岳阳湘阴房地产市场调查及分析

长银滨湖新城
平层、凸窗、露台、多阳台
其他类型比较
项目名称 湘江明珠 芙蓉国际 湘水芙蓉城 文泰新城 香域花园 华顺盛世名门 东湖湾 佳境东湖 长银滨湖新城 交楼标准 毛胚 毛胚 毛胚 毛胚 毛胚 毛胚 毛胚 毛胚 毛胚 营销/推广渠道 户外、电视飞字 户外、电视 户外、电视 户外、电视 单页 电视 短信群发 电话营销 大幅户外、电视、 短信群发 成交客户特征 城镇和农村差不多，部分返乡置业人群 事业单位的购买居多 农村居多 城镇居多 乡镇居多 乡镇居多 教师居多 公务员、返乡置业、教师 本地人多
水岸东湖
佳境东湖
1）区位优势：临近东湖，景观良好。 2）区位特点：市政规划到位，以宜居社区开发为主。
3）板块现状：前期开发力度较大，在售项目较多。多为电梯房项目。
4）价格区间：3200-3500元/平方米。 5）良好的市政规划是客户置业的主要驱动。
滨湖板块项目数据
项目名称
佳境东湖 东湖湾 长银滨湖新 城 水岸东湖 御湖观邸
2）区位特点:这两年老城区的开发
进入了快车道，楼盘开发较为 密集。 3）板块现状：老城区近几年的项 目放量比较大，有楼梯房也有 电梯房。 4）价格区间： 楼梯房2400-2600元/㎡ 电梯房3200-3400元/㎡。 5）中心区位和完善的配套是客户 置业核心价值驱动。
湘水芙蓉城
文泰新城 香域花园
宗棠商业步行街
老城区板块
本项目
发展新区 板块
沿江板块：主要集中在湘阴大桥东段 桥头，暂时开发项目不多； 老城区板块：老城市中心区域，区域 发展较为成熟，配套齐全，开发项目 较多； 发展新区板块：随着县城的快速东进 发展，芙蓉北路湘阴段建成，以江东 路、东茅路及新世纪大道与之形成交 汇处，势必形成湘阴城区新的发展核 心； 滨湖板块：紧邻东湖，景观性较好， 多为高档居住区。
上海雀联
王记烟酒 惠万家超市
麻将机
烟酒 日杂
27
28 80
3
3.5 10
9
8 8
3
3.2 3
8000元
1.5万元 4.2万元
7年
3年 2年
25元/㎡/月
45元/㎡/月 44元/㎡/月
1
排名前5位 的业态
2 快餐店 13
3 超市日杂 12
4 麻将机专卖 8
5 药店门诊 8
业态 数量
小吃饮品 27
周边临街商业调查-旭东路
市场调研小结
推广方式：有近半数的楼盘选择户外广告，在湘阴报纸广
告不够强势，电视广告又价格较高的情况下，户外广告牌、 道旗在树立项目形象、扩大客户认知率和传递项目信息等
方面是非常有效的推广渠道。
客户特征：大部分项目的成交客群以城镇居民为主，农村
居民占一定比例，返乡置业客群也不容忽视。
商业调研
占地面积
6万㎡ 48亩 93.5亩 200亩 48亩
建筑面积
16万㎡ 10万㎡ 20万㎡ 30万㎡ 9万㎡
容积率
2.4 3.42 2.77 2.37 2.88
绿化率
40% 40% 36.2% 36% 40
主力户型
119㎡-135㎡三房 121㎡-143㎡三房 114㎡-143㎡三房 114㎡-134㎡三房 110㎡-140㎡三房
精密新世纪
发展 新区
芙蓉国际 锦绣罗城二期 左宗棠大厦 御湖观邸 兴湘大市场 恒春滨湖豪庭
现代精密城
老城区
香域花园 佳境怡院
宗棠商业步行街
华顺盛世名门 盛世芙蓉
商业中 心
水岸东湖
东湖水榭花都 长银滨湖新城 佳境东湖
已售项目 在售项目 未开盘项目
东湖湾
市场格局
湘阴房地产市场经过近几年的发展，住宅板块大致可以 划分为沿江、老城区、发展新区、滨湖四个板块。
竞争项目划分
湘水芙蓉城 东达时代公馆 安邦华城
盛世芙蓉 长银滨湖新城 东湖湾 佳境东湖
根据项目的推盘量及上市时间，我们将上述标注项目列入主要竞争对手，进行对比分 析。对于未开盘项目列为潜在竞争对手，但因详细数据未能了解，在此不做列表对比。
竞争项目对比
项目名称 开盘 时间 推盘量 去化 率 现均价 区位 项目优势 老城中心核心地 段，交通方便， 外立面大方沉稳 、高建筑品质、 配套齐全 湖景房 设计理念先进、 用材考究、小区 停车位充足、周 边商业配套完善 项目劣势
安邦华城
华顺盛世名门
老城区板块项目数据
项目名称 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 主力户型 122-136㎡三房 占比81.7% 93-98㎡两房50% 131-148㎡三房50% 住宅均价 备注
香域花园
华顺 盛世名门 宗棠商业步 行街 文泰新城
11286㎡
32597㎡
2.89
35.6%
3200元/㎡
文泰新城 香域花园 华顺盛世名门
东湖湾 佳境东湖
多层、高层 多层、小高层 高层
高层
欧洲简约 欧洲简约 欧洲简约
浙新派新 古典主义
平层、凸窗、落地窗、入户花园、露台、多阳台 平层、凸窗、平窗、多阳台 平层、凸窗、多阳台
平层、复式、凸窗、落地窗、入户花园、多阳台 平层、转角窗、入户花园、多阳台
多层、小高层、 欧洲简约 高层 多层、高层、 洋房 西班牙风 格
周边临街商业调查-太傅路
店名 总相宜酒家 中信寄卖行 七天家菜馆 新希望商行 天优品超市 藏珍阁 赛维洗衣 福平美发 经营种类 餐饮 贸易 餐饮 零食 日用品 日杂 土特产 烟酒 干洗 理发 面积 78 25.6 72 48 21.6 30 49.5 45 开间 6 3.2 6 10 6 3 5.5 3 进深 13 8 12 4.8 3.6 10 9 15 层高 3 3 4 3.6 5 3.5 3.5 3
占地面积76亩，建筑面积30万㎡，规划户数1600多户 2012年1月开盘，共推300对套房源，目前去化率40% 4.0 120-140㎡三房/四房 绿化率 价格 40% 均价3400元/㎡
其他情况
车位：1500多个
商业物业
22000㎡，只售不租
项 目 图 片
部分项目户型特色比较
项目名称 湘江明珠 芙蓉国际 湘水芙蓉城 物业类型 小高层 高层 高层 建筑风格 欧洲简约 现代简约 欧洲复古 （哥特式） 户型特色 平层、凸窗、落地窗、平窗、转角窗、入户花园、露台、多阳台 平层、落地窗、平窗 平层、凸窗、落地窗、平窗、露台、多阳台
湘江明珠
项目名称
占地面积
建筑面积
容积率
绿化率
在售户型 两房 85㎡ 120-127㎡
住宅均价
备注
湘江3%
三房
3200元/㎡
一期90% 二期50%
四房
130-148㎡
老城区板块市场分析
1）区位优势:老城区区域，交通便 利，生活配套齐全。
是房地产市场起步较早、发展较为成熟的区 域，其核心价值在于区位和配套优势。
沿江板块市场分析
生态宜居区域，环境优美，景观资源丰 富。
1）区位优势：环境优美，紧邻市区。 2）区位特点：此区域拥有江景资源，适 宜规划高品质楼盘。 3）板块现状：该区域没有得到完全开发， 项目较少，且开发体量不大。 4）价格区间：2800-3200元/平方米。 5）生态景观是客户置业的主要驱动因素。
项目名称 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 在售户型 两房 芙蓉国际 42.6亩 8.2万㎡ 3.68 30% 三房 100-104㎡ 129-139㎡ 3300元/㎡ 少量尾房 住宅均价 备注
四房
145-146㎡
滨湖板块市场分析
区域项目基本定位于湖景房，同期开发项目 多。
御湖观邸
东湖湾
长银滨湖新城
平均租金：40元/ ㎡/月左右
年租金 4万元 1万元 2.8万元 2万元 2万元 2万元 2.2万元 1.6万元 租期 3年 4年 3年 3年 2年 月租金 43元/㎡/月 33元/㎡/月 32元/㎡/月 35元/㎡/月 77元/㎡/月 56元/㎡/月 37元/㎡/月 30元/㎡/月
1
排名前5位 的业态
东湖湾
600多套
40%
电：3500
滨湖区
长银滨湖新城
255
50%
电：3600
滨湖区
产品类型较丰富
主干道附近，交 通较便利，规划 规模较大
湘水芙蓉城
一期304套
50%
电：3400
老城区
市场调研小结
产品：多层在各楼盘的产品中仍占据一定比例，小高层、高层电 梯房越来越多地出现，随着绝版地段越来越稀缺，电梯房是未来 的发展趋势。 价格：湘阴市场电梯房现均价大约在3200-3400元/㎡的区间。楼 梯房市场均价在2400-2600元/㎡的区间,成交价电梯房现均价大约 在3000元/㎡，楼梯房大约在2400元/㎡。 建筑风格：大多采用欧洲简约风格，建筑风格趋同化严重，外观
店名 火宫殿 你好超市 旭东超市 为民药房 景园花城 旭东鲜花 青山岛 鑫福烟酒 经营种类 餐饮 日杂 日杂 药品 花艺 花艺 汽车美容 烟酒 面积 72 72 75 60 42 18 147 18 开间 6 6 6 5 6 3 21 3 进深 12 12 12.5 12 7 6 7 6 层高 3 3 3 3 3 3 4.5 3.5
引言
安邦华城项目一期总建筑面积约67000㎡，其中商业面积约6052㎡， 占总建筑面积的9%，商业体量属于中等体量，但本项目一期住宅入住 率不高，依靠本社区居民的消费不足以支撑商业的持续稳定经营，需 要外部消费群来支撑商业的正常运营。 为了制定准确的租金和售价标准，为本项目一期商业提供参考标 准，本次商业调查侧重于以下几个方面： 1、以本项目为中心，周边1.5公里范围内的临街商业业态和租金 水平； 2、湘阴部分项目的裙楼商业规划以及售价水平； 3、临街商业门面的建筑结构设置（如门宽、进深、层高等），以 期为项目二期的商业规划提供参考依据。
2 烟酒专卖 15
3 快餐店 14
4 美容美发 11
5 电子通讯 10
业态 数量
超市日杂 21
周边临街商业调查-尚书路
店名 英才文体 联想电脑 七杯茶 五中超市 华宇超市 经营种类 文体用品 IT 饮品 水果 南杂 日杂 面积 18 18 21 42 46.4
平均租金：45元/ ㎡/月左右
开间 3 6 3 3.5 8 进深 6 3 7 12 5.8 层高 3 3.4 3.6 4 3.8 年租金 1.2万元 1.2万元 1.2万元 1.5万元 1.8万元 租期 4年 5年 5年 5年 月租金 56元/㎡/月 56元/㎡/月 48元/㎡/月 30元/㎡/月 32元/㎡/月
住宅均价
电梯房 3600元/㎡ 3300元/㎡ 3200元/㎡ 楼梯房 2600元/㎡ 3200元/㎡
备注 楼梯房 2500元/㎡（ 已售完） 去化率75% 去化率50% 在推2480元/ ㎡电梯房 下期预计今年 9月份开盘
一期去化率 50%
典型项目分析
楼盘名称 建筑数据 基本情况 容积率 主力户型 湘水芙蓉城 楼盘地址 湘阴县新世纪大道湘阴宾馆右侧
地产营销 实效为先
湘阴房地产市场 调查及分析报告
调研方式：现场踩盘 、商业入店 调研时间：2012年6月15-30日 调研部门：销售部
报告制作：长沙实效营销策划有限公司湘阴项目部 2012年7月
住宅调研
湘阴县主要楼盘分布示意图
湘水芙蓉城
东达时代公馆
文泰新城 嘉雅豪园
远浦星城
沿江开 发区
湘江明珠
缺乏亮点。本项目二期外立面可以在进行一次飞越，领衔湘阴市
场。
市场调研小结
户型特色：平层最为常见，复式、错层和跃层非常稀少。
本项目多层7层为复式结构，剩余房源占尾房总数的27%， 建议公司考虑将顶层复式隔断，减小客户在装修上的投 资，打消部分客户疑虑。大部分项目为了增加住房品质， 设计了N+1户型、凸窗和多阳台，有的项目还引入了入户 花园，凸显赠送面积，增加项目卖点，这为本项目二期 规划提供了参考依据。
湘阴县城向东发展融入长株潭城市核心区的 发展新区板块市场分析 重点发展地带。
1）区位优势：湘阴外联长沙、汨罗 的核心地带。
2）区位特点：冬茅路、江东路和新
世纪道几条城市主干道与芙蓉北 路交接，整体交通呈发散型格局。 3）板块现状：目前开发力度不大，
芙蓉国际
客户主要来自事业单位、外地投资。
4）价格区间：电梯房3000-3200元/㎡。 5）发展潜力是置业的核心驱动价值。
去化率90%
8000㎡
5万㎡
5.7
35%
3400元/㎡
去化率65%
78668㎡
16万㎡
2.03
30%
90-120㎡三房
2500元/㎡
楼梯房
一期销售率 80%
3万㎡
7万㎡
2.94
36%
107-141㎡三房 三房
3400元/㎡
湘水芙蓉城
5.1万㎡
30万㎡
4.0
40% 四房
120-140㎡
3400元/㎡
去化率40%
安邦华城
2010年 5月
一期488套
83%
楼：2700 电：3400
老城区
项目展示面不 够
佳境东湖
2011年 10月 2012年 4月 2012年 1月 2012年 1月
900多套
75%
楼：2500 电：3200
滨湖区
楼间距较窄， 生活配套不齐 交通不是十分 便利 交通不便利， 配套不完善 项目周边配套 不够完善