汽车城项目操盘计划方案.ppt

通达城市银座
开发商：太仓市通达房地产开发有限公司
简述
太平北路60号，与本项目所处位置还是非常接近的。交通方面较为一般，配套 要依靠其底商招商情况而定，目前还未有店面开张。
规划上，总体来讲，兵营式的布局非常呆板，这是该小区追求容积率的结果。 景观方面，集中绿地少，是个重要的弊病，虽然强调多个配套主题性园林组团， 但从现状上看，并没有非常好的体现。
比重 34.2% 20.88% 17.50% 27.42%
户型设计整体比较差，仅考虑到放大面积，并未从楼盘整体审美效果考虑，由 于体量小，在消化过程中虽较为缓慢，但整体空置率不高，目前所剩房源仅占 5％左右，房型主导以二房为主。
标准层：3900元/平米 复式：3500元/平米
2006年5月
贰、定位篇
客户定位
住宅部分主目标客户定位： 1）自住兼投资：当地低收入居民、工业园区内工作的本地 及
外来人员、项目商业部分潜在客户等 2）纯投资：周边城市对投资非常感兴趣客户 商铺部分目标定位： 1）看中商铺高投资回报的纯投资客户 2）具备一定经营能力的自营经商客户
项目定价
定价原则：总体的销售,还是应当遵循低开高走的定价原则。
产品特点 （面积等）
产品
单身公寓 别墅 二房 三房 商铺
套数
180 14 166 200 58
主力面 积
35~55 350 85~100 105~138 35~90
总面积
8200 4900 15272 25000 3480
比重
14.42% 8.62% 26.86％ 43.97％
6.13%
户型 价位 开盘时间
使产品具有较强的市场竞争力
劣势（weakness）： 1）目前周边配套较混乱，整体配套形成周期较长 2）小区由住宅、商业、酒店等不同的物业形态组成，在安全方面有一定劣势 3）太仓人口量较少，消费水平较低，导致商业经营面的压力 4）土地使用性质为商业用地，增加了住宅的使用成本
竞品参考
领袖天厦
开发商：苏州万鸿房地产开发有限公司
一房
100
65
6500 10.85％
单身公寓
108
50Baidu Nhomakorabea
5400 10.85％
合计
694
59890
太仓·森茂汽车城
——项目操盘计划
目录
壹、综合概况 贰、定位篇 叁、项目优化 肆、营销推广策略
壹、综合概况
项目概况
本 案
公 里
太仓市区
4.5
目前状况： • 生活配套设施配套不全 • 出行交通线路较少
未来规划： • 外国留学生基地 • 太仓工业园区 • 太仓交通集散中心
项目优劣势
优势（strength）： 1）太仓将成为苏通地区交通枢纽，带动未来区域经济发展 2）本地块处于未来工业园区、外来留学生基地等重点发展区域 3）本项目规划业态丰富，涉及面较广，更能吸引投资客与自营客 4）前期较好的专业化市场分工，专业策划及设计公司的前期参与
项目定位
以汽车产业为核心 ，带动商业、生活等配套的综合性产 品
本项目配合长途汽车客运站的建立，项目本身商业部分的完 善，周边工业园区的日益完善，生活配套将会逐渐齐全，有 超市、银行、汽配城、桑拿中心、餐饮、娱乐等、居民出行 将越来越便利。小区在立面。房型、附加服务上多加注重， 塑造项目升值潜力。
客户定位
配套设施 由于项目本身商住混合型小区，所以在商业配套上还是比较齐全的，但周 边目前现有状态，商业氛围还不是很浓厚，有一定的欠缺。
产品特点 （面积等）
户型 价位 开盘时间
产品 二房 三房 四房 复式
套数 54 24 18 16
主力面积 104～112 145～148 163～165 207～300
总面积 5780 3530 2960 4640
单身公寓总层数20层，12层以上单套层高为5米4。住宅为6层多层住宅。商业为3层 楼设计。
单身公寓：毛坯均价3600元/平米；装修另算400元/平方米。 住宅：3200元/平米
住宅及别墅：06年5月（售罄）；单身公寓：06年10月（剩余12套）。
竞品参考
类项 地段交通
特征
规划开发理念 项目参数
产品环境/配套
类项 地段交通
特征
规划开发理 念
项目参数
简述
弇山路204国道交界处，与本项目距离2.5公里。该项目500米处，204国道上有汽车 站点。
建筑面积：58000平方米 容积率： 1.2 绿化率：37.8% 建筑密度：22.32 总套数：618套（别墅14套、单身公寓180套、商铺58套、住宅366套） 2万平方中庭广场，以住宅为主，小区内设有多功能会所，单身公寓高层区层高 5米4。除商铺土地性质商业用地，其余均为住宅用地70年使用期限。
目的：1）聚集人气快速去化，回笼资金降低风险； 2）达到产品利润最大化利润。
相近原则：地段相近会有较大可比性； 成功原则：去化率较高（达到90%以上），说明市场接受度较高； 相似原则：产品类型和功能相似，产品定位相似。
定价建议
均价范围推算 遵循以上原则，比对类比项目得出本项目的市场参考均价为： 比对“领袖天厦”得： 住宅：3200×0.98＝3136元/㎡； 单身公寓：3600×0.98＝3528元/㎡ 比对“通达城市银座”得： 住宅：3900×0.96＝3744元/㎡； 由此我们可以估算出目前本项目可能的平均销售价格区间为： 住宅均价：3400元/㎡左右；单身公寓均价在3500元/㎡左右 商业根据住宅均价的2~5倍原则，价格区间为：7500元/㎡左右~15000元/㎡左右
叁、项目优化
形态建议
产品从整体规划理念来看，诉求住宅、单身公寓及商业用房混合型小区概念 因此，住宅户型更需市场情况进行前导：
产品 二房
套数 220
主力面 积
85
总面积 比重 18700 31.22％
72
100
7200 12.02％
三房
144
110 15840 26.45％
50
125
6250 10.44％
定位依据： 本项目由商业及住宅组成，整体体量较大，这与太仓市内其 它楼盘相比，在体量规模上属于中上游，但本项目地块所在 的位置略有缺陷，且小区商业氛围略重，所以在宣传方面一 定要有自己的独特创新，在客源定性方面一定要分析得非常 透彻。
本案目标客户主要来太仓市及周边城市，职业分布有政府及 相关部门公务员、工业园区内管理层及高级员工、部分私营 企业业主，其次是老城区居民等。