郑州龙湖市场-区域房地产市场分析

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规模特征
目前在售项目以大规模中高端项目为主
本案
绿都温莎城堡 龙御明郡
公公园园大大地地 公园大地
正商红河谷
绿都丹石街区 龙溪湖畔
在售 待售
宽视界
龙湖御景
龙湖九号 院
林溪湾 康桥溪月
富田兴龙湾
华南城 康桥溪桂园
龙泊圣地
维也纳湖畔
本德案丰麦卡伦
唐宁一号
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市场竞争
目前区域内累计开发434万㎡，已售面积83万㎡，未来 五年潜在供应量约351万㎡；市场竞争压力巨大
03Trends
区域房地产市场分析
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龙湖镇背景分析
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2
板块对比
与其他区域相比，龙湖板块主要依靠卓越的生态资源 及教育资源吸引客户。
纵观郑州城市近年高速发展，滋生4大城市近郊发展区域。各区域因自身 属性不同，贩卖不同核心价值。
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3
城市区位
龙湖镇隶属于新郑市，紧临郑州，能够很好的接受郑 州市产业转移，带动区域经济快速发展。
空中花园
河 谷
洋 房
洋 房
阳台
富田兴龙湾 洋房
阳台
龙 湖 御 景 小 高 层
楼台
阳台
红河谷 洋房
公 园
大
地
空中
高
廊院
层
阳台
阳台
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市场总结
龙湖镇近几年房地产市场发展稳定，整体 呈现量价齐升的态势，目前已进入快速发 展阶段。
随着大量项目的不断入市，龙湖镇房地产 市场销售火热，市场需求强劲。
地处非限购区域，有效的承接郑州市区购 买力Leabharlann Baidu移
龙湖凭借“教育与 生态的高起点规划” 及“不限购政策” 有效承接了大批量 的郑州客户。
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9
住宅市场分析
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宏观市场分析
龙湖镇近几年房地产市场发展稳定，整体呈现量价齐升 的态势，目前已进入快速发展阶段。
2011年，林溪湾、红河谷等大量别墅 项目的入市，拉升了区域商品住宅整体 均价
现代生态休 闲农业化区
本案
新 型 城 镇 化 区 华南城
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交通出行
地铁2号线、13号线穿过龙湖镇，郑新快速路的修通， 提升区域物业价值，为区域注入未来投资潜力
➢境内交通：五横六纵公路网、 107国道、102省道（新郑快速路） 纵贯南北，郑州西南绕城高速公 路、郑尧高速公路穿境而过 ➢距新郑国际机场18公里。 ➢正在建设的地铁2号线、规划地 铁13号线贯穿境内 ➢郑新快速路已全面贯通
➢龙湖镇隶属新郑市，位于新 郑市北部，东邻孟庄镇，西接 新密市界，南依郭店镇，北靠 郑州市郊区，总面积为97平方 公里，镇区面积19平方公里， 是全市面积最大的乡镇。 ➢龙湖镇与郑东新区、国家高 新技术产业开发区遥相呼应， 成为中心城市向南膨胀扩张的 “桥头堡”。
龙湖镇
新郑市
龙湖镇
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发展布局
高新区、经济技术开发区不限购。
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区域总结
与其他区域相比，龙湖板块主要依靠卓越 的生态资源及教育资源优势吸引客户。
隶属于新郑市，紧临郑州，很好的接受郑 州市产业转移，带动区域经济快速发展。
以物流、纺织产业为经济支撑，重点发展 教育、房地产业及三产服务业，突出“宜 居、教育”功能
地铁2号线、13号线穿过龙湖镇，郑新快速 路的修通，提升区域物业价值，为区域注 入未来投资潜力
（1-10月）
备注：数据来自新郑市房管局备案数据
自2009年以来，龙湖镇住宅市场每年的去化量在2580套左右，由于龙湖生态资源丰富， 区域内早期以大盘别墅项目为主。由于该区域紧邻郑州市，政府政策倾斜，不断接受郑州 市产业转移，外来人口增多，区域内物业类型逐渐多元化，房地产市场进入快速发展期。
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政策利好
郑州市区的大范围限购，为龙湖客户的扩大提供基础。
2011年1月6日，限购范围：农业路以南、桐柏路以东、航 在宏观调控下， 2011年前
海路以北、未来路以西区域，未来路与农业路未交界处以中 六个月，郑州市商品住宅
市场投放量同比持平，而
州大道为界。
销售量却同比下降了48%，
2011年3月，限购令升级，范围扩大至市内五区、郑东新区。 政策执行力度和效果明显。
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宏观市场分析
随着大量项目的不断入市，龙湖镇房地产市场销售 火热，2012年月均去化348套，市场需求强劲。
2011年9月至2012年9月龙湖镇商品住宅共 销售3749套，42.12万㎡，均价5292元/㎡ 月均销售288套，3.24万㎡。
备注：数据来自新郑市房管局备案数据
自今年3月份以来，区域商品住宅量价走 势平稳，9月绿都丹石街区（成交57套， 均价4021元/㎡）的大量成交，拉低了本 月住宅价格，住宅均价4073元/㎡。
目前在售项目以大规模中高端项目为主
区域未来五年潜在供应量约351万㎡；市场 竞争压力巨大
在售产品以赠送阳台、空中花园为主，产 品无创新、功能性不高
市场需求旺盛但竞 争激烈，产品同质 化严重，本项目可 通过产品创新寻求 突破。
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07 Trends
附件部分
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龙湖镇以物流、纺织产业为经济支撑，重点发展教育、 房地产业及三产服务业，突出“宜居、教育”功能
按照“一核两翼”的发展格局， 突出“宜居、教育”功能，着力 打造“一区三基地”： ➢中部为教育、房地产及三产服 务区； ➢东部为纺织服装、商贸物流基 地； ➢西部为生态休闲基地； ➢南部为先进制造业及产学研基 地；
绕城高速
龙湖镇 郑 尧 高 速
S102
G107
新郑机场
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产业支撑—华南城
华南城项目落户龙湖镇，吸引大量的外来人口前来就 业、置业，促进周边房地产市场快速发展
郑州华南城将打造1200万㎡超大规 模商贸物流平台 ➢郑州华南城项目选址河南郑州新 郑市龙湖镇，东邻曹河，西接郑新 公路，南至107连接线，北到双湖大 道。 ➢规划总建筑面积为1200万平方米， 包括交易市场、商务配套和生活服 务配套三大部分。 ➢首期总建筑面积400万平方米，投 资达150亿元人民币。
本案
绿都温莎城堡 龙御明郡
公公园园大大地地 公园大地
正商红河谷
绿都丹石街区 龙溪湖畔
在售 待售
宽视界
龙湖御景
龙湖九号 院
林溪湾 康桥溪月
富田兴龙湾
华南城 康桥溪桂园
龙泊圣地
维也纳湖畔
本德案丰麦卡伦
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产品表现
在售产品以赠送阳台、空中花园为主，产品无创新， 功能性不高
阳台
兴
红
龙 湾