干休所
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
所以说，北京市的调控看来是有效的，针对相对低价的住宅是比较有 效的，而这些购买者也恰恰是最需要国家照顾的对象。对于相对贵的 房子或高端的项目本次调控的效果就不明显，数据显示北京的别墅市 场在最近几个月不降反升。
6
二、目标项目简介
2.1 地Fra Baidu bibliotek位置
项目地块位于北京市西城区德胜门外新康街1号，距北二环仅300米， 是一个难得的黄金地块。
10
二、目标项目简介
2.2 项目背景
老首长及家属的正常生活，已接近使用年限，许多住房属于危房，急需进行 整体改造。随着时间的变迁，按照军委及总后的文件规定，老干部居住面积 标准有所调整，根据职级不同均有所大幅上调，但是老干部因居住在所里没 有进行改造，大多数老干部远未达到应享受的居住面积标准，相同级别的老 干部与目前在职同级干部的住房相比差距很大，而且老干部的居住条件非常 差。另外，近年来干休一所周边地区城市道路规划，临街汽车噪音、尾气、 和参观的空气污染对老干部身心影响很大，为此老刚不联名写信给总后，急 切盼望对老所进行改造，营造一个优雅舒适的生活环境，以安度晚年。 2004年8月27日，军区干部部、营房部联合在天津举办了老干部住房制度改 革培训班，这个培训班非常重要，它体现了军委和军区首长对老干部住房工 作十分重视的精神。干休一所党委积极响应中央军委及总后对老干部十分重 视的精神，根据院内的实际情况进行调研走访，征求老干部对老所改造的意 见和建议。2007年10月20日，总后下达后营［2009］1072号文件第三批军用 土地转让计划，批准干休一所以军用土地使用权转让方式进行老所改造，出 让的土地面积为10789平方米，按照部队和地方的响应手续进行报批。
北京市住宅市场价格表现有一个特点：上涨时，越贵的房子涨的越快， 涨幅越大；越便宜的房子则慢些小些；下调时，最先下调的且调整幅 度较大的反而是相对便宜的房地产项目。这次政策调控影响最大的是 北京郊区的项目，像通县、燕郊（河北）等地调整幅度较大，且反应 较快。究其原因发现，一是远的项目规模较大，供求充足，不降价势 必影响回款；二是这些项目的购买人群对价格相对敏感一些。
3
一、北京市房地产发展概况
1.2 北京市住宅购买人群浅析
北京作为一个国际大都市，对全国各地乃至全世界的人群都有一定的 吸引力。但北京的房地产市场对国人的吸引力比国际人士要稍大一些， 这一点与上海、深圳相比有所不同。而且不少外地人在京购买的目的 仍然是以自住为主，投资需求为其次。
外地客户购买心理大多为以下几种情况： 1、孩子在京发展，需要购买一套自住的房屋；此类客户大部分在孩 子的工作地点周边区域购房。 2、自己在本省是个有头有脸的人物，需要在京置业以显示自己的实 力。此类客户一般在京均购买地理位置相对较好的地产，对郊区的房 子不屑一顾。 3、投资客户。客户觉得北京的住宅升值空间很大，投资居住兼顾， 一举两得。此类客户一般不挑地段，只要有投资价值即可。
11
二、目标项目简介
2.3 项目周边配套
该所东临北京市公安局13处，西邻北京三建宿舍，南邻二炮总医院，北 靠新民家园小区，在北二环和北三环之间，地理位置十分优越；地处德 外中关村科技园区内，周边有北京师范大学、财经大学、邮电大学等大 学校园，教育科技文化气息浓厚；南边就是二炮总医院，有非常便利的 医疗条件；附近大型超市、商场、银行、餐饮、生活配套设施齐全；有 多条公交线路，地铁2号线相邻交通十分便利，是较为理想的居住地。
4
一、北京市房地产发展概况
1.2 北京市住宅购买人群浅析 强大的外地购买人群，再加上北京本地的刚性需求及投资 需求，整体支撑着北京市的房地产市场，致使北京房地产 价格居高不下，使国家相关部门也束手无策。
5
一、北京市房地产发展概况
1.3 北京市房地产政策调控影响
北京作为房地产调控最严厉的城市，四个月以来，效果并不显著。
北京军区政治部第一干休所地块开发可行性研究报告
陈学军
2010年7月25日
目录 一、北京市房地产发展概况 二、目标项目简介 三、地块优劣势分析 四、项目成本及收益分析
2
一、北京市房地产发展概况
1.1 北京市住宅供应情况及价格
最近几个月，北京市住宅供应主要集中在北京五环以外及通县、昌平、 大兴、房山等郊区，在北京四环以内住宅的供应量很少。
目标地块 北京师大
积水潭桥
德胜门桥
北二环
7
二、目标项目简介
2.1 地块位置
项目地块位于北京市西城区德胜门外新康街1号，距北二环仅300米， 是一个难得的黄金地块。
北京师大
地块位置
积水潭桥
8
二、目标项目简介
2.1 地块位置
9
二、目标项目简介
2.2 项目背景
北京军区政治部的第一干休所是背景军区政治部直属单位，该所位于北 京市西城区德胜门外新康街1号，东西宽179.60米，南北长224.52米， 占地面积29296.5平方米；全院共有住宅用房168套，住户163户，建筑 面积17421平方米（其中老干部、遗孀和子女住房1-10楼11570平方米； 工作人员住房15-16号楼5851平方米）。 干休一所主要安置军队离退休中、高级干部，主要举止的是为中国共产 党打江山在枪林弹雨中浴血奋战过的离休老红军、老八路，都是为实现 国家统一立过汗马功劳的德高望重的功臣，最早干休一所被称为红军院， 在全军来说也是建所比较早的一个老干部休养的地方。 营房始建于上世纪六十年代，建设用地由国家直接划拨于军用土地，老 干部在这里住了将近50年，因60年代住房建筑标准较低，院内住房均以 砖木结构的平房及低层建筑为主，受当时设计、施工水平的限制，根本 达不到现在北京建筑抗震8级以上的要求，加上受1976年唐山大地震的 影响，墙体地面独有不同程度的裂缝，且因年久失修，上下水，供热管 道、照明及用电线路极其老化，给居住安全带来极大隐患，严重影响了
北京的住宅市场方面仍然表现出东北方向贵，南部便宜，西部居中的 趋势。
在昌平、通县住宅价格约在1.5-1.8万元/平方米；北五环附近约在2万 元；北四环、西四环、东四环沿线的价格大约在3-3.5万元；三环沿线 的住宅一是供应量太少，二是价格均在4万元左右（典型楼盘：太阳 公元，4.5万元/平方米）；二环沿线及二环内住宅的供应量就更少， 个别项目甚至在7-9万元/平方米不等。
6
二、目标项目简介
2.1 地Fra Baidu bibliotek位置
项目地块位于北京市西城区德胜门外新康街1号，距北二环仅300米， 是一个难得的黄金地块。
10
二、目标项目简介
2.2 项目背景
老首长及家属的正常生活，已接近使用年限，许多住房属于危房，急需进行 整体改造。随着时间的变迁，按照军委及总后的文件规定，老干部居住面积 标准有所调整，根据职级不同均有所大幅上调，但是老干部因居住在所里没 有进行改造，大多数老干部远未达到应享受的居住面积标准，相同级别的老 干部与目前在职同级干部的住房相比差距很大，而且老干部的居住条件非常 差。另外，近年来干休一所周边地区城市道路规划，临街汽车噪音、尾气、 和参观的空气污染对老干部身心影响很大，为此老刚不联名写信给总后，急 切盼望对老所进行改造，营造一个优雅舒适的生活环境，以安度晚年。 2004年8月27日，军区干部部、营房部联合在天津举办了老干部住房制度改 革培训班，这个培训班非常重要，它体现了军委和军区首长对老干部住房工 作十分重视的精神。干休一所党委积极响应中央军委及总后对老干部十分重 视的精神，根据院内的实际情况进行调研走访，征求老干部对老所改造的意 见和建议。2007年10月20日，总后下达后营［2009］1072号文件第三批军用 土地转让计划，批准干休一所以军用土地使用权转让方式进行老所改造，出 让的土地面积为10789平方米，按照部队和地方的响应手续进行报批。
北京市住宅市场价格表现有一个特点：上涨时，越贵的房子涨的越快， 涨幅越大；越便宜的房子则慢些小些；下调时，最先下调的且调整幅 度较大的反而是相对便宜的房地产项目。这次政策调控影响最大的是 北京郊区的项目，像通县、燕郊（河北）等地调整幅度较大，且反应 较快。究其原因发现，一是远的项目规模较大，供求充足，不降价势 必影响回款；二是这些项目的购买人群对价格相对敏感一些。
3
一、北京市房地产发展概况
1.2 北京市住宅购买人群浅析
北京作为一个国际大都市，对全国各地乃至全世界的人群都有一定的 吸引力。但北京的房地产市场对国人的吸引力比国际人士要稍大一些， 这一点与上海、深圳相比有所不同。而且不少外地人在京购买的目的 仍然是以自住为主，投资需求为其次。
外地客户购买心理大多为以下几种情况： 1、孩子在京发展，需要购买一套自住的房屋；此类客户大部分在孩 子的工作地点周边区域购房。 2、自己在本省是个有头有脸的人物，需要在京置业以显示自己的实 力。此类客户一般在京均购买地理位置相对较好的地产，对郊区的房 子不屑一顾。 3、投资客户。客户觉得北京的住宅升值空间很大，投资居住兼顾， 一举两得。此类客户一般不挑地段，只要有投资价值即可。
11
二、目标项目简介
2.3 项目周边配套
该所东临北京市公安局13处，西邻北京三建宿舍，南邻二炮总医院，北 靠新民家园小区，在北二环和北三环之间，地理位置十分优越；地处德 外中关村科技园区内，周边有北京师范大学、财经大学、邮电大学等大 学校园，教育科技文化气息浓厚；南边就是二炮总医院，有非常便利的 医疗条件；附近大型超市、商场、银行、餐饮、生活配套设施齐全；有 多条公交线路，地铁2号线相邻交通十分便利，是较为理想的居住地。
4
一、北京市房地产发展概况
1.2 北京市住宅购买人群浅析 强大的外地购买人群，再加上北京本地的刚性需求及投资 需求，整体支撑着北京市的房地产市场，致使北京房地产 价格居高不下，使国家相关部门也束手无策。
5
一、北京市房地产发展概况
1.3 北京市房地产政策调控影响
北京作为房地产调控最严厉的城市，四个月以来，效果并不显著。
北京军区政治部第一干休所地块开发可行性研究报告
陈学军
2010年7月25日
目录 一、北京市房地产发展概况 二、目标项目简介 三、地块优劣势分析 四、项目成本及收益分析
2
一、北京市房地产发展概况
1.1 北京市住宅供应情况及价格
最近几个月，北京市住宅供应主要集中在北京五环以外及通县、昌平、 大兴、房山等郊区，在北京四环以内住宅的供应量很少。
目标地块 北京师大
积水潭桥
德胜门桥
北二环
7
二、目标项目简介
2.1 地块位置
项目地块位于北京市西城区德胜门外新康街1号，距北二环仅300米， 是一个难得的黄金地块。
北京师大
地块位置
积水潭桥
8
二、目标项目简介
2.1 地块位置
9
二、目标项目简介
2.2 项目背景
北京军区政治部的第一干休所是背景军区政治部直属单位，该所位于北 京市西城区德胜门外新康街1号，东西宽179.60米，南北长224.52米， 占地面积29296.5平方米；全院共有住宅用房168套，住户163户，建筑 面积17421平方米（其中老干部、遗孀和子女住房1-10楼11570平方米； 工作人员住房15-16号楼5851平方米）。 干休一所主要安置军队离退休中、高级干部，主要举止的是为中国共产 党打江山在枪林弹雨中浴血奋战过的离休老红军、老八路，都是为实现 国家统一立过汗马功劳的德高望重的功臣，最早干休一所被称为红军院， 在全军来说也是建所比较早的一个老干部休养的地方。 营房始建于上世纪六十年代，建设用地由国家直接划拨于军用土地，老 干部在这里住了将近50年，因60年代住房建筑标准较低，院内住房均以 砖木结构的平房及低层建筑为主，受当时设计、施工水平的限制，根本 达不到现在北京建筑抗震8级以上的要求，加上受1976年唐山大地震的 影响，墙体地面独有不同程度的裂缝，且因年久失修，上下水，供热管 道、照明及用电线路极其老化，给居住安全带来极大隐患，严重影响了
北京的住宅市场方面仍然表现出东北方向贵，南部便宜，西部居中的 趋势。
在昌平、通县住宅价格约在1.5-1.8万元/平方米；北五环附近约在2万 元；北四环、西四环、东四环沿线的价格大约在3-3.5万元；三环沿线 的住宅一是供应量太少，二是价格均在4万元左右（典型楼盘：太阳 公元，4.5万元/平方米）；二环沿线及二环内住宅的供应量就更少， 个别项目甚至在7-9万元/平方米不等。