房地产估价方法及体系

市场 比较 法的 变种 市场 比较 法的 变种
土地指 导 价 模型 土地指 导 价 模型 目 标树模型 目 标树模型
剩余 价 值模型 剩余 价 值模型
收益还原 法 收益还原 法
收益还原 法的 变种 收益还原 法的 变种
简单化了 的 收益还原 法 简单化了 的 收益还原 法
路线 价 模型 路线 价 模型
成本 法 成本 法
简单化了 的 成本 法 简单化了 的 成本 法
成本 法的 变种 成本 法的 变种
市场比较法要求估价师能够把握房地产市 场，具备市场经验… n 收益法要求估价师根据房地产风险大小科 学、合理地选取资本化率… n 成本法要求估价师能够针对具体房地产应 用正确的折旧方法，选择合理的重置成本 等参数…
收益还原法内涵 收益还原法流程 概述 地价利息 清算价值 场地清理费用 分离的地价 概述 纯收益 运营成本 乘系数 不动产还原利率 全部与剩余使用年限 其他价值影响因素
¨
土地价值
n n n n n
¨
建 筑物收益价值
n n n n n n n
¨ ¨ ¨
收益价值 市场价值 例 子和错误发生可 能性
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n
n
n n n
非比较案例的确定和剔除 评估比较价值 评估市场价值
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比较案例与评估房地产应该尽可能在所有影响价 格 /价值的特征上面一致， 比较价格在时间上应该尽量与评估基准日接近， 也就是说，比较交易案例应该尽量与评估房地产 的评估基准日接近， 为了满足有足够的比较案例数量，在必要的情况 下应该引用位于与评估房地产较远的比较案例 （可以采取合适的数学方法，例如模糊聚类分 析）。
土地 管理 土地 规划 房产 管理
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房地产 房地产 评估 金融 评估 评估 公司 保险 房地产 房地产 评估 商业数 评估 政府 部门
Informax
据公司Dateware
-house
ODBC GIS Web
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Orcale
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房地产估价是科学，也是艺术
房地产估价需要科学方法
2.1.4 比较价格
n n
2.1.5 讨论
我国直接与间接比较法评估土地价值流程
比较 案 例 宗地 价 格 情 况修 正 期 日修 正 容 积 率修 正
足够数量的比较价格 选取比较房地产的标准除了上述的质量（特征 值类似）和时间（交易时间接近评估基准日） 标准之外，还必须注意下面两个基本原则：
¨ ¨
区域 因 素 修正
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2
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2.1.2 基本原理
n
2.1.2.1 直接比较法
n
比较法的基本思想是，一件商品的价值相 当于它在正常的市场条件下可以实现的价 格。 n 以市场上可以比较的商品的价格为导向， 这也符合房地产市场上的习惯。 n 市场交易正常的习惯也是选择估价方法重 要的、必须要考虑的因素。
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内容：
房地产估价体系
曲卫东 中国人民大学土地管理系 quweidong@
1.什么是房地产评估 2.经典房地产估价方法 3.估价师教育与认证体系 4.IT技术在房地产估价中的应用 5.亟待研究解决的估价课题
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n
比较案例数应该大于3个， n 在房地产市场发育好的情况，根据统计学 的要求，从15个比较案例才能得到可靠的 结果。
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2.1.2.2 直接比较法举例
A B C D
2.1.2.2 直接比较法举例
地块 E 交易日期 2005.1.3 2005.1.18 2005.1.30 全部交易价格 （元） 742.500 931.500 752.000 平均值： 地价 元 /平方米 330 345 320 332
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1、什么是房地产评估
究竟什么是房地产评估？ n 我们评估的是什么？ n 我们怎么评估？ n 谁需要房地产评估？
n
上市 评估
资产 评估 土地 评估 房地产 评估
抵押 评估
风险 分析
资产 组合
投资 决策 项目 管理 市场 指数 基金 信贷 抵押 证券 抵押 债券
K——讲比较案例年期修正到待估宗地使用年期的 年期修正系数； n r——土地还原利率； n m——待估宗地的使用权年期； n n——比较案例的使用权年期。
保持不变；
¨ 土地还原利率r保持不变； ¨ 土地使用年期有限。
P 比较案例 = a 1 1 − r (1 + r )n
a 1 1 − r (1 + r )m
n
经修正的比较房地产价 格之和 比较价格 = 或者 = 回归函数的函数值 选取的比较案例个数
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间接比较法流程
比较 法评估房地产价 值 的 程 序
具 有充 分 相 似 特 征 的 房地 产 比较 价 格
+/考 虑到 偏 差 • 根 据房 地 产 状 况 • 考 虑到 房 地产 市 场的 一 般 价 值 关 系 检 核 不 正 常 的 或 者 个别 的 关 系 • 从 比较 价 格 中 剔 除 • 考 虑到 其 他 的 价 格 影 响 因素
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直接比较法：市场价值直接从比较价格中 推导出来。这些比较价格在时间上与评估 案例的评估基准日接近，而且这些比较案 例与评估案例的主要特征是一致的； n 间接比较法：在这种方法上首先必须对比 较案例的价格或者基准地价换算到估价基 准日，或者（并且）换算成与评估案例的 特征值相一致。
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2.300m2
2.400m2
2.250m2
2.350m2
G D
中关村大街
E F G H 评估土地 F的市场价值 为 332元 /平方 米， 土地 F的总 价值为 790,200元 （ 2,380m2× 332元 /m2=790,200元 ） 。 2.250m2 2.380m2 2.700m2 2.000m2
个别 因 素 修正
使用 年 期 修正
待估 宗 地价 格
首先应该在评估房地产所处于的区域选择比较房地 产， 如果在评估房地产所处与的区域选择的比较案例数量 不够，可以在与该区域类似的区域选择比较房地产。
PD = PB × A × B × D × E
式 中： PD——待估 宗地价格 PB——比较 案 例宗 地价 格
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2.1.2.2 间接比较法
当比较案例与评估案例在一个或者几个价 格影响特征上存在差别时，不能够采用简 单的算术平均值方法计算，而必须先对价 格影响特征进行修正，得出修正之后的比 较价格，最后再采取算术平均值或者加权 平均值的方法计算评估结果。 n 计算公式
n
应用范围 比较法的基本原则 比较法流程 比较价格
¨ ¨ ¨ ¨
n n n
选取标准 足够的、一致的状态特征 接近估价基准日的比较价格 足够数量的比较价格
n n n n
基准地价 时间上和质量上比较 非比较案例的确定和剔除 从比较值推导市场价值
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比较法（Comparison method）是用于评估房 地产价值的基本方法。 房地产根据开发的状况可以分为未建设的土地和 已开发建设的土地（房地产）。 从根本上来说，比较法是评估地产价值的最基本 方法，其评估结果最具说服力。 如果存在足够的比较案例，比较法不仅是最可信 的评估方法，而且也是最简单的评估方法。
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2.1.4 比较价格
n
2.1.4 比较价格
n
足够的、一致的状态特征（30%偏差？）
① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨
接近估价基准日的比较价格
¨ ¨ ¨ ¨
位置， 房地产用途和建筑指标， 土壤及土地特性， 大小（土地面积、建筑大小）， 土地形状， 土地开发状况（五通一平或者七通一平）， 建筑年代， 建筑状况， 收益状况。
待估宗地价格 = 比较案例宗地价格 × 100 ( ) × ( 100
K=
)
×
100 ( )
×
100 பைடு நூலகம் )
2.1.5 讨论——修正
n
n
年期修正系数的计算公式
¨ 式中：
n
1 − 1 /(1 + r ) m 1 − 1 /(1 + r ) n
上述的修正公式来源于如下假设：
¨ 待估宗地与比较案例的土地收益为 a，且每年
A= 待估宗地情况指数 比较案例宗地情况指数
B= D= E=
待估宗地估价期日地价指数 比价案例宗地交易日期地价指数 待估宗地区域因素条件 指数 比较案例宗地区域因素 条件指数 待估宗地个别因素条件指数 比较案例宗地个别因素条件指数
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2.1.5 讨论——修正
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DCF 法 DCF 法
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联邦德国房地产抵押贷款评估经验参数—— 针对不同物业类型选取还原利率（2001）
房地产 类型 住宅 商店 写字楼 大 型商 店 超级市场和专 业市场 消费品 市场， 购物 中心 旅馆和餐馆 休闲类 房地产 ，例如网球馆、 水上娱乐中 心 医院、 疗养院等 养老院 、敬老院、 老年康复中 心等 停车场、加油站等 仓库 生 产车间 不 动产 还原利率 5,0-6,0% 6,0-7,0% 6,0-7,0% 6,5-7,0% 6,5-7,5% 6,5-7,5% 6,5-7,5% 6,5-8,5% 6,5-8,5% 6,5-8,5% 6,5-8,5% 6,5-8,5% 6,5-8,5%
（ =） +/参 考 其他 估价 方 法的 结 果 比 较 价值
+/考 虑到 地 产市 场 的位置
Qu
=
市 场 价值
=
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2.1.3 比较法的主要步骤
n n n
2.1.4 比较价格
n
房地产状况评定和市场一般价值关系 引用比较价格 换算
¨ ¨
选取标准
n n
为了比较价格而引用的比较交易案例与评估案例在特 征上的区别（质量上的价格比较）。 经济景气的不同以及在估价时点上确定比较价格高低 的一般性的地产市场价值发展的关系上的区别（时间 上的价格比较）。
K=
P待估案例 1 − 1 /(1 + r) m = P 1 − 1 /(1 + r ) n 比较案例
P待估案例 =
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2.2 经典房地产估价方法之二——收益 还原法
n n
¨
2.2.1 概念与原理
n n n n n
应用范围 收益还原法的基本原则
概述
n n
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2.1.2.1 直接比较法
n
2.1.2.1 直接比较法
房地产价格（价值） = 比较房地产价格之和 比较案例个数
在直接比较法中评估案例的市场价值应该 从比较案例的交易价格中推导出来； n 评估案例与比较案例在全部的特征上都具 有一致性； n 在交易时间上也应该是近期发生的交易， 或者是在房地产市场比较平稳的时期发生 的交易。
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过去多久的案例可以选为比较案例（指数修正）？ 最长4年？ 有些时候，引用过去的地产交易案例作为比较案例比 利用接近评估基准日的案例要好。 为了特定的目的，有时评估基准日选择在过去某个时 间，为此而进行的评估也必须应用与该基准日接近的 地产交易案例作为比较案例。
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房地产的市场价值被定义为与基准日相关的，并以未来为导向的价 值。这个价值主要受到对该房地产使用的影响。 对于评估已经建设开发的房地产而言，在正常的市场交易条件下该 房地产可以实现的持续性收益是最重要的因素。 收益还原法的核心是必须将所有未来收益在评估基准日的现值估计 出来。因此，收益还原法是一种现值方法（现金流方法）。 收益还原法的经典应用范围是出租物业、商业房地产和混合使用的 房地产。 来自于土地的收益相对于土地所有者而言称为地租，相对于土地使 用者而言称为土地收益。也就是说，地租使土地所有权借以实现的 经济形式，使土地所有者从土地上获取收益的权利。如果将这种收 益通过适当的利率还原，所得到的结果就是土地的价值。这就是收 益还原法评估土地价值的基本原理。 对房地产的收益价值评估也是同样的道理。
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2、房地产估价方法
n
基本估价方法：
¨ 比较法、 ¨ 收益还原法、 ¨ 成本逼近法、 ¨ 剩余法。
n
应用估价法：
¨ 路线价法、 ¨ 标准宗地估价法、 ¨ 基准地价系数修正法。
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2.1 经典房地产估价方法之一——市 场比较法
n n n n
2.1.1 市场比较法应用范围
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欧美 房地产评估方法体系 欧美 房地产评估方法体系
房地产估价需要借鉴经验—艺术内 涵
英语 系国 家 的估价 模型 英语 系国 家 的估价 模型
经典 模型 经典 模型
市场 比较 法 市场 比较 法
经典 模型 的 变种 经典 模型 的 变种
n
直接 的市场 比较 法 直接 的市场 比较 法 间接 的市场 比较 法 间接 的市场 比较 法