房地产开发企业费用归类

解读房地产开发会计核算之费用归类第一、土地核算开发商取得的土地有生地和熟地之分：生地，是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。

熟地，指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。

一、熟地的核算因为熟地在取得时相关的开发工作已经完成，所以房地产开发企业的核算比较简单。

主要就是“土地出让金”、“土地开发费”和“契税”。

土地出让金是指，各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格；也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。

土地开发费，顾名思义，就是开发土地的费用，是取得土地后，对土地进行的拆迁、三通（或七通）一平、配套设施等的建设的费用。

土地出让金，是房地产开发企业直接支付给国家的，是企业取得土地使用权而支付的费用；土地开发费，是房地产开发企业支付给一级开发商（即开发土地的开发商）的费用。

所以这样的开发商被成为二级开发商。

取得熟地的开发商，土地成本的核算比较简单，按实际支付的金额借：开发成本——土地——土地出让金土地开发费契税贷：银行存款等待整个项目竣工后，再按一定的方法将土地成本分摊到房屋成本中。

二、生地的核算通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地；二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。

自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核算其土地开发成本。

（一）土地开发费用的归集与分配企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地”账户核算。

分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。

1.土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。

这些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，借记“开发成本——土地”账户及有关明细账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。

2.配套设施费的归集与分配。

配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况：（1）与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本——土地”账户，贷记“银行存款”等账户；分不清受益对象时，应先通过“开发成本——配套设施”账户归集，待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配。

（2）与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本——配套设施”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本——土地”账户中。

如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本（或预算成本）在土地开发成本中预提。

预提时，借记“开发成本——土地”账户，贷记“预提费用——预提配套设施费”账户。

实际发生的配套设施开发费用通过“开发成本——配套设施”账户核算，待配套设施完工后，对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发成本。

3.开发间接费用的归集与分配。

企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算，月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。

应由土地开发成本负担的，由“开发间接费用”账户转入“开发成本——土地”账户内。

如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门，其费用直接计人有关土地开发成本的开发间接费用项目内。

（二）完工土地开发成本的结转已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的成本结转方法：1.为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。

开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。

2.开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。

应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计人有关的房屋开发成本中。

⑴分项平衡结转法，适用于改作自用的商业性建设场地的成本结转。

借：开发成本——房屋——土地征用及拆迁费前期工程费基础设施费建筑按照费配套设施费开发间接费贷：开发成本——土地——土地征用及拆迁费前期工程费基础设施费建筑按照费配套设施费开发间接费⑵归类集中结转法，适用于自用建设场地成本的结转。

借：开发成本——房屋——土地征用及拆迁费基础设施费贷：开发成本——土地——土地征用及拆迁费前期工程费基础设施费建筑按照费三、本阶段相关税金1. 契税2. 城镇土地使用税3. 耕地占用税除契税计入土地成本外，其他两税都计入“管理费用”。

******************************************************************************* ***************************************************************************第二、前期工程费此项目核算房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、政府代收的各项费用、各项临时工程（临水、临电、临路）费用、七通一平或三通一平费用等。

主要包括：一）勘察设计费（1）勘测丈量费：包括初勘、详勘等。

主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

（2）规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费：施工图设计费、修改设计费等。

其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。

（3）建筑研究用房费：包括材料及施工费二）报建费（1）报批报建费包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

（2）增容费包括水、电、煤气增容费三）“三通一平”费：1）临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用2）临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

3）临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

4）场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用。

四）临时设施费1）临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用2）临时办公室：租金、建造及装饰费用3）临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费4）临时围板：包括设计、建造、装饰费用能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，借：开发成本——房屋开发成本——前期工程费贷：银行存款应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目。

第三、基础设施费又称红线内工程费，核算房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化（包括排污、排洪、环卫）、道路等基础设施支出。

一）室外给排水系统费主要包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统二）室外采暖系统费主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用三）室外燃气系统费主要包括管道系统、调压站四）室外消防系统费主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站五）室外消防系统费六）室外智能化系统费主要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统七）环境设计费八）绿化建设费：区内、区外绿化支出九）建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等十）道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等十一）围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门十二）室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯十三）室外背景音乐十四）室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，借：开发成本——房屋开发成本——基础设施费贷：银行存款如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，借：开发成本——房屋开发成本——基础设施费贷：开发产品——土地******************************************************************************* **************************************************************************第四、建筑安装工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用，按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

主要包括：一）基础造价包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水二）结构及粗装修造价结构及粗装修（含地下室部分），如系高层建筑，有裙楼架空层及转换层，原则上架空层结构列入裙楼、转换层结构并入塔楼。

三）门窗工程主要包括室外门窗、户门、防火门的费用四）公共部位精装修费主要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用五）户内精装修费主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。

六）室内水暖气电管线设备费；1、室内给排水系统费（自来水／排水／直饮水／热水）；2、室内采暖系统费（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）；3、室内燃气系统费；室内电气系统费（强、弱电预埋管）七）室内设备及其安装费1、空调及安装费；2、电梯及其安装费；3、发电机及其安装费；4、高低压配电及安装费；5、消防通风及安装费；6、背景音乐及安装费八）室内智能化系统费1、保安监控及停车管理系统费用；2、电信网络费用；3、卫星电视费用；4、三表远传系统费用；5、家居智能化系统费用房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。

采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，借：开发成本——房屋开发成本——建安费贷：应付账款——应付工程款等账户如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。