关于房地产周期影响因素的研究

关于房地产周期影响因素的研究

作者：滕梅梅

来源：《商情》2013年第27期

【摘要】房地产市场供求矛盾是房地产周期产生的直接原因，房地产供给与需求关系的变动过程可视为外部因素冲击与内部传导机制的综合作用的过程。市场供求矛盾最终反映在房地产投资的变化上，投资规模的大小，会造成房地产投资走向的扩张或收缩，使房地产经济发生周期性的变化。

【关键词】房地产周期影响因素研究

一、影响房地产周期的内生与外生因素分析

（一）价格预期。

市场参与主体对价格的预期是房地产波动的主要动因，应从消费和投资两个方面分析：对以消费为主要目标的商品住宅而言，房地产价格涨跌的预期会左右住宅消费者的购买行为；从房地产的投资需求而言，若预期未来的房地产经济形势不好，市场对土地的需求量和可作为投资的物业的需求量会减少。若预期未来的房地产经济形势发展势头良好，则市场对土地的需求量的需求量就会增加。

（二）投资。

投资是拉动房地产业发展的重要因素。房地产的投资增加能造成房地产业的扩张，带动房地产市场进入繁荣；投资下降，能使房地产市场进入萧条阶段。两者如是同向共振。而房地产投资波动比房地产周期的波动更活跃。

（三）预期收益率。

房地产收益率是影响房地产周期的重要内生因素。在房地产开发商的预期收益率不断提高时，开发商会增加投资和扩大开发规模；在预期收益率不断下降时，开发商的投资行为可能变得谨慎。因市场存在竞争，房地产开发商不会长久获得高出社会平均投资收益水平的超额利润。新的投资者的进入，造成了商品房供给增加和市场竞争的加剧，使房地产开发的收益率逐渐回落到社会平均水平。这时，新的投资者会不再进入，而原有部分投资者还可能退出。而随着房地产消费和投资需求的增加，超量的供给将被市场所吸纳，开发商的盈利状况又会出现回升当回升到一定水平时，又会有新的投资者再入客地产市场。

（四）影响房地产周期的外生因素分析。

1.经济因素

（1）国民收入。收入水平影响房地产需求的机制从两个方面分析：一是从实际购买力来看，收入变动显著影响消费者对房地产物业的支付水平；二是从财富累积预期来看，收入水平变动会影响消费者对财富积累的预期，进而影响房地产需求水平。

（2）通货膨胀率。通货膨胀因素影响房地产名义价格与价值的变动，造成房地产经济运行发生相应变化。同时，通货膨胀因素使得房地产商品的保值与升值功能增强，影响房地产经济运行。物价上涨造成通货膨胀后，货币价值厂降，消费者宁愿持有真实资产而放弃货币资产。房地产便成为消费者抵御物价上涨的有效投资渠道，推动房地产投资活动增加。相反，在物价下降，尤其是发生通货紧缩后，不但真实资产的房地产名义价值会有所下降，还可能发生房地产真实价值减少，这可能造成房地产投资行为减少，投资规模萎缩。

（3）产业结构。不同时期产业结构的不同特征可能导致房地产周期的基本形态特征也不同。随着第三产业的长足发展，房地产业的规模越来越大，在国民经济中的比重和地位也日趋提高，房地产周期对国民经济周期的影响日趋增大。

2.社会发展因素

中国处在经济和社会急剧变化的发展阶段，传统的置业思想影响到住房消费观念和行为，人口增长速度较快以及社会福利尚处于较低水平等因素都显著影响房地产市场需求，影响房地产周期；同时，随着人民生活水平、收入水平的提高，日益引发对住房的价值需求、功能需求以及对社区环境的要求，这必然影响房地产的市场格局和周期变化。

3.影响房地产的政策因素

政策因素包括房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策等。尤其是宏观经济政策还包括财政政策、货币政策、产业政策等。政府对房地产市场进行宏观调控时会采用一系列政策措施，这些措施要从房地产业发展的各个方面影响房地产市场，影响房地产周期波动。

二、房地产周期的内部传导机制分析

（一）供求机制。

供求机制是市场经济运行中的最为普遍的机制，房地产商品供应量和需求量的变动可能造成价格的变动。反之，供需又受到包括价格在内的多种因素影响而出现变化。因其房地产本身具有的特性，导致房地产市场供求机制的特殊性。一是供应的滞后性导致供给短期刚性。二是

供应的区域性，房地产具有不可移动性，房地产的供应仅仅是区域性的。三是供给的可变性。房地产产品是可以多样的，各种不同类型的物业在一定程度上能相互转换，适应市场的需求。

（二）价格机制。

房地产企业通过价格能晓得应该提供什么样的商品和服务。在房地产企业看到市场上的盈利机会，房地产价格高于平均成本时，他就要进入市场。劳动力和生产资料等要素的统一，又会造成价格下跌，利润消失，企业就会停上进入或流出该市场。在价格下跌到平均成本以下时，企业又会通过市场调节退出市场。价格机制也在左右着消费者的行为。在价格升高时，消费者就会减少房屋消费；在价格下降时，就会适当增加消费量。购房和租房是消费者的两种消费形式，两者之间有一定的替代性，房价和租金则是对应于这两种消费形式的房地产价格形式。若房价过高，消费者就可能选择租房。若租金太高，消费者就会选择买房。价格机制起着调节重要的作用。

（三）房地产增长制约机制。

房地产业的扩张会受制于房地产生产要素，特别是土地资源、人力资源及其资金等要素，因此，在客观上存在一个扩张上限；房地产业收缩也存在下限约束，对房地产的基本需求的保证要求房地产业最少要维持稳定的发展水平。

（四）信贷一利率机制。

信用制度的建立大大地促进了房地产生产力发展，同时也加重了生产过程的危机和商业投机。利率对房地产经济的影响：一是对房地产开发投资的影响。由于绝大多数开发商的主要资金来源于银行贷款，利率的高低影响开发的成本和利润。二是对房地产消费的影响。在普遍实行房地产抵押贷款和消费信贷的地区，利息高低影响到消费者的贷款信心、还款压力和支付能力。在房地产投资的收益率高于利率时，房地产开发商就会借贷资金去投资房地产。不然，就可能退出市场。利率在这时所起的作用，就如同价格机制。