房地产估价方法论文估价方法论文

(2)估价对象的种类。如果判明所依据的资料是可靠的,则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。对此,一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。
2.调整试算价格的主要方法。调整试算价格的方法主要有三种,
(四)最终估价额的决定
在如何决定最终估价结果上,有两种不尽相同的的意见: 1.以调整得出的最终估算结果为主要依据。
2.以估价人员的经验为主,参考估算结果。
我们认为第一种意见更为合理,应作为决定最终估价结果的主要方案。但对于比较特殊的估价活动,有时需要估价人员更多地依赖于经验来决定最终估价额。最终估价额的决定是整个估价作业的最关键步骤,一般应由几位资深的估价师共同研究拍板。
六、撰写估价报告
估价报告是记述评估成果的文件,为了保证其质量,在撰写时要遵循掌握内容全面、格式清晰、简明扼要、突出评估依据的原则。
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(二)运用估价方法进行价格试算
依据某种方法直接计算出来的估价结果,还不足以令人信服,因此,在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格,称为试算价格。
(三)调整试算价格
运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的,即使是运用同一估价方法,因所依据的资料不同,也会得出不同的计算结果。因此,必须对试算价格进行综合分析并予以调整,使之不致产生重大的差误。
1.调整试算价格的主要依据。试算价格之间所存在的差异,可能是因为所用的估价方法不同,也可能是因为所依据的资料不同。因此,调整试算价格主要应考虑如下两方面:
(l)资料的可信程度。要使估价结果能得到社会承认,所依据的资料不仅要全面,而且必须准确。因此,在调整试算价格时,首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。检查时,不仅要分析资料的真实性,还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当,有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当,价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。