房地产休闲度假山庄项目整体定位发展思路报告

经济开发区 河东新区
本项目
工业园区
项目片区依托广德寺和房地产公园，打造 区域层面 成中国观音民俗文化旅游目的地主要景点。
市场市城区建设成为：市场市旅游业发展的客源 集散服务中心，中国观音民俗文化旅游目的地，山 水园林型国家优秀旅游城市。 项目所在片区依托广德寺和房地产公园，将打造 成中国观音民俗文化旅游目的地的主要景点之一。 广德寺被誉为“西来第一禅林”。始建于唐朝开 元年间（公元713~741年），被国务院列为全国重 点文物保护单位。 房地产公园面积98公顷，拥有1个湖泊，5大景区， 48处景观。目前正在加紧建设中，建成后将成为川 中传统园林一秀。
重庆
绵渝公路
达成铁路 成南高速
318国道
区域层面
项目位于河西片区卧龙公园和广德寺风 景区内，与中央商务区紧密相连。
河东新区距离中央商务区约7~8分钟车 程，市场市新的行政文化中心，交通路网 体系已经基本完善，生活配套尚不健全。 是市场市最具发展潜力的区域。 经济开发区属于中央商务区往北延展区 域。区域内交通完善，生活配套设施齐全。 工业园区主要是企业集中地，路网体系 完善，生活配套欠缺乏。 中央商务区及南北延展带为市场市当前 发展最为发达的区域，集中市场最高端的 商业物业，商业氛围十分浓厚。 当前，河东新区和工业园区的待售楼盘 较多，河东新区的楼盘呈规模化、品质化 趋势发展，工业园区的楼盘较为散放，规 模化的楼盘较少。 各片区内房价单价差距不大，具备江景 资源的楼盘一般高出无特色资源的同类型 楼盘约400~700元/平方米。
项目 层面 低密度高端产品形象，重新定义城市高端产品 打造良好的项目口碑，传递发展商品牌形象 实现良好的销售业绩，追求合理的产品利润
项目开发背景及约束条件是我们研究考虑的重要因素。
开发商背景
隶属于四川项目股份有限公司，是多元化发展的本土公司； 本项目是发展商在本土开发的第一个住宅项目；
项目所在的 房地产公园 和广德寺片区
项目区域与中央商务区紧密相连，出则繁 区域层面 Hale Waihona Puke 似锦，入则宁静清幽。5分钟车程
项目所在的 房地产公园 和广德寺片区
地块四至：地块东、北两面邻原始生态的 地块层面 山林。南临广德路，西临蟠龙路。
项目地块东及北两 面都与房地产公园原 始山林为邻，为项目 营造原始的生态自然 景观。
S
核心问题是什么？
我们想要什 么
城市层面
市场地处四川盆地中部，涪江中游，成 渝经济圈中心点。
成都
市场南距重庆146公里，西距成都147公里， 与成渝两地成等距三角关系，经济上融入成渝经 济圈中，成为成渝经济区的发展纽带。 城市规划区范围：“十三五”规划中，市场市 中心城市人口将达到160万左右，全市城市化水 平达到38%，进入全省大城市序列。城市建设区 面积约2624.18公顷，包括“两片区四组团”。 两片区——即河西片区及河东片区。四组团—— 即屈家沟、凤台、过军坝和流通坝组团。 城市性质：成渝经济圈次区域中心，四川省重 要交通枢纽，区域性物流中心，以发展城市旅游、 商贸、工业、职教为主的山水园林城市。 中心城市主要职能： ⑴、行政文化中心 ⑵、商贸物流 ⑶、工业园区 ⑷、旅游休闲度假
以 高层住宅为主，部分高低 配楼盘。
中央商务区及延展区： 滨江高层住宅为主。
工业园区： 以 高层住宅为主。
无市场先例的情况下，如何建立产品标杆，获得客户认可？
河东新区规划为市场市新的政务中心， 城市居住向东 该版块居住氛围逐渐成为气候和趋势。
项目的核心价值如何建立，在“居住向东”的趋势下获得竞争优势？
总公司具备较高的知名度，但地产公司缺乏实际开发经验及品牌。
项目背景及约束条件
项目地块位于市场市广德路10号，项目处于毛地状态，地势高低不一，部分 具备一定的高差及坡度； 由三个地块组成，规划用途分别为住宅和商业用地。住宅用地建筑限高14米， 商业用地建筑限高8米。地块一总用地面积42071.7平方米，容积率不大于1.3； 地块二总用地面积4528.5平方米，容积率不大于1；地块三总用地面积2331.7 平方米，容积率不大于0.9； 项目总建筑面积约6.2万平方米，其中住宅约5.5万平方米，商业约0.66万平 方米； 地块部分临附近居民住宅及菜地，形象较为破旧。 项目紧邻市场著名的旅游风景区卧龙公园和广德寺，具备厚重的历史文化资 源。
城市一级旅游风景区内；紧邻城市中 项目属性界定 央商务区；低密度低容积率住宅社区。
成渝经济圈中心点
低容积率住宅区
1
紧邻中央商务区
5
2
项目属性
4
坡地形态，高低起伏
3
房地产公园风景区
市场市目前几乎无低密度的楼盘，缺乏 市场样板少 有效的市场竞争参考。
经济开发区： 河东新区： 以 高层住宅为主，部分高低 配楼盘。
项目南面临广德路， 是项目较为良好的展 示面部分。 项目西面临蟠龙路， 周边分布居民住宅和 菜地，形象较为陈旧， 对项目的外部形象有 所影响。 西山风景带上，众 多的农家乐汇集于此， 形成了一定规模的休 闲产业。
西
山
西 南
风
景
带
地块层面
地块分为三个部分，其中住宅用地地势高低起伏，呈 现不规则状态，并存在一定的落差，容积率控制在 1.3以内。
我们通过金字塔结构来分析和界定项 核心问题界定 目的核心问题。
R2
企业目标：项目地产成立以来， 在市场本土启动的第一个房地产 开发项目。通过该项目的打造， 树立地产领域中项目品牌形象。 项目目标：低密度高端产品形 象，重新定义城市高端产品；打 造良好的项目口碑，传递发展商 品牌形象；实现良好的销售业绩， 追求合理的产品利润。
房地产休闲度假山庄项目整 体定位发展思路报告
我们的一切研究都是以现实条件为基础，以共同的目 标为导向。
企业 层面 项目地产成立以来，在市场本土启动的第 一个房地产开发项目。通过该项目的打造 ，树立地产领域中项目品牌形象。
客户的目标实质上 是项目的宏观愿景；
现实的目标体系则 是随着市场的变化和 项目的发展在动态变 化的。