金山城市沙滩项目评估

SHANGHAI JIAO TONG UNIVERSITY
课程论文
THESIS OF CURRICULUM
论文题目：金山城市沙滩项目评估分析
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学生学号: **********
专业: 园林
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学院(系) : 农业与生物学院
目录
金山城市沙滩项目评估分析 (1)
摘要 (1)
前言 (2)
1 项目概况 (2)
2 城市沙滩资金回笼方式 (2)
2.1 设定门票 (2)
2.2 沙滩活动项目收费 (2)
2.3 沙滩内店铺租金 (3)
2.4 每年世界沙滩排球赛带来的附加收入 (3)
2.5 城市沙滩音乐、烟花节带来的附加收入 (3)
3 存在的问题 (3)
3.1 景观因素 (3)
3.1.1 堤坝内的水域缺乏了海水的基本特征 (3)
3.2.2 景观缺乏层次 (4)
3.3.3 效益单一 (4)
3.2 地质因素 (4)
3.2.1 潮流冲刷槽因素 (4)
3.2.2 软土因素 (5)
3.3 气候因素 (5)
3.3.1 季候性台风 (5)
3.4市场因素 (5)
3.4.1市场化运作机构有待健全 (5)
3.4.2市场化商业配套有待加强 (5)
3.4.3市场化广告包装有待加大 (6)
4 问题解决方法 (6)
4.1 地质问题解决 (6)
4.2气象、防汛问题解决 (6)
4.3市场问题解决 (6)
4.3.1 加强与金山企业间的合作互赢 (6)
4.3.2 整合现有资源，提供配套设施，不断挖掘城市沙滩的商业价值 (7)
4.3.3 采取相应措施，切实提高管理和服务水平 (7)
5 结语 (7)
参考文献 (8)
金山城市沙滩项目评估分析
摘要
金山城市沙滩的建设本计划为金山区赢来更多人气，然而建成后的城市沙滩却似乎并没有达到预期的收益效果。

通过对项目的评估我们可以了解到城市沙滩目前所存在的问题，才能有所对策。

本评估通过研究城市沙滩的景观效应、运营模式以及其周边自然因素的影响，从地质、气候、市场三个因素展开。

研究表示，城市沙滩围海造“湖”，缺乏海的自然壮阔之景，人工之“湖”难以吸引游客。

而城市沙滩又地处杭州湾，受冲刷槽、季节性台风的影响，每年因自然因素造成的损失不小。

再从市场方面来看，城市沙滩的市场影响力不大，商业配套设施不足，难以吸引大量游客驻足。

又城市沙滩的营业受季节影响极大，除夏季之外鲜有游人。

根据项目的分析及评估结果，以提高城市沙滩经济效益为出发点，提出了改进的综合措施。

关键词：城市沙滩、景观、圈海造湖、问题分析、改进方案
前言
上海人有个梦想，就是在上海的海边能看到碧海金沙。

上海虽然濒临东海，但由于长江口和杭州湾的泥沙淤积令周边海水的含沙量太高，使上海周围一直由于海水泛黄而无法形成优美的海景，才产生了“上海无海”的状况。

在这样的背景下，金山区逐渐酝酿形成了“围海净水”生态改造计划，城市沙滩的建设应运而生。

然而，建成后的城市沙滩却并没有达到预期的收益效果，金山城市沙滩的建设是否合理，仍需要一个完整的评估分析。

1 项目概况
金山城市沙滩地处上海市金山区，位于上海西南，杭州湾北岸。

2004年，上海市海岸线开发管理委员会正式成立后，于2006年投资2.9亿元打造出了一条长3.3公里、高5.4米、顶宽6米、基宽80米的大坝，采用高水隐堤的办法，隔绝了东海的浑浊，营造了一片碧蓝澄澈的海水，水域围合面积达到1.5 平方公里，岸边建沙地约20万平米。

金山城市沙滩建成后申报成为国家4A级旅游景区，也是上海第一个滨海4A景区，金山城市沙滩伴随着人工景观山、旅游服务中心、上海水产城、濒海国际社区、五星级宾馆、国际游艇俱乐部6 个项目一次性推出，总投资高达20多亿元，结合沙滩排球场以及滨海公园、轮滑馆等构建出了一个完整的滨海体育休闲中心。

2 城市沙滩资金回笼方式
2.1 设定门票
金山城市沙滩建成后于2008年取消“免费午餐”，设立围栏将整个沙滩围起来收取“闲时”30元和“忙时”50元的大门票。

这一举动在居民和游客中引起强烈反响，据统计，景区人气也由07年的日均接待 2 万人次一下子降到了3000—4000人次。

门票的收取大量削减了日均接待游客的数量，城市沙滩内外的商铺业主因此怨言四起，再加之景区收费后需要出台优惠措施补偿当地游客的行业惯例，城市沙滩一年内为当地居民办理了13万张免费年卡，从“综合盈利效果”来考量，金山城市沙滩的收费之举是欠考虑的。

然而虽然收取门票并没有给开发者带来明显的收入增量，但人气大跌对承载能力有限的景区也并非一桩坏事。

对于游客来说，收取门票后的人气能带来更佳的舒适度。

相比沙滩上动辄2万多游客扎堆，远远高于周边其他滨海景区的密度，不仅游客怨声载道，开发管理方也高度紧张，投入大量人力加强管理和服务。

收取门票后，不仅可以让每位游客舒适地游泳，更使配套设施也实现了供求平衡。

收费起到的限流、分流作用，也正是管理方所追求的最大目标。

2.2 沙滩活动项目收费
城市沙滩建成后开设了不少休滨海闲活动。

小到游泳、潜水，大到蹦极、帆船、水上降落伞等无所不有。

然而真正开放的活动却为数不多。

对于城市沙滩这样的围成水域，快艇、摩托艇等活动受到了较大的限制，并没有一个良好的活动环境，像水上降落伞这样的活动更
是无法实现。

另一方面，如蹦极、攀岩等活动受场地限制只有充气气囊这类活动设备，仅适合儿童游玩。

从一方面上就限制了消费群体，得到的收益微薄。

围合的海域环境并不像真正广阔的自然沙滩一般，对游客而言体会不到真正海域无边浩瀚的感觉。

因此游客对于城市沙滩的定位则是一片有大片沙地的巨型水池而已，也就不会很情愿去参加那些不符合“水池”定位的娱乐项目。

总的来看，城市沙滩的滨海休闲活动项目并不是非常热销。

即便是在旅游旺季，海上的娱乐项目也并非异常火热。

反倒是游泳、潜水这一类活动特别受游客欢迎，而仅靠这点活动费用的收入，城市沙滩的运营管理明显还是入不敷出的。

2.3 沙滩内店铺租金
城市沙滩内部设立了不少店铺，主要以出售烧烤、零食、儿童玩具以及各类滨海特产等。

在旅游高峰期，这些小店可谓是日进斗金。

游客在城市沙滩内的全部消费额将近70%都是用在店铺的消费。

因此，店铺的租金额便成为城市沙滩主要收入的一部分。

这从另一方面反映出了游客对于城市沙滩娱乐活动消费的不积极。

店铺租金纵然可观却并不是城市沙滩应该的主要收入方式。

2.4 每年世界沙滩排球赛带来的附加收入
自城市沙滩排球馆建造完成后，国际排联与金山区签订了长期合作协议，将在金山连续举办世界沙滩排球赛。

这为金山城市沙滩带来了一笔可观的额外收入。

世界性的沙滩排球比赛势必带来不少世界各地的观众，同时也将促进城市沙滩的消费进展。

2.5 城市沙滩音乐、烟花节带来的附加收入
一年一度的城市沙滩烟花节和音乐节分别是在夏末举办的两场大型晚会。

相比起其他活动，音乐节和烟花节更能吸引游客的参与。

盛大的活动场面为城市沙滩带来了巨大的附加收入。

但考虑到活动本身的资金消耗以及一年一度的举办频率，所带来的收益仍是有限的。

3 存在的问题
自2004年以来，有关方面在城市沙滩上已累计投入了3.2 亿元。

从目前城市沙滩资金回笼的方式来看，成本回收都是一大难题。

另外每年夏季台风、沙土流失等问题都对城市沙滩造成了巨大的经济损失。

细看城市沙滩项目，我们能发现存在不少问题。

3.1 景观因素
城市沙滩围海造“湖”的建设方式希望能达到净化海水，营造景观效果的目的。

然而围海堤坝的建设阻隔了内“湖”与外海的连接，虽然达到了净化海水的目的，但若是希望营造景观效果却是非常失败的。

3.1.1 堤坝内的水域缺乏了海水的基本特征
城市沙滩建造堤坝分隔海水之后，堤坝内的水域便成为一片死水。

缺乏与外界的连通，不存在潮起潮落，失去了所谓海水的基本特征，与湖水无异。

所谓城市沙滩其卖点在于滨海沙滩，若只是一个小小的湖岸沙滩，又能提得起谁的兴趣呢。

3.2.2 景观缺乏层次
海域景观的价值在于姿态万千的海岸景观。

海岸地貌形态千姿百态，海岸类型多种多样。

站在海岸，遥望浩瀚无垠、波涛汹涌的海洋，无论何人都会为那雄伟壮丽的景观而惊叹。

然而相比之下，城市沙滩的海岸却规整统一，岸线全为人工沙滩，缺乏自然海岸的崎岖多变，缺少基岩海岸景观的大气雄浑。

与自然形成的海岸相比，更是少了一份精魂。

3.3.3 效益单一
海域景观本集水陆两方面自然环境的内容与功能于一身，不仅游人可从中获得娱乐、疗养、健身、知识、冒险等不同效益，在生态方面也能吸引海鸟栖息，同时沿海也有鱼群、岸礁等生态群落。

而人工“湖”的建设却忽略了自然海域的效益要点，没有考虑其生态效益的建设，也忽视了人文景观的设计。

收效甚微。

3.2 地质因素
3.2.1 潮流冲刷槽因素
潮流冲刷槽是河口湾中的重要地貌类型。

金山城市沙滩位于杭州湾北岸，而杭州湾北岸多发于潮流冲刷槽。

杭州湾是钱塘江河口的口外海滨，是一个典型的喇叭形河口湾，湾内北部水深较大，近岸出现冲刷槽。

图3 冲刷槽和钱塘江古河道的分布
图上可以看出，钱塘江古河道南岸在不断堆积的同时，北岸不断被侵蚀，在涨潮流的作
用下，紧贴北岸向湾内推进，在山体和岛屿附近限制水流侧向侵蚀，不断增深下切，形成深槽。

各个冲刷槽都呈现北陡南缓的特点。

冲刷槽表层沉积物都较为松软。

杭州湾北岸除少数山体由基岩组成外, 均为疏松的第四纪沉积物,
存在潮流冲刷槽的海域，地形起伏大，槽两侧的坡度也很大。

这对海岸工程、铺设海底光缆电缆及隧道管线等工程性活动的影响很大，容易引起突发性和渐发性灾害。

海底滑坡主要见于水下三角洲前缘和冲刷槽槽坡，黄河水下三角洲、杭州湾近岸冲刷槽滑坡皆有实例。

这对金山城市沙滩的建设非常不利。

3.2.2 软土因素
软土承载能力低，承载后变形大，变形持续时间长。

杭州湾内软土主要形成于全新世的海滨、浅海相的淤泥质亚黏土、黏土。

其软土层厚度一般在10~30m左右，局部厚度较大，总体上呈现南厚北薄，向湾口厚度趋于稳定。

这些软土很容易会被潮流冲散而使铺设其中的管道裸露，然后受力过大而断裂。

同时也会对建筑的基础造成一定影响。

正是由于软土的这些特性，在工程建设方面不得不加以重视，然而城市沙滩在这方面却似乎并没有考虑完善。

3.3 气候因素
3.3.1 季候性台风
台风是影响我国沿海地区较严重的自然灾害之一，高频率、高强度的特点使其成为我国沿海省市需要密切关注及防范的自然灾害。

上海所在区域属北亚热带季风气候地区，受潮汐和风浪影响较大，对于城市沙滩而言，受台风导致的灾害损失有时是难以估计的。

11年的受台风“梅花”的影响，金山城市沙滩音乐节活动被迫暂停，大风与强降雨量导致数天城市沙滩无法开放。

12年受台风“海葵”影响更为严重，连夜暴风骤雨之后，城市沙滩受到重创。

具相关报道，城市沙滩是受第11号台风“海葵”袭击影响最严重区域之一，直接经济损失达到730万元。

大堤出现险情，游泳区域安全隔离网损毁，部分游乐设施受到破坏。

尤其值得注意的是，由于台风席卷，潮水汹涌，导致原本的水域圈围防线被突破，城市沙滩水质受到污染。

另外，被海潮或强降雨冲走的沙土都建经过多轮的筛选进行补沙，具调查，金山城市沙滩的用沙全部来源于海南。

9万平米的沙滩抢修消耗了大量沙土，这无疑是一笔巨大的开销。

加之金山城市沙滩每年都几乎是受台风影响的重灾区，这对于城市沙滩的经济发展无疑是可怕的打击。

3.4市场因素
3.4.1市场化运作机构有待健全
城市沙滩目前市场化运作的参与部门有金沙滩公司的游客服务中心，还有海磊物业的市场拓展部，但是相互的机构职能没有有效的整合，而且配备的人员力量也不够，专业能力和管理精力都跟不上城市沙滩的市场化运作要求。

3.4.2市场化商业配套有待加强
目前沙滩配套经营项目比较简单和单一，零售店和小吃店等不能满足游客的需求。

其他休闲功能和娱乐功能等都有一定的缺失，配套有待丰富和加强。

再者，城市沙滩目前的娱乐项目比较缺乏新意，也缺少娱乐项目的引进机制，陆地娱乐和水上娱乐应该有很大的潜力可以挖掘，而且娱乐项目之间缺乏联系，整合度不够。

3.4.3市场化广告包装有待加大
对于金山本地人而言，金山城市沙滩是耳熟能详的名字。

但是在上海市区还有很多人不曾听到过。

目前城市沙滩的广告投放力度较小，广告投放面较窄，为外界所知晓的程度低。

仅靠金山本地居民作为主要游客群体明显是不足以维持城市沙滩的运营。

缺少广阔的市场，城市沙滩难以进一步发展。

4 问题解决方法
4.1 地质问题解决
历史地震资料表明,杭州湾内地震震级较小,无大的地震发生,波浪主要在海面作用,对海底边坡的影响亦较小。

但是因为杭州湾内潮流较急,海底边坡在强潮流的长期冲刷作用下易导致边坡发生滑动形成滑坡。

为了减少海岸带或海底滑坡对城市沙滩堤坝造成的危害，主要从以下几个方面入手：（1）加强堤坝抗滑坡能力并设计相应的抗滑坡措施。

（2）建立观测站，对堤坝周围沿海重要区域海底进行调查，观测器动态变化以能够预警。

（3）在滑坡发生可能性较高的时段着重进行监视，兵采取一些预防措施，以减轻或防止海底滑坡造成的损失。

4.2气象、防汛问题解决
施行城市沙滩以西保滩工程。

该方案由上海勘测设计研究院于2013年5月提出。

建设内容主要为新建保滩坝并对工程区域内两根金山石化正在使用的钢筋混凝土引水管道进行保护。

金山区城市沙滩以西保滩工程新建保滩工程，属公益性水利建设项目。

施行保滩工程可提高现有海塘防汛标准，消除现有城市沙滩处大堤防汛隐患，稳定和理顺杭州湾北岸微弯态势，适应杭州湾北岸金山岸段滩势变化。

另外该项目有利于海塘滩地保滩护滩以及海塘前沿滩地的稳定，增强海塘抗风浪能力，保障海塘安全，通过保滩坝的建设达到减少冲刷，保滩护滩的目的，在一定程度上保护作为海塘前沿滩地资源，本工程建设能保护现有海塘及腹地土地资源，对金山区滨海开发提供安全保障。

4.3市场问题解决
4.3.1 加强与金山企业间的合作互赢
城市沙滩作为金山区的重要景观游览点，必能吸引不少企业入驻沙滩营业，那么在城市沙滩相关景观外围设置部分广告招商位置，则能与入驻沙滩经营的企业形成合作互赢，吸引更多合作企业。

形成一套产业模式，提高旅游热季游客的消费水平，同时保证旅游淡季也能有一定的收入。

如：
与旅行社合作，则可以增加游客数量，增加门票销售数量。

同期可以印制精美的城市沙滩宣传折页在海滩上免费发放，内含宾馆、餐饮、医院、银行等部门的联系方式，与各大产业构建良好的合作关系。

更好地为游客服务的同时，达到合作共赢的目的。

与交通公司合作，如设计方便游客的交通路线，以及充足的客运机构能够提升旅客对旅行的舒适度，同时能够保证人流高峰期旅客出行的畅通。

4.3.2 整合现有资源，提供配套设施，不断挖掘城市沙滩的商业价值
为满足中高档游客需求，可以引进知名品牌餐饮商家。

此类店面季节性经营特色浓厚，采用连锁加盟的模式，短期效益快；另一方面可设置租赁中心以方便游客租用沙滩椅、太阳伞、野营帐篷等沙滩休闲设备。

根据游客对于沙滩活动的需求可以开设游泳用品商店，沿游泳区布置沙滩椅和若干太阳伞更能满足游客需求，提高旅游质量。

同时挖掘水面的商业价值，保证租金收入。

4.3.3 采取相应措施，切实提高管理和服务水平
提高管理和服务水平更是城市沙滩需要注意的重中之重。

加强沙滩的管理并提高服务质量是吸引游客的关键，同时也是打响品牌的敲门砖。

（一）人员管理
统一对员工进行城市沙滩文化、管理规则、操作技能的专业培训。

整合相关单位的职能机构并配备充分的人力资源。

（二）价格管理
价格统一，不得随意涨价。

所有商品做好物价备案，并制作价码表予以告示。

门票的销售模式要兼顾城市沙滩的市场整体开发及经营模式与各经营户之间的利益关系，以此来研究制定门票销售方式。

（三）风险管理
（1）资金。

进行货款交易时须经负责人确认签字；销售网点对所销售商品要逐一审批登记，以便能掌握销售情况。

（2）货物。

所有销售的商品必须从正规的公司进货，防止假冒伪劣产品进入；加强值班巡逻，防止被盗。

（3）游客。

经营网点需要设立报警或监控，紧急时刻挽回损失。

（4）自然。

加强台风季节的防范措施。

制定预案，进行演练。

（五）安全管理
成立城市沙滩安全管理小组。

建立水面巡逻和清场制度。

制订应急预案以有效处理突发事件。

发挥技侦手段，确保监控室24小时有人值班。

5 结语
金山城市沙滩满足了上海人“碧海金沙”的梦想，却并没有考虑到为完成梦想所付出的代价。

城市沙滩的建设耗费至今耗资3.2亿，除去维护的费用，单靠沙滩自身的收益要回收成本非常困难。

从地质学角度来看金山杭州湾沿海并不适宜建设如此规模的城市沙滩，一方面是海底软土以及冲刷槽的影响，另一方面，对于现今尚不足以为世人知晓的金山沙滩而言，季节性台风对于城市沙滩的打击也几乎是致命的。

再者，沙滩的营销方式仍不完善，相应的设施资源并没有齐备，与周边的产业结构尚未构建良好的合作关系。

最初提出的投资高达20多亿的人工景观山、旅游服务中心、上海水产城、濒海国际社区、五星级宾馆、国际游艇俱乐部等6个项目并没有完全得到的实施。

但是，不得不承认的是，金山城市沙滩打开了金山区通往世界的大门，原本无人问津的郊区乡村也迎来了大量外界客流。

城市沙滩的建设加快了金山区经济发展的步伐，虽然至今为止收益效果尚不明显，但若日后加强对其的管理，进行科学的建设规划，城市沙滩仍然有机会成为一大景观热点，为金山区的经济发展做出贡献。

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