如何对海域使用权进行评估资料
海域使用后评估技术指南
海域使用后评估技术指南嘿，朋友们！咱今天来聊聊海域使用后评估技术这档子事儿。
你说这海域啊，就像咱家里的大院子，咱得好好用它，还得知道用得咋样。
那怎么知道用得好不好呢？这就得靠海域使用后评估技术啦！就好比你买了双新鞋，你得穿一段时间才知道合不合脚，舒不舒服，对吧？海域使用也是这个理儿。
咱得看看那些填海造地的地方，是不是真的发挥作用了，对周边的海洋环境有没有啥不好的影响。
比如说，咱看看那些建了码头的海域，船只来往是不是顺畅呀，有没有影响到海里的鱼虾们生活呀。
这就好像你在小区里建了个游乐场，得看看小朋友们玩得开不开心，有没有吵到旁边的居民。
这评估技术可重要了，就像医生给病人做检查一样。
得仔细瞅瞅海域的“身体状况”，看看有没有啥“小毛病”。
要是发现问题了，咱就得赶紧想办法解决，不能让它“病情”加重呀！你想想，要是不重视这评估，那海域不就跟没人管的孩子似的，指不定闯出啥乱子呢。
到时候，海里的生物们可就遭罪啦，咱人类也得跟着遭殃。
咱再打个比方，这海域就像一块大画布，咱人类在上面画画。
画得好，那就是一幅美丽的风景；画得不好，那可就成大花脸啦！这评估技术就是帮咱看看这画到底画得咋样。
而且啊，这评估可不能马虎。
就像你做饭，盐放多了太咸，放少了没味。
咱得拿捏好那个度，才能得出准确的结果。
那怎么做好这个评估呢？这可得专业的人来干。
他们得拿着各种仪器，在海上跑来跑去，收集数据。
然后像侦探一样，分析这些数据，找出问题所在。
咱普通老百姓虽然不能亲自去做这个评估，但咱可以多关心关心咱身边的海域呀。
比如去海边玩的时候，留意一下海水是不是干净，沙滩有没有被破坏。
要是发现不对劲的，咱也可以向有关部门反映反映嘛。
总之，海域使用后评估技术可太重要啦！它就像海域的“保护神”，守护着我们美丽的海洋。
咱可不能小瞧了它，得好好重视起来。
只有这样，我们才能让海域一直保持健康、美丽，让我们的子孙后代也能享受到这蓝色的宝藏！这难道不是我们应该努力去做的吗？。
如何对海域使用权进行评估资料
如何对海域使用权进行评估一、海域估价的概念与意义（一）海域估价的概念海域估价（评估）是根据海域的质量、区位条件、利用潜力、利用效益，运用科学的估价方法，对海域资源的使用价值所作的评定和估算。
（二）海域估价的目的和意义1、海域评估是推动海域资产化管理，完善海域有偿使用制度的基础性工作。
2002年1月1日《中华人民共和国海域使用管理法》正式实施，确立了海域有偿使用制度，但在海域有偿使用的具体做法上，尚需制定一系列配套法规予以细化。
特别是在海域有偿使用的量化方面，在海域使用权交易的各环节等都需要通过海域评估予以规范。
2、海域评估可以揭示海域在质量、区位和使用效益上的差异性，从宏观上指导海域开发利用活动。
3、海域评估有助于建立有效的海域使用补偿机制，促进海洋生态环境的保护。
4、海域评估能够推动海域市场化，发挥市场在海洋资源利用配置中的作用。
二、海洋资源管理及海域估价的现状（一）海洋资源管理方面现有的法律、法规和规章现行海洋资源管理类的法律、法规和规章主要有《中华人民共和国海域使用管理法》、《中华人民共和国海洋环境保护法》、《中华人民共和国矿产资源法》、《铺设海底电缆管道管理规定》、《海域使用权管理规定》、《海域使用权登记办法》、《福建省海域使用管理条件》、《福建省海域使用管理办法》、《福建省海域使用金征收配套管理办法》等等。
我国的海洋法律、法规的相继出台与不断完善，为开办海域使用权抵押贷款创造了良好的法律环境。
（二）海域估价的现状《海域使用管理法》自2002年1月1日实施以来，国家海洋局组织开展了海域估价制度研究和试点，山东、江苏、浙江、福建等省相继涉足到了此业务领域，但由于我国现行海洋资源管理类的法律法规中还没有关于海域使用权价值评估方面的规定，在实际工作中遇到诸多困难。
归结起来，主要有如下：1、缺乏海域使用权价值评估的规范（规程）房地产有《房地产估价规范》，土地有《土地估价规程》，而目前缺乏海域估价方面的规定，使海域估价无章可循。
海域使用权价格评估有哪些方法
海域使⽤权价格评估有哪些⽅法海域价格评估的主要⽅法有收益法、成本法、假设开发法、市场⽐较法和基准价格系数修正法，各⽅法的适⽤条件及注意事项如下：1、收益法对于能够计算现实收益或潜在收益的海域，可采⽤收益法评估海域价格，即按⼀定的还原利率，将海域未来每年预期收益折算⾄评估基准⽇，以折算后的纯收益总和作为海域价格。
采⽤收益法时，应以客观、持续、稳定的收益为基础计算海域的年总收⼊，按不重不漏原则计算年总费⽤，合理测算海域纯收益。
2、成本法对于新开发的海域，或在海域市场⽋发达、海域交易实例少的地区，可采⽤成本法评估海域价格，即以开发和利⽤海域所耗费的各项费⽤之和为基础，加上正常的利润、利息和税费等来确定海域价格。
采⽤成本法时，海域取得费和海域开发费应是评估基准⽇的重置费⽤，各项费⽤的取费标准应有明确、充分的依据。
3、假设开发法对于待开发和再开发的海域，可采⽤假设开发法评估海域价格，即在测算出海域开发完成后的总价值基础上，扣除预计的正常开发成本和利润来确定海域价格。
采⽤假设开发法时，应根据最有效利⽤原则确定海域⽤途，再结合海域的规模、开发难易程度等情况合理估算开发建设周期，并假设在开发周期内各项成本均匀投⼊或分阶段均匀投⼊。
4、市场⽐较法在海域市场较发达、海域交易实例充⾜的地区，可采⽤市场⽐较法评估海域价格，即根据市场替代原理，将评估对象与具有替代性且在近期市场上已发⽣交易的实例做⽐较，根据两者之间的价格影响因素差异，在交易实例成交价格的基础上做适当修正，以此来确定海域价格。
采⽤市场⽐较法时，⽐较实例应与评估对象的⽤海类型相同，且位于相邻区域或类似区域，交易时间应相近，数量不少于3个;应选择差异显著的⽐较因素进⾏价格修正，因素条件应尽量量化，⽆法量化时应定性描述指标的⼤⼩。
5、基准价格系数修正法在已有海域基准价格的地区，可⽤基准价格系数修正法评估海域价格，即针对评估对象价格影响因素的特殊性，利⽤海域价格修正系数，在同⼀地区同类⽤海的海域基准价格基础上做适当修正，以此确定海域价格。
成本逼近法评估国有海域使用权的实践
成本逼近法评估国有海域使用权的实践汇报人：2023-12-30•引言•国有海域使用权评估方法概述•成本逼近法在国有海域使用权评估中的应用目录•成本逼近法评估国有海域使用权的实践案例•结论与建议01引言随着沿海地区经济的快速发展，海域资源的需求不断增长，而国有海域资源的供给有限，导致海域资源的稀缺性日益凸显。
国有海域资源的稀缺性为了合理配置和利用国有海域资源，需要对海域使用权进行科学、公正的评估，为海域资源的流转、租赁、转让等提供价值参考。
国有海域使用权评估的重要性研究背景研究目的和意义研究目的本研究旨在探讨成本逼近法在评估国有海域使用权中的实践应用，分析其适用性和局限性，为海域使用权的评估提供一种新的思路和方法。
研究意义通过本研究，有助于提高海域使用权评估的准确性和公正性，促进海域资源的合理配置和高效利用；同时，可以为相关部门制定海域资源管理政策提供理论支持和实践依据。
02国有海域使用权评估方法概述成本逼近法是通过估算取得和开发土地所必需的各项费用之和来确定土地使用权价值的方法。
成本逼近法的优点是简单明了，易于操作，能够反映土地取得、开发、利用等方面的成本，有利于控制土地价格。
成本逼近法适用于新开发土地、工业用地、特殊行业的土地评估，以及土地市场不发育、无法采用其他评估方法的情况。
成本逼近法的缺点是未能充分考虑土地的效用、收益等因素，评估结果可能不够准确。
成本逼近法收益还原法是通过估算土地未来预期的纯收益，并以一定的还原利率将其折算为评估基准日时的现值，从而确定土地使用权价值的方法。
收益还原法的优点是能够反映土地的效用和收益，评估结果较为准确。
收益还原法收益还原法适用于土地市场发育较好、土地收益比较稳定的情况，如商业用地、住宅用地等。
收益还原法的缺点是未来土地收益的不确定性较大，需要较高的预测能力和经验。
市场比较法是通过比较类似土地交易实例与待估土地之间的差异因素，并据此对类似土地交易实例的价格进行修正，从而确定待估土地使用权价值的方法。
海域价格评估模型分析报告
海域价格评估模型分析报告海域价格评估是指对海洋用地的价值进行定量评估的过程。
海域价格评估模型是一种分析工具，可以结合多个因素对海域的价格进行综合评估。
本报告将介绍海域价格评估模型的分析方法和应用情况。
一、海域价格评估模型的分析方法海域价格评估模型的分析方法通常包括以下几个步骤：1. 收集数据：收集与海洋用地价值相关的数据，包括土地类型、用途、位置、面积、附加设施等，以及相关市场数据、经济指标、政策法规等。
2. 制定指标体系：根据数据收集的情况，制定海洋用地价值评估的指标体系。
指标通常包括土地的自然属性、位置属性、市场供求情况、土地用途等。
3. 构建模型：根据指标体系，选择适合的评估模型，常用的评估模型有回归模型、层次分析模型、规则模型等。
4. 参数估计：利用历史数据和市场数据，对模型的参数进行估计和校准。
5. 模型评估：对构建的模型进行评估，包括模型的拟合度、稳定性、预测能力等。
6. 价值评估与预测：根据构建的模型，对海洋用地的价值进行评估和预测。
评估结果可以根据不同的需求进行调整和修正。
二、海域价格评估模型的应用情况海域价格评估模型在海洋用地开发和管理中具有广泛的应用。
以下是一些典型的应用情况：1. 海洋用地开发决策：通过评估海域的价值，帮助政府和企业做出海洋用地开发的决策。
评估结果可以提供决策者参考，避免浪费资源和环境风险。
2. 海洋用地交易：在海洋用地交易过程中，评估海域的价值可以作为参考，帮助买卖双方确定合理的交易价格。
3. 海洋资源管理：评估海域的价值可以帮助海洋资源管理部门做出合理的资源管理决策，如渔业资源管理、海洋生态保护等。
4. 海洋保险：在确定保险赔偿金额时，评估海域的价值可以提供参考，确保保险公司和被保险人之间的公平和合理。
5. 海洋环境风险评估：评估海域的价值可以作为海洋环境风险评估的重要指标，帮助确定不同海域的环境风险程度，为环境保护决策提供参考。
三、海域价格评估模型的优缺点海域价格评估模型具有以下优点：1. 定量化评估：通过构建模型，可以将海域的价值转化为具体的数字，方便做出决策和比较。
海域使用权证书评估需要什么资质及其申请抵押登记需要哪些资料
海域使⽤权证书评估需要什么资质及其申请抵押登记需要哪些资料海域使⽤权证书评估需要什么资质?评估海域使⽤权需要评估单位具有资产评估资质，以为海域使⽤权就是资产的⼀部分，最好有证券评估资质，这样的资质可以全国范围内执业，我们已经做了很多海域使⽤权的评估。
申请抵押登记资料清单1、海域使⽤权抵押登记申请书⼀式两份(抵押双⽅签注印章);2、抵押双⽅当事⼈证明材料(委托他⼈办理抵押登记的，应同时提交本条第3、4项材料);1)抵押双⽅法定代表⼈资格证明书和⾝份证明;2)抵押双⽅企业营业执照或机构代码证;3)抵押双⽅海域使⽤权登记委托书;4)抵押双⽅委托代理⼈⾝份证明。
3、借款合同4、海域使⽤权抵押合同;5、海域使⽤权证(正副本);6、海域使⽤权抵押价值评估报告;7、海域使⽤⾦缴纳凭证;8、属于为他⼈担保抵押的，应提交抵押⼈、抵押权⼈和第三⼈三⽅签订的抵押合同和担保合同;9、企业股东会决议、公司章程;10、⾦融机构⾦融许可证;11、其他有关抵押海域使⽤权价值的⽂件与证明等。
申请办理海域使⽤权抵押登记的，应当提交下列材料：(⼀)《海域使⽤权抵押登记申请表》;(⼆)抵押双⽅当事⼈证明材料。
其中，单位申请的，提交法定代表⼈⾝份证明;个⼈申请的，提交本⼈⾝份证明;(三)海域使⽤权抵押合同⽂本;(四)《海域使⽤权证书》;(五)海域使⽤权抵押价值评估资料，包括：1、抵押当事⼈委托具有评估资质机构出具的海域使⽤权价值评估报告;2、抵押权⼈对海域使⽤权评估价值的认可证明;(六)抵押期限内已⾜额缴纳的海域使⽤⾦缴款凭证;(七)属于为他⼈担保抵押的，应提交抵押⼈、抵押权⼈和第三⼈三⽅签订的抵押合同和担保合同;(⼋)抵押⼈和抵押权⼈委托他⼈办理抵押登记的，提交委托书和代理⼈⾝份证件;(九)其他依法应当提交的材料。
海域权评估
海域权评估
海域权评估是指对某个特定的海域或海洋资源进行评估，以确定权益归属、开发利用权和管理权限等相关问题的评估工作。
首先，海域权评估需要从法律角度出发，对相关法律法规进行分析和解读。
海洋法公约是国际海洋法的基础，国家也通常会制定相关的海洋法律法规来管理和保护自己的海洋权益。
因此，评估工作需要明确相关法律的适用范围和约束条件，通过法律分析来确定权益归属。
其次，海域权评估还需要运用经济学的方法对海洋资源的价值进行评估。
海洋资源开发利用的经济效益是判断权益归属的重要标准。
评估工作需要考虑到海洋资源的价值创造潜力、市场需求、资源可持续性等因素，通过经济学分析来确定资源开发利用权的归属。
此外，海域权评估还需要考虑到生态环境的因素。
海洋生态环境脆弱且复杂，资源开发利用过程中可能对生态环境造成破坏。
因此，评估工作需要综合考虑资源利用与生态环境保护之间的关系，寻找最优解以实现资源的可持续利用。
最后，海域权评估还需要充分考虑各方利益的平衡。
不同国家、组织和公众对于海域资源的利益追求可能存在差异。
评估工作需要引入公众参与机制，通过多方协商和利益平衡，在尊重各方权益的基础上确立权益归属和管理权限。
综上所述，海域权评估是一项复杂的评估工作，需要结合法律、
经济、生态和公众参与等多方面因素进行综合分析。
只有通过科学合理的评估，才能确保海洋资源的开发利用具有合法性和可持续性，实现各方利益的公平平衡。
海域使用权价值评估
海域使用权是一种自然资源使用权，是从海域所有权上派生出来的一种财产权利，使用权人可以运用这种权利对特定的海域的使用价值进行开发利用和收益，谋取一定的利益，实现一定的目的。
海域使用权是所有权与使用权分离的一种表现形式，从性质上讲是他物权，是一种以海域的使用价值为其内容的用益物权。
海域使用权价值评估工作在不断深入的海域管理工作中突显重要。
诸如，在海域使用权抵押贷款时需要进行海域使用权价值评估；因公共利益或者国家安全等原因，需要提前收回海域使用权的，原批准用海的人民政府对海域使用权人应当给予相应补偿，补偿标准则需要协商或者委托具有海域使用权价值评估资格的评估机构，根据海域使用权人使用海域的年限和开发利用等情况评估确定；当然，随之而来的还会有其他涉及需要进行海域使用权价值评估的工作。
由于我国现行海洋资源管理类的法律法规中没有关于海域使用权价值评估方面的规定，在实际的工作中遇到诸多困难。
首先，在程序上没有成熟的方式、没有专门资质部门及海域使用权价值评估经验等，实际工作中的评估只是借助土地、房地产部门的做法，与海域有多大程度的吻合还把握不准；另外，用海企业的生产经营情况是其价值评估的重要依据，企业理应提供基础资料数据，而这些基础资料数据在现行的海域使用权价值评估工作中是否得到真正意义上的体现，不得而知。
因此，各级海洋行政主管部门在用海业主进行海域使用权价值评估时，便无法准确的把握海域的真正价值。
目前，我国在海域使用权价值评估方面的管理工作仍是一片空白，对用海项目的海域使用权价值评估是采取每一项目逐一分类评估，还是制定统一的海域使用权价值评估标准参照评估，都有待于进一步解决。
一、海域使用权价值评估机构的设立或确认对于海域使用权价值的评估机构是否需要重新申请设立或确认。
在国家未出台相关规定前，海洋行政主管部门是否可以作为海域使用权价值评估机构的临时主管部门，对新申请的海域使用权价值评估机构的评估人员、注册资本，以及拟设立评估机构的名称、经营场所和组织章程等等是否需要先行出台相关的规定或是参照其他的评估规定。
海域价格评估方法
海域价格评估方法一、收益还原法（-）适用范围适用于待估海域有收益或潜在收益的情况。
（二）计算公式收益还原法可采用以下公式进行计算：皿（1 + 占）（1 + 乞）...（1 + 七）（1）式中：P——海域价格，单位为万元；n——海域使用年期，单位为年。
J ---- 分别为未来各年的海域纯收益，单位为万元；兀——分别为未来各年的海域还原利率，无量纲。
（三）评估步骤1.资料要求收集待估海域和与其类似海域近3年用于出租、经营和生产的相关资料。
2•测算年总收入根据合理使用海域取得持续且稳定的客观年收益或年租金预测未来使用海域的年总收入。
3•测算年总费用根据海域开发经营活动时正常合理的必要年支出预测未来使用海域的年总费用。
对于出租海域，年总费用包括经营管理费、维护费及其他税费等；对于经营性海域，年总费用包括销售成本、销售费用、经营管理费用、财务费用、经营利润及其他税费等；对于生产性用海, 年总费用包括生产成本、产品销售费用、财务费用、管理费用、企业利润及其他税费等。
4.测算海域纯收益按年总收益中扣除年总费用和非海域生产要素的贡献后的余额计算海域纯收益。
5 •测算海域还原利率可采用纯收益与价格比率法或安全利率加风险调整值法计算。
具体计算方法参见附录C。
6•计算海域价格根据计算公式（1）计算海域价格。
二、成本逼近法（一）适用范围适用于在海域市场不发达地区，缺少同类型海域交易案例等的情况。
（二）计算公式成木逼近法的计算公式表示为：P = {Q + D + B + I + T + C）xK1 ................................... （........................................................................................ 2 ）式中：P——海域价格，单位为万元；Q——海域取得费，单位为万元；D——海域开发费，单位为万元；B——海域开发利息，单位为万元；I——海域开发利润，单位为万元；T——税费，单位为万元；C——海域增值收益，单位为万元；A；——海域使用年期修正系数，无量纲。
海域使用权评估报告
海域使用权评估报告海域使用权评估报告一、介绍海洋资源是人类赖以生存和发展的重要资源之一，其开发利用具有广阔的前景和潜力。
然而，随着海洋经济的快速发展，海域使用权评估变得尤为重要。
海域使用权评估报告作为一种权威的评估工具，可以帮助政府部门和企业管理者更好地了解海洋资源的价值，提高海洋资源的综合利用效益。
二、海域使用权评估的目的和意义1. 目的：海域使用权评估旨在评估特定海域资源的开发潜力和经济价值，确定可持续利用的方向和政策，并为政府部门和企业提供科学依据。
它是从宏观和微观两个方面对海域资源进行系统研究和分析的过程，包括资源类型、分布、开发潜力、市场需求等。
2. 意义：(1) 为政府决策和海洋资源管理提供依据：海域使用权评估可以提供政府部门和决策者关于资源利用潜力、环境风险和社会经济效益的科学建议，帮助政府制定合理的政策和措施，提高海洋资源的开发利用效益。
(2) 为企业开发利用决策提供参考：海域使用权评估报告可以为企业提供详细的海洋资源信息和资源开发的可行性研究，帮助企业决策者制定科学合理的资源开发计划，降低风险，提高利润。
(3) 促进海洋生态环境保护：海域使用权评估报告可以对海洋环境进行评估和监测，提醒政府和企业合理使用和保护海洋资源，推动可持续发展。
(4) 促进海洋经济的繁荣与可持续发展：海域使用权评估可以挖掘海洋资源的潜力，促进海洋经济的繁荣与可持续发展，为国家经济增长提供稳定支持。
三、海域使用权评估的方法和步骤1. 数据收集和整理：通过搜集和整理各种数据，包括海洋资源分布、资源开发现状、市场需求和政策法规等，为评估提供基础数据。
2. 评估指标的选择和构建：根据评估目的和需求，确定适当的评估指标体系，包括资源潜力、生态环境、运输和市场需求等方面的指标。
3. 数据分析和综合评估：通过对收集到的数据进行分析，运用适当的评估方法和模型，对海洋资源进行量化和定性评价，并综合评估资源的价值和潜力。
4. 结果呈现：将评估结果进行报告编制和呈现，以图表和文字的形式展示评估结论，使其易于理解和应用。
成本逼近法评估国有海域使用权的实践
计算开发成本和费用
01
对海域使用权进行开发成本估 算，包括征地拆迁、基础设施 建设、资源利用等方面的费用 。
02
对海域使用权进行维护费用估 算，包括管理、监测、维护等 方面的费用。
03
对海域使用权进行财务费用估 算，包括贷款利息、财务费用 等方面的支出。
确定收益水平和利润水平
对海域使用权的未来收益进 行预测，包括市场需求、产 业趋势、竞争状况等方面的
05
CATALOGUE
成本逼近法评估国有海域使用权实践案例 分析
案例一：某海域使用权评估
要点一
评估背景
某企业拟租赁一处国有海域进行渔业 养殖，需对海域使用权进行价值评估 。
要点二
评估方法
采用成本逼近法，考虑海域使用权的 取得成本、开发成本、相关税费等， 以确定其市场价值。
要点三
评估过程
确定海域使用权的取得方式（如招标 、拍卖等），估算取得成本；- 分析 海域使用权的开发成本，包括基础设 施建设、环境评估、海域使用论证等 费用；- 考虑相关税费，如海域使用 税、手续费等；- 根据上述各项费用 ，结合当前市场条件和类似海域使用 权交易案例，确定该海域使用权的价 值。
3
加强实证研究
通过收集实际案例数据，对不同评估方法进行实 证比较和分析，以检验成本逼近法的优势和局限 性。
THANKS
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收集数据和资料
收集与海域使用权相 关的法律法规、政策 文件、行业标准等。
收集海域使用的历史 数据和趋势分析。
收集相关海域的基础 数据，包括水文、气 象、地质、资源等。
确定评估范围和评估基准
根据海域使用权的实际情况，确定评估范围，包括使用年限、用途、面积等。
海域使用论证报告评审工作规程
海域使用论证报告评审工作规程一、引言海域使用是指在海洋领域进行资源开发、建设工程、海洋经济活动等各种活动的使用行为。
为了保护海洋环境、合理利用海洋资源，确保海洋经济发展与生态环境的协调，海域使用论证报告评审工作成为必要的程序。
二、评审范围海域使用论证报告评审工作主要包括对提交的海域使用论证报告进行综合评估和审查。
评审的内容包括但不限于以下几个方面：1. 海域使用目的和预期效益的论述；2. 海洋环境影响评价的可行性研究；3. 海洋资源合理利用的可行性论证；4. 海域使用方案与法律法规的符合性分析；5. 其他与海域使用相关的问题。
三、评审程序1. 提交评审申请：申请人将海域使用论证报告提交给相关部门，并填写评审申请表。
2. 组织专家评审：相关部门组织专家对海域使用论证报告进行评审。
专家应具备相关领域的专业知识和经验。
3. 评审意见汇总：专家根据自己的评审意见填写评审意见表，对报告内容进行评价，并提出修改或补充建议。
4. 报告修订：申请人根据专家的评审意见对报告进行修改，完善论证材料。
5. 再次评审：修订后的报告再次提交给相关部门，由专家进行再次评审。
6. 综合评价：相关部门综合评价专家的意见和申请人对于评审意见的回应，形成综合评价报告。
四、评审要求海域使用论证报告评审应满足以下要求：1. 准确性：论证报告中提供的数据和信息应准确真实，做到数据的来源可查和可靠性。
2. 完整性：论证报告中包括必要的信息和数据，并综合考虑项目的各个方面。
3. 可行性：论证报告中的方案应可行，预期效益应合理，不应对海洋环境和资源造成不可修复的损害。
4. 合规性：论证报告应符合相关的法律法规和政策要求，不得违反国家法律和环保要求。
5. 透明度：评审全程应公开透明，相关信息应向社会公开，接受公众监督。
五、评审结果和意见评审结果根据综合评价报告形成。
评审结果可包括以下几种意见：1. 同意：论证报告综合评价良好，符合海域使用的要求，可以进入下一步的环评程序。
如何使用测绘技术进行海域使用权划定
如何使用测绘技术进行海域使用权划定海域使用权划定是指根据相关法律法规，利用测绘技术对海洋领域的使用和管理进行界定和划分的过程。
它是海洋管理的重要组成部分，对于保护海洋资源、合理利用海洋空间、维护海洋生态环境具有重要意义。
本文将探讨如何使用测绘技术进行海域使用权划定的相关问题。
一、测绘技术在海域使用权划定中的作用测绘技术是通过测量、观测和处理数据，获取地理空间信息并进行地图制作的科学技术方法。
在海域使用权划定中，测绘技术发挥着重要作用。
首先，测绘技术可以提供详细准确的地理空间信息。
海域使用权划定需要确定各种地理要素的位置和范围，包括海岸线、海岛、陆地边界等，测绘技术可以通过使用卫星遥感、激光测距、水声测距等手段获取高精度的地理数据，为海域使用权划定提供准确的空间依据。
其次，测绘技术可以提供多源数据的融合和分析。
海域使用权划定需要综合考虑多种不同类型的数据，如卫星影像、海洋测量数据、地理信息系统数据等，这些数据来源各异、格式不同，通过测绘技术可以将这些数据进行整合和分析，形成全面和完整的海域使用权划定结果。
最后，测绘技术可以实现对海域使用的动态监测和管理。
海域使用权划定不仅是一次性工作，还需要进行后续的监测与管理。
测绘技术可以利用卫星遥感、水声测距、无人航空器等手段，对海域使用情况进行实时监测和巡查，及时发现违规行为，保障海域使用权的合法性和有效性。
二、海域使用权划定的关键技术海域使用权划定是一个综合性的工作，需要运用多种测绘技术和方法实现。
以下是几个关键技术的简要介绍。
1. 海洋测绘技术海洋测绘技术是指通过水声测距、潮汐观测、地形测量等手段，获取海底地形、水深、地壳运动等海洋地理信息的技术方法。
海域使用权划定中，海洋测绘技术可以提供海域边界的测量和绘制，包括海岸线、海岛外缘等，为海域使用权的界定提供基础数据和依据。
2. 卫星遥感技术卫星遥感技术利用人造卫星上的传感器，获取地球表面的遥感图像和数据信息。
海域评估规范
海域评估规范篇一：码头评估注意方面码头评估注意方面：一、建议运用成本法和收益法进行评估。
二、收益法中的一些建议和意见1、码头的收益及营运费用资料应该还是可以搜集的。
首先，委托方所在码头的资料就可用作参考。
当然，我们知道评估时不能直接用实际收益及成本作为评估依据，但由于码头在一个城市不可能有太多，而且码头的吞吐量不同（从十万吨到万砘级到千吨级甚至百吨级），所以估价对象自身也只好搜集用作参考了。
再搜集其他数个码头的资料就可以了，如果本地没有，可以搜集邻近地区或城市的资料，毕竟码头不同于普通房地产，它的特殊性导致它的收益及成本不象普通房地产一样因城市不同而差异过大。
2、关于码头的营运收入，主要有引航移泊费、系解缆费、停泊费、港务费、货物堆存费、装卸收入、港务收入、其它收入等（其中装卸收入、货物堆存费一般来说是主要收入）。
除了搜集各码头的资料外，必须要搜集交通部《港口收费规则》及2001年底的《关于修改<中华人民共和国交通部港口收费规则（外贸部分）>的决定》等相关规范文件，如果实在搜集不到具体的码头收益资料，建议就以这些文件规定的收费标准结合估价对象的具体情况进行收益测算。
其中要注意的是，计算收益的时候，不能直接按委托方提供的年吞吐量来计算，而应该按批准的年设计吞吐量考虑使用率（类似于剔除普通房地产的空置率）来进行年吞吐量计算。
我曾经见过某码头评估报告，那位老兄居然按委托方提供的日均装卸量乘以360天来计算年吞吐量，结果计算的年吞吐量是设计年吞吐量的2倍多，晕。
3、码头的营运成本，主要有基本营运费用、外购燃料及动力费、维修费、管理费、人工费、财务费、税费（主要是营业税及附加等）等,另外还有一项容易漏掉的费用，就是设备折旧费（不是建筑物、构筑物折旧费），因设备的使用年限短于建筑物的耐用年限，在整个项目营运期内需要更新，所以需要考虑，请注意。
4、码头的年营运收入减年营运费用后得出的年净收益，还需要再扣除归属于其他资本或经营的收益（如经营者的正常利润、码头管理集团的品牌效应等等），余额才是码头房地产产生的年净收益。
七、海域使用权评估说明
七、海域使用权评估说明(一)评估范围评估范围为广州港鸿业石化码头有限公司所使用的海域使用权，海域面积共11.4公顷。
海域使用期限为50年，即从2009年10月16日至2059年10月16日。
(二)评估对象概况1. 海域基本情况估价对象为广州港鸿业石化码头有限公司所使用，海域使用金已经全额缴纳并已取得《海域使用权证书》。
证载海域使用者为广州港鸿业石化码头有限公司，用海类型为港口用海。
海域剩余使用年限49.63年，使用权面积合计为11.4公顷，其中非透水构筑物5.47公顷，透水构筑物1.83公顷，港池4.1公顷。
2. 海域利用状况该海域为广州港鸿业石化码头工程用海，广州港鸿业石化码头工程属港口建设工程，该海域为港口工程用海。
广州港鸿业石化码头工程位于广州港南沙区小虎作业区的规划范围内，符合《珠江三角洲地区港口建设规划》中对珠江三角洲成品油码头的布局安排，符合《广州港总体规划》中对小虎岛作业区的功能定位。
码头主要包括1个8万吨级成品油卸船泊位，1个5千吨级、2个3千吨级、3个2千吨级成品油装船泊位。
设计年通过能力880万吨，其中卸船能力为530万吨/年，装船能力为350万吨/年。
建筑物和构筑物具体情况详见房屋建筑物评估说明。
(三) 估价依据1. 法律、法规和政策文件(1)《中华人民共和国土地管理法》(2)《中华人民共和国海域使用管理法》(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》(4) 财政部、国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》财综[2007]10号(5) 广东省财政厅、广东省海洋与渔业局《转发财政部国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知》粤财综[2007]39号(6) 国家海洋局《关于缴纳广州港鸿业石化码头工程海域使用金的通知》海办管字[2009]262号(7) 广东省海洋与渔业局《关于缴纳海域使用金的通知》粤海渔函[2009]568号(8) 其他有关法律规定、政策文件等2. 资产占有方提供的有关资料(1)《海域使用权证书》(2) 海域使用权评估申报明细表3.评估机构掌握的相关评估资料(1)评估对象所在区域的区位条件资料。
围填海海域使用后评估的指标体系和评估方法
围填海海域使用后评估的指标体系和评估方法在对围填海海域使用后进行评估时，我们需要建立一套完善的指标体系和评估方法，以全面、客观地评价围填海海域使用的影响和效果。
本文将从深度和广度两个方面，结合个人观点和理解，探讨围填海海域使用后评估的指标体系和评估方法。
1. 指标体系的建立在评估围填海海域使用后的影响时，首先需要建立一套完善的指标体系，以便对各个方面进行全面评估。
这包括但不限于自然环境、生态系统、社会经济、生活质量等多个维度的指标。
自然环境方面可以考虑水质、水生态系统的健康状况；社会经济方面可以考虑围填海区域的经济发展水平和居民生活水平等。
指标体系的建立需要考虑到科学性、全面性和可操作性，以确保评估的准确性和可靠性。
2. 评估方法的确定确定评估方法是评估的关键步骤之一。
针对不同的指标，需要采用不同的评估方法。
对于水质指标，可以采用水样采集和实验室分析的方法；对于经济发展指标，可以采用问卷调查和统计分析的方法。
评估方法的确定需要遵循科学原理和方法论，并结合实际情况进行调整和优化，以确保评估结果的可靠性和真实性。
3. 评估过程的实施评估过程的实施是评估工作的重要环节。
在评估过程中，需要充分调动各方的参与和配合，确保数据的真实性和完整性。
评估过程中需要对评估对象进行多维度、多层次的观测和调查，以获取全面的信息和数据。
评估过程的实施需要科学严谨、操作规范，以确保评估结果的客观性和准确性。
4. 评估结果的分析与应用评估结果的分析与应用是评估工作的最终目的。
在得到评估结果后，需要进行深入的分析和研究，找出评估对象存在的问题和不足，并提出改进和优化的建议。
评估结果还需要被有效地应用到实际管理和决策中，以指导和推动围填海海域的合理利用和可持续发展。
在本文的我想共享一下对围填海海域使用后评估的个人观点和理解。
围填海海域的使用是一个复杂的系统工程，其影响涉及多个领域和层面，需要进行全面而综合的评估。
在建立指标体系和评估方法时，需要充分考虑围填海区域的特殊性和复杂性，尊重自然规律，注重可持续发展，确保评估工作的科学性和客观性。
成本逼近法评估国有海域使用权的实践研究
成本逼近法评估国有海域使用权的实践研究随着我国海洋经济的快速发展，国有海域使用权的评估问题也越来越受到关注。
作为一项重要的评估工作，国有海域使用权的评估方法一直备受争议。
传统的评估方法，如市场比较法、收益法等，已经难以适应当前国有海域发展的需要。
成本逼近法评估国有海域使用权的实践研究应运而生。
成本逼近法是指通过测算复制成本、重建成本、替代成本等来确定资产价值的方法，它可以在一定程度上避免市场价格波动的影响，使评估结果更加精确、科学。
在评估国有海域使用权时，我们可以通过成本逼近法来确定海域使用权的价值。
这种方法也是业界所推崇的做法。
然而，成本逼近法在实际应用中会遇到很多问题，例如如何确定逼近成本、如何避免逼近效应的影响、如何确定剩余使用期等。
接下来，我们将对这些问题进行详细的阐述。
一、如何确定逼近成本逼近成本是指测算海域所含资源的价值以及开发、经营等成本，来确定海域使用权的价值。
逼近成本是影响成本逼近法评估结果的关键因素。
在确定逼近成本时，我们需要考虑到多个因素：1.1 海域所含资源的价值：对于不同的海域，其所含资源的价值也会存在差异。
因此，在计算海域使用权的价值时，我们需要针对不同的海域，进行不同的测算方法。
1.2 开发、经营等成本：随着海域开发程度的不同，其开发、经营等成本也会发生变化。
因此，我们需要考虑到海域的具体开发情况，对开发、经营成本进行细致测算。
1.3 公共资源、环境等成本：海域开发、经营所带来的公共资源利用、环境污染等问题，也需要计入到逼近成本中。
这些因素的影响会乘以一个负数，以反映其对海域使用权的负面影响。
二、如何避免逼近效应的影响逼近效应是指在计算逼近成本时，不可避免地会对海域原本的价值进行影响。
因此，如何避免逼近效应的影响成为评估中的难点。
在避免逼近效应的影响时，我们可以考虑以下几点：2.1 确定逼近成本时应采取无关联方定价原则，即由公正、独立的机构选派专业人员，按照市场原则确定各项成本，避免海域开发的关联方介入定价，以确保评估结果的公正有效。
海域使用权评估说明
七、海域使用权评估说明(一)评估围评估围为港鸿业石化码头所使用的海域使用权，海域面积共11.4公顷。
海域使用期限为50年，即从2009年10月16日至2059年10月16日。
(二)评估对象概况1. 海域基本情况估价对象为港鸿业石化码头所使用，海域使用金已经全额缴纳并已取得《海域使用权证书》。
证载海域使用者为港鸿业石化码头，用海类型为港口用海。
海域剩余使用年限49.63年，使用权面积合计为11.4公顷，其中非透水构筑物5.47公顷，透水构筑物1.83公顷，港池4.1公顷。
2. 海域利用状况该海域为港鸿业石化码头工程用海，港鸿业石化码头工程属港口建设工程，该海域为港口工程用海。
港鸿业石化码头工程位于港南沙区小虎作业区的规划围，符合《珠江三角洲地区港口建设规划》中对珠江三角洲成品油码头的布局安排，符合《港总体规划》中对小虎岛作业区的功能定位。
码头主要包括1个8万吨级成品油卸船泊位，1个5千吨级、2个3千吨级、3个2千吨级成品油装船泊位。
设计年通过能力880万吨，其中卸船能力为530万吨/年，装船能力为350万吨/年。
建筑物和构筑物具体情况详见房屋建筑物评估说明。
(三) 估价依据1. 法律、法规和政策文件(1)《中华人民国土地管理法》(2)《中华人民国海域使用管理法》(3)《中华人民国土地管理法实施条例》(4) 财政部、国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》财综[2007]10号(5) 省财政厅、省海洋与渔业局《转发财政部国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知》粤财综[2007]39号(6) 国家海洋局《关于缴纳港鸿业石化码头工程海域使用金的通知》海办管字[2009]262号(7) 省海洋与渔业局《关于缴纳海域使用金的通知》粤海渔函[2009]568号(8) 其他有关法律规定、政策文件等2. 资产占有方提供的有关资料(1)《海域使用权证书》(2) 海域使用权评估申报明细表3.评估机构掌握的相关评估资料(1)评估对象所在区域的区位条件资料。
海域使用权评估说明
七、海域使用权评估说明(一)评估范围评估范围为广州港鸿业石化码头有限公司所使用的海域使用权，海域面积共11.4公顷。
海域使用期限为50年，即从2009年10月16日至2059年10月16日。
(二)评估对象概况1. 海域基本情况估价对象为广州港鸿业石化码头有限公司所使用，海域使用金已经全额缴纳并已取得《海域使用权证书》。
证载海域使用者为广州港鸿业石化码头有限公司，用海类型为港口用海。
海域剩余使用年限49.63年，使用权面积合计为11.4公顷，其中非透水构筑物5.47公顷，透水构筑物1.83公顷，港池4.1公顷。
2. 海域利用状况该海域为广州港鸿业石化码头工程用海，广州港鸿业石化码头工程属港口建设工程，该海域为港口工程用海。
广州港鸿业石化码头工程位于广州港南沙区小虎作业区的规划范围内，符合《珠江三角洲地区港口建设规划》中对珠江三角洲成品油码头的布局安排，符合《广州港总体规划》中对小虎岛作业区的功能定位。
码头主要包括1个8万吨级成品油卸船泊位，1个5千吨级、2个3千吨级、3个2千吨级成品油装船泊位。
设计年通过能力880万吨，其中卸船能力为530万吨/年，装船能力为350万吨/年。
建筑物和构筑物具体情况详见房屋建筑物评估说明。
(三) 估价依据1. 法律、法规和政策文件(1)《中华人民共和国土地管理法》(2)《中华人民共和国海域使用管理法》(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》(4) 财政部、国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》财综[2007]10号(5) 广东省财政厅、广东省海洋与渔业局《转发财政部国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知》粤财综[2007]39号(6) 国家海洋局《关于缴纳广州港鸿业石化码头工程海域使用金的通知》海办管字[2009]262号(7) 广东省海洋与渔业局《关于缴纳海域使用金的通知》粤海渔函[2009]568号(8) 其他有关法律规定、政策文件等2. 资产占有方提供的有关资料(1)《海域使用权证书》(2) 海域使用权评估申报明细表3.评估机构掌握的相关评估资料(1)评估对象所在区域的区位条件资料。
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1）使用位置的固定性（游动性使用不属于海域使用）；（2）使用时间的连
（3）用海活动的排他性；（4）利用对象的特定性（只
、海洋功能区划：海洋功能区划是根据海域区位、自然条件、环境条件和开发
按照海洋功能标准，将海域划分为不同类型的功能区。海域使用必
、海域所有权：海域所有权全部属国家所有。它不同于土地所有权分为国家所
①当海域使用权已出让给某单位后，该单位为改善海域
这种使用单位投资引起的海域收益增值，理应由使用单
海域使用价值不因这样的效益增加而提高；②对追加投资的补偿仅限于
通常是指在海域经营、生产过程中未能消耗，附着
2）估价程序
收集资料。了解海域开发前的原海域收益和价值。
测算海域开发维护追加的费用。测算其追加的费用并分析海域开发的社会必
具有多方面的功效。它是政府检验使用金标准的合理程度，了解市场
是使用权人和要求取得海域使用权者交易的参考价格；是为在
、明确估价目的和任务。针对具体海域，按照委托估价者的目的，由专业估价
、独立客观公正。宗海价值旨在真实反映估价对象的收益和价格水平，因此必
、多种方法结合、互相验证校核。尽可能地选择多种估价方法，互相校核、验
、海域使用权：我国确立了海域所有权和使用权相分离的原则。海域使用权的
1）养殖用海15年；
2）拆船用海20年；
3）旅游、娱乐用海25年；
4）盐业、矿业用海30年；
5）公益事业用海40年；
6）港口、修造船厂等建设工程用海9个一级类，25个二级类（见下表）。
这种排他性的支配权包括对特定海域的占有、利用、收益的权利和一定
是从海域所有权上派生出来的一种财产权利，使用权人可以运
谋取一定的利益，实现
海域使用权是所有权与使用权分离的一种表现形式，从性质上讲是
、海域：海域是指一定界限内的边缘海区域，包括区域内的海表层、表层以下
、海域使用：根据《海域使用管理法》第二条，海域使用是“在中华人民共和国
在海域价值评
需分析的区位因素很多，包括区位优势、地理区位、经济区位、交通区位、
社会
、宗海的概念：凡被权属界线所封闭的一个用海单元或者虽属同一权属单位但
、宗海价值的概念：是指某一宗海在某一估价时点的有偿使用标准和市场供求
海域使用权的评估价值。宗海价值是针对需要确权或交易的具体海域的
后，可选用合适的数学方法（如：简单算术平均数、加权平
占有资料的全面准确性程度，赋予不同的权数。适合
、撰写估价报告
《规定》等规范性格式要求，因
、交付估价报告（略）。
、估价资料归档（略）。
应以 市场比较法为主要估价方法。估价方法选定后，
、确定估价结果
采用不同的估价方法，所求取的估价结果可能不
这是正常的。当这些估价结果差异较大时，应查找并排除出现较大差异的原
一般说可以按照以下顺序进行检查：①计算过程是否有错误；②基础数据是
③参数选取是否合理；④公式选用是否适当；⑤估价方法选用是否合适
、撰写估价报告。估价报告包括：估价对象、估价目的、估价机构和人员、估
、常见的几种估价方法
补偿价格法等估价方法。但是要根据估价对象的具体情况以及估价目的
上述各种方法的估价原理、计算公式与土地及房地产估价
“补偿价格法”略作介绍。
、补偿价格法介绍
1）基本原理
对于新开发尚难了解收益的滨海旅游、港口
2）明确估价对象。主要包括估价对象实物、权益和海域区位状况。估价对象
应根据估价目的，依据法律法规并征求受委托人认可后综合确定。
（如：区域
3）明确估价时点。即要明确所评估的价值是指哪个具体时间点上的价值，一
4）签订估价合同（略）。
、拟定估价作业方案
拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查搜集的资料；实地查看查
山东、江苏、浙江、福建等省相继涉足到了此业务领域，
、缺乏海域使用权价值评估的规范（规程）
、管理程序上没有较成熟的方式
、缺乏专业资质的估价部门
大多借助土地、房地产部门
、用海企业的生产经营情况的基础资料数据索取困难
与用海企业生产经营相关联的资料数据难以搜集与索
、海域使用权与临海土地分离难
二级类
名称
渔业用海 1.1 渔业基础设施用海 1.2 养殖用海
增殖用海
交通运输用海 2.1 港口用海 2.2 航道
锚地
路桥用海
工矿用海 3.1 盐业用海 3.2 临海工业用海
矿业开采用海
油气开采用海
旅游娱乐用海 4.1 旅游基地设施用海 4.2 海水浴场
、宗海价值的作用：具备有个案性、时效性、多功能性、科学与艺术性。
宗海价值不同于针对大面积海域类型和级别评估的基准价格，他是以各
并根据宗海周边
社会经济发展水平、宗海自身特殊的自然条件、生产力水平、
出让率等实际情况进行的个案估价。根据估价目的的不同可分有：申
宗海价值只反映某一估价时点的价格水平，只在一定的时段内发挥其作
、海域评估是推动海域资产化管理，完善海域有偿使用制度的基础性工作。2002
1月1日《中华人民共和国海域使用管理法》正式实施，确立了海域有偿使
在海域使用权交易的各环节等都需要通过海
、海域评估可以揭示海域在质量、区位和使用效益上的差异性，从宏观上指导
、海域评估有助于建立有效的海域使用补偿机制，促进海洋生态环境的保护。
港口物流等行业来说，海域使用权与临海土地使用权是紧密结合
其海域和临海土地是无法截然分开的一个空间资源整体，从海域使用功
海域使用权的价值主要体现在海域与临海土地结合形成的港口、码头、航
如果单独使用海域或临海土地任何一方作为抵押，都无法体现海域
特别是从资产转让的角度来看，除了渔业及养殖业用海外，大多数
如果脱离了临海土地，其海域使用权在二级市场上是很难
海水娱乐用海
海底工程用海 5.1 电缆管道用海 5.2 海底隧道用海
海底仓储用海
排污倾倒用海 6.1 污水排放用海
废物倾倒用海
围海造地用海 7.1 城镇建设用海
围垦用海
特殊用海 8.1 科研教学用海 8.2 军事设施用海
保护区用海
海岸防护工程用海
其他用海
、海域评估能够推动海域市场化，发挥市场在海洋资源利用配置中的作用。
的法律、法规和规章主要有《中华人民共和国海域使用管
、《中华人民共和国海洋环境保护法》、《中华人民共和国矿产资源法》、
规定》、《海域使用权管理规定》、《海域使用权登
法》等等。我国的海洋法律、法规的相继出台
自2002年1月1日实施以来，国家海洋局组织开展了海
测算海域开发的合理利润、利息。
求取宗海价值。
Pe=Peo+D+R+I
Pe——开发后海域使用权价值；
——开发前海域初始价值；
——海域开发费用；
——海域开发合理利润；
——开发利息。
、获取估价业务（略）
、受理估价委托及明确估价的基本事项
1）明确估价目的。估价目的由委托人提出。估价目的一般有：海域使用权出
、搜集估价所需资料
主要取决于拟采用的估价方法。对搜集资料应进行核实，
、现场查看估价对象
一是对估价对象的有关情况到现场查证、核实；二是对
了解当地海域市场行情和特性；对估价对象及周围环
、选定估价方法
的宗海估价采用市场比较法；对于有基准价格和宗海价格
对于有收益的宗海可采用收益法。估价
取决于估价对象的类型、估价方法的适用条件以及所搜集的资料的