评估操作规程

宜春市首信房地产评估咨询有限公司

操作规程

一、评估流程

客户申请

↓

受理委托

1、如客户直接通知某估价员办理业务的，由该估价员向业务负责人报告，再办理业务。

2、如客户通知公司安排估价员办理业务的，由公司根据估价员业务状况和业务需要安排估价员办理该业务。

3、估价员应事先提请客户收集相关资料（房产、土地权利证明，或产权证明文件、租赁合同等）。并约定相关人员现场勘查时间及相关人员姓名和联系方式。

4、组成项目小组的，做好人员分工、设备调配等准备工作，并指定项目小组负责人。

5、借出相关权证需出具公司借据的，经办员应到公司专管人员处开具，借据收回后立即交回公司专管人员归档。专管人员对尚未收回的借据，必须在出具借条15日内询问、督促经办人员。若20日内未交还借据的，必须立即向公司负责人汇报。

↓

实地勘察

1、提请客户填写委托书（完善委托书应填写的内容，并留存联系方式）。

2、阅读客户提交的相关资料，了解各资料之间的关联性、资料与业务之的关联性、资料与委托人之间的关联性，等等。

3、实地勘察时应勘验实物与产权资料之间的一致性。房产主要包括：房产面积、结构、层数、建筑年代、产权人等要素，土地主要包括：面积、界址、用途、土地使用权类型、土地级别，机器设备主要包括：型号、产地、生产日期、购置日期、购置价格、维护保养状况。

4、做好现场勘察记录，拍摄估价对象现状照片（外部状况、内部状况、周边环境），尤其应对价格影响较大部位（物业），做好勘察和拍照工作。对于无法勘察估价对象内部状况的，必须由产权人（或授权委托人）填写《现场勘察情况说明》。

5、现场勘察发现实物与相关资料不一致时，应立即与委托人及相关人反映情况，了解（分析）原因，提出合法、合理的解决办法，并落实相关事宜。

6、必须获取产权证明文件。（1）房产、土地已办理产权登记却无法提供资料的，必须到房产部门、土地部门调查其档案。（2）房产、土地未办理产权登记，委托方又无法提供相关产权证明文件的，由委托方填写《权属情况说明》。（3）委托方无法提供机器设备产权证明文件的，由委托方填写《权属情况说明》。

7、必须完整填写现场勘察表，不得有空项，对无法填写的项目应说明原因。

8、现场勘察时必须进行预评估，并将预评估结果与客户要求（心理价位）进行比较、沟通。若两者价格差异较大的，应考虑从技术角度是否可达到客户要求，且应收集哪些资料。否则，及时向公司技术负责人汇报，并向客户作必要的解释和沟通。注意办理贷款转借的，如预评估结果与客户要求差异较大时应暂不办理他项权证注销手续。

9、估价员向客户申明公司最低收费金额及通常收费标准。遇客户要求低于公司最低收费金额的，应立即向公司负责人报告，由公司负责人决定是否承接该业务。

10、告知客户办理抵押登记有关的手续和大概费用。

11、告知客户尚需补充提交的资料和提交时间。

↓

市场调查

1、住宅评估必须调查转让交易案例和1个租赁案例。选用案例库中案例的，所选案例成交时间距离估价时点不得超过3个月。新采集的案例必须如实、完整填写市场调查表，由调查人员签字确认，并收集到案例库中。

2、店面、办公用房（二层商用房）评估必须调查3个以上租赁案例。选用案例库中案例的，所选案例成交时间距离估价时点不得超过6个月。新采集的案例必须如实、完整填写市场调查表，由调查人员签字确认，并收集到案例库中。

3、工业用房（含附属用房）应调查类似房屋的建造成本、土地价格、报建规费等。

4、通用性机器设备在当地至少调查1户经营单位，专用性机器设备原则上应在当地调查，无法获取的，必须上网询价。同时做好调查（询价）记录，填写市场调查表，由调查人员签字确认，并收集到案例库中。

5、市场调查时必须做好调查记录，完整填写市场调查表，不得有空项，对无法填写的项目应注明原因。

6、市场调查表和相关文字资料随同估价报告一同存入报告档案。

↓

草拟工作底稿和评估报告

1、根据现场勘查资料和市场调查资料，严格按照表格使用规则，填写工作底稿和市场调查表（电子版），不得留有空项。

2、拟定评估技术路线、评估方法，初步计算评估结果，列出详细计算过程，并对有关数据的取值和依据作出具体说明。选取系统案例的，应在现场勘察表和工作底稿（电子版）注明案例文件名。

3、将计算结果与市场价格进行比较，判断计算结果是否与市场吻合。

4、计算过程中发现资料缺失的，应及时向相关人员索取。

5、复核计算过程。

6、进入评估系统调用类似的报告模板，草拟评估报告，要求表述准确、恰当。

7、复核评估报告草稿。

8、从相机中导入照片以WORD格式存储。

9、核对现场勘察表、市场调查表并签名，整理评估资料。

10、复核无误后，提交第一审核估价师。

11、估价员对现场勘察资料、市场调查资料和收集的相关资料的真实性、有效性负责，对客户提交资料的有效性负责。

↓

评估

一、第一审核估价师

1、根据估价员提交的报告、工作底稿、照片和相关资料，审核现场勘察资料的关联性、合理性，以及市场交易案例的符合性。

2、确定评估技术路线、评估方法、相关参数（数据）。

3、评估过程中，发现估价员提交的现场勘察资料或市场调查资料或其他资料存在错误或缺失，可要求估价员重新补充相关资料。

4、形成正式评估报告和工作底稿。

5、复核评估报告和工作底稿，复核无误后提交第二审核估价师。

二、第二审核估价师

1、根据第一审核估价师提交的报告、工作底稿、照片和相关资料，重点审核评估技术路线、评估方法选用、相关数据（参数）的确定。

2、审核报告的表述、计算的正确性、准确性，修改报告，复核无误后签批报告。

三、估价师对评估技术路线、评估方法、相关参数（数据）、评估结果的正确性，以及文字报告的正确表述负责。

↓

打印报告

1、将签批后的报告正文、附件逐一打印（复印），装订报告。

2、整理报告、工作底稿、市场调查表及其他资料，提交估价师和公司负责人签字、盖章。

3、报告签字、盖章前应核对报告中“物业地址”、“产权证号”、“产权人”、“面积”、“建筑年代”、“结构”等要素是否与附件内容一致，并检查附件完整性，是否遗漏。

4、报告签字、盖章后通知客户领取报告和支付评估费。

5、客户如未及时来领取报告，估价员必须每隔3日通知客户一次。

6、整理报告档案定期移交档案管理员保管。

↓

收费、交付报告

1、收银员应按公司规定计算并收取评估费。财务负责人批准免费或减免评估费的，应在收费存根凭证上背书。

2、对先出报告后收费的，必须得到财务负责人的许可，并登记帐册、指定专人负责收回。

3、收取评估费用后（或经公司负责人同意）将报告交付客户。

4、收银员将收取的现金缴存银行，并索取回执交财务部门。

↓

代办权证

1、及时通知客户办证手续，并约定办证时间。

2、代理客户填写抵押登记相关文件。

3、复核客户办理抵押登记的相关资料，并与客户一同到相关部门办理手续。

4、及时与登记部门工作人员联系，尽早拿到他项权证。

5、将他项权证交付银行，并在他项权证上签名、办理其他相关手续。

6、如该业务出具了借据的，在收回借据前必须确保相关凭证和资料在公司

人员手中，不得交给公司之外人员。在交付相关权证同时收回借据，并在借据上填写权证收到人和收到时间，交公司借据专管人员收执归档。

↓

报告入档

1、报告入档前，必须核对系统内是否已保存最后定稿的文字报告、工作底稿、照片、市场案例调查表，核对委托书、现场勘察表、市场调查表、权证复印件、权属证明文件等资料是否齐全、相关人员是否签字。

2、如不符合报告入档要求，则暂不计算该业务相关业务工资，并要求相关人员在规定期限内补齐。如无法纠正的，则不计算该笔业务估价员工资和第二审核估价师工资，并按该笔业务估价员工资标准扣除第一审核估价师工资。

3、报告已入档且评估费已收，劳资人员应按公司现行工资标准正确计算相关人员工资。

4、报告入档后，应按档案管理要求整理存档报告。

5、对报告档案未移交或未收取评估费的，报告入档人员应每隔10日提醒有关估价员，满30日的，必须向公司负责人汇报。

↓

报告稽查

1、公司负责人每月不定期、随机稽查已入档报告。

2、稽查事项：本规程上述工作。

3、稽查过程中发现未按规定要求操作的，按公司有关规定进行处理。

↓

工作（技术）研讨

每月末周五下午召开工作（技术）研讨会议，针对工作（技术）中存在的问题和难点进行集中讨论，制定解决方案。同时学习新知识，培训执业技能。如遇特殊情况不能按时召开会议的，则下月初择日召开。

二、档案管理

1、档案管理员应当月完成报告存档工作。

2、报告存档工作包括：报告系统存档、报告装卷存档保管。

3、档案调阅应办理相关手续。即档案管理员在“档案调阅簿”上登记调阅时间、调阅人员、调阅册书等内容。

4、调阅档案归还时，档案管理员应检查档案是否完整，并“档案调阅簿”上登记归还时间等内容。

5、档案管理员应按档案管理要求做好档案日常保管工作。

三、资料（物品）管理

1、资料（物品）管理员应做好日常工作用具（图书）登记、借阅和保管工作。

2、资料（物品）管理员应做好日常办公用品购置、使用、保管工作。

3、资料（物品）管理员应做好水电费、通讯费等费用缴交工作。

4、资料（物品）管理员应做好公司交办的其他工作。

四、财务管理

1、财务人员应按公司财务管理制度做好日常财务管理工作。

2、每月末扎帐，遇休息日不顺延。下月初5日内发放员工工资。

3、每月末，财务负责人应对当月财务状况进行分析，提出开源节流的措施，并提交公司决策。

五、营销管理

1、营销负责人应定期分析市场变化状况、竞争对手状况和公司营销工作现状，拟定后期营销工作方向、策略和重点，提交公司决策。

2、做好与客户单位协调工作，维护现有市场，努力扩大市场份额。

3、指导业务人员做好与客户单位相关人员协调工作。