房地产估价方法论文估价方法论文
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房地产估价论文范文篇一《论房地产估价研究》【摘要】房地产估价是一门重要的边缘学科，随着我国市场经济体制的逐步完善，房地产市场的发展，房地产估价的作用也将日益突出。
论文主要研究了国内外房地产估价理论和制度、房地产估价常用的估价方法及其比较，论文提出了房地产及房地产估价的概念，并比较了国内外房地产估价制度，分析了房地产估价研究的意义、房地产估价的程序、房地产估价的常用方法，并提出市场比较法是最常用的估价方法，阐述了房地产的估价报告的基本要求及格式。
【关键词】房地产;估价;研究1 绪论1.1 房地产估价概述房地产估价以房地产为对象。
房地产通常被认为是一种良好的投资品，成功的管理可以使房地产所有者获得经济收益。
在不同时期，每个人都有明确的需求，并对市场中出现的各种机会做出判断，而这种需求和判断又将决定他们对房地产市场的参与程度。
这种自由选择有助于形成自由的市场经济。
因此，个人和企业的行为影响着国家经济的成功与否。
1.2 房地产估价的基本原则房地产估价基本原则是对房地产估价业务在操作上的基本要求，它包括估价人员的行为惯例以及政府或有关法规对估价活动的总体要求。
基于我国的现状，目前在房地产估价活动中，应坚持如下六项基本原则。
①最有效使用原则;②相类比较原则;③预测原则;④估价时点原则;⑤合法原则;⑥公平原则。
2 房地产估价程序房地产估价程序，是指房地产估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。
2.1 明确估价的基本事项在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也多。
一般来说，估价的基本事项包括四个方面。
(1)明确估价对象。
①评估实体的确定。
即是要明确评估对象是什么、范围如何。
估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。
房地产市场中的房屋评估与估价方法
房地产市场中的房屋评估与估价方法在房地产市场中，房屋评估与估价对于房屋交易、金融贷款和税收征收等方面起着至关重要的作用。
合理准确地评估房屋价值，能够为各方提供可靠的参考依据。
本文将介绍房地产市场中常用的房屋评估与估价方法，以帮助读者更好地理解这一领域。
一、市场比较法市场比较法是房地产市场中最为常用的房屋评估与估价方法之一。
在这种方法中，评估师通过比较市场上类似房屋的交易价格来确定被评估房屋的价值。
这需要评估师考虑到房屋的特征、地理位置、建筑面积、房龄等因素，以确保比较结果的准确性。
市场比较法的优点在于其简单易行，同时考虑到了市场上实际成交的房屋价格，但其缺点在于房屋市场的波动性可能会导致不准确的评估结果。
二、收益法收益法主要适用于商业用途的房屋，例如写字楼、商场等。
这种方法是基于房屋产生的潜在收益来评估其价值。
评估师会考虑到租金收入、物业费、运营成本等因素，并使用贴现率来确定房屋的现值。
收益法的优点在于其能够全面考虑到房屋的潜在收益，但其在实际应用中可能受到市场波动、贴现率变化等因素的影响。
三、成本法成本法是基于房屋的重建成本来评估其价值。
评估师会计算出重建房屋所需的费用，并根据房屋的使用寿命、损耗程度等因素来确定其价值。
成本法的优点在于其直接、简单，但其在考虑到土地价值、既有设施等方面可能存在一定的缺陷。
四、收入比率法收入比率法是一种将租金收入与购房价格相比较的方法。
评估师会根据类似房屋的租金水平和购房价格来确定一个合理的收入比率。
然后，评估师将被评估房屋的租金收入与该收入比率相乘，以确定其估价。
收入比率法的优点在于其简单易行，但其需要对市场租金水平和收入比率进行准确的估计。
总结：房地产市场中的房屋评估与估价方法有很多种，每种方法都有其适用的场景和局限性。
评估师在进行房屋评估时，通常会综合运用多种方法，以确保评估结果的准确性和可靠性。
无论采用何种方法，评估师都需要对房地产市场的情况有深入了解，并考虑到房屋的特征、地理位置、市场波动等因素。
毕业论文 二手房价格研究【用心整理精品资料】
摘要衣食住行是一个人生存所必需的，房子作为安全性和稳定性的代表，在这个相对富足的中国收到了绝大多数人的热捧。
由于大多数人还是处于普通消费阶层和住房按揭贷款的出现,房子的需求量不断上涨，房价也因此不断地推高，中低阶层的消费者由于资金有限，无法承受新房的高价,纷纷转向了面积小、带装修的二手房.鱼龙混杂的二手房交易中介不断地涌现，导致很多二手房房主或者买房由于信息有限，信息不对称等原因的限制出现了二手房价格的扭曲，欺诈等现象的出现。
面对二手房交易量稳步增加，价格呈现上升趋势，市场交易变得越来越复杂的形式，我们有必要弄清楚二手房市场的作用机制和制定出更加合理的定价方法.我们希望能够通过回归研究经验得出比较主要的几个因素对房价的贡献，以此确定快速估算二手房交易参考价格。
关键词：二手房交易;快速估价；二手房中介The second—hand house transaction reference price calculation Abstract:Basic necessities of life are necessary for a person to survive, the house as a representative of security and stability, in this relatively affluent China received the vast majority of people repeng。
Because most people still in the ordinary consumer groups and the housing mortgage loans，demand of house prices rising, and therefore push high，low-income consumers due to limited funds, can not afford the expensive new houses, have turned to a small area，second-hand housing decoration. Dragons and fishes jumbled together in the second—hand housing intermediary transactions continue to emerge, many owners of second—hand housing or buy a house because of limited access to information，information asymmetry and other reasons the emergence of second-hand housing price distortions，fraud and other phenomena. In the face of the secondary housing transaction volume has steadily increased, prices showed a rising trend, the market transactions become more and more complex forms, it is necessary for us to clarify the mechanism of the secondary housing market and make pricing more reasonable method. We hope that through the regression of experience obtained in several factors of prices of the main contribution, in order to determine the rapid estimation of the second-hand housing transactions reference price。
房地产估价方法浅析
接作为交易价格 ， 并提馥耍 乇 或交易当事 ＾ 确 哥人 正
使用估价报告。 ５ 同—估价 ． ２ 列象 ， 评估宜强舟狰 以 啊砷 估价 方法互相对照和比 较。 根据估价对象和当地房地产 市场的状况 ， 结合不 同估价方法的特点 ， 采用加权 平均等方式综合确定最终的估价结果。 其加权平 均 系数直台曾 隹 评估胡构匣 哇 和完善 确。 舀泣 端 窟 资料库 ， 加强专 业 研究 ， 提高估价师的执业水平和 经验技能 ， 在具体估价中应灵活运甩两种方法 ， 一
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参考文献
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出版
田中华人民共和 国建设部房 地产开发项 目经济评 铆方 法删 ｂ 中国电力出版 ０ ｎ 索 ０ Ｉ塞特斯牡玛＇ 斯 赖德． 习 海因 组织经济学一 经济学分 析方法在组织管理 中的应 用 北京： 信 出 呻 中 版社，
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发展 出版辛 ０ ｉ ０
翻柴强． 房地产估价理论与方法呻 北京： 中国物价
出版社 。０ ３ Ｐ ０ １ ０ ２ ０ 。２ － ０ ．
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责任编 辑 ： 明荣 王
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房地 产 估 价 方法浅 析
资产评估论文
房地产评估摘要：房地产及房地产特性，分析房地产价格及影响因素，通过对概念的的分析对实际的房地产自身特性和影响房地产的因素作出分析判断。
关键词：房地产评估、房地产价格特征、评估方案一、房地产特性房地产是房屋建筑物与土地极其权属的总称，其实务状态包括房产和地产。
房地产的特性是指房地产有别于其他经济物品的特殊性质，房地产的特性决定这房地产价格的特征、市场的特性以及房地产价格评估的特殊规律性。
根据房地产的表现可将房地产的特性划分为自然特性和人文特性。
房地产的自然特性包括不可移动、独一无二、供求区域、效用持久四个特性。
房地产的人文特性包括相对稀缺、用途多样、资金占用、保值增值、相互影响、易受限制六个特性。
根据房地产的这些特性综合考虑土地以及建筑物的共同作业。
二、房地产价评估方案房地产评估方案的编写首先要明确估价的基本事项，基本事项包括估价对象的实体状况、权利状态、范围，还有估价的目的、时点、估价报告交付的日期。
第二拟定估价作业方案，主要是就估价所要做的各项工作做出日程进度安排。
第三搜集估价所需的资料包括产权资料、房屋建筑资料、市场交易资料、土地资料、法律和规划资料。
第四实地检查估价的对象对估价对象的有关内容到实地查清核实，从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。
第五选定估价方法计算，根据房地产的具体情况用市场比较法、收益法、成本法来进行估价。
最终确定估价的结果，撰写编制估价报告，估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件，应当体现全面性、公正性、客观性、准确性以及高度的概括性。
最后进行估价资料的归档保存，完成并做出估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档保存和妥善保管。
三、房地产价格种类及特征房地产价格是在市场经济条件下，人们在正常情况下获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产在交易是体现出的经济价值的货币表现。
房地产的价格有各种表现形式，主要可以依据一下几种方式进行划分。
房地产估价方法论文估价方法论文
房地产估价方法论文估价方法论文房地产估价方法初探【摘要】房地产业是我国第三产业的重要组成部分,也是我国当前一个重要的支柱产业,对发展我国国民经济、提高人民的居住水平有着举足轻重的作用,同时,房地产也和居民的生活和工作息息相关,是社会生产和生活不可缺少的要素之一。
本文提出了就房地产的估价方法进行了初步的探讨。
【关键词】房地产估价方法探讨改革开放以来,我国房地产业迅猛发展,但与此同时房地产行业也深受政策影响了20多年,从2002年至今,内地的房地产市场正处于土地垄断供给的市场化阶段。
目前我国的房地产市场的繁荣是靠债务拉动的、推动的,然后投资圈地,导致债务费用居高不下,市场稍微波动很快就会面临巨大风险,房价上涨快,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。
这些都给房地产估价行业带来很大的压力。
所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产价格各项因素。
一、比较法比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。
比较法适用于本身具有交易性的房地产,该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。
二、收益法按照我国目前的土地出让政策,应对土地使用权价值进行分析,否则得到的是一种不完全的会计利润,实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。
若收入、费用发生的时间和其折现期一致,不应该考虑利息费用,正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样,因为它正以恰当的收益率,恰当的折现期折现到评估基准日。
收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点,实际发生时间与这种假设有偏差,这样才可以用利息费用作调整。
例如客观租金收入发生在期末,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期初,这时应考虑期间发生的费用进行折现。
房地产估价报告毕业论文
房地产估价报告估价报告编号：****（2016S）04GA第0209号估价项目名称: XX所有的位于长沙市雨花区高桥家电百货城002栋XX号、404号房地产的抵押价值估价估价委托人：XX房地产估价机构：*****注册房地产估价师：姓名注册号*** ******* ***估价报告出具日期：2016年4月25日致估价委托人函XX：受您的委托，我公司秉着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，对您位于长沙市雨花区高桥家电百货城002栋XX号、404号房地产的抵押价值进行了估价，价值时点为实地查勘之日即2016年3月15日，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
我公司专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用比较法和收益法的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经过评估，其估价结果如下：1、估价对象在未设定法定优先受偿的情况下，其市场价值总价为：￥160.42万元（人民币：壹佰陆拾万零肆仟贰佰元整）。
2、估价师知悉的法定优先受偿款（不包含处置过程中的诉讼费、执行费、拍卖费、评估费及转让税费等）为：￥0万元（人民币：零元整）3、估价对象的抵押价值为（取整）：￥160.42万元（人民币：壹佰陆拾万零肆仟贰佰元整），详见下表：特别提示：1、本次评估是基于下文的估价的假设和限制条件成立的，如该假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。
2、本估价报告在市场情况无较大波动及房地产状况未有较大改变时使用期限为一年，自报告出具日起计算，若房地产市场有较大波动或超过一年或房地产状况发生变化，须重新进行评估********土地房地产估价顾问有限公司法定代表人：二〇一六年四月二十五日目录一、估价师声明 (3)二、估价假设和限制条件 (4)三、估价结果报告 (6)1.估价委托人 (6)2.房地产估价机构 (6)3.估价目的 (6)4.估价对象 (6)5.价值时点 (7)6.价值类型 (7)7.估价原则 (7)8.估价依据 (8)9.估价方法 (8)10.估价结果 (9)11.注册房地产估价师 (9)12.实地查勘期 (10)13.估价作业期 (10)14.风险提示及变现能力分析 (10)四、附件 (14)1、《房地产估价委托书》复印件2、估价对象位置示意图3、估价对象实地查勘情况和相关照片4、估价对象权属证明复印件5、估价对象法定优先受偿款调查情况6、可比实例位置图和外观照片7、专业帮助情况和相关专业意见本估价报告没有专业帮助或未依据相关专业意见8、估价对象租赁合同9、房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件10、注册房地产估价师估价资格证书复印件估价师声明我们郑重声明：1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈诉和重大遗漏；2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利害，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；4、注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。
房地产市场中的房屋估价方法
房地产市场中的房屋估价方法房地产市场一直是社会经济中的重要部分，房屋估价则是房地产交易中的关键环节。
准确地估价可以帮助卖方合理定价，也可以帮助买方做出明智决策。
在房地产市场中，房屋估价的方法多种多样，下面将介绍几种常见的房屋估价方法。
一、比较法估价比较法估价是最常见也是最直观的估价方法。
该方法通过对市场上类似房屋的成交价格进行对比，确定一个参考价值范围。
具体而言，比较法估价依赖于以下两个原则：1. 替代性原则：根据市场上成交的同类型房屋的价格，找到最接近的替代物，并通过比较它们的差异来判断要估价房屋的价值。
2. 就近性原则：选择距离要估价房屋相对近的房屋作为参考，因为地理位置通常是影响房屋价值的重要因素。
比较法估价的优点是简单易懂，但也存在诸多局限性，例如可能存在样本数量不足、市场环境波动等问题。
因此，在实际应用中，需要结合其他方法进行综合考量。
二、收益法估价收益法估价是一种从投资回报的角度来估价房屋的方法，主要适用于商业房地产。
根据该方法，房屋的价值等于其未来所产生的净现金流的折现值。
具体而言，我们需要考虑以下几个因素：1. 净年租金：房屋每年的净租金收入。
2. 预期增长率：预测未来净年租金的增长率。
3. 贴现率：用于将未来净现金流折现回现值。
4. 残值：在房屋租期结束后，根据其预计的残值（例如通过转售或再出租）来计算其价值。
收益法估价的优点是可以考虑到房屋的投资回报，能够给出一个较为全面的价值评估。
然而，该方法的有效性也取决于投资者对未来租金和贴现率的准确预测。
三、成本法估价成本法估价是基于重建或替代成本来确定房屋的价值。
该方法适用于市场中缺乏可比较的房屋或投资回报数据的情况。
成本法估价主要考虑以下几个要素：1. 土地价值：根据土地面积、地段等因素来估计。
2. 建筑成本：考虑到建筑材料、劳动力成本等因素，以确定重建该房屋所需的成本。
3. 折旧和残值：考虑房屋使用寿命和磨损程度，来计算折旧值和残值。
资产评估案例分析——房地产市场法评估论文
法选择和使用。
举例如下：
评估目的
价值类型
评估方法
资产保全
重置成本
重置成本法
产权交易
市场价值
市场法
投资评价
收益现值
收益现值法
破产清算
清算价值
清算价格法
2.资产评估是对额定产权的评估
资产评估就是通过专业机构（评估所专业人员）对资产的现值进行的评价和核定 ，而资产本身
就是产权人权利的物化形式，产权人则是资产的所有人。对资产的评估，实际 上就是对产权权利的
评估。
（1）产权界定决定资产评估的范围
（2）产权交易类型决定资产评估方法
（3）产权界定说明提示了评估结论的风险
二、资产评估三大 方法的适用范围和评估公式
（一）成本法
成本法的理论基础是生产费用价值论，该观点认为资产的价值取决于购建时的成本耗费。评估
思路是先计算被评估资产的现时重置成本，即按现时市场条件重新购建与被评估资产功能相同的处
地面
顶面
门
瓷砖
石膏板
防盗门
瓷砖
石膏板
防盗门
实木地板
石膏板
实木门
实木地板
石膏板
实木门
防滑地砖 PVC 顶棚
平移门
防滑地砖 PVC 顶棚
平移门
外墙为涂料
窗户 玻璃窗 玻璃窗 隔音窗 隔音窗 玻璃窗 玻璃窗
门窗套 铝合金 铝合金 木板 木板 铝合金 铝合金
3、个别因素分析： 丽阳星城位于高新区海源北路,小区东临高新开发区。西临原龙云别墅，交通便利，地理位置
n
P
Ri
i1 (1 r)i
2、未来收益有限期，每期收益额相等（A 为等额收益；n 为有限期限；r 为折现率）
房地产市场的房屋评估与估价方法
房地产市场的房屋评估与估价方法随着城市化进程的推进和人口增长的加剧，房地产市场作为经济的重要组成部分，扮演着至关重要的角色。
房屋评估与估价方法作为房地产交易市场中的必备工具，对于买卖双方而言具有决定性的影响。
本文将介绍房地产市场中常用的房屋评估与估价方法，旨在帮助买卖双方更全面地了解房屋价值，并进行更明智的决策。
一、市场比较法市场比较法是房屋评估与估价中最常用的一种方法。
其核心原理是通过将待评估的房屋与附近已售房屋进行对比，找到相似的特征，从而确定房屋的市场价值。
这种方法的优势在于依赖于市场的供需关系，兼顾了买卖双方的实际情况。
然而，市场比较法也存在着不足之处，例如房屋的特殊性无法完全反映在价格上，也有可能因为鲜有类似房屋交易导致价格无法准确估计。
二、收益法收益法主要适用于投资性物业的估价，它通过对物业未来预期收益进行估算，以现值的方式反映在房屋的估价上。
这种方法相较于市场比较法而言，更加注重于房屋产生的经济效益，尤其适用于出租房屋等投资回报周期较长的物业类型。
然而，收益法对投资收益的预测存在较大的不确定性，对于买方和卖方而言具有一定的风险。
三、成本法成本法是以物业的重建成本为基础，通过减去物业的折旧和损耗来确定其价值。
这种方法适用于新建房屋或升值改造房屋等情况，能够相对准确地评估物业的价值。
然而，成本法也存在着一定的局限性，例如无法充分考虑市场的供需因素，不适用于旧房屋的估价。
四、收益比率法收益比率法是以物业租金收益率为基础，通过租金的现值与物业的市场价值之比来确定物业的价值。
这种方法适用于商业地产等租金收益明显的物业类型。
然而，收益比率法的准确性也受到租金市场波动等因素的影响。
五、混合评估法混合评估法是将市场比较法、收益法和成本法等不同方法综合运用，以提高评估结果的准确性。
通过权衡各种评估方法的优缺点，综合考虑物业的市场特征、收益能力和成本等因素，得出相对全面的房屋估值结果。
总结：房地产市场的房屋评估与估价方法多种多样，每种方法都有其适用的场景和限制。
房地产资产评估论文(8篇期刊范文)-企业管理论文-管理学论文
房地产资产评估论文（8篇期刊范文）-企业管理论文-管理学论文——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印——房地产是当代社会的重要财产，对房地产进行评估是满足市场和投资者的需求。
所谓房地产评估，是指房地产评估师在特定目的前提下，按照严谨的程序、采用科学的评估方法，对特定的房地产进行分析、测算、判断，并提供相关专业意见的活动。
本文精选了8篇房地产资产评估论文范文,以供参考。
房地产资产评估论文（8篇期刊范文）之第一篇：我国房地产评估方法研究摘要：随着房地产行业的不断发展，房地产评估业也得到快速的发展。
本文主要介绍我国房地产评估中的主要方法极其具体内容。
关键词：房地产资产评估评估；资产评估，方法随着经济的发展，房地产行业也得到快速发展，房地产评估也随之发展起来。
在我国现行房地产评估中，主要方法有市场法、成本法、收益法。
对三种方法的具体内容及形式的正确认识对房地产评估具有重要意义。
1房地产评估中三种方法的简介1.1市场法房地产评估中，市场法的原理为参照相同或者类似的房地产在市场上的交易信息，通过类比分析的方法来分析所参照的房地产的市场价格信息，从而确定待评估的房地产的价值。
1.2成本法成本法的实质是一种价值的再形成，在房地产评估中，如果没有公开活跃的市场，并且不能找到相似的参照物来形成对比，就应考虑成本法，成本法所研究的是房地产的重置成本，考虑的是房地产过去的价值。
1.3收益法在当前经济形势下，房地产是一种具有价值增值的资产，所以能作为投资的一种方式，在未来取得一定的收益。
收益法指的是被评估房地产的未来价值的折现值。
其核心是以房地产未来的收益通过折现从而确定其现在的价值，预期未来收益是房地产现值的重要参考依据。
2房地产评估中三种方法的具体形式2.1市场法市场法是根据在近期市场上相同或者相似房地产的交易价格信息，同时根据影响房地产评估的各种价格因素，对参照物的房地产价格进行修正，其中修正的结果以修正系数来进行数学表达。
论房地产估价方法的选择
这 一 事 实 本 身 并 不 意 味 着 估 算 值
预 测 市 场 价 值 的 好 与 坏 ，预 测 的 准。 估 价 师来 说 ， 对 与 其 试 图 调 整 两 种 或 更 多 的 估 算
价值与未 来纯收 入的现值相等 。
这 种 方 法 首 先 确 定 预 期 的 未 来 财 产 收 ＾ ． 然 后 通 过 各 种 资 本 化 的 数 学 方 法 将 这 些 收 入 折 算 成 市 场
价 值
４ 残 值 法 ．
价 值 销 售 或 出 租 。 这 种 方 法 是 通 过 市 场 价 格 或 房 租 的 信 息 ， 厦 其
台 成 一 个 最 精 确 的 市 场 价 值 ， 并 投 有 明 确 的 道 理 。 应 用 一 种 方 法 得 到 的 估 算 值 与 用 其 它 方 法 得 到 的 值 可 能 相 近 ． 可 能 相 差 甚 远 也
想 重 点 谈 一 诚 以 下 几 种 估 价 方
法 ，供 参 考
收 入 法 建 立 在 新 古 典 理 论 的
基 础 之 上 ， 即 房 地 产 产 权 的 市 场
值 ，倒 不 如 仅 依 赖 于 对 估 价 场 台
最 适 台 的 一 种 方法 的预测 值 。 假 如 市 场 价 值 应 该 定 义 为 期 望 的 或 是 最 可 能 成 交 的 价 值 ， 那 么 市 场 比较 法 似 乎 是 最 理 想 的 估 价 方 法 这 种 方 法 利 用 最 近 出 售 的 与 所 估 房 地 产 相 类 似 的 交 易 数 据 ． 应 该 能 提 供 最 准 确 的 市 场 价 值 预 测 。 当 在 市 场 可 以 得 到 价 格 信 息 时 ，估 价 师 应 该 首 先 考 虑 使 用 市 场 比较 法 进 行 估 价 但 必 须 注 意 的 是 ， 许 多 场 台 ． 其 是 对 在 尤
房地产估价方法论文估价方法论文(1)
房地产估价方法论文估价方法论文(1)房地产估价方法论文一、概述房地产估价是指根据市场上已成交的相似物业的交易价格和相应的市场调查，进行标的物的估价。
房地产估价是房地产市场的核心问题，房地产评估的结果直接影响到房地产市场的发展。
本文主要探讨房地产估价方法。
二、房地产估价的方法1.比较法比较法是房地产市场估价中最常用的方法。
比较法是根据市场上已成交的相似物业的交易价格和相应的市场调查，进行标的物的估价。
比较法的优点是估价简单、可靠性高，使用范围广，主要适用于单一市场、已开发的住宅和商业用地、高档商品住宅和高档商业用地等。
2.收益法收益法是一种以年租金收入为基础计算资产价值的方法。
一般是将年租金收入减去保管和维护费用，再折算为所需的折现率。
这个折现率是根据预测市场利率进行计算。
采用收益法时，还需要考虑到市场储蓄利率、资本收益率和资产出售利率等因素的影响。
3.成本法成本法是以衡量资产的其他成本即修建成本为基础的方法。
成本法的核心是建筑的实用寿命、残值和物业维护的成本。
成本法可以用来估算正在开发中的开发项目的价值，以及已停止使用、正在拆除或需要翻新的资产、建筑物或设备的价值。
4.综合法综合法是根据不同方法的权重以及不同房地产属性和特征，将比较法、收益法和成本法等结合起来进行估价的方法。
该方法可以减少每种方法的单独缺陷，提高估价的准确性。
三、房地产估价的影响因素房地产估价不仅受到提供资产的市场因素所影响，还受到多种社会、经济和政治要素的影响。
主要影响因素包括市场需求、市场位置、保留地和限制土地报裹、的市场因素等。
四、结论本文简单介绍了房地产估价的方法和影响因素。
估价时应该根据具体情况精选适用的方法，。
房地产价值评估论文_文档
绪论就我国而言，我国许多房地产评估方法混乱，致使房地产评估无法真实反映房地产的公允市场价值，从而，解决这些问题日趋重要。
房地产评估是市场经济条件下房地产交易发展的产物。
现就房地产评估来说，尚未形成一套完整的理论和方法体系。
在实践中也存在不少问题，如对房地产本质的认识还不是十分的清楚，对影响房地产价值的因素考虑不周等，这些都导致在实践中随意选取评估方法，简单套用估价模型，主观决定评估参数，使得评估结果缺乏客观性，公允性和科学性，不但影响了交易相关者的利益，还增加了评估机构的风险。
房地产价值评估的发展主要得益于房地产活动的蓬勃开展，在房地产交易活动中，房地产作为一种特殊的商品，其价值是建立在持续经营基础上的，并决定于房地产未来的获利能力，此外房地产价值最大化的兴起，也促进了房地产价值评估的技术发展，认识价值是一切经济管理行为的依据和前提，房地产企业管理当局都日益需要掌握企业价值评估技术作为其决策的依据。
第1章房地产估价基本含义顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。
但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。
因此，理解房地产估价首先必须掌握如下有关概念。
1.1房地产估价专业人员房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。
在我国，房地产估价专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。
1．基本要求。
一名合格的房地产估价专业人员，应符合下列基本要求：（1）有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。
（2）有丰富的房地产估价实务经验。
（3）具有较高的市场调查、推理判断技能。
（4）有良好的职业道德修养。
浅谈市场比较法在房地产估价中的运用房地产经营与估价毕业论文
浅谈市场比较法在房地产估价中的运用房地产经营与估价毕业论文市场比较法是房地产估价中一种常用的方法。
这种方法的原理是根据市场上同类型房产的交易数据，来推算出被估价房产的公允价值。
在实际应用中，市场比较法需要考虑多个因素，如同类型房产的位置、面积、朝向以及装修程度等，来确定被估价房产的公允价值。
本文旨在探讨市场比较法在房地产估价中的运用。
市场比较法的基本原理是根据市场上同类型房产的交易历史数据来推算出被估价房产的公允价值。
这种方法的核心在于数据的准确性和来源的可靠性。
一般来说，要选取同类型的房产来进行比较。
这种类型可以根据房屋的各项属性来划分，如房屋面积、地理位置、建筑年代、楼层高度等。
在估价之前，我们需要先收集一些市场上同类型房产的交易数据。
这些数据可以从不同途径获得，包括房地产经纪公司、土地登记机构、房产开发商等。
我们需要从这些数据中筛选出最可信赖和最具代表性的交易数据，用于市场比较法的运用。
在确定被估价房产的公允价值时，我们需要考虑多个因素。
首先，要考虑同类型房产的面积和地理位置因素。
一般来说，同一地区的房价和同一建筑面积的房子价格相对会接近。
其次，考虑房屋的朝向因素。
南北通透的房屋价格比东西朝向的房屋价格要高。
最后，考虑房屋的装修程度因素。
一般来说，装修程度越高，价格越高。
因此，在市场比较法中，我们需要对以上因素进行综合考虑，以便确定被估价房产的公允价值。
市场比较法在房地产估价中的应用非常广泛，但是也存在着一些限制。
首先，必须考虑到同类型房产之间的差异。
比如说，同一地区的不同年代的房子有很大不同，这种差异可能不完全反映在交易历史数据中。
其次，有些地段的交易记录比较少，这导致在一些地段的房地产估价中，市场比较法的应用会受到很大的影响。
最后，市场比较法需要考虑到时间因素。
同一地段房屋的价格会随着时间的推移而变化，因此我们需要对交易数据进行推算，以适应估价时间的差异。
总而言之，市场比较法在房地产估价中具有广泛的应用及重要的意义。
房地产评估方法及问题探讨
房地产评估方法及问题探讨摘要：本文立足于实际，对房地产评估的方法以及相关问题进行分析。
首先探讨了房地产评估的原则，其次对常见的房地产评估方法进行分析，最后给出相关的问题，措施加希望论述之后，能够给该领域的工作人员提供一些参考。
关键词：房地产；评估方法；问题；探讨0引言伴随着房地产事业的高速发展，房地产的价格与价格也受到了人们的关注，进行房地产实现合理的估价，能够真实的体现出其自身的价值，也能够更好的促进房地产领域的发展和进步。
1房地产评估原则（1）合法原则，房地产评估环节，应该充分的保证评估对象是合法化的。
（2）最高最佳使用原则，该原则是在法律和市场经济的基础条件之下，能够进行房地产评估，能够准确的评估对象的具体价值（3）估价时点原则，能够实现估价的准确确定，能够合理的进行客观公正价格的应用。
（4）谨慎原则，主要是房地产评估中能够充分了解金融结构存在的风险，要分析可能存在的损失或者费用问题，房地产估价师合理进行估算和分析，能够达到谨慎性的要求[1]。
2评估方法分析评估方法选择是非常重要的工作，目前结合实际情况的需要，可以确定出如下几种方式的评估价格方式。
(1)比准价格方法。
通过市场化的原理来进行评估对象估算价格的应用，能够从供需双方的角度来考虑，能够使用替代性的原理，可以结合市场的竞争条件之下来实现相同区域、相同产品以相同质量的价格进行同一性的评估和分析，对于类似与房地产价格应该做出必要的差异性分析，能够确定出房地产价格的变化范围，然后就是进行市场交易价格的公布和使用。
市场比较法的本质就是以市场变动的趋势为依据，从市场出发来进行合理的评估分析。
(2)收益价格方法。
通过该方法来进行评估对象的估价求算的价格，能够更好的实现需求方的方面进行管理和控制，通过预期收益的相关原理展开分析，可以获得最高的资本效益，能够保证房地产价格在未来规定的范围内获得一定的收益，能够得到应有的价值，从而可以推算确定了市场的价值。
房地产估价论文
房地产成本法估价技术的创新研究【摘要】：在房地产估价中,成本法被普遍认为是一种估价结果偏低或与市场价值有一定差距的估价方法,文章通过对房屋重置成本经济含义和特点的分析论证,以及对无形或非成本因素对建筑物价值影响的分析,提出了以价值调整值或调整系数代替损耗值和损耗率的估价新思路,是对成本法估价理论的突破,能够有效解决成本法估价中对非成本和无形因素有利影响考虑不足的缺点。
并且提出了资本化收益法、销售资料法或市场提取法应用于上述思路的具体方法,引入了享乐价格法估算住宅价值调整值,论证了该方法应用的可行性。
【关键词】：成本法重置成本价值调整值享乐价格法在房地产估价实践中，成本法估价的结果往往受到偏高或偏低的猜疑，使其难于被人们接受，甚至估价师们可能也会因此而怀疑成本法是不是一种有效的房地产估价方法。
但是，我们有时又不得不采用成本法来对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行估价，在某些情况下成本法还可能成为估价所能采用的唯一方法。
带着这些问题，笔者对成本法估价进行了一些思考。
一、成本法估价的基础从价值理论的发展来看，经济学家是通过产品的生产成本对其价值贡献的作用入手来探讨价值理论的。
生产费用价值论认为，商品的价格依据其生产所花费的必要费用而决定。
而房地产的价格或价值也是与其开发建设所花费的必要费用相联系的，在估价中，我们可以通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来判断房地产的价格。
生产费用价值论为成本法提供了理论基础。
在缺乏市场交易时，房地产市场的参与者是通过房地产的成本来认识和理解其价值的，卖方愿意接受的最低价格不能低于其为建造该房地产所花费的代价，买方愿意支付的最高价格不能高于其所预计的重新建造该房地产所需花费的代价。
市场的参与者通过成本来认知房地产的价值，提供了成本法能够被认同的基础。
房地产估价的教科书里一般对认为成本法适用于新近开发的、可以假设重新开发建设的或者计划开发建设的房地产的估价。
可见成本法在理论上对于一切房地产估价都是可用的方法。
房地产评估方法研究
摘要房地产评估是市场经济发展的必然产物，它集中解决了市场的核心问题——价格，为我国社会主义市场经济的建立与发展起了重要作用。
作为资产评估领域的一个分支，房地产因评估对象的独特性质而比其它的资产评估更具复杂性，难度更大。
特别是在实行土地与住房制度等一系列改革后，房地产评估所面临市场环境己发生了巨大变化，传统价格影响因素的作用正逐渐减弱，新的价格影响因素不断呈现，这些因素的出现将可能影响未来评估研究的重点。
在现行房地产评估中，主要使用的为市场比较法、收益法和成本法三大方法，这三种方法有着不同的使用范围和理论依据，其考虑的因素各不相同，得出的评估结果也不完全相同。
本文在对当前房地产现状进行深入调查的基础上，全面分析了房地产的价格影响因素及实务评估的基本方法，对影响房地产价格的人本、智能化及品牌等无形因素进行了归纳和分析，为评估方法的改进做了有益的探索。
关键词：房地产评估方法无形因素价格1绪论··································发展概况和选择课题的意义························国外房地产评估方法的发展·······················我国房地产评估方法的发展·······················课题选择的意义····························房地产评估·······························基本概念·······························房地产评估分类····························房地产评估的基本要素·························评估原则·······························2房地产评估方法分析···························成本法·································成本法介绍······························收益法·································收益法介绍······························收益法中的影响因素··························其它评估方法······························假设开发法······························对房地产评估方法的评价·························结论·································致谢·································参考文献································1绪论发展概况和选择课题的意义1.1.1国外房地产评估方法的发展房地产评估理论和方法，随着房地产业的发展不断更新与完善。
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房地产估价方法论文估价方法论文
房地产估价方法初探
【摘要】房地产业是我国第三产业的重要组成部分,也是我国当前一个重要的支柱产业,对发展我国国民经济、提高人民的居住水平有着举足轻重的作用,同时,房地产也和居民的生活和工作息息相关,是社会生产和生活不可缺少的要素之一。
本文提出了就房地产的估价方法进行了初步的探讨。
【关键词】房地产估价方法探讨
改革开放以来,我国房地产业迅猛发展,但与此同时房地产行业也深受政策影响了20多年,从2002年至今,内地的房地产市场正处于土地垄断供给的市场化阶段。
目前我国的房地产市场的繁荣是靠债务拉动的、推动的,然后投资圈地,导致债务费用居高不下,市场稍微波动很快就会面临巨大风险,房价上涨快,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。
这些都给房地产估价行业带来很大的压力。
所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产价格各项因素。
一、比较法
比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。
比较法适用于本身具有交易性的房地产,该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。
二、收益法
按照我国目前的土地出让政策,应对土地使用权价值进行分析,否则得到的是一种不完全的会计利润,实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。
若收入、费用发生的时间和其折现期一致,不应该考虑利息费用,正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样,因为它正以恰当的收益率,恰当的折现期折现到评估基准日。
收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点,实际发生时间与这种假设有偏差,这样才可以用利息费用作调整。
例如客观租金收入发生在期末,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期初,这时应考虑期间发生的费用进行折现。
收益法实际上是一种动态法,而考虑利息费用是一种静态法,将两种方法混在一起,显得不严谨。
因此,运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致,而不必再考虑利息费用。
三、成本法
适用于旧房地产的基本公式是:旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。
我认为以上的公式存在问题,现在土地出让是有期限的,缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值,而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值,包含建设期的贷款利息和开发利润。
所以我认为这公式更明确:旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=(土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润)×剩余使用年限修正系数+(前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润)×成新率。
四、假设开发法
运用该方法要注意两个问题:第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。
资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。
而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率,教材中说,与收益法中的资本化率原理相同,具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率,它包含资金的利息和开发利润两部分。
教材中所说的折现率实质就是房地产收益率,只不过房地产开发
的收益率不同于房地产经营的收益率而已,因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率,更能反映其本质,更好理解。
即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现,房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。
科学实用的估价方法,必须具备两个条件:既有科学的理论依据,又能反映现实交易行为。
房地产估价的对象就是房地产。
从实物形态上来看,房地产存在三种形态,即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。
另外,房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格,因此,估价对象也涉及到物权。
依据房地产估价的需要及其特点,这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型,并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。
五、运用估价方法进行估算并决定估价结果
(一)评估方法的选择
在选择评估方法时,主要依据如下两方面情况:
1.各种估价方法的适用范围。
2.估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。
(二)运用估价方法进行价格试算
依据某种方法直接计算出来的估价结果,还不足以令人信服,因此,在估价作业上一般不作为最终估价结果。
这种价格,称为试算价格。
(三)调整试算价格
运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的,即使是运用同一估价方法,因所依据的资料不同,也会得出不同的计算结果。
因此,必须对试算价格进行综合分析并予以调整,使之不致产生重大的差误。
1.调整试算价格的主要依据。
试算价格之间所存在的差异,可能是因为所用的估价方法不同,也可能是因为所依据的资料不同。
因此,调整试算价格主要应考虑如下两方面:
(l)资料的可信程度。
要使估价结果能得到社会承认,所依据的资料不仅要全面,而且必须准确。
因此,在调整试算价格时,首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。
检查时,不仅要分析资料的真实性,还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当,有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当,价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。
(2)估价对象的种类。
如果判明所依据的资料是可靠的,则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。
对此,一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。
2.调整试算价格的主要方法。
调整试算价格的方法主要有三种,
(四)最终估价额的决定
在如何决定最终估价结果上,有两种不尽相同的的意见: 1.以调整得出的最终估算结果为主要依据。
2.以估价人员的经验为主,参考估算结果。
我们认为第一种意见更为合理,应作为决定最终估价结果
的主要方案。
但对于比较特殊的估价活动,有时需要估价人员更多地依赖于经验来决定最终估价额。
最终估价额的决定是整个估价作业的最关键步骤,一般应由几位资深的估价师共同研究拍板。
六、撰写估价报告
估价报告是记述评估成果的文件,为了保证其质量,在撰写时要遵循掌握内容全面、格式清晰、简明扼要、突出评估依据的原则。