保利地产定价策略
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保利地产定价策略
12
产品主力户型分析-三
户型分析 房
86%的高得房率, 楼层低(10- 11F) ;
• 户型方正、实用、 空间紧凑
• 大开间、短进深
• 动静分区、布局 合理、南北通透
B1 B2
A1 A2 B1 B2
C′ 一楼
• 户型比例占43%, 保利地产定价策略
13
竞争对手的户型分析(三房)
本项目为10-11层低密度的电 梯洋房,而其它项目则以高层 为主,加上本项目的生态环境, 具备电梯洋房的品质特征;
户型优势:
本项目保利地的产定价户策略型区间为82平米的16
式风格或新古典
地下室 保利地合产计定价策略 27949.97
二期鸟瞰图
二期各栋面积统计
商业面积 711.49 680.36 330.3 922.2 549.4
3193.75
总建面
4608.56 3584.76 9126.6 6020.25 7803.55 7608.6
套数
38 19 86 54 66
岳泰7# A+ B户型 (126㎡)
欧洲城 3#K1户型 三房两厅 (124-140 ㎡ )
为开盘滞销户型 为拼合户型,一套房多个产权,且 有浪费空间。
三房两厅分为组合户型和非组合户
型,其中124-140㎡的三房两厅为
非组合户型,销售情况较为乐观,
110-128㎡的组合三房两厅由两个
房号组合,销售率较低。
120.71-121.8 122.80 135.28 153.84 82.43 82.85
122.08-121.78 120.80-121.20 120.71-121.89
122.80
套数 19 10 9 1 18 22 21 11 11 11 10 143 套
产品 三房
两房 四房
户型 B1户型 B2户型 C’户型 A2户型 A2户型 B1户型 B2户型 B3户型 A3户型 B3户型
保利花园二期定价策略
19.01.2021
保利地产定价策略
报告结构
1
定价的背景
2
定价的策略
3
核心均价的推导
4
营销执行安排
保利地产定价策略
2
解题思路
目标
项目背景
项目分析
客户分析
核心均价
价格策略
宏观大势
竞争项目分析 经典案例分析
营销执行安排
下阶段营销工作重点 蓄客期强势推广
保利地产定价策略
3
定价的背景
C 户型
面积 ( ㎡ ) 120.71-121.8
122.80 135.28 122.08-121.78 120.80-121.20 120.71-121.89 122.80 82.85 82.43 82.85
153.84
套数 63套
62套 18套
保利地产定价策略
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竞争对手的供给情况
区域内紧凑型两房和三房相对较少,本项目具有一定 的户型差异化优势; 竞争项目的户型均偏大,本项目具备走低总价和低首 付的价格策略。
总套数 359
300
销售率 一批50% 二批8%
40%
301
50%
800
50%
3880
651
3598 (前50名)
未开盘
保利地产定价策略
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产品主力户型分析-两
房
户型分析
• 86%的高得房率,楼层 低,建筑密度低;
• 户型方正、实用、空间 紧凑
• 名厨、明卫、大开间 • 户型不足:点式结构,
通风采光相对较差。 客户分析 两房的客户以70年保代利地产及定价策略
A3 B3
B3
11
竞争对手的户型分析
(两房) 岳泰B-1户型 (86~89㎡)
欧洲城 3# 11户型 (89 ㎡ )
为开盘畅销户型 其面积紧凑实用,符合刚性市场需 求; 可改为三房,性价比高;
80-90平米的两房单位最为畅销, 表明在以刚性需求为主的淡市环境 下,两房及三房为市场的主流户型 。再加上欧洲城的价格定位及两房 的户型面积定位,刚好满足了部分 中端客户的刚性需求,其成为畅销 户型
开盘销售100套,需办卡300张,已办卡72张,开盘前还需办228 张
1.3亿,意味着住宅、商铺在1月前完成100%销售
市场环境
8月以后市场进入大规模打折促销阶段,再加上全球的金融危机和 股市低迷的影响,客户观望情绪更为浓厚
竞争对手销售情况
竞争对手的销售情况:开盘一般销售30-50套左右,平时每个月 销售不到10套,湘府华城开盘前每月销售2-3套,开盘当天由于 价格比一期调低了1000元/㎡,销售了90余套。
1. 定价目标 2. 项目价值分析 3. VIP客户需求分析
保利地产定价策略
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开发商目标沟通
目标
销售额
2期下半年实现1.3亿的 销售额。
速度
开盘销售100套,需办 卡300张,已办卡72张 ,开盘前还需办228张 。
保利地产定价策略
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开盘目标 年度目标
具有竞争力的价格和提升客户信心成为达成目 标的关键
2683套
相对竞争对手而言,本项目2、3房相对稀
缺,且面积紧凑
二期一批单位户型配
二期一批单位各楼栋户型分布情况
比
户型 西1#
产品 两房
三房
西2#
三房 四房
两房
西3#
三房
合计
户型 B3户型 B1户型 B2户型 C’户型 C 户型 Aቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ户型 B3户型 A2户型 A2户型 B1户型 B2户型
面积 ( ㎡ ) 82.85
项目名称 理想城 湘府华城 欧洲城 湖光山色 和庄 童话里
主力户型 86~91两房 123~142三房
117~139三房 143~161 四房
88~92 两房 123~150 三房
92 两房 125~143 三房 150~173 四房
73~95 两房
77~90两房 90~146三房
起价 3680 3680 3570 4000
保利地产定价策略
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项目价值分析
保利地产定价策略
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二期基础指标
占地面积: 43109.5 ㎡(一、 二期合计)
建筑面积:
38752.32㎡ 其中 住宅27949.97㎡, 西1-1
住宅面积 3897.07
商业3193.75㎡
西2 西3-1
2904.4 8796.3
建筑风格:现代欧
西4-1 东6
5098.05 7254.15
保利地产定价策略
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产品主力户型分析-四
房
户型分析
87%的高得房率,一梯 两户,居住舒适度高;
• 户型方正、实用、空 间紧凑
• 大开间、短进深
• 动静分区、布局合理、
南北通透
C C
• 占二期户型16%,仅
保利地产定价策略
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项目分析总结——得房 率和10层电梯洋房成为 项目相对优势
产品优势:
高得房率,本项目的得房率高达 87-88%之间,而竞争对手的得 房率集中在80-85%之间;