浅谈如何做好土地储备工作

需求量大 ，任何一个储备项 目不做好先期 的准 地 收 益 的 最 大 化 。 土 地 收 储 是 适 度 超前 的 ， 要 推 进 经 营性 用 地 市
备工作 ， 对 于实施储备 的机构来说 ， 都意味着 巨 场 配 置 的 需要 。 实行 土地 招 标 、 拍卖 、 挂牌出让 ， 必须 要有 更 多 的
备 中心外部寻求土地资源 ，从而弱化土地一级 同用途还要 不时在指定媒体 上公布 ， 只有这样才能调空市场。
市场 ； 土地储备 太多 ， 一方面造成土地和资金 的 双重积压 ， 土地储备成本增加 ， 另一wenku.baidu.com面会带来
三、 处理好“ 养” 与“ 增” 的 关 系 “ 养与增” 是增强政府 “ 做地 ” 功 能 的需 要 。 政 府 垄 断 一 级 土 地
二、 处理好“ 蓄” 与“ 放” 的 关 系
就会形成金融风险。同时处理好出让价格的制订 ， 各 个地 区都成 立 了经 营性 用地 ， 招、 拍、 挂联席会议 ， 以增 强对 土地 出让金 的监 个地价确定的问题 ， 如果评估价过低 ， 会降低政府收益 ， 损害政
从总体上看 ， 政府实现 了土地储备后 ， 出让 国有土地使 用权 出让 的管理 ，采取 灵活多样的方式收储地块 ， 充
浅谈如何做好土地储备工作
经济发展趋势分析 ，土地储备中心都需要进一
应从理顺的几种关 系方 面做如下探索。
一
土地实现的净 收益 ，无 论从 总量还是从单位面 实政府 的土地储 备库 ， 增 强宏观调空 能力 ， 土地部 门根据城市 规 积收益 比较均有较 大幅度的提高 ， 同时也证 明 ， 划和经济发展的需要 ， 从 自身财力 出发 ， 但不能盲 目地加 以储备 ， 实现 土地 储备 是政 府经 营城 市土 地 的最佳 选 应在收储对 象上加 以选择 ， 不能来者 不拒 ， 要根据所 在城市发 展 择 。无论从现实角度 ， 从政府要求 ， 还是从未来 规划和经济发展 的趋势 ， 有 目的、 有选择 、 有顺序地予以收储 。 在土地 的供应 上要适时 、 适量 ， 不能 因为一时市 场景气就 大
“ 量 力而行 ， 不贪大 ， 适度收 ， 而不是多多益善 ” 的原 则 ， 我 们 通 过 变为向广大投资者融 资的直接 投资 ， 以增加融资 渠道 降低 融资风
牢 固树立 “ 经营城市 ， 运作 土地” 理念， 用“ 经 营与运作 ” 的思路 出 险 ，也 可尝试从解决储备 土地 收益 中比例拨付充作 土地储备 资
资金是土地储备 制度 实施 的关 键 ， 如何解决 土地储 备资金问 的问题 ， 利用市场化运作手段 ， 必须考虑其资金 的运作方法 ， 加
化， 什 么企业将有什么动作 ， 这些信息都需要掌 题是土地储备生存与发展 的重大课题。 首先要解决好融资渠道单
一
尽量做到避开风 险。要把单一 的财 政投资 不用周转资金 。在控制土地储备量上 ，要本着 快实现资金滚动增值 ，
亚 常储备 ， 不构成 土地积压 ， 只有超过土地储备保 储备要 向城郊 的集镇改造转移 ， 这使得 “ 做 地” 的任务难度 加大 ，
男 本期 的地块才构成积压储备 。对土地储备工作 要建立一个 专门的机构实现完成政府“ 做地 ” 的功能。 完善储备制
来说 ， 资金是土地储备制度实施关键 ， 储备资金 度 ， 夯实储备基础 的作用 ， 实现净地 乃至熟地 出让 ， 以真正体现土
大 的风险 ，把握住储备先机是增强调空能力的 熟地可供应 ， 要有做地的能力 ， 使“ 做地 ” 功能得 到强化 。 手段 ， 是实现集 中供地权的关键。 如果 土地储备 机构能够提前介入 ，比如什么地块将有什么变 握， 也 就是说多用政策少用资金。 甚至做到尽量
四、 处理好“ 储” 与“ 投” 的 关 系
这样可 以保证有足够 的 自有资金进行土地储 备运作 。对于拨 让土地。在规划 和计划情况 尚未完全 明确 的情况下 ， 针对有潜力 金 ， 的用地项 目， 意 向性储备 ， 对存 在储备可能性地 块做 出计划 和方 付 的比例 ，可以根据 当地 经济发展 条件和土地储备的需求提 出， 案， 力争在土地储备 上做到动作快 ， 起步早 ， 措施管用 ， 土地储备 如果没有资金 ， 新 的土地收不进来 ， 老的土地加工不 了， 土地储 备 要适时适 量 ， 不能 因为一时市场 景气就大量征用。
处理好“ 多” 与“ 少” 的 关 系
、
从土地储 备的数量方面分析 ，土地储备库 营城市就是要 经营好土地 ， 从引导城市 产业升级 ， 促进 国有资 产
存土地数量不可太少 ， 也不可太多 ， 土地储备太 保值增值 角度出发 ， 制定详细 的土地 供应计划 ， 要将 供应量 和供
少， 不 能满足市场 的需要 ， 需求者就会在土地储 应结构相结合 ， 即有总体量 的供应 ， 又有 结构性量的供应 ， 区分不
巨大 的筹资风险 ，因为超额的土地储备需要 巨 市场时 ， 必须要确保土地的供 应。 随着土地市 场需求 的加大 ， 储 备 从 土地储备 的时间方面分析 ， 大 中心某些功能的局 限性 已远远不能满足市场的土地供应量 。 随着 口 额 的资金支撑。 量 的、 短时期 的土地周转储备 ， 是土地交易 的正 城 市 化 进 程 的加 快 ， 老 城 区 可 以盘 活 的 土 地 越 来 越 少 ， 土 地 收 购 陈
步做大做强 ， 需要进一步挖掘潜力 ， 通过大胆创 量征用和投 放 ， 过量供应可能导致过分刺激投资 ， 地产开发过热 ，
新与小心实践 ， 发挥更大 的作用 ， 土地储备工作 城市规划结构失衡 ，土地 资源和基 础设施无 法集 约利 用等问题 ， 总 的来说 ，政府 仍应 切实加强土地供应 总量控制政策执行力度 ， 采取以供应 引导需求 ， 并适度从紧 ， 以保 持市场资源紧俏状态 ， 经