长沙房地产市场深度分析研究报告(doc 48页)

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长沙市房地产市场分析报告

长沙市房地产市场分析汇报

本市（含三县市）完成房地产开辟投资1032.00亿元，同比增加16.36%。商品房施工面积7361.67万平米，其中新开工面积1824.23万平米，同比分别降低4.03%、21.65%；完工面积1402.27万平米，同比降低3.41%。长沙市（含三县市）累计允许预售1907.14万平米，同比降低5.25%；实现商品房成交立案面积1438.09万平米，立案金额851.70亿元，同比分别降低19.95%、12.45%。

PART 1 长沙地域房地产市场基础情况

一、新建商品房允许预售情况

表1 长沙市新建商品房、住宅供给情况

小结：全市商品房新增允许预售量同比降低5.25%，一季度新增量最低，四季度最高

全市新建商品房累计允许预售1907.14万㎡，同比降低5.25%，其中住宅允许预售1482.36万㎡，同比降低16.07%。分区域来看，内六区新建商品房累计允许预售1334.70万㎡，同比降低2.67%，其中住宅允许预售1008.16万㎡，同比降低16.51%。从各区县情况来看，整年雨花区商品房新增允许预售量最大，岳麓区次之，芙蓉区最末；同比增幅来看，宁乡县、天心区、雨花区、望城区同比正增加，且在20%以上，其它均为负增加。从各月情况来看，4月、10月、11月、12月全市商品房新增允许预售面积在200万㎡以上，其它月份除1月、2月外，新增同意预售面积在100-200万㎡。

二、新建商品房网签情况

表2 长沙市新建商品房、住宅网签情况

小结：整年商品房网签由冷转热，成交量逐季走高

长沙房建市场调研报告

引言

本报告旨在对长沙市房建市场进行调研，分析市场情况、发展趋势以及面临的问题，为相关部门和企业提供参考和决策依据。长沙作为湖南省的省会城市和经济中心，房建市场具有重要意义。通过本次调研，我们将全面了解长沙房建市场的现状，并对未来发展提出建议。

1. 调研方法

为了准确了解长沙房建市场的情况，我们采用了以下调研方法：

•实地考察：通过走访长沙的各个房建项目，了解项目规模、销售情况等信息；

•数据收集：收集长沙房建市场的相关数据，包括供需情况、价格走势等；

•问卷调查：对长沙市民进行问卷调查，了解他们对房地产市场的需求和态度；

•专家访谈：与相关行业专家进行访谈，听取他们对长沙房建市场的看法和建议。

2. 市场概况

根据调研数据和实地考察，长沙房建市场的概况如下：

•房地产开发商数量较多，竞争激烈；

•住宅项目主要集中在市中心和周边的新兴区域；

•随着城市综合体和商业项目的发展，商业地产市场也有较大规模的发展；

•高端住宅和豪华公寓的需求不断增加，中低收入群体主要购买经济适用房；

•租赁房市场需求逐渐增加，尤其是短期出租需求较大。

3. 市场竞争情况

长沙房建市场竞争激烈，开发商采取了各种策略来争夺市场份额。根据商业机会和利润潜力，市场竞争主要体现在以下几个方面：

•地段竞争：市中心地段和新兴区域地段是开发商争夺的主要热点，不同开发商都争相打造高品质的住宅项目；

•产品差异化竞争：开发商通过不同产品特点、户型设计和价格策略来吸引不同层次的购房人群；

•营销手段竞争：开发商采用各种营销手段，如优惠政策、品牌宣传、销售推广等，争夺潜在购房者的关注和购买欲望；

2024年长沙房地产市场分析报告

概述

本报告对长沙房地产市场进行了全面的分析，包括市场规模、供需情况、价格趋势等方面。通过对数据的统计和解读，为投资者和相关行业提供了有价值的参考和决策支持。

市场规模

根据数据统计，长沙房地产市场的规模逐年扩大。在过去五年中，长沙市的住宅销售面积年均增长率超过10%，其中新房销售面积增长较快。此外，非住宅市场也呈现出良好的发展态势，商业办公用房需求稳步增长。

供需情况

在长沙房地产市场，供需关系紧张。需求方面，人口流入和城市化进程加速，带动了住房需求的增长。同时，居民收入水平提高，对改善居住环境的需求也在增加。供应方面，房地产开发商积极开发新项目，但供应量仍然难以满足市场需求。

价格趋势

长沙房地产市场的价格呈现出较为稳定的趋势。由于供需关系紧张，房价保持在较高水平。然而，政府对房地产市场进行调控，采取了多项措施，包括限购、限售等政策，有效地遏制了过快上涨的趋势。

影响因素分析

长沙房地产市场的发展受多个因素影响。首先，宏观经济因素是决定市场走势的重要因素，如经济增长、利率政策等。其次，土地供应和政府政策也对市场有着直接影响。此外，人口变动、城市规划以及文化环境等因素也会对房地产市场产生影响。风险与机遇

长沙房地产市场存在着一定的风险和机遇。房价过高可能导致市场泡沫，而政策调控的不确定性也存在一定风险。然而，随着城市发展和人口增长，长沙房地产市场仍然有着较大的发展潜力，投资者可以通过把握市场机遇来获取良好的回报。

结论

综上所述，长沙房地产市场具有较大的发展潜力，但也存在一定的风险。投资者在进行投资决策时，需要综合考虑市场规模、供需情况以及价格趋势等因素，并密切关注政府政策的变化。同时，应根据自身风险承受能力和投资需求，制定合理的投资策略。

长沙房地调研报告

长沙房地产市场调研报告

一、市场概述

长沙作为湖南省的省会城市，近年来房地产市场发展迅速。根据调研数据显示，截至2022年底，长沙市的房地产市场仍然保持着稳定增长的态势。其中，住宅销售量持续上升，商业地产市场也呈现出良好的发展势头。

二、住宅市场调研

1.市场特点

长沙住宅市场的特点主要有以下几点：

首先，商品房成交量逐年递增。长沙市商品房成交量在过去几年中持续上升，其中以中高端住宅项目的销售较为活跃。这主要得益于长沙市经济的快速发展和人口流动的增加，对住房需求的持续增长。

其次，购房群体以刚需为主。在购房群体中，刚需购房者占据了主导地位。由于长沙市的供求矛盾尚未解决，同时政府对刚需购房者给予了一定的优惠政策，使得刚需购房者成为了市场的主力军。

最后，品质和地段成为购房关注的重点。长沙市购房者对于房产的品质和地段要求较高，追求生活品质和户外配套设施的完善。因此，开发商在推出房产项目时应关注产品的品质特点和地段选择。

2.发展趋势

长沙住宅市场的发展趋势主要有以下几点：

首先，产业园区将成为热点区域。随着长沙市经济的发展，越来越多的企业和产业园区落户长沙，这将对周边住宅市场产生积极的影响。未来，长沙市将加大产业园区的建设力度，进一步推动周边住宅市场的发展。

其次，人口流入将加速住房需求。长沙市的发展吸引了大量的人口涌入，尤其是来自其他城市的人口流入较为显著。这将促使长沙市住房需求的增加，特别是对刚需房的需求。

最后，住宅产品将更加多样化。在市场竞争加剧的情况下，开发商需要提供更加多样化的住宅产品，以满足不同购房者的需求。同时，产品的特色和品质也将成为市场竞争的关键因素。

2023年长沙房地产行业市场研究报告

长沙是湖南省的省会城市，也是湖南省经济、交通、文化和战略中心。近年来，长沙房地产行业取得了快速发展，成为长沙市及周边地区的重要经济支柱产业。

一、长沙房地产市场概述

长沙房地产市场主要分为住宅、商业地产和办公楼三大类别。其中，住宅市场占据了市场份额的大部分。长沙的房地产市场以商品房为主，绝大部分购房者是自住需求为主，投资需求相对较少。

根据统计数据显示，2019年长沙市商品房销售面积达到了1591.34万平方米，同比

增长了17.8%。截至2019年底，长沙市商品房库存面积为704.45万平方米，同比

减少了6.4%。这表明长沙房地产市场供需状况整体平衡。

二、长沙房地产市场发展趋势

1. 国家政策的支持：随着我国房地产市场政策的不断调整，长沙市的购房政策也得到了一定程度上的放松。例如，长沙市推出的首套房贷款利率优惠政策，吸引了更多购房者入市。同时，长沙市政府还加大了对住房租赁市场的扶持力度，推动房地产市场多元化发展。

2. 城市规划和基础设施建设：长沙市的城市规划和基础设施建设不断完善，为房地产市场的发展提供了良好的土壤。例如，长沙市将坚持“以人民为中心”的发展理念，重点推进新型城镇化建设，提高城市建设的品质和档次。

3. 人口流入和城市发展：长沙市作为湖南省的中心城市，吸引了大量外来人口的流入。这些人口的增长为长沙房地产市场提供了更大的需求空间。同时，随着长沙市经济的

发展和城市的扩展，新兴的商业中心和居住区也不断涌现，为房地产市场的发展提供了更多机会。

三、长沙房地产市场存在的问题和挑战

长沙房地产调研报告

一、背景介绍

长沙是湖南省的省会城市，也是中部地区的重要城市之一。由于长沙市政府的创新政策和大力扶持，长沙房地产市场近年来发展迅速，吸引了大量投资和人才进入该市。

二、市场概况

根据对长沙市房地产市场的调研，可以得出以下几个重要结论：

1. 长沙房地产市场供需关系紧张，市场需求大于供应。由于长沙经济发展迅速，人口持续增加，导致住房供应紧张。尽管政府推出了一系列的措施来鼓励开发商增加住房供应，但市场的需求仍然高于供应，导致房价上涨。

2. 长沙市场的投资属性较强。由于长沙市的人口增加和经济发展，房地产市场的投资潜力巨大。尤其是在长沙高新技术产业园区的建设中，吸引了大量的资本进入房地产市场。

3. 长沙市住宅面积普遍较小。由于土地资源有限，长沙市住宅面积普遍较小。这也导致了房价的上涨，因为供不应求的现象使得开发商不得不将住宅面积缩小以满足市场需求。

三、市场竞争格局

经过对长沙市房地产市场的研究，我们发现市场竞争主要集中在以下几个方面：

1. 开发商之间的竞争激烈。长沙市有很多大型房地产开发商，它们之间的竞争非常激烈。为了争夺市场份额，开发商们纷纷推出各种促销活动和优惠政策来吸引购房者。

2. 价格竞争的现象普遍存在。由于长沙市房地产供应紧张，购房者需要支付较高的价格才能购买到心仪的住房。因此，价格成为了市场竞争的关键点，开发商们通过调整价格来争夺市场份额。

3. 地段竞争也十分激烈。在长沙市的城区内，地段优越的房地产往往更受欢迎。开发商们争相在市中心地区购置土地进行开发，以满足购房者对地段的要求。

长沙房地产市场分析

2010年4月长沙房地产市场分析

总结

1、4月长沙土地市场出现新单价地王，本月均有大量商住用地和住宅用地出让和成交。

2、4月长沙市五区新建商品房预售面积140.98万㎡、住宅123.25㎡，同比和环比均有较大增幅，，大量楼盘入市迎接房交会。

3、4月内五区新建商品房销售面积137.55万㎡，其中住宅110.41万㎡，环比增加56.87%、62.99%。成交量小幅攀升。

4、4月内五区新建纯商品房备案均价为4969元/㎡，其中商品住宅均价为4643元/㎡，在一线城市房价开始松动时，长沙房价仍然保持小幅上涨。

5、本月各区供销基本平衡，小户型备案减少，大户型所占待销比例减少，岳麓区待销面积最大。

6、本月长沙市房地产销售较好，但是一季度我国经济明显过热，国家将抑制房地产市场发展来平衡经济发展，预计在下半年打压房价和炒房的政策将更多，长沙的房价也将会有所松动。

1、土地市场

2.1 商品房批准预售分析

4月份长沙市五区内新建商品房累计批准预售面积140.98万㎡，环比增加304.6%；同比增加32%，其中住宅批准预售123.25万㎡，环比增加300.5%；同比增加29%，是年后商品房入市的高峰期。

长沙内五区新建纯商品房、住宅批准预售情况

2.2商品房备案面积分析

4月内五区新建商品房备案137.55万㎡，同比增长79.6%；环比增加24.6%。其中住宅110.41万㎡，同比增长59.6，环比增长17.3%。商品房销售有了小幅下降。

长沙内五区新建纯商品房、住宅销售情况

2.3商品房供销比分析

4月份五区供销比为1.02:1，住宅为0.99：1，供销比平衡。其中岳麓区和芙蓉区的销售压力较大。

长沙市房地产市场调研报告

长沙房地产市场调研报告调研人：市营1101班汪佳

调研单位：湖南理工职业技术学院

调研时间：二零零八年五月二十五日

概要 (3)

一、引言 (4)

（一）调研时间及地点 (4)

（二）调研对象及范围 (4)

（三）调研目的 (4)

（四）调研方法 (4)

（五）调研结论 (4)

二、情况介绍 (4)

三、分析预测 (5)

（一）长沙市人均住房和市区人口分析 (5)

（二）收入层次与住房建筑面积情况分析 (6)

（三）住房类型和现有住房数分析 (6)

（四）长沙市房地产开发情况分析 (6)

四、结论及建议 (7)

五、附件 (8)

附件1：调查方案 (8)

附件2：调查问卷 (8)

附件3：调查资料 (8)

附件4：调查数据 (8)

长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1.18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。

本次调研主要是为了了解长沙地区的人均住房面积情况，针对2007年长沙地区的400户住民进行的调查，通过了解这400户住民的现收入层次以及是否租房情况，以及不同收入层次的住房面积情况。用随机抽样调查法，抽取几个单元式配套住宅，进行上门访问调查。通过此次调研，我们了解了长沙地区的居民人均住房情况，不同层次收入的人群所住房的面积也不同：10%的最低收入住房面积19.88平米，10%的低收入住房面积21.72平米，60%的中等收入住房面积28.50平米，10%的高收入住房面积35.93平米，10%的最高收入的住房面积43.60平米，总平均29.31平米。本次调查得出这400户不同收入层次的人群显示：有80%的户主住房情况低于总平均值，所以希望可以把住房情况变得合理化，更平均化。

关于长沙市房地产市场的调查报告

撰写者：某某

二0一三年十月十九日

一、引言 (3)

二、情况介绍 (3)

（一）长沙市人均住房面积不断增长，市区人口也越来越多。 (3)

（二）总平均住房建筑面积29.21平米。 (4)

（三）以自有私房为主导。 (4)

（四）住宅以单元配套式为主。 (4)

（五）在单元式配套住宅中，绝大部分家庭都拥有二居室以上。 (4)

（六）除了现有住房之外，还有少数居民家庭拥有2套以上住房。.. 4（七）长沙市施工和竣工房屋面积呈现明显上升趋势。 (4)

（八）长沙市房地产商品房有空置现象。 (5)

三、分析预测 (5)

（一）优点 (5)

（二）缺点 (5)

（三）需求 (5)

四、结论及建议 (5)

五、附件 (5)

概要

近年来，房地产市场发展非常迅速，为了更好的了解长沙市房地产市场供求情况，2007年我们在长沙市居民中挑选400户家庭以调查问卷的方式在其住所进行当面调查，通过调查我们了解到，房地产市场的发展空间还有很大。

一、引言

为了更好的了解长沙市房地产市场供求情况，2007年我们在长沙市居民中挑选400户家庭以调查问卷的方式在其住所进行住房面积、房产所有权、住宅结构、单元配套式住宅居室大小、家庭拥有住房套数、房地产开发情况以及空置房等问题的调查，调查的400户家庭有最低收入户、低收入户、中等收入户、高收入户、最高收入户。通过调查我们了解到，房地产市场的发展空间还有很大。

二、情况介绍

（一）长沙市人均住房面积不断增长，市区人口也越来越多。

1.1980年，人均住房使用面积只有7.67平米，市区人口也只有101.94万人，登记结婚的有37635对。

长沙房地产市场深度分析研究报告

介绍

本报告对长沙市的房地产市场进行了深度分析研究。通过对长沙市的经济发展

状况、人口流动情况、房地产供需关系、政策环境等方面进行综合分析，旨在全面了解长沙房地产市场的现状和未来发展趋势。

1. 长沙市概况

长沙市是湖南省的省会，位于长江经济带的中部。长沙市是经济发展较为迅速

的城市之一，也是人口密度较高的城市之一。长沙市具有较好的交通基础设施和丰富的人力资源，吸引了众多企业和人才的进入。

2. 经济发展状况

长沙市的经济发展较好，GDP稳步增长。长沙市的主要经济产业包括工业制造、信息技术、金融服务、文化旅游等。长沙市的经济开放程度逐年提高，外资企业和跨国公司的进入也带动了长沙市的房地产市场。

3. 人口流动情况

长沙市的人口流动情况较为活跃，主要表现为农村人口向城市的流动和外来人

口的涌入。随着城市化的进程加快，越来越多的人口涌入长沙市，为长沙市的房地产市场提供了巨大的需求。

4. 房地产供需关系

长沙市的房地产供需关系紧张，市场需求持续高涨。由于经济发展快速和人口

流动加剧，长沙市的房地产供应相对有限，而需求却持续增长。这导致了房价的上涨和市场供应短缺的现象。

5. 政策环境

长沙市对于房地产市场采取了一系列的政策措施，旨在保持市场稳定和健康发展。其中包括房地产调控措施、土地供应政策、购房限制政策等。这些政策对于长沙市的房地产市场影响较大，有助于抑制房价上涨和平衡供需关系。

6. 未来发展趋势

根据对长沙市的分析研究，可以预见长沙市的房地产市场将继续保持高速发展

的态势。随着城市化的进一步推进，长沙市的人口将继续增加，对房地产市场的需

长沙市房地产市场调查分析报告

随着中国城市化进程的加速，长沙市作为湖南省的省会城市，其房地产市场也在不断发展和壮大。本文将对长沙市房地产市场进行调查分析，并提出相应的建议。

一、市场概况

1.市场规模：目前，长沙市房地产市场规模逐年扩大，房

屋销售金额从2016年的1359亿元增加到2021年的2596亿元，增幅达到了90%；商品房销售面积从2016年的1376万平方米增加到2020年的2507万平方米，增幅为82.5%。

2.王牌楼盘：长沙市有很多知名的楼盘，其中最为出名的

是岳麓山下的悦湖国际和天心区的马王堆国际。这些楼盘的品质、价格和地理位置都在长沙市房地产市场中有着很高的地位。

3.市场趋势：随着我国房地产市场调控政策的加强，长沙

市房地产市场也呈现出了一个减速、调整的趋势。但由于城市化的不断推进，长沙市房地产市场潜在的市场需求还是很大的。

二、市场分析

1.市场需求：随着长沙市的经济发展，人民生活水平和收

入水平都不断提高，不少家庭有了购房的需求。而且，长沙作为湖南省的政治、经济、文化以及科技创新中心，吸引了大量

的人口和资金流入，这些人口对于长沙市的房地产市场有着巨大的需求。

2.市场供给：目前，长沙房地产市场供给足够，市场的竞

争也非常激烈。但是，住宅的价格虽然上涨了，但是与城市的发展，质量和地理位置相比还有很大的提升的空间。

3.市场价格：长沙市的房价逐年上涨，人民购房和租房的

负担不断增加，这也是政府调控房地产市场的原因所在。除此之外，由于部分楼盘的品质、施工质量和地理位置的不同，同一城市不同楼盘的价格差异也比较大。

长沙市房地产商业市场分析报告

2.长沙宏观经济指标分析

2.1 国内生产总值与人均生产总值

1999-2009年长沙GDP 指标分分析

✧ 1999至2009年十一年期间，长沙GDP 总量及人均GDP 基本保持10%以上的增长率，特别从2003年起长沙市GDP 总量增幅均在14%以上，长沙城市经济处于高速发展阶段。

✧ 2009年长沙GDP 总量在全省的占比为29%，人均GDP 为全省的2.8倍，经济总量在长株潭三市中的占比达68%，长沙在湖南及长株潭城市群中龙头地位不言而喻。

1999-2009年长沙人均GDP 指标分析

✧ 据世界银行的收入分组标准，人均GDP 在745美元及以下的为低收入国家，746～2975美元为中下收入国家，2976～9205美元为中上收入国家，9206美元及以上为高收入国家。2009年长沙人均GDP 折合约为8,292美元，达到中上收入国家水平。

2.2 人口情况与城市化率

2005-2009年长沙人口及城市化率指标分析

✧ 长沙市常住人口规模小，且增幅不明显，这是一直制约长沙市零售商业规模扩大的主要因素。但此制约因素在逐步得到解决，一是随着长株潭城市群路网交通的建设，长沙中高档零售商业辐射范围已经逐步延伸包括株洲、湘潭在内的长沙周边城市；二是长沙经济实力提高及产业结构升级，对于高素质人才的引进及回流创造良好条件。

✧ 长沙市2009年城市率达到62.63%，按照世界城市化率发展阶段划分，处于快速发展阶段。这个阶段表现为：人口及资本均向城市集聚，城市规模不断扩大，城市化对于城市经济的贡献度日益明显。可见，长沙城市化率的提高将影响到长沙零售商业网点布局及增大城市商业网点的规模。

长沙房地产市场发展分析研究报告

长沙房地产

市场发展研究报告

总目录

第一章总体结论 (3)

一、总体结论ﻩ３

二、态势分析结论概述3ﻩ

第二章城市与区域的地位及功能分析 (3)

一、长沙城市经济发展态势评估3ﻩ

二、长沙城市规划及区域功能研究 (3)

三、长沙城市文化对本案的影响ﻩ３

四、面对城市发展态势的战略选择3ﻩ

第三章长沙房地产行业发展态势研究 (3)

一、房地产业供求关系研究.......................................................................................... ３

二、房地产发展与竞争态势评估ﻩ３

三、消费需求态势3ﻩ

四、面对房地产发展态势的开发模式创新3ﻩ

第四章基地分析3ﻩ

一、ﻩ项目所处大区位分析3ﻩ

二、地块与周边关系分析3ﻩ

三、ﻩ地块内部分析............................................................................................................. ３

四、小结3ﻩ

五、基地的战略选择 ....................................................................................................... ３

ﻬ

第一章总体结论

相关主题

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长沙房地产市场深度分析研究报告(doc 48页)

人均居住面积

单位；平方米/人

年

份

人均居住面积

4.95

995

7.31

8.15

10.05

10.95

资料来源：《长沙统计年鉴》

（三）城市规划对房地产发展的影响

从较长的时期来看，2001年修编后的城市总

体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为"一主二次四组团"，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。随着长沙城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。

（四）外围资金看好本地市场房地产开发投资大幅攀升

从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新。随着房地产开发投资的大幅攀升，房屋竣工面积也呈现快速增长的局面，2002年竣工房屋面积达322.12万㎡，同比增长96.53%，进入2003年，截至1-6月份，房屋竣工面积达135.35万㎡，同比增长60.3%，今年房屋竣工面积主要集中在下半年完成，供货量将出现

大幅攀升，市场竞争将更为激烈。

（五）投资存在风险产品决定胜负

长沙预售商品房批出量及成交量近几年增长迅速，2002年的增幅分别高达58.20%及42.28%，但每年的上市量均明显大于成交量，统计1999-2002年，全市商品房预售面积大于销售面积高达373.15万㎡，接近2002年全年的供应量，令到供求关系日趋紧张，市场供应压力及商品房的空置在逐年加大。而另一方面长沙市期房的成交量占总成交量的比例则呈逐年上升的走势，进入2003年，1-6月份期房成交量占了总成交量的近80%，创历史高位。

以上数据显示，长沙商品房的空置量主要来源于旧有的产品，新产品的销售速度正在加快，2003年1-6月批准预售量较同期增长7%，综观这批新上市的楼盘，如南都、西街花园、亚华、香舍花都等，无论规模上、园林设计上、产品素质上均有较大幅度的提升，深受置业人士的追捧，销售情况乐观；由此可见，市场目前空置量主要集中在旧有的产品。为消费者用心打造高素质的产品是开发商赢得市场的关键。

（六）价格走势平稳，消费日趋成熟

长沙房地产价格结构现状

长沙房地产市场目前高素质的住宅价格在￥3000元/㎡左右，而新兴住宅区域的价格在￥1500-2300元/㎡，经济适用房价格在1100-1300元/㎡，住宅市场总体价格的区间级差不大，与更为成熟的京、沪、穗等地的情况相比，长沙的住房价格结构呈现明显的扁平形态，部分产品的价格仍有上升的空间与可能。

长沙市商品房成交均价走势图

自1999年新的房改政策实施以来，长沙市的商品房成交均价走势平稳，并呈现稳中有升的趋势，其中产品不断地更新换代对市场的稳步发展起到积极作用，市场在经历了数年的发展后进入了较为平稳的成熟阶段，消费需求亦日渐成熟。为迎合市场的需求变化，一些以市场为先导的发展商专门聘请国内、外著名的市场顾问公司、规划设计公司参与项目的打造与经营，新推出市场产品的综合质素正以惊人的速度跳升。

（六）二手商品房交投不旺，市场有待进一步激发

年份二手成交面

积(万㎡)

二手成交金额

(亿元)

2000 51.8 6.44 2001 64.3 8.04 2002 66.5 9.09 2003(1-633.54 5.75

月)

长沙市民目前的居住用房主要是房改房房及单位宿舍，多属早期住宅产品，普遍存在设计规划不合理、居住空间狭小、环境缺乏园林绿化等缺陷。随着收入水平的不断提高，人们对居住条件的要求也随之提高，市场存在着巨大的二次置业需求。进入2000年后，长沙的二手房成交量一直在60万㎡左右徘徊，其增幅远低于商品房成交量的增幅，说明长沙市以旧换新、以小换大、以二手房带动商品房市场的梯次消费的局面尚未形成，同时由于政策的支持力度不够，房改房上市受众多的条框限制，令到房改房上市操作困难，若二手房市场能够有效激发，相信会为长沙房地产持续稳定地发展增添新动力。

三、长沙房地产分析

（一）长沙楼盘横向分析

（二）长沙别墅横向分析

表1：