岳阳华容县房地产市场简报2017.11.

华容县房地产市场调研报告

华容县房地产市场报告

第一部分华容县城市及经济发展状况

一、华容县城市概况

华容县，隶属于湖南省岳阳市，位于湖南省北陲，岳阳市西境，北倚长江，与湖北省相接，南滨洞庭。全县总面积1642平方公里，华容县辖12个镇，8个乡。

2016年末全县人口25.21万户，户籍人口72.84万人，其中县城常住人口12万。2011年12月华容县荣膺“全国文明县城”称号。

二、华容县经济状况（数据来自人民政府网）

2016年全县实现地区生产总值305.17亿元，按年均常住人口计算,人均生产总值41942元。

第一产业增加值63.66亿元；第二产业增加值139.32亿元；第三产业增加值102.18亿元。

全年完成全社会固定资产投资297.84亿元。第一产业投资14.96亿元；第二产业投资89.28亿元；第三产业投资187.99亿元。

房地产开发完成投资5.6亿元。住宅投资额4.56亿元，增长2.29%。商品房销售面积42.54万平方米，住宅销售面积33.31万平方米。商品房销售额16.45亿元，增长114.4%。其中，住宅销售额9.8亿元，增长76.69%。年末商品房待售面积20.46万平方米，下降17.74%，比上年末减少3.5万平方米。商品房销售均价为3867元/平方米，比上年增长568元/平方米。

第二部分华容消费市场现状调查简析

一、收入和支出逐年增长

城镇居民可支配收入24857元/人，比上年增长9.4%；农村居民人均纯收入16449元/人，增长8.5%；农村居民食品消费支出占消费总支出的比重（恩格尔系数）为37.02%，城镇为32.36%。农村居民文教娱乐服务消费支出2163元，占

总消费支出的15.67%；城镇居民文教娱乐服务消费支出2155元，占总消费支出的18.33%。

二、消费群体分化表现出不同的消费意愿

收入差别引起的分化，形成了不同的消费群体。高收入群体在满足享受和发展方面消费较多，消费层次要明显高于中低收入群体；低收入群体消费则主要维持基本的生存需要和较低层次的享受和发展需要。

小结:不同收入群体的服务性消费支出发展趋势差异明显。同样地，年平均增长率也显示出收入对服务性消费支出水平发展的影响。

第三部分、华容县房地产现况

一、华容县城市规划

华容县委、县政府实施县城“西扩南移”、加快新型城镇化建设发展的重大战略决策。

1、桥东—桥头旧城改造：属于华容河广场配套建设的旧城改造项目，有利于改

善该区域的城市面貌和提升城市形象。

2、田家湖生态新区规划：围绕“现代新区、水乡特色”的主题，将新区建设成为集行政办公、现代产业、文化娱乐、旅游休闲、高档居住于一体，具有浓郁特色的现代化生态新区。整个规划建设分为“一核”（以田家湖为核心的公园生态景观）；“二带”（湖西路、湖南路绿化景观带，新城大道绿化景观带）；“三轴”（人民南路文化景观轴、田家湖大道交通轴、湖北路商业商务轴）；“三组团”（以商业、行政、文体、高档居民功能为主的中心组团，以居住工程为主的田家湖西组团，以居住商贸综合服务功能为主的东组团）结构。

3、状元湖新建是2015年华容县唯一一个入选岳阳33个重点工程。

二、华容县房地产版块划分及特点分析

城中片区：华容河以西，西至港东路，北至杏花西路，南至城南路。

区域定位：华容县商业中心

小结：这里属老城区，人口密集，是县核心商业圈，商业氛围成熟浓厚。该区域可开发利用的土地面积较少，目前在售项目不多，地产主要以商住综合为主。目前商品房住宅销售均价约为3600元/㎡左右。代表楼盘为：华容城市广场

桥东片区：华容河以东。

区域定位：华容县文教中心

小结：该区域属于华容县较老城区，缺乏整体规划，道路、卫生条件较差，除教育资源外，配套资源明显滞后，居住环境较差。文教资源主要有省重点中学华容一中、职业高中、黄湖小学、城关镇桥东学校、文化产业园、烈士陵园在此区域及培育了岳阳市历史唯一一个状元，故该区域房地产开发主要以文教资源为主。

随着政府重点工程人工状元湖的开发，相继出现《状元星城》、《康桥兰庭》等项目。目前商品房住宅销售均价约为3300元/㎡左右。《临江苑》项目前期开盘出现2250元/㎡、《状元星城》前期开盘价2500元/㎡，随着城西马鞍山片区及田家湖房地产市场火爆，该区域楼盘发展更多依赖于整体市场发展和城西片区的带动。

马鞍山片区：东至港西路，西至白鼎山路，南至华鲇路，北至杏花西路。

区域定位：行政新区

小结：行政区划调整后，随着各行政新区的搬迁，在土地、住宅市场方面都有了快速的发展，交易活跃，价格持续上涨。新建九年制学校及行政单位的介入，该区域在各个区块中表现出楼盘价格还略高于城中项目。表明了华容县人民对老城区依赖程度不大。

目前商品房住宅销售均价约为3800元/㎡左右.代表楼盘为：中利城、北岸尚品、北岸尚都等。

田家湖新区：北至华鲇路，南至田家湖大道，东至港西南路，西至规划路。

区域定位：水乡特色的现代化生态新区

小结：田家湖生态新区是华容县委、县政府实施县城“西扩南移”、加快新型城镇化建设发展的重大战略决策。围绕“现代新区、水乡特色”的主题，将新区建设成为集行政办公、现代产业、文化娱乐、旅游休闲、高档居住于一体，具有浓郁特色的现代化生态新区。毗邻行政新区，周边配套学校、医院、

华冠国际大酒店等资源丰富，随着田家湖的开发，该区域拥有先天独厚的景观资源，故区域内项目如雨后春笋般耸立，开发热情高涨，深受市场追崇。

目前商品房住宅销售均价约为3900元/㎡以上。代表楼盘为：盛世新城、阳光水谢、金湖水岸。

第四部分重点楼盘立体分析

一、盛世新城

项目名称华捷·盛世新城

项目地址城关镇人民南路与

华鲇路交汇处

所属区域

田家湖现代

生态新区

项目定位公园里·湖景房·50万㎡容城城央推广主题公园里安个家

总用地面

积一期78亩总建面积

一期16万平

米

绿地率35% 容积率 2.8

总体布局合围式总户数1013户

产品类型高层、小高层、商业综合体外观风格ARTDECO

主要户型两室两厅一卫三室两厅二

卫

四房二厅二

卫

洋房商铺

面积(㎡) 87.46㎡106—135㎡151.06㎡- 21——1000㎡

价格区间3600-4100元/

㎡

均价3900元/㎡商铺均价：认筹中

车位配比1:0.8 销售进度二批6、7号栋认筹中，临街商铺认筹中

当前促销政策住宅2千抵2万，商铺2万抵5万

点评：项目在市场竞争中优势明显，主要体

现在：1、豪华大气的营销中心、先建口步景

观在买房的策略给客户传递信心。2、直接面

对田家湖，拥有核心外部景观， 1.6万平米

中央主题水景园林使项目在县房地产市场中

成为豪华标杆。项目规划设计起点高、小区

整体布局、园林绿化、建筑风格、配套、营

销推广等在华容楼市中具有较强的市场竞争

力。主打景观环境牌，核心竞争力：规模大、

湖景房、地段。

外部环境田家湖、县人民医院、县公安局等

配套设施16000平中心园林，4000平生活商超，3万平商业步行街，休闲会所，篮球场，羽毛球场，乒乓球室，儿童游乐

设施

开发商湖南华捷置业有限公司