房地产估价论文
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房地产估价方法论文估价方法论文房地产估价方法初探【摘要】房地产业是我国第三产业的重要组成部分,也是我国当前一个重要的支柱产业,对发展我国国民经济、提高人民的居住水平有着举足轻重的作用,同时,房地产也和居民的生活和工作息息相关,是社会生产和生活不可缺少的要素之一。
本文提出了就房地产的估价方法进行了初步的探讨。
【关键词】房地产估价方法探讨改革开放以来,我国房地产业迅猛发展,但与此同时房地产行业也深受政策影响了20多年,从2002年至今,内地的房地产市场正处于土地垄断供给的市场化阶段。
目前我国的房地产市场的繁荣是靠债务拉动的、推动的,然后投资圈地,导致债务费用居高不下,市场稍微波动很快就会面临巨大风险,房价上涨快,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。
这些都给房地产估价行业带来很大的压力。
所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产价格各项因素。
一、比较法比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。
比较法适用于本身具有交易性的房地产,该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。
二、收益法按照我国目前的土地出让政策,应对土地使用权价值进行分析,否则得到的是一种不完全的会计利润,实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。
若收入、费用发生的时间和其折现期一致,不应该考虑利息费用,正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样,因为它正以恰当的收益率,恰当的折现期折现到评估基准日。
收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点,实际发生时间与这种假设有偏差,这样才可以用利息费用作调整。
例如客观租金收入发生在期末,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期初,这时应考虑期间发生的费用进行折现。
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有关房地产估价规范论文范文随着社会经济的发展，房地产估价档案随着房地产估价行业的迅速发展而不断引起人们的重视。
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房地产估价论文范文篇一《论房地产估价研究》【摘要】房地产估价是一门重要的边缘学科，随着我国市场经济体制的逐步完善，房地产市场的发展，房地产估价的作用也将日益突出。
论文主要研究了国内外房地产估价理论和制度、房地产估价常用的估价方法及其比较，论文提出了房地产及房地产估价的概念，并比较了国内外房地产估价制度，分析了房地产估价研究的意义、房地产估价的程序、房地产估价的常用方法，并提出市场比较法是最常用的估价方法，阐述了房地产的估价报告的基本要求及格式。
【关键词】房地产;估价;研究1 绪论1.1 房地产估价概述房地产估价以房地产为对象。
房地产通常被认为是一种良好的投资品，成功的管理可以使房地产所有者获得经济收益。
在不同时期，每个人都有明确的需求，并对市场中出现的各种机会做出判断，而这种需求和判断又将决定他们对房地产市场的参与程度。
这种自由选择有助于形成自由的市场经济。
因此，个人和企业的行为影响着国家经济的成功与否。
1.2 房地产估价的基本原则房地产估价基本原则是对房地产估价业务在操作上的基本要求，它包括估价人员的行为惯例以及政府或有关法规对估价活动的总体要求。
基于我国的现状，目前在房地产估价活动中，应坚持如下六项基本原则。
①最有效使用原则;②相类比较原则;③预测原则;④估价时点原则;⑤合法原则;⑥公平原则。
2 房地产估价程序房地产估价程序，是指房地产估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。
2.1 明确估价的基本事项在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也多。
一般来说，估价的基本事项包括四个方面。
(1)明确估价对象。
①评估实体的确定。
即是要明确评估对象是什么、范围如何。
估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。
房地产评估论文
中国房地产评估市场刍议摘要：作为房地产市场重要组成部分之一的房地产评估市场，随着房地产市场的不断规范，其原有的管理制度、盈利模式、行业及从业人员的规范都必须循序渐进地进行革新，以此来保证房地产评估市场能够持续稳定地保持对房地产市场的支持以及对国民经济体系的贡献效率。
基于此，我们在正视现状的基础上，必须深刻认识现有评估体系中存在的问题，继而在结合实际的前提下对其进行修正和改进。
关键词：房地产估价准入制度从业人员管理政策要求前言：房地产评估是房地产业的重要组成部分。
我国自“实行房地产价格评估制度”和“实行房地产价格评估人员资格认证制度”以来，全国房地产估价企业大概有4500家，从业人员接近30万，建立了以《城市房地产管理法》为基础的，由《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》等组成的法律法规体系。
一、房地产评估概述首先，我们要澄清一个概念！房地产价格评估简称房地产评估，我们可以将其理解成为估测房地产的价格，准确的说，房地产评估就是由专业估价人员根据估价目的，遵循房地产价格的形成与估价原则，按照一定程序，运用科学的方法对房地产对象进行经济价值的估测行为。
在此基础上，我们需要简单了解一下房地产评估体系的一些需要注意的问题：第一、房地产评估的对象主要包括居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型。
不同的评估对象，在评估目的、方法、程序上都应该遵循其特有的内容。
第二、房地产评估是一项专业服务行为，其从业人员应该具备一定的基本要求。
除了基本的专业技能和置业道德外，房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从事房地产估价活动，未经注册的人员，不得以估价师的名义从事相关行业，不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。
第三、房地产估价与房地产评估是该行业下的两个不同的工作方向。
房地产评估论文
房地产评估论文房地产评估论文随着经济的发展，房地产作为重要的经济支柱之一对经济的发展和人民生活水平的提高起着重要的推动作用。
然而，随之而来的也是房地产市场的迅速扩大和风险的增加。
为了有效评估房地产的价值，需要进行科学的房地产评估。
房地产评估是指对房地产进行价值评估和估价的过程，通过考察房地产的地段、建筑物品质、功能效益以及市场供求等因素，对房地产进行科学的评估，为房地产交易提供准确信息，确保市场公平、公正和健康发展。
在房地产评估中，地段是最为重要的因素之一。
地段的优劣直接影响着房地产的价值。
一个位于市中心、交通便利的地段相对于偏远的地区显然具有更高的价值。
此外，地段的发展潜力、周边设施等也是影响房地产价值的重要因素。
建筑物品质也是评估房地产价值的重要因素之一。
建筑物品质包括建筑质量、装修水平等。
一栋建筑结构稳固、风格设计先进、装修豪华的房子相对于质量差、装修简陋的房子来说具有更高的价值。
房地产的功能效益也会影响其价值。
例如，一栋多功能、可按需分隔的办公楼相较于仅供单一用途的建筑具有更高的价值。
此外，房地产的规模、使用面积等因素也会对其价值产生重要影响。
市场供求也是影响房地产价值的重要因素之一。
当市场需求大于供给时，房地产的价值相对较高；反之，当市场供给大于需求时，房地产的价值相对较低。
因此，了解市场供求情况对进行房地产评估非常重要。
在房地产评估中，需要使用科学的方法和模型来进行评估。
常见的房地产评估方法包括直观法、比较法、收益法和成本法等。
在实际应用中，根据不同的情况和需求选择适用的方法进行评估。
综上所述，房地产评估是对房地产进行价值评估和估价的过程，地段、建筑物品质、功能效益以及市场供求等因素都会对房地产的价值产生重要影响。
在进行房地产评估时，需要科学地选择评估方法和模型，确保评估结果准确可靠。
只有进行科学的房地产评估，才能为房地产交易提供准确信息，促进房地产市场的健康发展。
房地产价值评估理论论文.doc1
房地产的价值评估的理论论文房地产价值评估可以简单地理解为估测房地产的价格。
但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的房地产评估。
房地产评估的对象就是房地产。
从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。
另外，房地产评估是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。
（一）居住房地产价值评估居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。
居住房地产不同于一般商品，甚至也不同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性，还带有鲜明的社会保障性。
1、居住房地产的分类。
住宅可按多种方式分类，依据估价需要。
一般可按档次和市场化程度划分。
按档次划分：普通住宅、高级住宅、简易住宅。
按市场化程度划分：社会保障性住宅、市场化商品住宅。
2、住宅评估的标的物。
以住宅作为估价对象可以分为：户（居住单元）、住宅单元、住宅楼、居住小区等。
3、住宅的价格构成。
基于我国目前的住房制度与政策，住宅价格的市场价与国家指导价并存。
前者为商品化价格，由生产过程中消耗的物化劳动的转移价值和活劳动创造的剩余价值构成；后者由成本价格与不完全成本价格构成。
4、住宅价格的影响因素。
影响住宅价格的因素，除了一般政治、经济、政策等因素之外，主要有以下一些因素：建筑结构、类型和等级；装修；设施与设备；质量；朝向；楼层；地段；环境；住宅楼的公用面积数；交易时间；交易情况。
5、居住房地产的估价方法。
新建居住房地产、旧有居住房地产和拆迁房屋的补偿价格，三者在估价作业上有较明显的差异。
（二）商业房地产商业房地产包括商店（商场、购物中心、商铺和市场等）、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆（娱乐城、歌舞厅、高尔夫球场等）。
1、商业房地产的特点：收益性、经营内容多、转租经营多、装修高档而复杂。
房地产估价论文
房地产估价论文客观、公正做好拆迁评估房地产价格评估是在社会主义市场经济发展中逐步形成的行业,在房地产价格市场化的形成过程中房地产价格评估的作用日渐重要,房地产价格评估伴随着房地产开发、房地产转让、房地产信贷、资产组合、资本融资、政府课税等经济活动。
在住宅商品化、私有化、个人购房比例占绝对优势的住宅市场中,房地产价格评估与老百姓的切身利益更加密切。
国务院新的《城市房屋拆迁管理条例》实施后,将被拆迁户的拆迁补偿价格也列入了房地产评估业务范畴,房地产评估机构进入了房屋拆迁这一敏感地带,面对成千上万的被拆迁户,房地产价格评估人员的业务技术能力和执业道德水平都要经受严格考验。
经过实践的磨炼,业内人士深感房屋拆迁评估在把握技术标准和履行评估程序及处理各方利益矛盾方面与其它目的类型的房地产价格评估有着很大区别,难度更大。
拆迁评估不仅是简单的企业行为,政府的拆迁政策要在评估的操作过程中贯彻、在评估结果中体现,把政府的拆迁政策落到实处。
要做好拆迁评估工作更要克服困难,做到公平、公正执业。
在此,将我们公司在完成房屋拆迁评估工作中的一些体会作几点概况总结。
一、全面掌控各项征地法规和政策规定,秉持依法评估。
征地中补偿价格确认就是征地工作的重要环节,在被拆迁人认为补偿价格就是核心问题,在拆迁人认为征地补偿费就是项目前期运作的巨额成本,轻易关系项目的盈亏问题。
因此,征地评估的重要性和复杂性通过各种形式整体表现出,可以说道征地评估轻易肩负了调节拆迁人与被拆迁人利益关系的角色。
我们如何在利益矛盾中积极开展工作,努力做到公平、公正执业,首先建议我们的评估人员必须深刻理解、严格执行各级政府制订的征地法规和有关政策,在实际操作中严苛依法评估,包含必须努力做到评估对象的界定合法、评估程序合法、评估技术合法、评估计算结果准确等。
遵从合法性原则就是各项工作抵挡社会监督和历史考验的显然。
除此之外,有的拆迁人根据其征地项目的特殊性,在不能违反政府征地法规的原则前提下针对其项目特定情况制订了切实可行的特殊性措施,这些各自的特定措施可能将影响评估结果或者与评估结果毫无关系。
房地产抵押估价报告大学论文
房地产抵押估价报告大学论文摘要：房地产抵押估价在金融领域和房地产市场中具有重要意义。
本文通过对房地产抵押估价的理论和实践进行研究，详细阐述了房地产抵押估价的目的、原则、方法和程序，并结合实际案例进行分析，探讨了影响房地产抵押估价的因素以及在估价过程中可能出现的问题和解决方法。
关键词：房地产抵押估价；市场比较法；收益法；成本法一、引言随着经济的发展和金融市场的活跃，房地产抵押作为一种重要的融资手段，在企业和个人的资金融通中发挥着关键作用。
而房地产抵押估价则是确定抵押物价值、保障金融机构信贷安全的重要环节。
准确、公正、合理的房地产抵押估价对于维护金融秩序、促进房地产市场健康发展具有重要意义。
二、房地产抵押估价的基本概念和目的（一）基本概念房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
（二）目的房地产抵押估价的主要目的是为金融机构确定抵押物的可贷金额提供参考，保障贷款的安全性和合理性。
同时，也为借款人了解抵押物的价值、合理规划贷款提供依据。
三、房地产抵押估价的原则（一）合法原则估价对象必须是合法的房地产，其产权、用途等应符合法律法规的规定。
（二）最高最佳使用原则在合法的前提下，以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。
（三）替代原则估价结果应接近市场上类似房地产的价格。
（四）估价时点原则估价结果应反映在特定的估价时点的房地产价值。
四、房地产抵押估价的方法（一）市场比较法选取与估价对象类似的房地产交易实例，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出估价对象的市场价值。
（二）收益法通过预测估价对象未来的收益，将其折现到估价时点，以确定其价值。
（三）成本法以房地产的重新构建成本减去折旧为基础，估算房地产的价值。
五、房地产抵押估价的程序（一）明确估价基本事项包括估价目的、估价对象、估价时点等。
（二）拟定估价作业方案确定估价技术路线、人员安排、时间进度等。
房地产估价现状发展趋势分析研究论文(共5篇)
房地产估价现状发展趋势分析研究论文（共5篇）第1篇：浅议房地产估价行业现状及发展建议随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业从无到有，伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来，业务范围从单一的房地产交易所需的评估到如今所涉及到的融资、司法鉴定、拆迁、课税、企业合并、资产重组、房地产作价入股等各项经济活动。
服务的领域越来越广且标的价值量越来越大，估价结果是否客观合理关系到社会公众利益，直接影响到社会经济发展和社会的稳定、和谐。
因此，如何做好房地产的估价工作是一个值得研究和思考的问题。
一、我国房地产估价业发展的现状我国在1992年建立了房地产估价师执业资格制度，1995年实施了全国统一的房地产估价师职业资格考试制度，1998年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度。
目前我国从事房地产的中介机构有6000多家，约3.5万人取得执业资格，3万多人注册执业，房地产估价行业从业人员超过25万人。
房地产估价机构活跃在房地产转让、抵押贷款、房屋拆迁补偿以及税收、公司上市、企业改制、资产重组等各种业务之中，房地产估价现已成为我国社会主义市场经济体系中的一个重要的中介服务行业。
我国房地产估价市场发展正处于整合的过程中，整个产业表现为低水平竞争，许多问题值得研究解决。
二、房地产估价行业存在的主要问题1.行业立法滞后，业务缺乏法律保证我国房地产估价行业起步时间不长。
一直处在摸索和借鉴的过程之中，所以就难免存在行业法规、制度不健全。
没有做到真正意义上的“有法可循，有法可依”。
这种状况，使得房地产估价师在执业过程中无章可循，不能充分发挥其能动作用，估价结果很难得到公众的充分认可。
另外也无法对房地产中介活动进行有效的监督。
2.房地产估价行业从业人员的素质参差不齐，服务质量不高由于房地产估价专业性较强，让人很难识别服务质量的优劣。
一些客户用估价费作为筹码使估价机构按其意愿进行评估。
个别估价机构甚至为了获得高额估价费而不顾职业道德，不到估价对象的现场进行查勘，甚至聘用一些非估价师从事房地产估价作业，根据估价对象的需求拼凑报告。
房地产项目投资估算论文
房地产项目投资估算论文【摘要】实现工程投资估算在工程建设中的造价控制作用，是一项很有研究价值的系统工程，需要高度重视。
1.建设项目投资估算影响因素建设项目投资估算造价受到许多因素的影响，既与项目选址、投资环境有关，又与项目规划方案、建设方案有关，还与建设期的人工、材料、机械价格水平密切相关。
下面分别介绍这些影响因素。
1.1建设项目投资环境（1）建设项目状况在投资决策阶段，对建设项目状况的了解仅限于需求调查，掌握信息极为有限，因此有必要根据建设需要对工程信息进行深层次的挖掘，以尽可能准确地了解与建设项目相关的各种情况，使投资估算与建设项目实际情况相吻合。
（2）外围因素外围因素主要有：政策因素，运输及通讯条件，原材料、半成品供应，劳动力供应，环保要求。
要力求全面、细致地了解、掌握这些因素的详细资料。
比如：政策法规方面，随着经济的发展，政府对房地产项目的节能、环保要求越来越高，节能、环保设计对工程造价的影响也越来越大；相关国家规范、行业规范、地方标准越来越严，对工程造价的影响也应充分考虑。
（3）市场因素人工、材料、机械租赁的市场供求及价格涨落，项目本身的要求，结合建设期的长短，要提前做好较详细的市场调查，并根据材料、设备的价格波动规律、政策走向、国内经济环境的影响对主要材料、设备在项目实施期间的价格走向进行预测，使投资估算能真实反映市场价格。
鉴于诸因素对建设项目投资估算的影响，需要做到掌握足够海量的数据，并且深刻理解其内涵。
只有这样，才能较好地完成投资估算工作，得到优质的投资估算成果，用以控制建设项目的工程造价。
1.2工程建设方案项目建设方案的优劣直接影响建设工程造价的高低和建设时间的长短，影响建筑施工的目标和投入的人力物力，决定建设项目长期的使用价值和经济效果。
在建设项目的决策阶段，对方案的设计主要抓其深度，在保证合理工期的前提下，进行较为细致且全面的方案规划。
（1）建设标准的制定建设标准的主要内容有建设规模、占地面积、建筑标准、配套工程、劳动定额等方面的标准或指标。
有关房地产估价论文
有关房地产估价论文房地产概括：房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。
房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。
房地产估价应遵循下列原则；合法原则遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
最高最佳使用原则遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
当价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：⑴保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；⑵转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；⑶装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；⑷重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；替代原则遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
估价时点原则遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
公平原则谨慎原则（抵押贷款项目）。
(一) 房地产估价机构1、房地产估价机构的经营在目前我国的市场环境下，房地产估价机构根据成立的方式与时期不同，其经营方式、业务渠道也各有特点。
大部分机构都尽可能地发挥自身优势，努力开拓业务，以维持自身的生存与发展。
利润是企业追求的根本目标，但是个别机构对种种不恰当手段的使用，已经对整个行业的发展造成了不良影响。
从国内类似中介服务业的发展以及其他国家不动产估价发展的历程来看，成功生存的估价机构皆以声誉、服务、客户友谊为手段来维系、扩充经营资源。
国内的估价机构在短期适应现状的同时，应对机构的经营发展做出长远的规划，有目的的培养机构的竞争能力。
房地产价格评估毕业论文
房地产价格评估毕业论文二稿摘要XX市位于山东省南部，近年来一直处于高速发展中，房地产事业蒸蒸日上,已经成为了新的经济增长点,从整体上来看,住宅房地产依然占据主要地位，在价格评估时要充分考虑到各方面因素。
本文主要具体讲解了市场法，收益法，成本法，假设开发法，和基准地价修正法等方法,市场法以市场同类产品为基础，但局限性太大,限制因素很多。
收益还原法是将往后隔年的收益进行积累折现，从而进行估价。
而成本法,假设开发法，基准地价修正法，一般用于前两种都不能使用的情况。
由于房地产产品数量品种多，价格昂贵，所以合理的估价对房地产具有重要意义。
前言随着房地产也得迅猛发展,房地产的估价制度日趋完善,城市房地产估价的重要性也越来越明显。
房地产价格，是房地产价值的体现，而评估者只能估价值的方式,就是房地产估价。
客观,独立，公正是房地产估价的总要求。
房地产作为一种与众不同的产品,对其进行专业的估价具有重要意义,从某种意义上说，世界上没有两处完全相同的房地产.采取市场比价发也只是选取了相近的案例，这体现了房地产独一无二的特性。
房地产价格的影响因素相当复杂,需要具体扎实的理论知识和丰富的经验。
这些都是股价的影响因素。
由此可见，建立合理良好的秩序的房地产估价具有重要意义。
而本文着重介绍的几种估价方法中市场比较法,收益还原法,成本法是最常采用的三种方法，而其他的估价方法也是有这三种方法衍生出来的。
怎样合理的使用这几种方法。
在什么情况下使用最合适，正是本文的主要内容.本文在XX老师的指导下完成,向曾经指导过我的王京鹏，王秀代老师致谢.由于本文可能出现错误和疏漏,请老师们批评指正。
第一章概述1.1 XX房地产概述XX市位于山东省南部，东部连接日照,地近黄海，西接枣庄，济宁,泰安北靠淄博，潍坊，地理位置优越。
总面积17184平方公里，是山东省面积最大和人口最多的地级市。
从整体上来看,住宅房地产依然占据主导地位，商业用营业性房地产增速下降。
有关房地产估价规范论文范文
有关房地产估价规范论文范文《论房地产估价研究》【关键词】房地产;估价;研究1绪论1.1房地产估价概述1.2房地产估价的基本原则房地产估价基本原则是对房地产估价业务在操作上的基本要求，它包括估价人员的行为惯例以及政府或有关法规对估价活动的总体要求。
基于我国的现状，目前在房地产估价活动中，应坚持如下六项基本原则。
①最有效使用原则;②相类比较原则;③预测原则;④估价时点原则;⑤合法原则;⑥公平原则。
2.1明确估价的基本事项在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也多。
一般来说，估价的基本事项包括四个方面。
(1)明确估价对象。
①评估实体的确定。
即是要明确评估对象是什么、范围如何。
估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。
②评估对象权利状态的确定。
首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。
(3)明确估价时点。
估价时点是评估房地产价格的时间界限，房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。
(4)明确评估前提。
由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，主要包括如下四种：①独立估价。
②部分估价。
③合并估价或分割估价。
④变更估价。
2.2拟定估价作业计划明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。
为了保证估价工作高效享、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面：①初选估价方法或评估的技术路线，以便于以后的工作有目的地进行。
②确定投入人员。
这是估价作业计划的关键内容。
应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。
③制定评估作业日期及进度安排。
评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。
④评估作业所需经费预算。
一般而言，制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术，以保证计划的合理与优化。
2.3实地勘察由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况，还做不到具体、准确地把握估价对象。
房地产评估实践论文范文
求一篇3000—5000字房地产估价论文？伴随着房地产商品化、市场化的高速发展，房地产估价实务越来越成为房地产经济活动中的重要一环。
因此如何科学、客观地进行房地产估价已成为一个迫切需要解决的问题。
而现行的主要估价方法普遍存在一个问题，就是强调估价人员经验的应用，缺乏数学模型的分析和支撑。
当然富有经验的估计人员能根据实际情况做出正确的判断，但同时必须认识到很多估价人员的主观判断并不符合实际，甚至与实际情况有相当大的偏差。
因此导致了估价结果与实际情况之间的非正常偏差。
区位论和估价实践表明，商业房地产价格对其所处地理位置的敏感度很高。
通常呈现出由商业中心向周边扩散的趋势，即商业房地产的价格由一个城市的商业中心向周边呈阶梯状下降，距离商业中心越近价格越高；反之，距离商业中心越远价格越低。
这就决定了商业房地产价格在空间上、本质上具有极大的连续性和关联性，近内容摘要：本文从区位论的观点出发，将商业房地产价格的空间变化规律，看作是与其地理位置密切相关的函数。
文章结合趋势面分析及其模型优化的原理和方法，分析得出了江苏省徐州市商业房地产价格变化及分布与其位置坐标对应的数值关系，并以此数值关系对待估商业房地产价格进行了客观、准确的评估，以期为房地产估价提供了一种可借鉴的方法。
关键词：趋势面分析商业房地产估价而它们都唯一对应着某一个空间位置（点）。
所以笔者尝试运用趋势面分析方法，通过建立不同的商业房地产的价格与其空间位置（坐标）的关系，来表达和测算待估商业房地产的价格。
从而为估价人员提供参考，以尽量减少人为因素对估价结果的负面影响。
趋势面分析的原理趋势面分析，是利用数学曲面模拟地理系统要素在空间上的分布及变化趋势的一种数学方法。
它实质上是通过回归分析原理，运用最小二乘法拟合一个二维非线性函数，模拟地理要素在空间上的分布规律，展示地理要素在地域空间上的变化趋势。
它常用来模拟经济、资源、环境及人口要素在空间上的分布规律。
房地产估价方法论文估价方法论文(1)
房地产估价方法论文估价方法论文(1)房地产估价方法论文一、概述房地产估价是指根据市场上已成交的相似物业的交易价格和相应的市场调查，进行标的物的估价。
房地产估价是房地产市场的核心问题，房地产评估的结果直接影响到房地产市场的发展。
本文主要探讨房地产估价方法。
二、房地产估价的方法1.比较法比较法是房地产市场估价中最常用的方法。
比较法是根据市场上已成交的相似物业的交易价格和相应的市场调查，进行标的物的估价。
比较法的优点是估价简单、可靠性高，使用范围广，主要适用于单一市场、已开发的住宅和商业用地、高档商品住宅和高档商业用地等。
2.收益法收益法是一种以年租金收入为基础计算资产价值的方法。
一般是将年租金收入减去保管和维护费用，再折算为所需的折现率。
这个折现率是根据预测市场利率进行计算。
采用收益法时，还需要考虑到市场储蓄利率、资本收益率和资产出售利率等因素的影响。
3.成本法成本法是以衡量资产的其他成本即修建成本为基础的方法。
成本法的核心是建筑的实用寿命、残值和物业维护的成本。
成本法可以用来估算正在开发中的开发项目的价值，以及已停止使用、正在拆除或需要翻新的资产、建筑物或设备的价值。
4.综合法综合法是根据不同方法的权重以及不同房地产属性和特征，将比较法、收益法和成本法等结合起来进行估价的方法。
该方法可以减少每种方法的单独缺陷，提高估价的准确性。
三、房地产估价的影响因素房地产估价不仅受到提供资产的市场因素所影响，还受到多种社会、经济和政治要素的影响。
主要影响因素包括市场需求、市场位置、保留地和限制土地报裹、的市场因素等。
四、结论本文简单介绍了房地产估价的方法和影响因素。
估价时应该根据具体情况精选适用的方法，。
房地产资产评估论文(8篇期刊范文)-企业管理论文-管理学论文
房地产资产评估论文（8篇期刊范文）-企业管理论文-管理学论文——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印——房地产是当代社会的重要财产，对房地产进行评估是满足市场和投资者的需求。
所谓房地产评估，是指房地产评估师在特定目的前提下，按照严谨的程序、采用科学的评估方法，对特定的房地产进行分析、测算、判断，并提供相关专业意见的活动。
本文精选了8篇房地产资产评估论文范文,以供参考。
房地产资产评估论文（8篇期刊范文）之第一篇：我国房地产评估方法研究摘要：随着房地产行业的不断发展，房地产评估业也得到快速的发展。
本文主要介绍我国房地产评估中的主要方法极其具体内容。
关键词：房地产资产评估评估；资产评估，方法随着经济的发展，房地产行业也得到快速发展，房地产评估也随之发展起来。
在我国现行房地产评估中，主要方法有市场法、成本法、收益法。
对三种方法的具体内容及形式的正确认识对房地产评估具有重要意义。
1房地产评估中三种方法的简介1.1市场法房地产评估中，市场法的原理为参照相同或者类似的房地产在市场上的交易信息，通过类比分析的方法来分析所参照的房地产的市场价格信息，从而确定待评估的房地产的价值。
1.2成本法成本法的实质是一种价值的再形成，在房地产评估中，如果没有公开活跃的市场，并且不能找到相似的参照物来形成对比，就应考虑成本法，成本法所研究的是房地产的重置成本，考虑的是房地产过去的价值。
1.3收益法在当前经济形势下，房地产是一种具有价值增值的资产，所以能作为投资的一种方式，在未来取得一定的收益。
收益法指的是被评估房地产的未来价值的折现值。
其核心是以房地产未来的收益通过折现从而确定其现在的价值，预期未来收益是房地产现值的重要参考依据。
2房地产评估中三种方法的具体形式2.1市场法市场法是根据在近期市场上相同或者相似房地产的交易价格信息，同时根据影响房地产评估的各种价格因素，对参照物的房地产价格进行修正，其中修正的结果以修正系数来进行数学表达。
房地产价值评估论文_文档
绪论就我国而言，我国许多房地产评估方法混乱，致使房地产评估无法真实反映房地产的公允市场价值，从而，解决这些问题日趋重要。
房地产评估是市场经济条件下房地产交易发展的产物。
现就房地产评估来说，尚未形成一套完整的理论和方法体系。
在实践中也存在不少问题，如对房地产本质的认识还不是十分的清楚，对影响房地产价值的因素考虑不周等，这些都导致在实践中随意选取评估方法，简单套用估价模型，主观决定评估参数，使得评估结果缺乏客观性，公允性和科学性，不但影响了交易相关者的利益，还增加了评估机构的风险。
房地产价值评估的发展主要得益于房地产活动的蓬勃开展，在房地产交易活动中，房地产作为一种特殊的商品，其价值是建立在持续经营基础上的，并决定于房地产未来的获利能力，此外房地产价值最大化的兴起，也促进了房地产价值评估的技术发展，认识价值是一切经济管理行为的依据和前提，房地产企业管理当局都日益需要掌握企业价值评估技术作为其决策的依据。
第1章房地产估价基本含义顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。
但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。
因此，理解房地产估价首先必须掌握如下有关概念。
1.1房地产估价专业人员房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。
在我国，房地产估价专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。
1．基本要求。
一名合格的房地产估价专业人员，应符合下列基本要求：（1）有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。
（2）有丰富的房地产估价实务经验。
（3）具有较高的市场调查、推理判断技能。
（4）有良好的职业道德修养。
房地产评估研究论文
房地产评估研究论文房地产评估研究是房地产经济学中非常重要的一个分支。
房地产评估是指通过评估方法和技术对房地产市场中的不同类型的房地产进行评估、估价和定值，可以评估其当前市场价值和未来的发展价值。
这项工作与不同的领域都有关联，比如金融、投资、建筑等。
许多学者和研究机构在这个领域进行了广泛的探索和实践，并产生了一系列的研究论文。
近年来，随着房地产市场的发展和国民经济的快速发展，房地产评估研究的意义也日益凸显。
在进行房地产投资、估值、买卖等过程中，房地产评估起到了至关重要的作用。
相关的研究方向包括但不限于：第一，房地产市场价值与价格动态。
这个领域主要关注如何通过合适的指标，如房价、供需关系、建筑和结构物成本等，评价房地产市场现状和趋势。
《房地产市场的价格泡沫与泡沫的评估方法》这篇论文在这个领域有非常详细的研究，提出利用实际交易数据和市场供需关系分析房价动态，发掘潜在的泡沫风险。
第二，房地产资产价值评估和确定。
房地产的资产价值往往与其未来现金流量和收益直接相关。
因此，对于客观的评估需要考虑环境、物流、地理位置等多个因素的综合作用。
王奇等人的论文《城市更新背景下的住宅房地产价值评估》提出了利用市场分析、基于收益的评估方法和基于比较法的评估方法相结合的方法，系统评估了房地产资产的价值。
第三，房地产投资风险评估和预测。
在房地产投资过程中，需要考虑很多风险因素。
因此，风险评估和预测对于投资者非常重要。
程媛等人则在《基于CAPM的房地产收益率与风险的再分析》中提出利用资本资产定价模型CAPM对房地产的收益率风险做出评估和预测，有效提高投资成功的机会，降低风险。
以上三个领域只是研究方向的例子，实际上，房地产评估的研究范围非常广泛。
房地产评估的目的是为了保护投资者和消费者的权益。
因此，有必要开展具体的实践和研究，为房地产行业提供指导和方向。
总之，对于房地产评估研究，研究论文与实际应用同样重要。
通过文献研究和实践运用，不断完善和优化评估方法，有助于房地产行业的发展，并为投资者和消费者提供更准确、公正和合理的房地产评估服务。
房地产评估研究论文范文
房地产评估研究论文范文房地产估价是一门很重要的学科，随着我国社会主义市场经济的逐步完善，房地产市场的持续发展，其重要性也越发明显。
下面是店铺为大家整理的房地产评估研究论文范文，供大家参考。
房地产评估研究论文范文篇一摘要：随着我国经济的不断发展，房地产行业有了很大的发展，成为了我国国民经济中重要的组成部分。
其中房地产评估是与房地产行业相关的重要行业，房地产评估的发展受到房地产市场的影响较大。
从目前的情况来看，房地产评估存在着很多方面的问题，这样就必须采取相应的措施。
本文主要对房地产评估进行了研究。
关键词：房地产、评估、研究中图分类号：F293 文献标识码： A一、引言近些年来，在我国，随着房地产产业的快速发展，房地产评估也得到了很大的发展，房地产评估所在的机构已经成为服务于房地产行业的重要中介，对于房地产行业市场的发展有着至关重要的作用。
但是现阶段，房地产评估机构经营发展面临着很多不确定的影响，直接影响着房地产评估，针对这些不确定的因素就需要采取一系列的措施，这样才能适应房地产发展需要，从而不断的促进房地产产业的可持续发展。
二、房地产评估概念概述对房地产的价值进行评估被叫做房地产评估，与其他行业一样房地产行业受到相关部门的监督与管理，房地产的投资风险、工程质量、周围环境、价值、贷款风险等是房地产评估的主要内容和组成部分，房地产的评估行业除了其行业本身特有的特点外，还有高风险性和高技术性的特点。
三、房地产评估的发展机遇1、国家大力推进现代服务行业的发展房产评估作为房地产的重要中介行业，国家在政府工作规划中对房地产评估也有明确的文件，要求推动包括房地产中介行业在内的第三产业的发展。
我国房地产行业虽然略有波动，但是总体形势却是良好的，再加上国家的产业支持，将会对房地产评估的发展起到较好的带动作用。
2、开征房产税势在必行房产税是我国税制改革以及调控房地产市场发展的重要措施，而且在一些城市已经试行了房产税，房产税的计税依据主要是以房地产的评估价值作为依据。
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房地产成本法估价技术的创新研究
【摘要】：在房地产估价中,成本法被普遍认为是一种估价结果偏低或与市场价值有一定差距的估价方法,文章通过对房屋重置成本经济含义和特点的
分析论证,以及对无形或非成本因素对建筑物价值影响的分析,提出了
以价值调整值或调整系数代替损耗值和损耗率的估价新思路,是对成
本法估价理论的突破,能够有效解决成本法估价中对非成本和无形因
素有利影响考虑不足的缺点。
并且提出了资本化收益法、销售资料法
或市场提取法应用于上述思路的具体方法,引入了享乐价格法估算住
宅价值调整值,论证了该方法应用的可行性。
【关键词】：成本法重置成本价值调整值享乐价格法
在房地产估价实践中，成本法估价的结果往往受到偏高或偏低的猜疑，使其难于被人们接受，甚至估价师们可能也会因此而怀疑成本法是不是一种有效的房地产估价方法。
但是，我们有时又不得不采用成本法来对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行估价，在某些情况下成本法还可能成为估价所能采用的唯一方法。
带着这些问题，笔者对成本法估价进行了一些思考。
一、成本法估价的基础
从价值理论的发展来看，经济学家是通过产品的生产成本对其价值贡献的作用入手来探讨价值理论的。
生产费用价值论认为，商品的价格依据其生产所花费的必要费用而决定。
而房地产的价格或价值也是与其开发建设所花费的必要费用相联系的，在估价中，我们可以通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来判断房地产的价格。
生产费用价值论为成本法提供了理论基础。
在缺乏市场交易时，房地产市场的参与者是通过房地产的成本来认识和理解其价值的，卖方愿意接受的最低价格不能低于其为建造该房地产所花费的代价，买方愿意支付的最高价格不能高于其所预计的重新建造该房地产所需花费的代价。
市场的参与者通过成本来认知房地产的价值，提供了成本法能够被认同的基础。
房地产估价的教科书里一般对认为成本法适用于新近开发的、可以假设重新开发建设的或者计划开发建设的房地产的估价。
可见成本法在理论上对于一切房地产估价都是可用的方法。
成本法既适用于房地合一的估价，也适合单独建筑物或建筑物局部的估价，有时成本法还可用来得出市场比较法和收益法估价中所需要的一些比较修正基础，例如，市场比较法中，估价对象与实例相比缺少某项设
备（如电梯）估价师要对此作出修正，那么增加该设备所需的成本就可作为修正基础。
由此可见成本法运用范围是相当广泛的，这是成本法适用的基础。
二、成本法中成本的构成内容
成本法一般定义为：求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
通常意义上的成本是指生产销售过程中所花费的代价，包括各种物耗、人力消耗所垫支的资金及垫支资金的代价（利息）。
而估价中所称的成本除了包括通常意义上成本外，还包括为此所付出的代价应获取的报酬即利润。
因此成本法估价不是求取估价对象的成本，而是通过对其价格形成过程中各种花费（成本）和利润的分析测算来求取估价对象的价格，或者说成本法是通过模拟估价对象的生产过程求取其价格或价值的方法。
三、成本法估价如何遵循估价原则
使成本法估价结果客观合理，应在房地产一般价格构成内容的基础上，针对不同的估价对象合理取舍和增减，并有充分客观合理的理由。
为此，我们有必要来思考成本估价时，如何遵循估价
1、替代原则。
替代原则是成本法估价的基础，遵循替代原则要求与类似房地产进行比较确定估价对象各成本内容的取舍或增减，不以估价对象个别成本实际构成内容作为估价成本构成内容（如超正常施工工期而产生的利息就不能作为估价成本的构成内容）。
各成本内容的取值也要与建造类似房地产的一般正常花费比较确定，不以估价对象的个别花费为取值标准（如政策所减免的税费就不能在从估价时从成本中扣除）。
谨慎的购买者为一房地产所愿支付的价格，不会超过具有相同效用的类似房地产的取得成本，聪明的建造者（卖者）也不会花费高于类似房地产的建造费用来建造其房地产，这就使人们在认识房地产的价格时，必然要进行比较。
通过比较类似房地产的价格和成本，才能判断所支付的价格或花费的成本是否客观合理。
旧房地产的价格或价值也是通过与其类似的新的、最适合的房地产的价格或价值来衡量的。
类似房地产在估价时点被建造所花费的必要成本，提供了待估房地产价格判断的一种衡量标准。
因此替代原则指示我们，在运用成本法估价时，对估价对象的成本构成内容和相关数据应通过市场比较分析来确定。
2、最高最佳使用原则。
最高最佳使用的概念是房地产价格或价值的根本，房地产的价格是由其使用用途所产生的效用决定的，最高最佳使用决定了其可能
的最高价格或价值，但是现实中房地产并不一定处于其最高最佳使用状态，这是我们估价时必须分析的问题。
最高最佳使用体现在：估价土地的价格或价值时假设其为空地并能开发至最高最佳使用状态；估价建筑的价格或价值时假设其经过改造能达到最高最佳使用状态。
假设为空地时土地可能有一最高最佳使用用途，当有建筑物时房地合一可能有另外一种最高最佳使用用途，因此，在用成本法对房地产进行估价时，应特别注意这样的两种可能，从合法性、技术可能性、经济可行性和产出最大化入手结合估价目的来分析判断房地产的最高最佳使用状态。
在进行最高最佳使用分析时，还应注意建筑物是否与土地处于均衡状态，建筑物中各组成部分是否处于均衡状态。
当建筑物的存在不能使土地达到其最高最佳使用状态、或者土地的最高最佳使用限制了建筑物发挥其最大效用、或者建筑物各组成部分的不匹配，都有可能造成房地产的减值。
这种减值可以从建筑物功能性损耗来进行分析和测算。
人们购买房地产的期望是获得价值最大化或效用最大化，最高最佳使用指示出房地产预期所能达到的可能的最高收益和可能产生的最大效用。
因此在成本法估价中，估价对象如果为空地应以其最高最佳使用用途进行分析估价，当房地合一时，要分析假设所占用的土地为空地时的最高最佳使用和房地合一时最高最佳使用是否一致，从而分析建筑物的存在对房地产价格或价值的影响是增值还是减值。
3、供求原则。
房地产的价格或价值会随着供给和需求的变动而变动，在用成本法进行估价时，也要进行房地产的市场供求分析。
如果成本与价格不成比例的变动，房地产将具有较多或较少的利润，从而影响房地产的价格或价值，使其等量减少或增加。
从另一角度来看，成本的投入只有当其会增加房地产的效用时，才可能形成房地产的价值，而且所产生的效用还必须被市场认可，其形成的价值才会得到实现。
而效用的市场认可是通过市场供求决定的，当求大于供时，效用的认可度就会提高从而增加房地产的价格或价值，当供大于求时，效用的认可度就会减低从而降低房地产的价格或价值。
成本法估价考虑折旧时对经济折旧的分析正是基于供求对效用的认可度来分析的。
因此供求原则要求成本法中在运用时，应通过市场供求状况来分析成本对房地产效用的贡献及实现程度，以确定成本投入所产生利润大小和由此产生的经济折旧的大小，从而调增或调减成本法估价的结果。
4、估价时点原则。
当然在运用以上原则进行估价时，我们还应遵循估价时
点原则。
估价师应根据估价时点时市场数据、估价时点时有效的法律法规对税和费的规定、估价时点时的利率水平等来确定各成本内容及其取值。
四、结束语
以上笔者对成本法估价从理论上进行了一般性回顾性的认识与思考，对采用成本法估价如何遵循和运用估价原则提供了一些思路。
但房地产估价中，要使运用成本法的估价结果合理和准确，还有侍于估价师们在实践中对估价理论、估价原则的进一步的理解研究和对房地产市场的不断探索。
参考资料：
1、柴强主编《房地产估价理论与方法》2004年4月第一版；
2、《房地产估价规范》GB/T-50291—1999；
3、“The Appraisal of Real Estate”11th Edition中文简体版，地质出版社，2001.11。