房地产估价方法论文估价方法论文

合集下载

有关房地产估价规范论文范文

有关房地产估价规范论文范文随着社会经济的发展，房地产估价档案随着房地产估价行业的迅速发展而不断引起人们的重视。

下面是店铺为大家整理的有关房地产估价论文范文，供大家参考。

房地产估价论文范文篇一《论房地产估价研究》【摘要】房地产估价是一门重要的边缘学科，随着我国市场经济体制的逐步完善，房地产市场的发展，房地产估价的作用也将日益突出。

论文主要研究了国内外房地产估价理论和制度、房地产估价常用的估价方法及其比较，论文提出了房地产及房地产估价的概念，并比较了国内外房地产估价制度，分析了房地产估价研究的意义、房地产估价的程序、房地产估价的常用方法，并提出市场比较法是最常用的估价方法，阐述了房地产的估价报告的基本要求及格式。

【关键词】房地产;估价;研究1 绪论1.1 房地产估价概述房地产估价以房地产为对象。

房地产通常被认为是一种良好的投资品，成功的管理可以使房地产所有者获得经济收益。

在不同时期，每个人都有明确的需求，并对市场中出现的各种机会做出判断，而这种需求和判断又将决定他们对房地产市场的参与程度。

这种自由选择有助于形成自由的市场经济。

因此，个人和企业的行为影响着国家经济的成功与否。

1.2 房地产估价的基本原则房地产估价基本原则是对房地产估价业务在操作上的基本要求，它包括估价人员的行为惯例以及政府或有关法规对估价活动的总体要求。

基于我国的现状，目前在房地产估价活动中，应坚持如下六项基本原则。

①最有效使用原则;②相类比较原则;③预测原则;④估价时点原则;⑤合法原则;⑥公平原则。

2 房地产估价程序房地产估价程序，是指房地产估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。

2.1 明确估价的基本事项在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也多。

一般来说，估价的基本事项包括四个方面。

(1)明确估价对象。

①评估实体的确定。

即是要明确评估对象是什么、范围如何。

估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。

房地产市场中的房屋评估与估价方法

房地产市场中的房屋评估与估价方法在房地产市场中，房屋评估与估价对于房屋交易、金融贷款和税收征收等方面起着至关重要的作用。

合理准确地评估房屋价值，能够为各方提供可靠的参考依据。

本文将介绍房地产市场中常用的房屋评估与估价方法，以帮助读者更好地理解这一领域。

一、市场比较法市场比较法是房地产市场中最为常用的房屋评估与估价方法之一。

在这种方法中，评估师通过比较市场上类似房屋的交易价格来确定被评估房屋的价值。

这需要评估师考虑到房屋的特征、地理位置、建筑面积、房龄等因素，以确保比较结果的准确性。

市场比较法的优点在于其简单易行，同时考虑到了市场上实际成交的房屋价格，但其缺点在于房屋市场的波动性可能会导致不准确的评估结果。

二、收益法收益法主要适用于商业用途的房屋，例如写字楼、商场等。

这种方法是基于房屋产生的潜在收益来评估其价值。

评估师会考虑到租金收入、物业费、运营成本等因素，并使用贴现率来确定房屋的现值。

收益法的优点在于其能够全面考虑到房屋的潜在收益，但其在实际应用中可能受到市场波动、贴现率变化等因素的影响。

三、成本法成本法是基于房屋的重建成本来评估其价值。

评估师会计算出重建房屋所需的费用，并根据房屋的使用寿命、损耗程度等因素来确定其价值。

成本法的优点在于其直接、简单，但其在考虑到土地价值、既有设施等方面可能存在一定的缺陷。

四、收入比率法收入比率法是一种将租金收入与购房价格相比较的方法。

评估师会根据类似房屋的租金水平和购房价格来确定一个合理的收入比率。

然后，评估师将被评估房屋的租金收入与该收入比率相乘，以确定其估价。

收入比率法的优点在于其简单易行，但其需要对市场租金水平和收入比率进行准确的估计。

总结：房地产市场中的房屋评估与估价方法有很多种，每种方法都有其适用的场景和局限性。

评估师在进行房屋评估时，通常会综合运用多种方法，以确保评估结果的准确性和可靠性。

无论采用何种方法，评估师都需要对房地产市场的情况有深入了解，并考虑到房屋的特征、地理位置、市场波动等因素。

房地产估价方法浅析

臣问题其分析，彰仑体主如下：５估价是以相对合理的准则为归依，为委托．１人或交易当事人提供价格参考依据。估价结果是在有一系列假设和限制条件的前提下产生的，不宜直
接作为交易价格，并提馥耍乇或交易当事＾确哥人正
使用估价报告。５同—估价．２列象，评估宜强舟狰以啊砷估价方法互相对照和比较。根据估价对象和当地房地产市场的状况，结合不同估价方法的特点，采用加权平均等方式综合确定最终的估价结果。其加权平均系数直台曾隹评估胡构匣哇和完善确。舀泣端窟资料库，加强专业研究，提高估价师的执业水平和经验技能，在具体估价中应灵活运甩两种方法，一
一
７＿９．
在估价报告中出解释、明和判断，说提
，
—
参考文献
【亚兵：产开发经营与管理虽ｔｌ休房地ｌ
ｇ：０７１Ｉ－０，．２，．
出版
田中华人民共和国建设部房地产开发项目经济评铆方法删ｂ中国电力出版０ｎ索０Ｉ塞特斯牡玛＇斯赖德．习海因组织经济学一经济学分析方法在组织管理中的应用北京：信出呻中版社，
２Ｏ．Ｏ３
网全国经济专业技术资格考试用书编写委员会房地ｌ产经济专业知识与实初级、务（中级肌北京：中国
发展出版辛０ｉ０
翻柴强．房地产估价理论与方法呻北京：中国物价
出版社。０３Ｐ０１０２０。２－０．
，
责任编辑：明荣王
科ＩＩｌ技论坛
科
房地产估价方法浅析

房地产估价方法论文

房地产估价方法初探【摘要】房地产业是我国第三产业的重要组成部分,也是我国当前一个重要的支柱产业,对发展我国国民经济、提高人民的居住水平有着举足轻重的作用,同时,房地产也和居民的生活和工作息息相关,是社会生产和生活不可缺少的要素之一。

本文提出了就房地产的估价方法进行了初步的探讨。

【关键词】房地产；估价方法；探讨随着中国社会主义市场经济的发展,房地产业由于对其他行业经济关联度高、带动性强,已经成为中国国民经济的支柱,但与此同时房地产行业也深受政策影响, 房地产在中国国民经济中的地位日益突出.2010年,由于部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快,出现了不同程度的”过热”、”虚热”和结构性问题,存在较严重的市场风险,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。

这些都给房地产估价行业带来很大的压力。

所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产价格各项因素。

1 市场比较法市场比较法是将估价对象与估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格进行适当的修正,以此推算估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、写字楼、商铺、标准厂房等。

该方法是不适用很少发生交易、数量比较少的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、教堂、寺庙等。

2 收益法收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。

收益法按资本化的方式不同，分为直接资本化法和报酬资本化法。

直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。

报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。

运用收益法估价，需要预测估价对象的未来收益。

关于房地产估价方法比较分析

关于房地产估价方法比较分析摘要：房地产价格评估是国家为了确保房地产价格的合理性和公平性，通过控制房地产估价来干预和管理房地产市场价格的一种监督和管理制度。

顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。

但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。

笔者主要针对几种常用的房地产估价方法进行比较分析。

关键词：房地产；估价方法；比较法；成本法；收益法；一、三种常用的房地产估价方法分析1、比较法比较法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，并对类似房地产的价格进行修正，以此得出待估房地产的客观合理价格的估价方法。

比较法适用的对象是具有交易性的房地产如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。

而对于那些很少发生交易的房地产如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等则难以采用比较法估价。

采用市场比较法有三个必要条件: 第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。

也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。

如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么比较法可能出现较大的随意性或偏差。

有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。

如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。

假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，讨论房价时就失去了判断标准；第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争；第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。

在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。

如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。

资产评估论文

房地产评估摘要：房地产及房地产特性，分析房地产价格及影响因素，通过对概念的的分析对实际的房地产自身特性和影响房地产的因素作出分析判断。

关键词：房地产评估、房地产价格特征、评估方案一、房地产特性房地产是房屋建筑物与土地极其权属的总称，其实务状态包括房产和地产。

房地产的特性是指房地产有别于其他经济物品的特殊性质，房地产的特性决定这房地产价格的特征、市场的特性以及房地产价格评估的特殊规律性。

根据房地产的表现可将房地产的特性划分为自然特性和人文特性。

房地产的自然特性包括不可移动、独一无二、供求区域、效用持久四个特性。

房地产的人文特性包括相对稀缺、用途多样、资金占用、保值增值、相互影响、易受限制六个特性。

根据房地产的这些特性综合考虑土地以及建筑物的共同作业。

二、房地产价评估方案房地产评估方案的编写首先要明确估价的基本事项，基本事项包括估价对象的实体状况、权利状态、范围，还有估价的目的、时点、估价报告交付的日期。

第二拟定估价作业方案，主要是就估价所要做的各项工作做出日程进度安排。

第三搜集估价所需的资料包括产权资料、房屋建筑资料、市场交易资料、土地资料、法律和规划资料。

第四实地检查估价的对象对估价对象的有关内容到实地查清核实，从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。

第五选定估价方法计算，根据房地产的具体情况用市场比较法、收益法、成本法来进行估价。

最终确定估价的结果，撰写编制估价报告，估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件，应当体现全面性、公正性、客观性、准确性以及高度的概括性。

最后进行估价资料的归档保存，完成并做出估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档保存和妥善保管。

三、房地产价格种类及特征房地产价格是在市场经济条件下，人们在正常情况下获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产在交易是体现出的经济价值的货币表现。

房地产的价格有各种表现形式，主要可以依据一下几种方式进行划分。

房地产价格评估毕业论文

房地产价格评估毕业论文二稿摘要XX市位于山东省南部，近年来一直处于高速发展中，房地产事业蒸蒸日上,已经成为了新的经济增长点,从整体上来看,住宅房地产依然占据主要地位，在价格评估时要充分考虑到各方面因素。

本文主要具体讲解了市场法，收益法，成本法，假设开发法，和基准地价修正法等方法,市场法以市场同类产品为基础，但局限性太大,限制因素很多。

收益还原法是将往后隔年的收益进行积累折现，从而进行估价。

而成本法,假设开发法，基准地价修正法，一般用于前两种都不能使用的情况。

由于房地产产品数量品种多，价格昂贵，所以合理的估价对房地产具有重要意义。

前言随着房地产也得迅猛发展,房地产的估价制度日趋完善,城市房地产估价的重要性也越来越明显。

房地产价格，是房地产价值的体现，而评估者只能估价值的方式,就是房地产估价。

客观,独立，公正是房地产估价的总要求。

房地产作为一种与众不同的产品,对其进行专业的估价具有重要意义,从某种意义上说，世界上没有两处完全相同的房地产.采取市场比价发也只是选取了相近的案例，这体现了房地产独一无二的特性。

房地产价格的影响因素相当复杂,需要具体扎实的理论知识和丰富的经验。

这些都是股价的影响因素。

由此可见，建立合理良好的秩序的房地产估价具有重要意义。

而本文着重介绍的几种估价方法中市场比较法,收益还原法,成本法是最常采用的三种方法，而其他的估价方法也是有这三种方法衍生出来的。

怎样合理的使用这几种方法。

在什么情况下使用最合适，正是本文的主要内容.本文在XX老师的指导下完成,向曾经指导过我的王京鹏，王秀代老师致谢.由于本文可能出现错误和疏漏,请老师们批评指正。

第一章概述1.1 XX房地产概述XX市位于山东省南部，东部连接日照,地近黄海，西接枣庄，济宁,泰安北靠淄博，潍坊，地理位置优越。

总面积17184平方公里，是山东省面积最大和人口最多的地级市。

从整体上来看,住宅房地产依然占据主导地位，商业用营业性房地产增速下降。

房地产估价方法的探索研究

房地产估价方法的探索研究摘要：随着房地产市场发展的迅猛，房地产估价也越来越受到人们的重视，而选择合适的估价方法无疑是得出最佳评估值的重要因素。

文章对房地产估价方法进行了梳理，阐述了房地产估价各种方法的概念、适用范围、必要条件和实施步骤，同时也分析了房地产估价方法目前存在的一些问题以及这些问题的改善措施的思考。

关键词：房地产估价评估方法探索研究实施步骤房地产不仅是一种重要的经济资源，而且还是一种商品和资产，是人们进行交易或者投资的重要对象之一。

近些年，随着房地产市场的迅猛发展，房地产的价格和价值受到人们的广泛关注和重视，但是如何给房地产进行一个准确的估价，使其价格高低更加准确反应商品本身的价值，同时与集体或个人的切身利益相联系，与社会稳定和房地产健康发展相联系。

因此，选择一个合适的方法，使房地产的价值客观、公正、合理就更加重要。

本文对房地产的估价方法进行了梳理，阐述了估价方法的适用范围、必要条件和实施步骤等，分析了房地产常用估价方法目前存在的一些问题，以及改善措施的思考。

一、房地产价格评估概述（一）房地产的特点不可移动性、耐用（耗）性、异质性（即使在外形上一模一样，但也肯定存在朝向、层位等方面的差异）、高价值性、供给有限性、投资与消费双重性等、均为房地产的特点。

（二）房地产的类型土地有农村土地和城镇土地之分，因此房地产也有在农村和城镇之分。

农村土地只有建设用地和耕地之分，房地产存在于建设用地上。

城镇土地按照其用途，可分为：1、居住类房地产；2、商业类房地产；3、休闲类房地产；4、公共事业类房地产；5、工业类房地产。

（三）房地产价格的构成房地产价格由土地价格和建筑物价格构成。

其中土地价格分“农转非”地价和旧城区改造地价，建筑物价格分为建筑物生产成本和建筑物销售成本。

（四）影响房地产价格的因素1、一般因素一般因素指影响房地产价格的整体宏观因素，包括社会因素、经济因素、政策因素和其他因素。

2、区域因素区域因素指一个地区不同功能上区分地价的因素。

资产评估案例分析——房地产市场法评估论文

法选择和使用。
举例如下：
评估目的
价值类型
评估方法
资产保全
重置成本
重置成本法
产权交易
市场价值
市场法
投资评价
收益现值
收益现值法
破产清算
清算价值
清算价格法
2.资产评估是对额定产权的评估
资产评估就是通过专业机构（评估所专业人员）对资产的现值进行的评价和核定，而资产本身
就是产权人权利的物化形式，产权人则是资产的所有人。对资产的评估，实际上就是对产权权利的
评估。
（1）产权界定决定资产评估的范围
（2）产权交易类型决定资产评估方法
（3）产权界定说明提示了评估结论的风险
二、资产评估三大方法的适用范围和评估公式
（一）成本法
成本法的理论基础是生产费用价值论，该观点认为资产的价值取决于购建时的成本耗费。评估
思路是先计算被评估资产的现时重置成本，即按现时市场条件重新购建与被评估资产功能相同的处
地面
顶面
门
瓷砖
石膏板
防盗门
瓷砖
石膏板
防盗门
实木地板
石膏板
实木门
实木地板
石膏板
实木门
防滑地砖 PVC 顶棚
平移门
防滑地砖 PVC 顶棚
平移门
外墙为涂料
窗户玻璃窗玻璃窗隔音窗隔音窗玻璃窗玻璃窗
门窗套铝合金铝合金木板木板铝合金铝合金
3、个别因素分析：丽阳星城位于高新区海源北路,小区东临高新开发区。西临原龙云别墅，交通便利，地理位置
n
P
Ri
i1 (1 r)i
2、未来收益有限期，每期收益额相等（A 为等额收益；n 为有限期限；r 为折现率）

房地产市场的房屋评估与估价方法

房地产市场的房屋评估与估价方法随着城市化进程的推进和人口增长的加剧，房地产市场作为经济的重要组成部分，扮演着至关重要的角色。

房屋评估与估价方法作为房地产交易市场中的必备工具，对于买卖双方而言具有决定性的影响。

本文将介绍房地产市场中常用的房屋评估与估价方法，旨在帮助买卖双方更全面地了解房屋价值，并进行更明智的决策。

一、市场比较法市场比较法是房屋评估与估价中最常用的一种方法。

其核心原理是通过将待评估的房屋与附近已售房屋进行对比，找到相似的特征，从而确定房屋的市场价值。

这种方法的优势在于依赖于市场的供需关系，兼顾了买卖双方的实际情况。

然而，市场比较法也存在着不足之处，例如房屋的特殊性无法完全反映在价格上，也有可能因为鲜有类似房屋交易导致价格无法准确估计。

二、收益法收益法主要适用于投资性物业的估价，它通过对物业未来预期收益进行估算，以现值的方式反映在房屋的估价上。

这种方法相较于市场比较法而言，更加注重于房屋产生的经济效益，尤其适用于出租房屋等投资回报周期较长的物业类型。

然而，收益法对投资收益的预测存在较大的不确定性，对于买方和卖方而言具有一定的风险。

三、成本法成本法是以物业的重建成本为基础，通过减去物业的折旧和损耗来确定其价值。

这种方法适用于新建房屋或升值改造房屋等情况，能够相对准确地评估物业的价值。

然而，成本法也存在着一定的局限性，例如无法充分考虑市场的供需因素，不适用于旧房屋的估价。

四、收益比率法收益比率法是以物业租金收益率为基础，通过租金的现值与物业的市场价值之比来确定物业的价值。

这种方法适用于商业地产等租金收益明显的物业类型。

然而，收益比率法的准确性也受到租金市场波动等因素的影响。

五、混合评估法混合评估法是将市场比较法、收益法和成本法等不同方法综合运用，以提高评估结果的准确性。

通过权衡各种评估方法的优缺点，综合考虑物业的市场特征、收益能力和成本等因素，得出相对全面的房屋估值结果。

总结：房地产市场的房屋评估与估价方法多种多样，每种方法都有其适用的场景和限制。

房地产资产评估论文(8篇期刊范文)-企业管理论文-管理学论文

房地产资产评估论文（8篇期刊范文）-企业管理论文-管理学论文——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印——房地产是当代社会的重要财产，对房地产进行评估是满足市场和投资者的需求。

所谓房地产评估，是指房地产评估师在特定目的前提下，按照严谨的程序、采用科学的评估方法，对特定的房地产进行分析、测算、判断，并提供相关专业意见的活动。

本文精选了8篇房地产资产评估论文范文,以供参考。

房地产资产评估论文（8篇期刊范文）之第一篇：我国房地产评估方法研究摘要：随着房地产行业的不断发展，房地产评估业也得到快速的发展。

本文主要介绍我国房地产评估中的主要方法极其具体内容。

关键词：房地产资产评估评估；资产评估，方法随着经济的发展，房地产行业也得到快速发展，房地产评估也随之发展起来。

在我国现行房地产评估中，主要方法有市场法、成本法、收益法。

对三种方法的具体内容及形式的正确认识对房地产评估具有重要意义。

1房地产评估中三种方法的简介1.1市场法房地产评估中，市场法的原理为参照相同或者类似的房地产在市场上的交易信息，通过类比分析的方法来分析所参照的房地产的市场价格信息，从而确定待评估的房地产的价值。

1.2成本法成本法的实质是一种价值的再形成，在房地产评估中，如果没有公开活跃的市场，并且不能找到相似的参照物来形成对比，就应考虑成本法，成本法所研究的是房地产的重置成本，考虑的是房地产过去的价值。

1.3收益法在当前经济形势下，房地产是一种具有价值增值的资产，所以能作为投资的一种方式，在未来取得一定的收益。

收益法指的是被评估房地产的未来价值的折现值。

其核心是以房地产未来的收益通过折现从而确定其现在的价值，预期未来收益是房地产现值的重要参考依据。

2房地产评估中三种方法的具体形式2.1市场法市场法是根据在近期市场上相同或者相似房地产的交易价格信息，同时根据影响房地产评估的各种价格因素，对参照物的房地产价格进行修正，其中修正的结果以修正系数来进行数学表达。

房地产估价方法论文估价方法论文(1)

房地产估价方法论文估价方法论文(1)房地产估价方法论文一、概述房地产估价是指根据市场上已成交的相似物业的交易价格和相应的市场调查，进行标的物的估价。

房地产估价是房地产市场的核心问题，房地产评估的结果直接影响到房地产市场的发展。

本文主要探讨房地产估价方法。

二、房地产估价的方法1.比较法比较法是房地产市场估价中最常用的方法。

比较法是根据市场上已成交的相似物业的交易价格和相应的市场调查，进行标的物的估价。

比较法的优点是估价简单、可靠性高，使用范围广，主要适用于单一市场、已开发的住宅和商业用地、高档商品住宅和高档商业用地等。

2.收益法收益法是一种以年租金收入为基础计算资产价值的方法。

一般是将年租金收入减去保管和维护费用，再折算为所需的折现率。

这个折现率是根据预测市场利率进行计算。

采用收益法时，还需要考虑到市场储蓄利率、资本收益率和资产出售利率等因素的影响。

3.成本法成本法是以衡量资产的其他成本即修建成本为基础的方法。

成本法的核心是建筑的实用寿命、残值和物业维护的成本。

成本法可以用来估算正在开发中的开发项目的价值，以及已停止使用、正在拆除或需要翻新的资产、建筑物或设备的价值。

4.综合法综合法是根据不同方法的权重以及不同房地产属性和特征，将比较法、收益法和成本法等结合起来进行估价的方法。

该方法可以减少每种方法的单独缺陷，提高估价的准确性。

三、房地产估价的影响因素房地产估价不仅受到提供资产的市场因素所影响，还受到多种社会、经济和政治要素的影响。

主要影响因素包括市场需求、市场位置、保留地和限制土地报裹、的市场因素等。

四、结论本文简单介绍了房地产估价的方法和影响因素。

估价时应该根据具体情况精选适用的方法，。

工程估价论文

工程估价【摘要】在日常的估价中经常遇到对在建工程的估价，如以在建工程进行抵押贷款、以在建工程进行投资以及对“烂尾楼”的处置等。

在建工程作为房地产的一种类型，其估价应遵循房地产估价一般的原则、程序和方法，但在建工程估价又有其自身的特点。

《房地产估价规范》 (以不简称《规范》)对这方面的论述并不多，本文结合课程学习和查找资料对在建工程估价的特点、分类及常用的估价方法进行一些探讨。

【关键词】在建工程；估价；特点；评估范围；评估方法一、在建工程的概念及其估价的特点在建工程泛指处于建设过程中、尚未完工并交付使用的工程项目，一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。

作为房地产的一种类型，在建工程的表现形式多种多样，既可以是处于建设过程中的项目，也可以是已停工多年的“烂尾楼。

对在建工程价值的估算和判定称为在建工程估价。

相对于般房地产的估价，在建工程估价有以下几个特点：1、在建工程的个性差异往往比较突出，不同工程之间的可比性较差，对在建工程估价要建立在对其全面分析了解的基础上。

2、花在在建工程上的实际费用支出与其形象进度并不一致，有时偏差还很大，因此实际的费用支出并不能客观地反映在建工程的价值。

3、对工期较长或停建多年的工程，由于市场和外部条件的变化，其技术性、功能性贬值不可忽视，特别是在采用成本法估价时。

二、在建工程的分类在实际的估价实务以及科学研究中，可以将在建工程按照不同方式进行分类。

在建工程可根据标志性工程进度进行分类，也可根据建设用途进行分类，同时对于同一阶段的在建项目，由于工程款支付方式的不同，以及材料设备购置的早晚，在价值上也会形成差异。

根据标志性工程进度进行分类，建筑工程的施工过程分为土方工程、基础工程，结构工程、电气设备安装工程、给排水工程、内外装修工程、室外工程等等。

由于工程施工是一个连续的过程，可以按照建设工程施工主要工作的进度状况划分为结构在施工、结构封顶及准备验收几个阶段。

对此我们也称为按形象进度进行分类。

房地产价值评估论文_文档

绪论就我国而言，我国许多房地产评估方法混乱，致使房地产评估无法真实反映房地产的公允市场价值，从而，解决这些问题日趋重要。

房地产评估是市场经济条件下房地产交易发展的产物。

现就房地产评估来说，尚未形成一套完整的理论和方法体系。

在实践中也存在不少问题，如对房地产本质的认识还不是十分的清楚，对影响房地产价值的因素考虑不周等，这些都导致在实践中随意选取评估方法，简单套用估价模型，主观决定评估参数，使得评估结果缺乏客观性，公允性和科学性，不但影响了交易相关者的利益，还增加了评估机构的风险。

房地产价值评估的发展主要得益于房地产活动的蓬勃开展，在房地产交易活动中，房地产作为一种特殊的商品，其价值是建立在持续经营基础上的，并决定于房地产未来的获利能力，此外房地产价值最大化的兴起，也促进了房地产价值评估的技术发展，认识价值是一切经济管理行为的依据和前提，房地产企业管理当局都日益需要掌握企业价值评估技术作为其决策的依据。

第1章房地产估价基本含义顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。

因此，理解房地产估价首先必须掌握如下有关概念。

1.1房地产估价专业人员房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。

在我国，房地产估价专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。

1．基本要求。

一名合格的房地产估价专业人员，应符合下列基本要求：（1）有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。

（2）有丰富的房地产估价实务经验。

（3）具有较高的市场调查、推理判断技能。

（4）有良好的职业道德修养。

浅谈市场比较法在房地产估价中的运用房地产经营与估价毕业论文

浅谈市场比较法在房地产估价中的运用房地产经营与估价毕业论文市场比较法是房地产估价中一种常用的方法。

这种方法的原理是根据市场上同类型房产的交易数据，来推算出被估价房产的公允价值。

在实际应用中，市场比较法需要考虑多个因素，如同类型房产的位置、面积、朝向以及装修程度等，来确定被估价房产的公允价值。

本文旨在探讨市场比较法在房地产估价中的运用。

市场比较法的基本原理是根据市场上同类型房产的交易历史数据来推算出被估价房产的公允价值。

这种方法的核心在于数据的准确性和来源的可靠性。

一般来说，要选取同类型的房产来进行比较。

这种类型可以根据房屋的各项属性来划分，如房屋面积、地理位置、建筑年代、楼层高度等。

在估价之前，我们需要先收集一些市场上同类型房产的交易数据。

这些数据可以从不同途径获得，包括房地产经纪公司、土地登记机构、房产开发商等。

我们需要从这些数据中筛选出最可信赖和最具代表性的交易数据，用于市场比较法的运用。

在确定被估价房产的公允价值时，我们需要考虑多个因素。

首先，要考虑同类型房产的面积和地理位置因素。

一般来说，同一地区的房价和同一建筑面积的房子价格相对会接近。

其次，考虑房屋的朝向因素。

南北通透的房屋价格比东西朝向的房屋价格要高。

最后，考虑房屋的装修程度因素。

一般来说，装修程度越高，价格越高。

因此，在市场比较法中，我们需要对以上因素进行综合考虑，以便确定被估价房产的公允价值。

市场比较法在房地产估价中的应用非常广泛，但是也存在着一些限制。

首先，必须考虑到同类型房产之间的差异。

比如说，同一地区的不同年代的房子有很大不同，这种差异可能不完全反映在交易历史数据中。

其次，有些地段的交易记录比较少，这导致在一些地段的房地产估价中，市场比较法的应用会受到很大的影响。

最后，市场比较法需要考虑到时间因素。

同一地段房屋的价格会随着时间的推移而变化，因此我们需要对交易数据进行推算，以适应估价时间的差异。

总而言之，市场比较法在房地产估价中具有广泛的应用及重要的意义。

房地产评估方法及问题探讨

房地产评估方法及问题探讨摘要：本文立足于实际，对房地产评估的方法以及相关问题进行分析。

首先探讨了房地产评估的原则，其次对常见的房地产评估方法进行分析，最后给出相关的问题，措施加希望论述之后，能够给该领域的工作人员提供一些参考。

关键词：房地产；评估方法；问题；探讨0引言伴随着房地产事业的高速发展，房地产的价格与价格也受到了人们的关注，进行房地产实现合理的估价，能够真实的体现出其自身的价值，也能够更好的促进房地产领域的发展和进步。

1房地产评估原则（1）合法原则，房地产评估环节，应该充分的保证评估对象是合法化的。

（2）最高最佳使用原则，该原则是在法律和市场经济的基础条件之下，能够进行房地产评估，能够准确的评估对象的具体价值（3）估价时点原则，能够实现估价的准确确定，能够合理的进行客观公正价格的应用。

（4）谨慎原则，主要是房地产评估中能够充分了解金融结构存在的风险，要分析可能存在的损失或者费用问题，房地产估价师合理进行估算和分析，能够达到谨慎性的要求[1]。

2评估方法分析评估方法选择是非常重要的工作，目前结合实际情况的需要，可以确定出如下几种方式的评估价格方式。

(1)比准价格方法。

通过市场化的原理来进行评估对象估算价格的应用，能够从供需双方的角度来考虑，能够使用替代性的原理，可以结合市场的竞争条件之下来实现相同区域、相同产品以相同质量的价格进行同一性的评估和分析，对于类似与房地产价格应该做出必要的差异性分析，能够确定出房地产价格的变化范围，然后就是进行市场交易价格的公布和使用。

市场比较法的本质就是以市场变动的趋势为依据，从市场出发来进行合理的评估分析。

(2)收益价格方法。

通过该方法来进行评估对象的估价求算的价格，能够更好的实现需求方的方面进行管理和控制，通过预期收益的相关原理展开分析，可以获得最高的资本效益，能够保证房地产价格在未来规定的范围内获得一定的收益，能够得到应有的价值，从而可以推算确定了市场的价值。

房地产估价论文

房地产成本法估价技术的创新研究【摘要】：在房地产估价中,成本法被普遍认为是一种估价结果偏低或与市场价值有一定差距的估价方法,文章通过对房屋重置成本经济含义和特点的分析论证,以及对无形或非成本因素对建筑物价值影响的分析,提出了以价值调整值或调整系数代替损耗值和损耗率的估价新思路,是对成本法估价理论的突破,能够有效解决成本法估价中对非成本和无形因素有利影响考虑不足的缺点。

并且提出了资本化收益法、销售资料法或市场提取法应用于上述思路的具体方法,引入了享乐价格法估算住宅价值调整值,论证了该方法应用的可行性。

【关键词】：成本法重置成本价值调整值享乐价格法在房地产估价实践中，成本法估价的结果往往受到偏高或偏低的猜疑，使其难于被人们接受，甚至估价师们可能也会因此而怀疑成本法是不是一种有效的房地产估价方法。

但是，我们有时又不得不采用成本法来对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行估价，在某些情况下成本法还可能成为估价所能采用的唯一方法。

带着这些问题，笔者对成本法估价进行了一些思考。

一、成本法估价的基础从价值理论的发展来看，经济学家是通过产品的生产成本对其价值贡献的作用入手来探讨价值理论的。

生产费用价值论认为，商品的价格依据其生产所花费的必要费用而决定。

而房地产的价格或价值也是与其开发建设所花费的必要费用相联系的，在估价中，我们可以通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来判断房地产的价格。

生产费用价值论为成本法提供了理论基础。

在缺乏市场交易时，房地产市场的参与者是通过房地产的成本来认识和理解其价值的，卖方愿意接受的最低价格不能低于其为建造该房地产所花费的代价，买方愿意支付的最高价格不能高于其所预计的重新建造该房地产所需花费的代价。

市场的参与者通过成本来认知房地产的价值，提供了成本法能够被认同的基础。

房地产估价的教科书里一般对认为成本法适用于新近开发的、可以假设重新开发建设的或者计划开发建设的房地产的估价。

可见成本法在理论上对于一切房地产估价都是可用的方法。