免出现因资金紧张而影响工程施工的局面，而且还可以给房地产企业带来无息融资。

三、产品资金流向

房地产行业产品资金流向和房地产行业的产品资金流向大致相同，主要表现为资金流入和资金流出。

其中资金流入主要依靠土地开发贷款、住房和商业用房开发贷款、商品房预