地铁车辆段停车场上盖开发利弊

地 铁 上 盖物 业有 效 促 进 沿 线 商 业 、酒 店 、 写字 楼 的增 值 ，吸
引各种生活、商务、文化 、娱乐等设施向站点周围集 中，从
而 形成 了轨道 交 通 中 的商 圈经 济 的 引擎 。
地铁车辆段 停车场上盖 开发利弊
地铁查桥车辆段开发。
二 、地铁 车辆 段 。停 车 场 上盖 开 发 弊端
土地
贵 的 地 下 空 间 资 源 ，提 供 新 的 交通 供 给 ， 以缓 解 地 面 空 间 资 源 紧 张状 况 ，支持 城 市 的持 续 发 展 。 将 居 民工 作 、 生 活 的 正 常 活 动相 对集 中在 地 铁 沿线 ，因此 减 少 了轿 车 拥 堵 ，从 而 大
大 降低 了能耗 。
体 、复合地组织城市功能。城市功能的布局由于涉及 多个街 区、多个层面而呈现 网络状的形态 ，各种功能彼 此之间紧密 协作 ，相互激发 ，不断产生新的功能 ：在形成 新的功能形态
的过 程 中 ，一 些 并 不 合 适 在 原 区 域 发 展 的传 统 产业 被 置 换 出
自动 喷水 灭火装置所需要的启动值 ，从而不能发现并控制早 期火灾。 Ｃ灭火和 扑救 比较 困难 。 由于 车辆 段 内机车和 线路 复 ． 杂 ，消防车不 能直接进入库内进行扑救 ，而 只能在距着火点 较近的消防车道 内展开人工扑救。且由于火势蔓延途径多 ，
合 的认识 ，并积极应用 到工程 实践 中，北京及上海等地的地
铁 建 设 ，在 土 地 联 合 开 发 方面 取 得 了 明显 的效 果 。 但 受 到 外 部 其 它 因 素 的 限制 ，使 得 在 地 铁 的建 设 过 程 中 各 部 门 不 能 很
好协调 ，使得地铁对周边 区域 的推动作用有待提高。为提高
在 地 铁 设计 过 程 中 ，应提 高 对 地 铁 建 设 与 物 业 开 发 相 结
地铁 上盖符合最大限度土地 开发强度 ，同时由于科学的对轨 道交通上盖物业合理业态组合配置 ，使得城市减少 了各种机
动 车 辆 的 出行 ，达 到 真 正 节 能 降 耗 的 目的 。 地 铁 的 快 捷 、 环 保 、 舒 适 、 安 全 将 带 来 巨 大 的 客 流 量 ，地 铁 的 人 流 效 应 和 品 牌 效 应 促 进 沿 线 土 地 升 值 。 地 铁 上 盖 物 业 带 动 区域 经 济 发 展 ， 改 善 城 市 环 境 ，整 体 节 能 降 耗 ， 促 进 城 市 整 体 功 能 提 升 ，提 高 市 民 生 活质 量 ，促 进 城 市社 会经 济 的 可持 续 发 展 。 通 过 充 分研 究地 铁 轨 道 沿线 站点 的上 盖 物业 分 析 ，并结 合 实 际典 型 的项 目案例 分析 ，得 出科 学 的 建设 结 论 ，预 计 可 以使 开 发 建设 地 铁 上 盖物 业 项 目提 高 １ ％ 一３ ％ 的经 济 效 益。 ０ ０ 地 铁 上 盖 物 业 与 地 铁 经 营 的 互 补 ，使 地铁 建 设 运 营 实 现
地 铁 震 动 没 有 通 过地 层 的 隔震 与 衰 减 ，振动 将 直 接 传 递
到上部建筑物上 ，随着楼层 的增加 ，震动虽然会逐渐衰减 ，
但 毕 竟 有 限。 所 以地 铁 轨道 减 噪音 设 施 必 需 增 加 ，造 成 造 价 成 本 的 增加 。
（ ） 二 上盖开发需要增￣， 防设施 ｏｆ ｉ
外 ，对于上盖开发车辆段这样的建筑 ，消防人员缺 乏扑救 的 实践经验。且灭火面积较大 ，消防供水量不足，均会影Ⅱ 扑 向
救。
建设更是成 为区域 发展 的引导者 ，成为紧邻区域的参照体 。
三 、车辆 段 上 盖 开发 的 优 点 （ ）带动 地 铁 片 区 的 区域 规 划 ， 引导 客 流 、 集 约 运 用 一
在极 大隐患。按 ７ Ｏ一１ 年设计 ，前期投 资更浪费 。上 盖开 ∞ 发结构根据消防要求 ，要增 大防火等级 ，满足消防设计 的方
案 。结 构 设计 ４Ｊ 耐火 极 限设 计 。 地铁 车 辆段 、 停车 场 层 高 ／时 ＼
与物业 开发 的层高要求不统一 ，结构设计往往超 限。如无锡 车辆段运用库 为戊类建筑 ，防火分区可 以无 限大。而上 盖开发后 ，消防按地 下建筑防火分区４ ０ 平方米一个 ，通风 ００ 系统的增加 ，防火墙和 防火 门的增加 ，停车和检修使用功能 不方便 ，柴油发 电机噪音和油烟长期污染开发物业用房。 （ ） 一 地铁轨道震动对物业开发的影 Ⅱ 向
一
，
是 城 市 发 展 增 长 的 基 本 要 素 。地 铁 更 新 了 中心 区 的功 能
形 态 ： 车 站 成 为 城 市 区域 的 核 心 ，在 整 个 中 心 区 范 围 内 立
段层高较高 ，开场空间较 大 ，早期 火灾烟气在上升过程 中 ，
沿途 烟 气 温 度 及 密 度 大 大 降 低 ，达 不到 感 烟 、感 温 探 测器 和
口及 城 市 轨 道 交通 枢 纽 站 的地 下 空 间作 为商 业 区 ， 一 方面 为
规模较 小、分布散乱 的地块 ，这些地块是地铁物业综合开发
的难 点 所 在 。 为优 化 地 铁 物业 综 合 开 发 效 果 ， 自认 为 规 划 业 态 需 要 进 一 步 研 究 ，建 议 更 细 致 调 查 研 究 的 基 础 上 ，确 定 规
地性质调整。需要单独报批。需要业态分析公司做好 配比研 究。功能定位很重要。要尽早完善与规划局沟通。 （ ） 二 注意环境保护
众 所 周 知 ，在 地 铁 工 程 的建 设 过 程 中 会 产 生 对环 境 影 响
较大的噪声。 当地铁工程的上盖是住宅工程 时，应按照相关
施 工 规 范 要 求 ，在 施 工 现 场 实 施控 制 噪 音 的措 施 ， 同时 也 实
实施 物 业 方面 的开 发 。 业 态 分 析 配 比 问题 需 要 深 入研 究 ，用
了良性循环 ，可谓 一举 多得 。地铁沿 线的上盖 物业 集中开 发 是对沿线地块再一 次立体整合 ，为城市建设增加 了本 已稀缺 的土地资源 ，提高 了集约用地水平 ，促进 了土地 资源精细化
管 理 。 由 于 地 铁 具 有 高 效 、 快 捷 、 大 运 量 、按 时 抵 达 的 优 势 ，不 仅 使 得 地 铁 车 站 成 为 一 个 城 市 生 活 方式 节 点 ，地 铁 上 盖 物 业 的 开 发 兴 建 ，更 令 车 站 站 点 周 边 上 盖 物 业 发 展 成 为集 办 公 、 商 业 、 娱 乐 、 餐 饮 、 居 住 等 功 能 于 一 体 的城 市 复 合 型
交通 的紧张状 况 ；充分利用地 下层 空间的同时 ，统 筹考 虑地 下 空 间 与地 面 以上 的公 共 商 业 项 目安 排 及 垂 直 交通 组 织 ，力
争 使 人 流 在 物 业 地 下 空 间 就 能 做 内 部 纵 深 、垂 直 方 向 的输 送 。 例 如 ：可 把 步 行 街 转 入 室 内 ，把 自然 环 境 引入 室 内 ， 内
地铁发展布局及步骤在地 铁的建设过程 中，常遇到一些
（ ） 二 土地利用最大化、综合化
所 谓 综 合 化 就 是 将 各 种 功 能 的 建 筑 物 及 设 施 集 中 在 一 起 ，为提 高经 济利 用价 值 或 鼓励 投 资开 发 ，在 地 下 穿越 道 的 单 侧 或双 侧发 展 地 下商 业 设 施 。很 多城 市 利 用 城 市 道 路 交 叉
上 盖 开 发消 防设 计 是 重 点 之 一 ，建议 建 筑 消 防 方 案 应 进
一
步分析。建筑防火 门窗的增 加 ，结构 防火墙梁柱的增加耐
■
陈
火 等 级 增 加 ，上 盖 开 发 的地 铁 车 辆段 这样 的 大空 间建 筑 的 火 灾 特 性 与普 通 建筑 还 有 着 明显 的 差 别 ，主要 表 现 在 以下 几 个
方面 ：
薏
初
ａ火灾不受 限制迅速扩大。上盖开发的地铁车辆段体积 ． 庞大 ，由于建筑 本身 的限制 ，所以防火分隔比较 困难 ，这样
一
旦发生火灾 ，大空间使得火灾具有足够的氧气供应 。且 空
间高 度 上 火 灾 浮 力 羽 流 不 受 限迅 速 上 升 扩 展 蔓延 至 其 他 可 燃
现 了 物 业 增 值 。 从 地 铁 枢 纽 站 的 建 筑 环 境 及 其 商 业 环 境 来
功能区。地铁上盖物业的发展 ，增强 了城市活动的强度 ，提
升 了城 市 活 力 ，更 新 了城 市 的功 能 结 构 ，带 动 了城 市 经 济 的 发 展 。 统 计 数 据 表 明 ，在 国 际 城 市 规 划 中 ，地 铁 上 盖 物 业 已 经成 为 发 展 潜 力 最 大 、 实 用 程 度 最 高 、 抗 风 险 能 力 最 强 的 城 市 高效 物 业 形式 。
车 辆 段 上 盖 开 项 目的初 哀 比较 明确 ，可 以对 土 地 充 分 利 用 ，也 可 以满 足 我 国地 铁 上 盖 物 业 及 规 划 设计 、 大 规模 建 设 的 需 求 ，可 以 为 轨 道 交 通 商 圈 经 济 发 展 提供 科 学依 据 ，达 到
四、车辆段一体化开发注意摹项
地铁车辆段，停车场上羞开发的意义 轨 道 交 通 引 入 城 市 区域 后 ，成 为 最 主 要 的基 础 设 施 之
一
、
物 体 ，从 而 极 有 可 能 发展 成 为重 大 火 灾 ，造 成 巨 大 的人 员伤 亡 和 经济 损 失 。 ｂ早 期 探 测 和 初 期 灭 火较 难 实 现 。 上盖 开 发 的地 铁 车 辆 ．
的土地开发提供指导依据。
五 、结 语
在 城 市 发 展 区域 扩 展 的进 程 中 ，随 着地 下 轨道 交通 网络
由于上盖开发 ，结构荷载相应增加 ，结构预 留基础形式
必须 是 钢 筋 混 凝 土 结 构 。 车辆 段 开 间减 少 ，使 用 不 方便 。地
铁车辆段、停车场设计使用年限为５ 年 ，开发用房如要求使 ０
用 ７ 年 ，而 开 发 时 间往 往 延 后 ，结 构是 否满 足 安 全 要 求 ， 存 ０
地 铁 周 边 的物 业 开 发 水 平 ，应 加 强 各 部 门 的 沟 通 ，努 力 消 除 存 在 的 不 良现 象 ，并 注 意 处理 好 以 下几 个 重要 问题 ： （ ） 一 土地 的使 用权
政府 方面应 向地铁公司 实施优惠政策 ，地铁公司方面则 要保证在获得经过政府批准的土地开发权后 ，与开 发商一起
看 ，车 辆段 上 盖 开 发 大 规模 定 位 为 商务 办 公 ，要 与 周 边 功 能 区 定 位 相 结 合 ，否 则 对 项 目投 资 的 风 险较 大 。要 引进 整 体 综 合 开发 的观念 。 这 些 问题 都 需要 我 们认 真 探讨 。 （ ） 地 铁 沿线 的 土地 进 行 规 划 三 对
火 势 发 展 速度 快等 ，给 抢 救 物 资 和 扑 灭 火 灾造 成 了 困难 。 另
去 ，使城市 的区域功能结构逐步实现有序和 系统 化。 因此地铁站点的周边辐射区域 ，成 为一个城市规划、建 设的最具活力的区域 ，从基本层面上改变、影响着一个城市
的 社 会 、 经 济 发展 。特 别 是 地 铁 上 盖 物 业 （ 铁 车 站相 连 的 地 建 筑 物 或者 车 站 周 边 ５ ０～１Ｏ Ｏ ｍ范 围 内 的 建 筑 物 ）的规 划 、
划指标 、比例 ，确定单纯业态还是组合业态 ，需结合 周边规
划 发 展 ，应 在 规 划 建 设 地 铁 的 基 础 上 ，加 强 对地 铁 线路 周 边 地 块 的梳 理 ， 实现 沿 线 地 区 的统 一 规 划 ，这 将 对 地铁 站 周 边
行 人 提供 丰 富 多彩 的 商 业 活 动 空 间 。 另 一 方面 也缓 解 了地 面