金山城市沙滩项目评估

SHANGHAI JIAO TONG UNIVERSITY

课程论文

THESIS OF CURRICULUM

论文题目：金山城市沙滩项目评估分析

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学生学号: **********

专业: 园林

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学院(系) : 农业与生物学院

目录

金山城市沙滩项目评估分析 (1)

摘要 (1)

前言 (2)

1 项目概况 (2)

2 城市沙滩资金回笼方式 (2)

2.1 设定门票 (2)

2.2 沙滩活动项目收费 (2)

2.3 沙滩内店铺租金 (3)

2.4 每年世界沙滩排球赛带来的附加收入 (3)

2.5 城市沙滩音乐、烟花节带来的附加收入 (3)

3 存在的问题 (3)

3.1 景观因素 (3)

3.1.1 堤坝内的水域缺乏了海水的基本特征 (3)

3.2.2 景观缺乏层次 (4)

3.3.3 效益单一 (4)

3.2 地质因素 (4)

3.2.1 潮流冲刷槽因素 (4)

3.2.2 软土因素 (5)

3.3 气候因素 (5)

3.3.1 季候性台风 (5)

3.4市场因素 (5)

3.4.1市场化运作机构有待健全 (5)

3.4.2市场化商业配套有待加强 (5)

3.4.3市场化广告包装有待加大 (6)

4 问题解决方法 (6)

4.1 地质问题解决 (6)

4.2气象、防汛问题解决 (6)

4.3市场问题解决 (6)

4.3.1 加强与金山企业间的合作互赢 (6)

4.3.2 整合现有资源，提供配套设施，不断挖掘城市沙滩的商业价值 (7)

4.3.3 采取相应措施，切实提高管理和服务水平 (7)

5 结语 (7)

参考文献 (8)

金山城市沙滩项目评估分析

摘要

金山城市沙滩的建设本计划为金山区赢来更多人气，然而建成后的城市沙滩却似乎并没有达到预期的收益效果。通过对项目的评估我们可以了解到城市沙滩目前所存在的问题，才能有所对策。本评估通过研究城市沙滩的景观效应、运营模式以及其周边自然因素的影响，从地质、气候、市场三个因素展开。研究表示，城市沙滩围海造“湖”，缺乏海的自然壮阔之景，人工之“湖”难以吸引游客。而城市沙滩又地处杭州湾，受冲刷槽、季节性台风的影响，每年因自然因素造成的损失不小。再从市场方面来看，城市沙滩的市场影响力不大，商业配套设施不足，难以吸引大量游客驻足。又城市沙滩的营业受季节影响极大，除夏季之外鲜有游人。根据项目的分析及评估结果，以提高城市沙滩经济效益为出发点，提出了改进的综合措施。

关键词：城市沙滩、景观、圈海造湖、问题分析、改进方案

前言

上海人有个梦想，就是在上海的海边能看到碧海金沙。上海虽然濒临东海，但由于长江口和杭州湾的泥沙淤积令周边海水的含沙量太高，使上海周围一直由于海水泛黄而无法形成优美的海景，才产生了“上海无海”的状况。在这样的背景下，金山区逐渐酝酿形成了“围海净水”生态改造计划，城市沙滩的建设应运而生。然而，建成后的城市沙滩却并没有达到预期的收益效果，金山城市沙滩的建设是否合理，仍需要一个完整的评估分析。

1 项目概况

金山城市沙滩地处上海市金山区，位于上海西南，杭州湾北岸。2004年，上海市海岸线开发管理委员会正式成立后，于2006年投资2.9亿元打造出了一条长3.3公里、高5.4米、顶宽6米、基宽80米的大坝，采用高水隐堤的办法，隔绝了东海的浑浊，营造了一片碧蓝澄澈的海水，水域围合面积达到1.5 平方公里，岸边建沙地约20万平米。

金山城市沙滩建成后申报成为国家4A级旅游景区，也是上海第一个滨海4A景区，金山城市沙滩伴随着人工景观山、旅游服务中心、上海水产城、濒海国际社区、五星级宾馆、国际游艇俱乐部6 个项目一次性推出，总投资高达20多亿元，结合沙滩排球场以及滨海公园、轮滑馆等构建出了一个完整的滨海体育休闲中心。

2 城市沙滩资金回笼方式

2.1 设定门票

金山城市沙滩建成后于2008年取消“免费午餐”，设立围栏将整个沙滩围起来收取“闲时”30元和“忙时”50元的大门票。这一举动在居民和游客中引起强烈反响，据统计，景区人气也由07年的日均接待 2 万人次一下子降到了3000—4000人次。

门票的收取大量削减了日均接待游客的数量，城市沙滩内外的商铺业主因此怨言四起，再加之景区收费后需要出台优惠措施补偿当地游客的行业惯例，城市沙滩一年内为当地居民办理了13万张免费年卡，从“综合盈利效果”来考量，金山城市沙滩的收费之举是欠考虑的。

然而虽然收取门票并没有给开发者带来明显的收入增量，但人气大跌对承载能力有限的景区也并非一桩坏事。

对于游客来说，收取门票后的人气能带来更佳的舒适度。相比沙滩上动辄2万多游客扎堆，远远高于周边其他滨海景区的密度，不仅游客怨声载道，开发管理方也高度紧张，投入大量人力加强管理和服务。收取门票后，不仅可以让每位游客舒适地游泳，更使配套设施也实现了供求平衡。

收费起到的限流、分流作用，也正是管理方所追求的最大目标。

2.2 沙滩活动项目收费

城市沙滩建成后开设了不少休滨海闲活动。小到游泳、潜水，大到蹦极、帆船、水上降落伞等无所不有。然而真正开放的活动却为数不多。对于城市沙滩这样的围成水域，快艇、摩托艇等活动受到了较大的限制，并没有一个良好的活动环境，像水上降落伞这样的活动更

是无法实现。

另一方面，如蹦极、攀岩等活动受场地限制只有充气气囊这类活动设备，仅适合儿童游玩。从一方面上就限制了消费群体，得到的收益微薄。

围合的海域环境并不像真正广阔的自然沙滩一般，对游客而言体会不到真正海域无边浩瀚的感觉。因此游客对于城市沙滩的定位则是一片有大片沙地的巨型水池而已，也就不会很情愿去参加那些不符合“水池”定位的娱乐项目。

总的来看，城市沙滩的滨海休闲活动项目并不是非常热销。即便是在旅游旺季，海上的娱乐项目也并非异常火热。反倒是游泳、潜水这一类活动特别受游客欢迎，而仅靠这点活动费用的收入，城市沙滩的运营管理明显还是入不敷出的。

2.3 沙滩内店铺租金

城市沙滩内部设立了不少店铺，主要以出售烧烤、零食、儿童玩具以及各类滨海特产等。在旅游高峰期，这些小店可谓是日进斗金。游客在城市沙滩内的全部消费额将近70%都是用在店铺的消费。因此，店铺的租金额便成为城市沙滩主要收入的一部分。

这从另一方面反映出了游客对于城市沙滩娱乐活动消费的不积极。店铺租金纵然可观却并不是城市沙滩应该的主要收入方式。

2.4 每年世界沙滩排球赛带来的附加收入

自城市沙滩排球馆建造完成后，国际排联与金山区签订了长期合作协议，将在金山连续举办世界沙滩排球赛。这为金山城市沙滩带来了一笔可观的额外收入。世界性的沙滩排球比赛势必带来不少世界各地的观众，同时也将促进城市沙滩的消费进展。

2.5 城市沙滩音乐、烟花节带来的附加收入

一年一度的城市沙滩烟花节和音乐节分别是在夏末举办的两场大型晚会。相比起其他活动，音乐节和烟花节更能吸引游客的参与。盛大的活动场面为城市沙滩带来了巨大的附加收入。但考虑到活动本身的资金消耗以及一年一度的举办频率，所带来的收益仍是有限的。

3 存在的问题

自2004年以来，有关方面在城市沙滩上已累计投入了3.2 亿元。从目前城市沙滩资金回笼的方式来看，成本回收都是一大难题。另外每年夏季台风、沙土流失等问题都对城市沙滩造成了巨大的经济损失。细看城市沙滩项目，我们能发现存在不少问题。

3.1 景观因素

城市沙滩围海造“湖”的建设方式希望能达到净化海水，营造景观效果的目的。然而围海堤坝的建设阻隔了内“湖”与外海的连接，虽然达到了净化海水的目的，但若是希望营造景观效果却是非常失败的。

3.1.1 堤坝内的水域缺乏了海水的基本特征

城市沙滩建造堤坝分隔海水之后，堤坝内的水域便成为一片死水。缺乏与外界的连通，不存在潮起潮落，失去了所谓海水的基本特征，与湖水无异。所谓城市沙滩其卖点在于滨海沙滩，若只是一个小小的湖岸沙滩，又能提得起谁的兴趣呢。