新南宁市江南区房地产楼盘市场调查分析报告

新南宁市江南区房地产楼盘市场调查分析报告

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南宁江南区房地产楼盘市场分析报告（2012-9-14）策划部：李胜准一、江南区现状及城区发展趋势

（一）江南区域现状概况

江南区位于广西首府南宁市西南

部，邕江南岸。因城区坐落于邕江南

岸而命名为江南区，管辖那洪镇、江

西镇、吴圩镇、苏圩镇、延安镇5个

镇及福建园街道、江南街道、沙井街

道3个街道办事处，总面积为1154平

方公里，总人口多万人。

江南区是个后发展城区，拥有大片可供开发的土地和市区内最长的滨江水域，是发展都市型工业、休闲娱乐业、房地业、现代物流业的良好场所。随着大南宁的形成和中国—东盟自由贸易区，江南区已成为南宁市新的投资热土。提出了“工业化、城市化”的发展战略之后，不仅使江南区工业区的地位得到了进一步巩固，同时也使江南区的城市建设和第三产业走上了快速发展的轨道。

江南区根据其区域特点概括起来，具有“四大优势”：

1.核心区域优势：

江南区是五象新区和老城区的核心区域，拥有大片可供开发的土地和市区内最长的滨江水域，是发展都市型工业、休闲娱乐业、房地业、现代物流业的良好场所。

2.便捷交通优势：

南宁11座大桥横跨江水，江南大桥的建成通车使用，全速提升江南交通；吴圩机场的扩建，长江三角洲、珠江三角洲城市航班的增加，加速江南区的发展。3.人气商贸优势：

江南大道沿线及周边主要具备旅游娱乐、购物休闲以及餐饮业；“10＋1”大道形成一条凝聚传统与魅力，集购物、休闲、娱乐、饮食、文化、旅游为一体的东盟风情特色景观商业街区；白沙大道汽车销售一条街成为辐射西南地区的中高档汽车销售中心。这一切增加了江南区的人流和物流。

4.环境优势：

江南区工业生产地的搬离，势必将大大改善居住环境。在江南大道、沙井大道、五一西路、壮锦大道、白沙半岛、亭子片区、石柱岭片区具有一批房地产项目。逐步形成房地产业有序、健康、高质、快速发展，创造洁静优美的人居环境。（二）江南区市政规划及发展趋势

1、江南区市政规划

实施“136”工程和旧城改造项目，完善城市功能。根据城市发展需要，对一些重要地段进行改造和亮化美化。结合建设“136”工程。堤路园工程的实施，按照“旧改一片、新建一片、繁荣一片”的原则进行旧城改造。近期主要实施白沙片区旧改项目，面积约1300亩，将建成环境优美，功能齐全商住新区。

2、发展趋势规划——“一区两带多组团”的城区发展空间布局

“一区”——多点式商贸区

范围包括亭江路、星光大道、南建路、壮锦大道、沙井大道、江南大道、五一路、亭洪路、白沙大道，“五纵四横”路网交汇点。初步具有市场集聚效应的商贸网点，以“10+1”商业大道为中心，形成休闲旅游为重点的商贸区；以邕江

大桥南为中心，形成文化体育产业为重点的商贸区；以中兴大桥南为中心，形成服务社区的大型卖场为重点的商贸区；以清川大桥南为中心，形成金融、商务为重点，服务江南工业园和江南物流园的商贸区。

“两带”——邕江南岸经济带、城区西南部经济带

邕江南岸经济带范围是沿邕江地带。形成集大型超市、购物中心、餐饮娱乐中心、图书文化中心为一体的购物广场。江南沿江商务商贸区、房地产聚居发展区，形成独具特色的江南外滩新景。

城区西南部经济带范围是沙井片区、吴圩镇、苏圩镇。此经济带拥有江南工业园、江南物流园。在吴圩、苏圩一带规划建设了工业集中区，重点发展了机械加工制造业、食品加工业和精细化工业；围绕吴圩国际机场扩建，开发建设集生产、技术、资讯、贸易于一体的空港物流市场，大力发展“空港经济”。

“多组团”——多个小城镇特色组团。

范围包括吴圩、苏圩、江西、延安镇。根据各镇资源特点和比较优势，分别侧重发展商贸、物流、农产品加工、食品加工、旅游、房地产等主导镇域经济快速发展的产业。吴圩镇重点发展商贸、物流、房地产业；苏圩镇重点发展储运、食品加工业；江西镇重点发展旅游业；延安镇重点发展农产品加工业。

二、江南区房地产市场划分及特点

（一）区域市场划分

按房地产发展特

征，江南片大体分

为三个板块：

五一沙井板块（老

江南板块）；白沙

星光板块（新江南

板块）；壮锦那洪

板块（新兴的城南

板块）。

从规划上看来，江

南区发展的灵魂在于由产业经济来带动区域人居发展，这是江南区与其他区域相比最大的优越感来源。

如果要对目前南宁房地产发展得最为顺畅的兴宁区与青秀区进行定位分析，兴宁区仅仅是消费的商业区，而青秀区则十分现代化，但也只是一个城市房地产兴起的区域，而不是经济兴起的区域，换言之，江南区由于具备较为雄厚的产业支撑，未来的江南区或将发展成为南宁的副中心。

（二）江南区各板块在售项目统计表：

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（三）江南区价格分析

江南区在售楼盘平均价格走势图：

以上图表显示了2011年9月—2012年9月份江南区三个板块主要在售楼盘的价格变化情况以及三个板块在售楼盘均价走势情况。从中我们可以看到，江南区各板块住宅平均价格在5000-7000元/㎡区间内，该均价区间也较为符合目前江南区民众收入水平与消费能力，市场接受度较高。白沙星光板块因为周边配套成熟、位处交通便利地段均价最高达到8300元/㎡，而壮锦那洪板块周边配套及地理位置欠佳的楼盘，其均价最低在5000元/㎡。

总的来看，整个江南区的房价呈现出小幅度平稳上升的发展趋势。

（四）江南区在售楼盘物业类型搭配比例

近期在江南区的住宅性用途的土地成交没有，多半是工业、商业用途的土地成交。

三、江南区各板块市场分析

（一）白沙星光板块