乌兰察布市房调报告

乌兰察布市房地产调研报告

前言：本次调研针对乌兰察布市旧城区和新城区房地产现状、价格、产品、营销详尽调研，并对板块特征、发展趋势、潜在项目进行分析阐述，望对集团在乌兰察布的开发有参考之效。

一、乌兰察布市整体房地产市场分析

1、房地产建设现状情况

中心词：中心词：旧城改造经调研，从乌兰察布市近年来的规划中得知，该地区现住房建筑总面积为 817 万平方米，常住人口为 34 万人，人均住房面积为 26 平方米。其中，由于乌兰察布市城市进程的加快，政府对城区内的损坏严重及一般完好的平房进行大面积拆迁。分析：分析：从全国城镇人均住宅建筑面积平方米来看，乌兰察布市人均住房面积处于正常水平。但住宅质量及品质较差，未来有较大的提升空间。

2、房地产需求情况

中心词：被动需求、中心词：被动需求、刚性需求每年大量的旧城改造及危旧房改建，产生大量的被动需求。但由于集宁区的拆迁

政策，这些拆迁户基本上原址原建，基本上拆迁户均会由于拆迁获得一至二套的商品房，这些被动需求会转化为刚性需求。目前市场上的主力购买力量由三部分构成：由于旧城改造，拆迁力度加大，导致市场对住宅的刚性需求增加（回迁虽解决了一定量的刚性需求，但满足不了家庭人口成年，独自生活而产生的刚性需求，在周边县城尤为突出）。改善型购买及投资（改善型购买也逐年上升，集宁中高端定位的项目销售良好。投资性购买现处于成长期，比例不高）。周边旗县（分化严重，一部分成为中高端购买主力，一部分则是低收入者，对房价比较敏感，主要选择老城区周边项目或新区项目）。

3、乌兰察布市房地产现状及特征

乌兰察布市房地产市场起步较晚，市场上多层产品依然占据主导地位。随着近年来乌兰察布市房地产的迅猛发展，外地开发商的不断进驻，小高层所占比重逐年上升，但对于刚性需求的客群仍稍有抗性（电梯费）随着土地价格的不断上涨，小高层所占的市场比重必将逐年上升，多层住宅将退出主导地位。乌兰察布市的市场主力户型为 80-100 平米左右的两居，消化速度也最为良好。由于发展阶段及气候的影响，大多数项目的景观绿化等品质住宅的意识较为淡薄，同时也给了一些高端定位的项目机会。本地区多层产品的一层多作为车库出售，销售良好，售价也较高（3700 元每

平）。多层住宅的物业费在元-1 元左右，小高层住宅的物业费现市场上无具体费用出台。

4、综述

乌兰察布市地产市场存在供销两旺的利好趋势，伴随市场的逐渐成长化、规范化，由单一的价格拉动竞争演化为多元化综合的市场竞争局面。

二、乌兰察布市场格局及区域板块分析

1、集宁区房地产板块划分

乌兰察布市房地产市场现状发展为三个板块，城区板块、新城板块、桥西板块。

2、乌兰察布市房地产板块特征城区板块

板块特征：板块特征：传统的居住、商业、文化中心板块优势：板块优势：该板块地段优势明显，为乌兰察布市的老城区，环境成熟，生活配套完备，出行方便，生活、工作便利高。板块劣势：基础设施陈旧，改造难度较大，目前旧城改造只针对危旧房，对于旧板块劣势：城区的面貌没有本质性的改变。板块发展：板块发展：由于后期储备开发用地不足，未来基本上围绕着旧城改造建设，不会有大体量的开发建设。项目特征：项目特征：为旧城改造项目，均伴有一定的回迁任务。板块价格：多层主力价格在 3000 元/㎡左右，小高层主力价格在 3500 元/㎡左右。板块价格：

新城板块

板块特征：板块特征：行政中心、文化体育中心板块优势：板块优势：市政府、市委及主要行政的单位均位于该区域，随着市图书馆、体育馆、博物馆、集宁师范学院、集宁一中的相继落成，该区域相对于旧城区板块拥有更高的发展平台，未来发展潜力巨大。板块劣势：板块劣势：目前生活配套不尽完善，公交线路少，导致出行不方便，生活、工作不便利。居住氛围仍处于培养阶段，区域缺乏客户认可度。板块发展：板块发展：新城一期基本已无空地，二期土地储备充足。随着人气的逐步培养，区域价值将持续彰显。项目特征：项目特征：虽然政府行政机构较多，公务员并未成为区域的主要购买力量。目前区域内仅一个在售项目，其余均为现房，小高层比例相对于旧城区板块有所增多。周边旗县的购买比例也明显增加。板块价格：板块价格：多层 2500 元/㎡左右，小高层 3200 元/㎡左右。

桥西板块

板块特征：板块特征：危旧房改造板块优势：板块优势：与旧城区较近，价格优势板块劣势：板块劣势：区域周边无大型商业配套、且配套设施陈旧，当地人对于该区域认同度较低，区域农镇氛围浓厚。板块发展：板块发展：

区域目前无正式在售楼盘，但潜在放量巨大，随着集宁房地产价格的持续攀升，该区域作为价格盆地的吸引效果将逐渐明显。项目特征：项目特征：性价比较强。板块价格：板块价格：区域以一尾盘项目多层价格 2300 元/㎡

3、乌兰察布市房地产板块代表项目分析

城区板块项目名称：项目名称：丁香苑地址：团结路北侧

建筑形态：多层存量：20000 ㎡

体量：60000 ㎡销售周期：4 万㎡/年

住宅均价：2800 元/㎡，最高价 3200 元/㎡。户型配比：一居（40 ㎡）5%、二居（90-100 ㎡）90%、三居（120-150 ㎡）5% 畅销户型：二居优惠：一次性付款优惠 50 元/㎡。

客户特征：周边北师大、铁路职工，一居主要为老人购买。项目点评：项目处于城区板块最北段，并不属于城区板块核心区域，价格为城区板块低端定位，产品亦无可圈可点之处，客群主要以地源性客户为主，销售正常。

项目名称：项目名称：天佐名苑建筑形态：多层、综合楼体量：住宅 4 万㎡（380 套），回迁 2 万㎡（200 多套）、综合楼约 1 万㎡存量：住宅 10 余套、综合楼 1 万余㎡销售周期：4 万㎡/年

住宅均价：3000 元/㎡户型配比：二居（90-100 ㎡）65%、三居（120-150 ㎡）35% 畅销户型：二居优惠：一次性付款折开发商：内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司客户特征：以改善性自住为主项目点评：项目位于城区成熟区域，周边生活便利，占区域优势，产品方面一层送花园、顶层送露台。目前主力在售商铺，综合楼尚未面市。商业价格：5000 多元/㎡

项目名称：项目名称：安大国际嘉园建筑形态：多层、花园洋房、小高层体量：80000 ㎡，回迁约占 10000 ㎡

存量：住宅 10 余套、花园洋房 5 套、高层已开（17 层）销售周期：6 万㎡/年住宅均价：多层 2800 元/㎡、花园洋房 3400 元/㎡、高层 3500-4500 元/㎡户型配比：二居（90-100 ㎡）55%、三居（120-140 ㎡）40%、复式（200 ㎡）5% 畅销户型：二居及小面积三居优惠：一次性付款折，按揭折开发商：乌兰察布市集宁区安大房地产开发有限公司客户特征：以改善性自住为主项