《资产评估学》第 四 章

（三）房地产价格的构成
房地产价格=建筑物价格+土地价格
前提条件是该建筑物和它所占用土地的组
合是相称的。
七、房地产价格的种类
二者价格差异，随着使用年限的增加而缩小 基准地价指在某一城市的一定区域范围内，根据用
途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，
然后调查评估出各地价区段在某一时点的平均价格。 是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、 住宅、工业等各类用地和综合土地级别的一定年期 土地使用权的平均价格。
八、影响房地产价格的因素 （一）影响城市土地价格的因素 1.一般因素 2.区域因素 3.个别因素
（二）影响建筑物价格的因素
1、一般因素： ①社会 稳定状况 ②人 口状况 ③城市 化； ①国民 经济水平和趋 势②金融环境 ③税负； ①土地制度及 政策 ②住房制
2、区域因素： 商服繁华因素；道路通达因素；交 通便捷因素；城市设施状况因素；环境因素 3、个别因素：①宗地的位置、面积、形状、 小地 貌、地势、地质基础；②临近道路的宽窄、铺设、 交通管制状况，以及给排水状况；③土地利用控制 状况；④建筑物与土地的组合是否得当； ⑤土地使 用权年限的长短
• 对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医 院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、 新开发地等特殊性的房地产估价比较适用。
• 1.土地使用权价格的成本构成 • 土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地
增值收益
• 用成本法评估地价的程序是： • （1）计算土地取得费用 • （2）计算土地开发费用 • （3）计算投资利息 • （4）计算投资利润 • （5）计算土地增值收益
• （2）计算土地开发费用 a. 基础设施配套费 b. 公共事业建设配套费 c. 小区开发配套费
(3)计算投资利息（复利、单利计息） 在用成本法评估土地价格时，投资包
括土地取得费和土地开发费两大部分。
(4)计算投资利润
利润计算的关键是蕴定孙润率或投资回报率。利润率 计算的基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开 发后土地的地价。计算时，要注意所用利润率的内涵。 (5)土地增值收益确定
土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能 变化而引起的。计算基数是前四项成本之和。
三、建筑物贬值（折旧）的估算
• （一）贬值的原因
实体性损耗
功能性衰退
经济性贬值
实体性损耗
• 实体性损耗是磨损和自然力等造成的价值损失。具体原因 包括使用、长期磨损、管理疏忽、虫蛀、朽腐、潮湿。
• 可修复 • 不可修复
。
例：投资者面对甲乙两块土地，甲地容积率为
5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，
单价为800元/平方米，两块土地其他条件相同，
投资者应该选择那块土地进行投资资更经济？
（二）房地产价格的种类
廉租金=维修费+管理费
准成本租金=维修费+管理费+折旧费 成本租金=维修费+管理费+折旧费+投资利息+税金 市场租金=维修费+管理费+折旧费+投资利息+税金 +保险费+租赁经营利润+地租
•
•
V = ∑ai/(1+r)i
六 房地产价格的构成
（一）土地价格的构成
土地价格是由土地原始价值、公共投资与环
境改良价值、私人投资改良价值、未来价值 四项因素在地理空间上的组合，而表现出来 的土地交易货币额。
（二）建筑物价格构成
建筑物价格是指建成后建筑物的价格，不包括 土地价格。
建筑工程费用 设备及安装费用 其他费用 =全新重置价格-价值损耗 ，它的价 格相当于报废价格。 净残值或残值=拆除的残余物废料价值-拆除费
规模、繁华、腹地、资信、 景观、交通、生活基础设施 配套、规划设计、人文 环境、规划、设计、交通
交通、生产基础设施配套、 集聚、环境管制、劳动力 22
（二）影响建筑物价格的因素
1、建筑物构造、装修、设备；
2、规模及高度；
3、用途； 4、地区； 5、物价水平
九、房地产价格评估原则 1、最佳使用原则 2、合法原则 （1）在估价时必须确认评估对象具有合法 的产权。 （2）要求估价时所涉及的估价对象的利用 方式必须是合法的。 （3）如果涉及估价对象的交易或处分方式， 也必须是合法的。
03 建筑物贬值的估算
一、成本法的基本原理
（一）成本法的基本原理 成本法也称累计法或承包商法。其理论基 础是：一宗改良地块的价格为土地价格和改良物 残余价值之和。即： MV=LV+IV MV：市场价格 LV：土地价格 IV：改良物残余价值 IV=重置成本RCN-折旧D MV =LV + （RCN - D）
功能性衰退
• 功能性衰退是指建筑物所应该具有的功能，在评估时点已 经丧失，从而产生经济损失。它是由于 需求、设计、工 艺技术的改变，通常以不完善的设备、不符合现代需求或 超规格等形式出现。
• 可修复 • 不可修复
• 可修复性功能的衰退，以将所预期的项目添置到现有建筑
物上的修复成本，与安装到新建筑物上的成本差，作为估 价时点对功能性衰退的度量。
（二）基本原理 替代原则 （三）成本法的范围 1.适用于折旧较少和建筑成本易于评估的新建筑物 评估，它也适用于折旧额能够准确估计的旧建筑物 评估。 2.市场交易数据资料缺乏的房地产型评估。 3.房屋保险价值的评估 4.成本法还可用来验证其他评估方法的评估结果。
（四）成本法的估价步骤
1. 搜集有关估价对象的邻里环境、宗地特征、建筑 物改良物成本、税费、开发利润等资料； 2. 估算土地价格 3. 估算建筑改良物在全新状态下的重置成本或重建 成本； 4. 估算建筑改良物的折旧； 5. 估算附属改良物的重置成本及折旧； 6. 求出房地产价格。
四、房地产的描述方法
五、房地产价格评估的理论基础
六、房地产价格的构成
七、房地产价格的种类
八、影响房地产价格的因素
九、房地产价格的评估原则
十、房地产估价的程序
一、房地产的概念
（一）土地 1、土地的含义
土地一般指地球表层的陆地部分，包括内陆水域
和海涂。如果广义地看，土地是指陆地及其空间 的全部环境因素，是由土壤、矿物、气候、地质、 地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然 综合体。
四、房地产的描述方法
（一）位置、四至、形状 （二）面积大小 （三）建筑层数和高度 （四）建筑结构 （五）建筑装修、附属设备 （六）建成年月、建筑质量、采光、通风等 （七）建筑外观及平面格局 （八）利用现状及规划设计要求 容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。 建筑覆盖率指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与总用地面积的 比例(%)。 （九）房地产状况 （十）土地的地质基础状况、地上基础设施改良状况等
第四章
房地产价格评估
01
房地产价格评估概述
02 03 04
05 06
房地产价格的成本法评估
CONTENTS
房地产价格的市场比较法评估 房地产价格的收益法评估
房地产价格的假设开发法评估 在建工程评估
目 录
O 第 一 N 节 E
房地产价 格评估概 述
PART
一、房地产的概念
二、房地产的特点
三、房地产的类型
程，然后利用建筑工程概算定额查出各分部或
分项工程单位成本，分别乘以各分部分项工程
工程量，得到个分部分项工程成本，累加得到
建筑总成本，再加上间接成本、利润求得重建
成本.
3.单位比较法
• 单位比较法是一种简便、迅速、应用广泛的成 本估价法。它将所有直接成本和间接成本相加 ，然后用一恰当的单位数量去除，即得到单位 成本。
• 例：在建筑物上安装一通风设备成本12000元，在新建筑
（三）土地重置价格估算
• 重置与被评估地产可产生同等效果的房地产所需各项必要 正常费用之和作为依据，加上一定的利润、利息和税费来 确定评估对象价格的方法。
• 成本法一般适用于新开发土地的估价。特别适用于土地市 场不发育，土地成交实例不多，或无收益等无法利用市场 法和收益法等方法进行评估的土地的估价。
课税价格是政府课征与土地价值有关的税时所确定的土 地价格 征收价格指征用农村集体所有土地、用地人合法占有土 地时，向土地所有者或土地使用者支付的货币额 抵押价格是以土地为抵押担保物借款时，贷款人确定的 土地抵押物价值
5.
楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单位价格/容积 率 “容积率”是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比 率 楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。
• （1）计算土地取得费用
• 土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支 付的费用和向国家支付的有关的税费，分为两 种情况：
a. 国家征集用地
国家征集土地而支付给农村集体经济组织的费用 ，包括土地补偿费、土地附着物和青苗补偿费及 安置补助费等。
b. 取得已利用城市土地
为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的 拆迁费用，这是对原城市土地使用者在土地投资 未收回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规定
2、土地的性质
土地具有两重性，因为它不仅是资源，也是资产。
3.土地的分类
自然形态 用途 商业用地 山地 丘陵 平原等 工业用地 开发程度
市政用地
住宅用地 交通用地 农业用地 等
生地
熟地
毛地等
（二）地产的含义 • 地产是指土地及相关财产的权利，及土地财产或 土地资产 （三）房地产的定义 • 房地产是土地和房屋及其权属的总称。 （四）不动产 • 不动产是指不能移动或移动后会引起性质、形状 改变，损失其经济价值的物及其财产权利。包括 土地、土地建筑物及构筑物、与土地不能分离的 农作物及树木等。
• 比较单位的选择根据不同的房地产类型标准而 定。通常，对住宅和商业建筑，选用每平方米 成本作为比较单位。仓库和工业建筑物用单位 立方米成本为比较单位。
4.指数调整法
• 指数调整法是用适当的建筑物成本作为趋势因子 ，对估价对象建筑物的历史成本加以调整，以得 到建筑物的重置成本。
• 例：一座 200张床位的普通医院，九年前花费 7853000元建成。该房地产建筑成本指数表明，自 九年前至今医院建筑成本已增长68.3%。 • 指数调整法评估的重置成本为： • 7853000*1.683=1321.66万元
1. 工料测量法 2. 分部分项法 3. 单位比较法 4. 指数调整法
1.工料测量法
• 工料测量法又称承包商法，是四种方法中最费时
间和最详细的方法。 • 这种方法要求分项列出所有的劳动力、原材料等 直接成本以及所有间接成本项目，并加营业费用 、利润和其他间接成本就得到总重置成本。
2、分部分项法
将估价对象建筑物分成数个分部或分项工
十、房地产估价的程序 1.明确评估基本事项 2.拟定估价项目的工作方案 3.搜集估价所需资料 4.实施查勘估价对象 5.进行最佳利用分析 6.选定估价方法并进行估算 7.确定估价结果
O 第 房地产价格成本 二 法评估 N 节 E
PART
第二节 房地产价格的成本法评估
01
成本法的基本原理
02 重置成本的估算
五、房地产评估的理论基础
（一）地租理论
地租是土Hale Waihona Puke Baidu承租人为了得到使用自己资
本的生产经营场所（土地），要在一定期限
内按契约规定，支付给他所使用土地的所有
者一个货币额。
地租是土地所有权得以实现的经济形式，
是社会生产关系的反映。
（二）土地价格理论
• 马克思指出，地价不是土地的购买价格， 而是土地所提供的地租的购买价格，因此地价 是地租的资本化。 土地的买卖必然产生土地价格。从卖方来 讲，土地价格是所出租或出售土地的地租资本 化的收入；从买方来讲，土地价格是资本化的 因而是提前支付的地租。也就是说，它等于若 干期间或无限年间的地租的折现值。用公式表 示就是
二、重置成本估算
（一）重置成本的构成
成本包括直接成本和间接成本。
• 直接成本有原材料、劳动力、管理、设备租金、 公共事业费用。
• 间接成本有设计和工程咨询费、建筑审批费、权 利转让、和法律费、保险费、股份和有关建筑贷 款利息、各项税费、广告和销售费用，以及合理 的营业费用和开发商利润。
（二）建筑物重置成本的估算方法
二、房地产的特点
（一）位置固定性
（二）耐用性 （三）异质性（个别性、差异性） （四）高价值性 （五）供给有限性
（六）投资与消费的双重性
（七）房地产实体构成的二元性
三、房地产的类型
房地产按照用途，可以划分为以下几类
（一）居住类房地产 （二）商业类房地产
（三）休闲类房地产
（四）公共事业类房地产 （五）工业类房地产