成都保利国际广场定位策划报告(世联)

上海，上海商城
深圳，华润中心 日本，博多运河成
酒店核心 模式
广州，中信广场 深圳，信兴广场
综合体发展的5种 模式及相应的典 型案例
商业核心 模式
发展模式
写字楼核心 模式
住宅核心 模式
深圳，星河国际
均衡发展 模式
香港，太古广场
2. 案例借鉴①——商务综合体：中信广场
地标性写字楼为核心，公寓商业配套为辅的广州高端综 合体
写字楼
体育中心
16万平米超大规模的水世界商城 酒店大堂
3座高达百米以上的超5A级智能写字楼， 写字楼部分地上建筑面积约23万平方米； 引进超豪华酒店里兹·卡尔顿和国际五 星级酒店万豪； 公寓区占地6.17公顷，总建筑面积20万 平米； 国际商业区总体规划面积20万平米，拥 有专卖店、专业店、大型超市、零售、多 厅电影院、大规模餐饮区、咖啡厅、金融 区等多种功能规划。多处商业设施有机分 布于百万平米建筑集群里 占地约15公顷的华贸中心运动主题公园， 以网球运动为主题 电力科技展示中心是国家级电力科普教 育基地。
B座
A座，336米超高层，规划 为地标性写字楼
C座，60米板楼设计，规划为 公寓产品，共分三个单元
A座 C座
2.项目核心价值：
大源商务区核心——高新区绝版地段
大型综合体——引领城市价值
就像—— 淮海路之于上海； 第五大道之于纽约； 就像—— 六本木之于东京；
” 太古城之于香港……
3.项目的理想——立体城市：
占地面积：23,000平方米； 总建筑面积：320,000平方米； 广场组成由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组 成； 超高层写字楼80层，标高333米，单层面积：2500㎡； 公寓由两幢38层的大楼组成，总建筑面积达69054平方米；公寓 的的单元面积由113至237平方米不等， 中信广场购物城位于中信广场的裙楼，楼高四层，每层的面积由 8000平方米至10000平方米。一层经营世界品牌精品，二层以流行、 时尚的品牌为主。
梯度城市
折线城市
建造成都CBD的立体城市， 以建筑创造特色空间
叠加城市
世联对本项目工作任务的认识
1、项目整体概念规划设计方案研究 2、项目产品定位研究
基于前期沟通，本次 报告重点解决的问题
3、项目产品设计方案研究
3、项目启动区定位及其规划建议
4、项目启动区营销策略总纲
5、项目启动区营销执行策略、价格策略及产品价值提炼
6、项目启动区入市营销执行、阶段推广与销售管理
7、项目后续开发定位、规划建议及其相关营销执行
8、……
Question1：公寓产品定位方向
项目16.5万体量的公寓指标，打造成怎样的产品，商务公
寓、酒店式公寓或精装公寓？
Question2：公寓产品打造建议
基于产品定位下，分物业规模，配套、打造标准等 如何确定？
本报告是严格保密的。
前期沟通已经达成的共识
1.项目地块指标分解及规划排布
租售方式 建面（平米） 高度
商业
销售
2.7万
—
写字楼 持有租赁
17.5万
336米
公寓
销售
A座 220米 16.5万
B座 60米
合计
36.7万
基底面积 —
2690平米 1700平米 2660平米
B座，220米超高层，规划为公 寓产品，底部连接规划中的集 中商业
区域内同类公寓价格对比
25000 20000 15000 10000
5000 0
20000
18238
16824
15946
广场
大厦
苑 雅
花园
不足：功能缺失，综合体协同效应未中能信 发远挥东
荟Biblioteka Baidu
海 金
1.缺少酒店提公寓供的服务配套，使得公寓档商次业难以进一步拔均价升（元/平米）
2.商业体量较小，人流汇聚不明显，使得地标形象仅仅局限在建筑形态上
缔造蓉城都会华章
成都保利国际广场 定位策划报告
2010年9月
商业秘密声明
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中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居 广州南北向的城市新中轴线上，南向天河体育中心及珠江 新城区，北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号 线总站，步行仅需8分钟。 定位：甲级综合智能型大厦 物业组合为：超高层写字楼+公寓+小型购物商场 租售情况：写字楼租售，公寓销售。 价格：写字楼140元/月·平米，公寓20000元/平米（二手 房）。
本次报告大纲：
前提：综合体物业关联性研究
通过案例的方式呈现综合体物业间的相互关联及其产生的优势、综合体 的最终理想模式
专题一：公寓产品定位方向探求
通过成都市场分析、竞争机会分析得出本项目公寓产品的定位
专题二：公寓产品打造建议
类比高端综合体公寓打造模式，得出本项目公寓产品的最终打造建议
第一部分. 综合体研究
——综合体各物业关联研究
①综合体发展模式研究 ②商务综合体案例借鉴 ③综合体物业关联研究
1.综合体发展模式研究
世联对世界不同等级城市成功综合体项目进行了广泛而深入 的研究，并总结出综合体发展的5种模式。本项目从定位、 规划等角度来看，属于写字楼核心驱动模式
日本，福冈博多运河城 香港，太古广场 北京，东方广场 北京，华贸中心 深圳，信兴广场 深圳，华润中心 深圳，星河国际 上海，上海商城 广州，中信广场 东莞，运河东一号 东莞，世博广场 合肥，元一时代广场 合肥，财富广场 合肥，金地国际城 常州，莱蒙都会 宜昌，均瑶国际广场 ……
中信广场依托自身的高品质的地标性写字楼和大量配套，成 为公寓的溢价的强有力支撑，二手房价格于明显高于区域同 类项目。
区域内同类写字楼价格对比
160
155
155
150
150
150 145
140
140
135
130
场 信广 中
厦 大 石化 中
广场 际 泰国 中
路8号 中 和 林
租金（元/月·平米）
写字楼
2. 案例借鉴②——区域地标：北京华贸中心
紧邻CBD核心地段，超大规模建筑集群构筑“城中城”
北京华贸中心坐落于东长安街国贸以东900米处，是东长安街上继国贸中心和东方广场之后，具有地标性质的百 万平米超大规模建筑集群。 定位：构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体 物业组合为：5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心 租售情况：写字楼出租，出租率100%，精装公寓销售。 价格：写字楼280元/月·平米，精装公寓35500元/平米（二手房）。 与周边价格比较：区域内同等甲级写字楼租金均价240元/月·平米，一手精装公寓均价3.5万/平米