海域使用权评估说明
如何对海域使用权进行评估资料
1）使用位置的固定性（游动性使用不属于海域使用）；（2）使用时间的连
（3）用海活动的排他性；（4）利用对象的特定性（只
、海洋功能区划：海洋功能区划是根据海域区位、自然条件、环境条件和开发
按照海洋功能标准，将海域划分为不同类型的功能区。海域使用必
、海域所有权：海域所有权全部属国家所有。它不同于土地所有权分为国家所
①当海域使用权已出让给某单位后，该单位为改善海域
这种使用单位投资引起的海域收益增值，理应由使用单
海域使用价值不因这样的效益增加而提高；②对追加投资的补偿仅限于
通常是指在海域经营、生产过程中未能消耗，附着
2）估价程序
收集资料。了解海域开发前的原海域收益和价值。
测算海域开发维护追加的费用。测算其追加的费用并分析海域开发的社会必
具有多方面的功效。它是政府检验使用金标准的合理程度，了解市场
是使用权人和要求取得海域使用权者交易的参考价格；是为在
、明确估价目的和任务。针对具体海域，按照委托估价者的目的，由专业估价
、独立客观公正。宗海价值旨在真实反映估价对象的收益和价格水平，因此必
、多种方法结合、互相验证校核。尽可能地选择多种估价方法，互相校核、验
、海域使用权：我国确立了海域所有权和使用权相分离的原则。海域使用权的
1）养殖用海15年；
2）拆船用海20年；
3）旅游、娱乐用海25年；
4）盐业、矿业用海30年；
5）公益事业用海40年；
6）港口、修造船厂等建设工程用海9个一级类，25个二级类（见下表）。
这种排他性的支配权包括对特定海域的占有、利用、收益的权利和一定
是从海域所有权上派生出来的一种财产权利，使用权人可以运
如何对海域使用权进行评估资料
如何对海域使用权进行评估一、海域估价的概念与意义（一）海域估价的概念海域估价（评估）是根据海域的质量、区位条件、利用潜力、利用效益，运用科学的估价方法，对海域资源的使用价值所作的评定和估算。
（二）海域估价的目的和意义1、海域评估是推动海域资产化管理，完善海域有偿使用制度的基础性工作。
2002年1月1日《中华人民共和国海域使用管理法》正式实施，确立了海域有偿使用制度，但在海域有偿使用的具体做法上，尚需制定一系列配套法规予以细化。
特别是在海域有偿使用的量化方面，在海域使用权交易的各环节等都需要通过海域评估予以规范。
2、海域评估可以揭示海域在质量、区位和使用效益上的差异性，从宏观上指导海域开发利用活动。
3、海域评估有助于建立有效的海域使用补偿机制，促进海洋生态环境的保护。
4、海域评估能够推动海域市场化，发挥市场在海洋资源利用配置中的作用。
二、海洋资源管理及海域估价的现状（一）海洋资源管理方面现有的法律、法规和规章现行海洋资源管理类的法律、法规和规章主要有《中华人民共和国海域使用管理法》、《中华人民共和国海洋环境保护法》、《中华人民共和国矿产资源法》、《铺设海底电缆管道管理规定》、《海域使用权管理规定》、《海域使用权登记办法》、《福建省海域使用管理条件》、《福建省海域使用管理办法》、《福建省海域使用金征收配套管理办法》等等。
我国的海洋法律、法规的相继出台与不断完善，为开办海域使用权抵押贷款创造了良好的法律环境。
（二）海域估价的现状《海域使用管理法》自2002年1月1日实施以来，国家海洋局组织开展了海域估价制度研究和试点，山东、江苏、浙江、福建等省相继涉足到了此业务领域，但由于我国现行海洋资源管理类的法律法规中还没有关于海域使用权价值评估方面的规定，在实际工作中遇到诸多困难。
归结起来，主要有如下：1、缺乏海域使用权价值评估的规范（规程）房地产有《房地产估价规范》，土地有《土地估价规程》，而目前缺乏海域估价方面的规定，使海域估价无章可循。
海域使用权价格评估有哪些方法
海域使⽤权价格评估有哪些⽅法海域价格评估的主要⽅法有收益法、成本法、假设开发法、市场⽐较法和基准价格系数修正法，各⽅法的适⽤条件及注意事项如下：1、收益法对于能够计算现实收益或潜在收益的海域，可采⽤收益法评估海域价格，即按⼀定的还原利率，将海域未来每年预期收益折算⾄评估基准⽇，以折算后的纯收益总和作为海域价格。
采⽤收益法时，应以客观、持续、稳定的收益为基础计算海域的年总收⼊，按不重不漏原则计算年总费⽤，合理测算海域纯收益。
2、成本法对于新开发的海域，或在海域市场⽋发达、海域交易实例少的地区，可采⽤成本法评估海域价格，即以开发和利⽤海域所耗费的各项费⽤之和为基础，加上正常的利润、利息和税费等来确定海域价格。
采⽤成本法时，海域取得费和海域开发费应是评估基准⽇的重置费⽤，各项费⽤的取费标准应有明确、充分的依据。
3、假设开发法对于待开发和再开发的海域，可采⽤假设开发法评估海域价格，即在测算出海域开发完成后的总价值基础上，扣除预计的正常开发成本和利润来确定海域价格。
采⽤假设开发法时，应根据最有效利⽤原则确定海域⽤途，再结合海域的规模、开发难易程度等情况合理估算开发建设周期，并假设在开发周期内各项成本均匀投⼊或分阶段均匀投⼊。
4、市场⽐较法在海域市场较发达、海域交易实例充⾜的地区，可采⽤市场⽐较法评估海域价格，即根据市场替代原理，将评估对象与具有替代性且在近期市场上已发⽣交易的实例做⽐较，根据两者之间的价格影响因素差异，在交易实例成交价格的基础上做适当修正，以此来确定海域价格。
采⽤市场⽐较法时，⽐较实例应与评估对象的⽤海类型相同，且位于相邻区域或类似区域，交易时间应相近，数量不少于3个;应选择差异显著的⽐较因素进⾏价格修正，因素条件应尽量量化，⽆法量化时应定性描述指标的⼤⼩。
5、基准价格系数修正法在已有海域基准价格的地区，可⽤基准价格系数修正法评估海域价格，即针对评估对象价格影响因素的特殊性，利⽤海域价格修正系数，在同⼀地区同类⽤海的海域基准价格基础上做适当修正，以此确定海域价格。
海域使用权评估报告
注册资产评估师声明（一）我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
（二）评估对象涉及的资产清单由委托方及产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
（三）我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
（四）我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及的资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
（五）我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
资产评估报告书摘要xxxxxx资产评估有限公司接受xxxxxx海洋与渔业局的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对拟拍卖海域使用权之目的而涉及的xxxxxx港渔人码头项目的海域使用权进行了资产评估工作。
本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，并根据本次评估目的和评估对象的具体情况，对委估资产在2011年7月12日所表现的市场价值进行了评估并做出了公允反映。
目前我们的资产评估工作已经结束，现谨将资产评估结果报告如下：经评估，截至本次评估基准日2011年7月12日止，在本次评估假设前提下，委估海域使用权的评估价值为总资产5,828,181.00 元，大写为人民币伍佰捌拾贰万捌仟壹佰捌拾壹元整。
本报告仅供委托评估方为本报告所列明的评估目的以及报送资产评估主管机关审查使用。
海域权评估
海域权评估
海域权评估是指对某个特定的海域或海洋资源进行评估，以确定权益归属、开发利用权和管理权限等相关问题的评估工作。
首先，海域权评估需要从法律角度出发，对相关法律法规进行分析和解读。
海洋法公约是国际海洋法的基础，国家也通常会制定相关的海洋法律法规来管理和保护自己的海洋权益。
因此，评估工作需要明确相关法律的适用范围和约束条件，通过法律分析来确定权益归属。
其次，海域权评估还需要运用经济学的方法对海洋资源的价值进行评估。
海洋资源开发利用的经济效益是判断权益归属的重要标准。
评估工作需要考虑到海洋资源的价值创造潜力、市场需求、资源可持续性等因素，通过经济学分析来确定资源开发利用权的归属。
此外，海域权评估还需要考虑到生态环境的因素。
海洋生态环境脆弱且复杂，资源开发利用过程中可能对生态环境造成破坏。
因此，评估工作需要综合考虑资源利用与生态环境保护之间的关系，寻找最优解以实现资源的可持续利用。
最后，海域权评估还需要充分考虑各方利益的平衡。
不同国家、组织和公众对于海域资源的利益追求可能存在差异。
评估工作需要引入公众参与机制，通过多方协商和利益平衡，在尊重各方权益的基础上确立权益归属和管理权限。
综上所述，海域权评估是一项复杂的评估工作，需要结合法律、
经济、生态和公众参与等多方面因素进行综合分析。
只有通过科学合理的评估，才能确保海洋资源的开发利用具有合法性和可持续性，实现各方利益的公平平衡。
胶州湾水域使用权评估报告
胶州湾水域使用权评估报告背景胶州湾位于中国山东半岛东南部，是一个重要的海湾和渔业资源区。
近年来，随着经济的快速发展和人口的增加，胶州湾水域的使用权问题引起了广泛关注。
为了合理利用和保护胶州湾水域资源，评估胶州湾水域的使用权情况显得尤为重要。
分析1. 胶州湾水域的现状胶州湾水域面积广阔，水质优良，拥有丰富的渔业资源和生态环境。
然而，由于过度捕捞、沿海工业污染等因素的影响，胶州湾水域的生态环境受到了一定程度的破坏。
因此，合理评估胶州湾水域的使用权，对于保护胶州湾的生态环境具有重要意义。
2. 胶州湾水域的使用权状况胶州湾水域的使用权主要涉及渔业、航运、旅游等方面。
根据相关法律法规和政策，渔业资源的使用权归渔民所有，航运权归船舶所有者所有，旅游资源的使用权归旅游经营者所有。
然而，在实际操作中，存在一些问题，如渔业资源的过度捕捞、船舶交通拥堵等。
因此，有必要对胶州湾水域的使用权进行评估，以解决这些问题。
3. 胶州湾水域使用权评估的重要性胶州湾是山东半岛重要的渔业资源区，评估胶州湾水域的使用权对于合理利用和保护渔业资源具有重要意义。
此外，评估胶州湾水域的使用权还能够解决船舶交通拥堵、旅游资源开发利用等问题，促进胶州湾经济的可持续发展。
结果经过对胶州湾水域使用权的评估，得出以下结论：1.渔业资源的使用权存在过度捕捞的问题，需要加强渔业管理，限制捕捞量，保护渔业资源的可持续利用。
2.船舶交通拥堵严重，需要加强航道规划和管理，提高船舶交通效率，降低交通事故的风险。
3.旅游资源的开发利用不够充分，需要加大对胶州湾旅游的宣传力度，吸引更多的游客，促进旅游业的发展。
建议基于上述结果，提出以下建议：1.加强渔业管理，制定渔业资源保护的相关政策和法规，限制捕捞量，保护渔业资源的可持续利用。
2.加强航道规划和管理，优化航道布局，提高船舶交通效率，减少交通事故的发生。
3.加大对胶州湾旅游的宣传力度，开展多样化的旅游活动，吸引更多游客，促进旅游业的发展。
海域使用权评估报告
海域使用权评估报告海域使用权评估报告一、介绍海洋资源是人类赖以生存和发展的重要资源之一，其开发利用具有广阔的前景和潜力。
然而，随着海洋经济的快速发展，海域使用权评估变得尤为重要。
海域使用权评估报告作为一种权威的评估工具，可以帮助政府部门和企业管理者更好地了解海洋资源的价值，提高海洋资源的综合利用效益。
二、海域使用权评估的目的和意义1. 目的：海域使用权评估旨在评估特定海域资源的开发潜力和经济价值，确定可持续利用的方向和政策，并为政府部门和企业提供科学依据。
它是从宏观和微观两个方面对海域资源进行系统研究和分析的过程，包括资源类型、分布、开发潜力、市场需求等。
2. 意义：(1) 为政府决策和海洋资源管理提供依据：海域使用权评估可以提供政府部门和决策者关于资源利用潜力、环境风险和社会经济效益的科学建议，帮助政府制定合理的政策和措施，提高海洋资源的开发利用效益。
(2) 为企业开发利用决策提供参考：海域使用权评估报告可以为企业提供详细的海洋资源信息和资源开发的可行性研究，帮助企业决策者制定科学合理的资源开发计划，降低风险，提高利润。
(3) 促进海洋生态环境保护：海域使用权评估报告可以对海洋环境进行评估和监测，提醒政府和企业合理使用和保护海洋资源，推动可持续发展。
(4) 促进海洋经济的繁荣与可持续发展：海域使用权评估可以挖掘海洋资源的潜力，促进海洋经济的繁荣与可持续发展，为国家经济增长提供稳定支持。
三、海域使用权评估的方法和步骤1. 数据收集和整理：通过搜集和整理各种数据，包括海洋资源分布、资源开发现状、市场需求和政策法规等，为评估提供基础数据。
2. 评估指标的选择和构建：根据评估目的和需求，确定适当的评估指标体系，包括资源潜力、生态环境、运输和市场需求等方面的指标。
3. 数据分析和综合评估：通过对收集到的数据进行分析，运用适当的评估方法和模型，对海洋资源进行量化和定性评价，并综合评估资源的价值和潜力。
4. 结果呈现：将评估结果进行报告编制和呈现，以图表和文字的形式展示评估结论，使其易于理解和应用。
(完整版)海域使用权评估报告-
AA拟海域使用权抵押项目资产评估报告AA拟海域使用权抵押项目资产评估报告评字[2015]第1-xxx号二〇一五年九月十五日AA拟海域使用权抵押项目·资产评估报告资产评估报告目录注册资产评估师声明 (1)资产评估报告摘要 (2)资产评估报告 (4)一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者 (4)二、评估目的 (5)三、评估对象和评估范围 (5)四、价值类型及其定义 (6)五、评估基准日 (6)六、评估依据 (6)七、评估原则 (8)八、评估方法 (9)九、评估程序实施过程和情况 (8)十、评估假设 (16)十一、评估结论 (17)十二、特别事项说明 (18)十三、评估报告使用限制说明 (18)十四、评估报告日 (19)资产评估报告附件 (21)AA拟海域使用权抵押项目·资产评估报告注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方、被评估单位及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
成本逼近法评估国有海域使用权的实践
计算开发成本和费用
01
对海域使用权进行开发成本估 算，包括征地拆迁、基础设施 建设、资源利用等方面的费用 。
02
对海域使用权进行维护费用估 算，包括管理、监测、维护等 方面的费用。
03
对海域使用权进行财务费用估 算，包括贷款利息、财务费用 等方面的支出。
确定收益水平和利润水平
对海域使用权的未来收益进 行预测，包括市场需求、产 业趋势、竞争状况等方面的
05
CATALOGUE
成本逼近法评估国有海域使用权实践案例 分析
案例一：某海域使用权评估
要点一
评估背景
某企业拟租赁一处国有海域进行渔业 养殖，需对海域使用权进行价值评估 。
要点二
评估方法
采用成本逼近法，考虑海域使用权的 取得成本、开发成本、相关税费等， 以确定其市场价值。
要点三
评估过程
确定海域使用权的取得方式（如招标 、拍卖等），估算取得成本；- 分析 海域使用权的开发成本，包括基础设 施建设、环境评估、海域使用论证等 费用；- 考虑相关税费，如海域使用 税、手续费等；- 根据上述各项费用 ，结合当前市场条件和类似海域使用 权交易案例，确定该海域使用权的价 值。
3
加强实证研究
通过收集实际案例数据，对不同评估方法进行实 证比较和分析，以检验成本逼近法的优势和局限 性。
THANKS
感谢观看
收集数据和资料
收集与海域使用权相 关的法律法规、政策 文件、行业标准等。
收集海域使用的历史 数据和趋势分析。
收集相关海域的基础 数据，包括水文、气 象、地质、资源等。
确定评估范围和评估基准
根据海域使用权的实际情况，确定评估范围，包括使用年限、用途、面积等。
海域使用权评估报告
注册资产评估师声明（一）我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
（二）评估对象涉及的资产清单由委托方及产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
（三）我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
（四）我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及的资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
（五）我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
资产评估报告书摘要xxxxxx资产评估有限公司接受xxxxxx海洋与渔业局的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对拟拍卖海域使用权之目的而涉及的xxxxxx港渔人码头项目的海域使用权进行了资产评估工作。
本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，并根据本次评估目的和评估对象的具体情况，对委估资产在2011年7月12日所表现的市场价值进行了评估并做出了公允反映。
目前我们的资产评估工作已经结束，现谨将资产评估结果报告如下：经评估，截至本次评估基准日2011年7月12日止，在本次评估假设前提下，委估海域使用权的评估价值为总资产5,828,181.00 元，大写为人民币伍佰捌拾贰万捌仟壹佰捌拾壹元整。
本报告仅供委托评估方为本报告所列明的评估目的以及报送资产评估主管机关审查使用。
海域评估规范
海域评估规范篇一：码头评估注意方面码头评估注意方面：一、建议运用成本法和收益法进行评估。
二、收益法中的一些建议和意见1、码头的收益及营运费用资料应该还是可以搜集的。
首先，委托方所在码头的资料就可用作参考。
当然，我们知道评估时不能直接用实际收益及成本作为评估依据，但由于码头在一个城市不可能有太多，而且码头的吞吐量不同（从十万吨到万砘级到千吨级甚至百吨级），所以估价对象自身也只好搜集用作参考了。
再搜集其他数个码头的资料就可以了，如果本地没有，可以搜集邻近地区或城市的资料，毕竟码头不同于普通房地产，它的特殊性导致它的收益及成本不象普通房地产一样因城市不同而差异过大。
2、关于码头的营运收入，主要有引航移泊费、系解缆费、停泊费、港务费、货物堆存费、装卸收入、港务收入、其它收入等（其中装卸收入、货物堆存费一般来说是主要收入）。
除了搜集各码头的资料外，必须要搜集交通部《港口收费规则》及2001年底的《关于修改<中华人民共和国交通部港口收费规则（外贸部分）>的决定》等相关规范文件，如果实在搜集不到具体的码头收益资料，建议就以这些文件规定的收费标准结合估价对象的具体情况进行收益测算。
其中要注意的是，计算收益的时候，不能直接按委托方提供的年吞吐量来计算，而应该按批准的年设计吞吐量考虑使用率（类似于剔除普通房地产的空置率）来进行年吞吐量计算。
我曾经见过某码头评估报告，那位老兄居然按委托方提供的日均装卸量乘以360天来计算年吞吐量，结果计算的年吞吐量是设计年吞吐量的2倍多，晕。
3、码头的营运成本，主要有基本营运费用、外购燃料及动力费、维修费、管理费、人工费、财务费、税费（主要是营业税及附加等）等,另外还有一项容易漏掉的费用，就是设备折旧费（不是建筑物、构筑物折旧费），因设备的使用年限短于建筑物的耐用年限，在整个项目营运期内需要更新，所以需要考虑，请注意。
4、码头的年营运收入减年营运费用后得出的年净收益，还需要再扣除归属于其他资本或经营的收益（如经营者的正常利润、码头管理集团的品牌效应等等），余额才是码头房地产产生的年净收益。
七、海域使用权评估说明
七、海域使用权评估说明(一)评估范围评估范围为广州港鸿业石化码头有限公司所使用的海域使用权，海域面积共11.4公顷。
海域使用期限为50年，即从2009年10月16日至2059年10月16日。
(二)评估对象概况1. 海域基本情况估价对象为广州港鸿业石化码头有限公司所使用，海域使用金已经全额缴纳并已取得《海域使用权证书》。
证载海域使用者为广州港鸿业石化码头有限公司，用海类型为港口用海。
海域剩余使用年限49.63年，使用权面积合计为11.4公顷，其中非透水构筑物5.47公顷，透水构筑物1.83公顷，港池4.1公顷。
2. 海域利用状况该海域为广州港鸿业石化码头工程用海，广州港鸿业石化码头工程属港口建设工程，该海域为港口工程用海。
广州港鸿业石化码头工程位于广州港南沙区小虎作业区的规划范围内，符合《珠江三角洲地区港口建设规划》中对珠江三角洲成品油码头的布局安排，符合《广州港总体规划》中对小虎岛作业区的功能定位。
码头主要包括1个8万吨级成品油卸船泊位，1个5千吨级、2个3千吨级、3个2千吨级成品油装船泊位。
设计年通过能力880万吨，其中卸船能力为530万吨/年，装船能力为350万吨/年。
建筑物和构筑物具体情况详见房屋建筑物评估说明。
(三) 估价依据1. 法律、法规和政策文件(1)《中华人民共和国土地管理法》(2)《中华人民共和国海域使用管理法》(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》(4) 财政部、国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》财综[2007]10号(5) 广东省财政厅、广东省海洋与渔业局《转发财政部国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知》粤财综[2007]39号(6) 国家海洋局《关于缴纳广州港鸿业石化码头工程海域使用金的通知》海办管字[2009]262号(7) 广东省海洋与渔业局《关于缴纳海域使用金的通知》粤海渔函[2009]568号(8) 其他有关法律规定、政策文件等2. 资产占有方提供的有关资料(1)《海域使用权证书》(2) 海域使用权评估申报明细表3.评估机构掌握的相关评估资料(1)评估对象所在区域的区位条件资料。
海域使用权价值评估
海域使用权是一种自然资源使用权，是从海域所有权上派生出来的一种财产权利，使用权人可以运用这种权利对特定的海域的使用价值进行开发利用和收益，谋取一定的利益，实现一定的目的。
海域使用权是所有权与使用权分离的一种表现形式，从性质上讲是他物权，是一种以海域的使用价值为其内容的用益物权。
海域使用权价值评估工作在不断深入的海域管理工作中突显重要。
诸如，在海域使用权抵押贷款时需要进行海域使用权价值评估；因公共利益或者国家安全等原因，需要提前收回海域使用权的，原批准用海的人民政府对海域使用权人应当给予相应补偿，补偿标准则需要协商或者委托具有海域使用权价值评估资格的评估机构，根据海域使用权人使用海域的年限和开发利用等情况评估确定；当然，随之而来的还会有其他涉及需要进行海域使用权价值评估的工作。
由于我国现行海洋资源管理类的法律法规中没有关于海域使用权价值评估方面的规定，在实际的工作中遇到诸多困难。
首先，在程序上没有成熟的方式、没有专门资质部门及海域使用权价值评估经验等，实际工作中的评估只是借助土地、房地产部门的做法，与海域有多大程度的吻合还把握不准；另外，用海企业的生产经营情况是其价值评估的重要依据，企业理应提供基础资料数据，而这些基础资料数据在现行的海域使用权价值评估工作中是否得到真正意义上的体现，不得而知。
因此，各级海洋行政主管部门在用海业主进行海域使用权价值评估时，便无法准确的把握海域的真正价值。
目前，我国在海域使用权价值评估方面的管理工作仍是一片空白，对用海项目的海域使用权价值评估是采取每一项目逐一分类评估，还是制定统一的海域使用权价值评估标准参照评估，都有待于进一步解决。
一、海域使用权价值评估机构的设立或确认对于海域使用权价值的评估机构是否需要重新申请设立或确认。
在国家未出台相关规定前，海洋行政主管部门是否可以作为海域使用权价值评估机构的临时主管部门，对新申请的海域使用权价值评估机构的评估人员、注册资本，以及拟设立评估机构的名称、经营场所和组织章程等等是否需要先行出台相关的规定或是参照其他的评估规定。
围填海海域使用后评估的指标体系和评估方法
围填海海域使用后评估的指标体系和评估方法在对围填海海域使用后进行评估时，我们需要建立一套完善的指标体系和评估方法，以全面、客观地评价围填海海域使用的影响和效果。
本文将从深度和广度两个方面，结合个人观点和理解，探讨围填海海域使用后评估的指标体系和评估方法。
1. 指标体系的建立在评估围填海海域使用后的影响时，首先需要建立一套完善的指标体系，以便对各个方面进行全面评估。
这包括但不限于自然环境、生态系统、社会经济、生活质量等多个维度的指标。
自然环境方面可以考虑水质、水生态系统的健康状况；社会经济方面可以考虑围填海区域的经济发展水平和居民生活水平等。
指标体系的建立需要考虑到科学性、全面性和可操作性，以确保评估的准确性和可靠性。
2. 评估方法的确定确定评估方法是评估的关键步骤之一。
针对不同的指标，需要采用不同的评估方法。
对于水质指标，可以采用水样采集和实验室分析的方法；对于经济发展指标，可以采用问卷调查和统计分析的方法。
评估方法的确定需要遵循科学原理和方法论，并结合实际情况进行调整和优化，以确保评估结果的可靠性和真实性。
3. 评估过程的实施评估过程的实施是评估工作的重要环节。
在评估过程中，需要充分调动各方的参与和配合，确保数据的真实性和完整性。
评估过程中需要对评估对象进行多维度、多层次的观测和调查，以获取全面的信息和数据。
评估过程的实施需要科学严谨、操作规范，以确保评估结果的客观性和准确性。
4. 评估结果的分析与应用评估结果的分析与应用是评估工作的最终目的。
在得到评估结果后，需要进行深入的分析和研究，找出评估对象存在的问题和不足，并提出改进和优化的建议。
评估结果还需要被有效地应用到实际管理和决策中，以指导和推动围填海海域的合理利用和可持续发展。
在本文的我想共享一下对围填海海域使用后评估的个人观点和理解。
围填海海域的使用是一个复杂的系统工程，其影响涉及多个领域和层面，需要进行全面而综合的评估。
在建立指标体系和评估方法时，需要充分考虑围填海区域的特殊性和复杂性，尊重自然规律，注重可持续发展，确保评估工作的科学性和客观性。
海域使用权评估说明
七、海域使用权评估说明(一)评估围评估围为港鸿业石化码头所使用的海域使用权，海域面积共11.4公顷。
海域使用期限为50年，即从2009年10月16日至2059年10月16日。
(二)评估对象概况1. 海域基本情况估价对象为港鸿业石化码头所使用，海域使用金已经全额缴纳并已取得《海域使用权证书》。
证载海域使用者为港鸿业石化码头，用海类型为港口用海。
海域剩余使用年限49.63年，使用权面积合计为11.4公顷，其中非透水构筑物5.47公顷，透水构筑物1.83公顷，港池4.1公顷。
2. 海域利用状况该海域为港鸿业石化码头工程用海，港鸿业石化码头工程属港口建设工程，该海域为港口工程用海。
港鸿业石化码头工程位于港南沙区小虎作业区的规划围，符合《珠江三角洲地区港口建设规划》中对珠江三角洲成品油码头的布局安排，符合《港总体规划》中对小虎岛作业区的功能定位。
码头主要包括1个8万吨级成品油卸船泊位，1个5千吨级、2个3千吨级、3个2千吨级成品油装船泊位。
设计年通过能力880万吨，其中卸船能力为530万吨/年，装船能力为350万吨/年。
建筑物和构筑物具体情况详见房屋建筑物评估说明。
(三) 估价依据1. 法律、法规和政策文件(1)《中华人民国土地管理法》(2)《中华人民国海域使用管理法》(3)《中华人民国土地管理法实施条例》(4) 财政部、国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》财综[2007]10号(5) 省财政厅、省海洋与渔业局《转发财政部国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知》粤财综[2007]39号(6) 国家海洋局《关于缴纳港鸿业石化码头工程海域使用金的通知》海办管字[2009]262号(7) 省海洋与渔业局《关于缴纳海域使用金的通知》粤海渔函[2009]568号(8) 其他有关法律规定、政策文件等2. 资产占有方提供的有关资料(1)《海域使用权证书》(2) 海域使用权评估申报明细表3.评估机构掌握的相关评估资料(1)评估对象所在区域的区位条件资料。
海域价格评估方法
海域价格评估方法一、收益还原法（-）适用范围适用于待估海域有收益或潜在收益的情况。
（二）计算公式收益还原法可采用以下公式进行计算：皿（1 + 占）（1 + 乞）...（1 + 七）（1）式中：P——海域价格，单位为万元；n——海域使用年期，单位为年。
J ---- 分别为未来各年的海域纯收益，单位为万元；兀——分别为未来各年的海域还原利率，无量纲。
（三）评估步骤1.资料要求收集待估海域和与其类似海域近3年用于出租、经营和生产的相关资料。
2•测算年总收入根据合理使用海域取得持续且稳定的客观年收益或年租金预测未来使用海域的年总收入。
3•测算年总费用根据海域开发经营活动时正常合理的必要年支出预测未来使用海域的年总费用。
对于出租海域，年总费用包括经营管理费、维护费及其他税费等；对于经营性海域，年总费用包括销售成本、销售费用、经营管理费用、财务费用、经营利润及其他税费等；对于生产性用海, 年总费用包括生产成本、产品销售费用、财务费用、管理费用、企业利润及其他税费等。
4.测算海域纯收益按年总收益中扣除年总费用和非海域生产要素的贡献后的余额计算海域纯收益。
5 •测算海域还原利率可采用纯收益与价格比率法或安全利率加风险调整值法计算。
具体计算方法参见附录C。
6•计算海域价格根据计算公式（1）计算海域价格。
二、成本逼近法（一）适用范围适用于在海域市场不发达地区，缺少同类型海域交易案例等的情况。
（二）计算公式成木逼近法的计算公式表示为：P = {Q + D + B + I + T + C）xK1 ................................... （........................................................................................ 2 ）式中：P——海域价格，单位为万元；Q——海域取得费，单位为万元；D——海域开发费，单位为万元；B——海域开发利息，单位为万元；I——海域开发利润，单位为万元；T——税费，单位为万元；C——海域增值收益，单位为万元；A；——海域使用年期修正系数，无量纲。
海域使用权评估申请书
尊敬的海洋行政主管部门：我单位（或个人）根据《中华人民共和国海域使用管理法》及相关法律法规的规定，特向贵部门申请对以下海域使用权进行评估。
现将有关情况说明如下：一、申请单位（或个人）基本情况单位名称：________________________法定代表人：_______________________联系电话：________________________电子邮箱：________________________个人姓名：________________________身份证号码：________________________联系电话：________________________电子邮箱：________________________二、申请海域使用权评估的原因1. 我单位（或个人）拟对申请海域进行开发利用，为了确保海域使用权交易的顺利进行，需要对海域使用权进行评估。
2. 申请海域位于我国某地区，具有较高的开发利用价值，为了更好地发挥海域资源优势，有必要进行海域使用权评估。
3. 根据我国海域使用管理政策，海域使用权评估是海域使用权交易、抵押、出租等环节的必要程序。
三、申请海域使用权评估的具体内容1. 海域使用权类型：________________________2. 海域使用权面积：________________________3. 海域使用权期限：________________________4. 海域使用权用途：________________________5. 海域使用权所在地：________________________四、申请海域使用权评估的要求1. 评估机构需具备相应资质，保证评估结果的准确性和权威性。
2. 评估报告需详细说明评估方法、评估依据、评估结果等。
3. 评估报告需在规定时间内提交给我单位（或个人）。
五、申请海域使用权评估的资料清单1. 海域使用权申请书（一式两份）2. 海域使用权登记证书（正副本）3. 海域使用权相关证明材料4. 海域使用权使用规划或开发方案5. 申请人身份证明材料6. 其他有关资料特此申请，请予以审批。
不同评估目的海域价格评估要求
不同评估目的海域价格评估要求一、海域使用权出让评估海域使用权出让评估应遵循以下要求——应用收益法时确定海域纯收益，宜选用不少于3个市场案例, 通过比较确定当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳定；确定还原利率时应详细说明确定的方法和依据。
——应用剩余法时，可通过收集同类用途的土地市场案例，用市场比较法确定填海造地后形成的土地价格；缺乏交易案例的区域，可参考所属区域的土地级别和相应类型基准地价确定；未纳入基准地价范围的，可参考毗邻区域土地级别和价格，并说明理由；——应用市场比较法时，各比较案例修正后的比准价格相差应不超过40%。
高比准价格和低比准价格之差除以低比准价格应小于等于40%,对超过40%的，应另选案例予以替换。
各比较案例的修正幅度应不超过30%,即案例修正后的比准价格与案例价格之差除以案例价格应小于等于30%。
——应将海域出让价格评估结果与评估对象所在地区执行的海域使用金征收标准进行合理性分析，为出让方确定海域出让底价提供参考依据。
二、海域使用权抵押评估海域使用权抵押评估应遵循以下要求：——海域使用权抵押价格为假定未设立法定优先受偿权利下的市场价格减去法定优先受偿款；——评估人员应调查抵押海域使用权法定优先受偿权设立情况及相应的法定优先受偿款。
法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作为海域价格评估报告的附件:——海域使用权抵押评估应充分估计抵押海域使用权在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不得高估价设定未设定法定优先权下的价格，不得低估知悉的法定优先受偿款；——海域使用权抵押评估报告应当包括评估兑现的变现能力分析。
变现能力分析应当包括•评估对象的通用性、独立使用性或者可分割转让性。
三、海域使用权转让评估海域使用权转让评估应遵循以下要求：——当转让人、受让人对转让条件有书面约定时，宜评估在其书面约定的转让条件下的价格；若无书面约定，应评估转让对象在价值时点下一次性付清、转让税费正常负担下的价格；——己出租的海域转让评估，应根据评估对象租约限制情况，在评估报告中同时说明出租人权益价格和无租约限制价格及其使用条件；——当以确定转让增值额为评估目的时，海域转让增值额应按海域使用权转让所得的全部价款扣除海域转让人原受让该海域使用权时所支付的海域使用权价格和海域设施重置费后的余额确定。
海域使用权评估说明
七、海域使用权评估说明(一)评估范围评估范围为广州港鸿业石化码头有限公司所使用的海域使用权，海域面积共11.4公顷。
海域使用期限为50年，即从2009年10月16日至2059年10月16日。
(二)评估对象概况1. 海域基本情况估价对象为广州港鸿业石化码头有限公司所使用，海域使用金已经全额缴纳并已取得《海域使用权证书》。
证载海域使用者为广州港鸿业石化码头有限公司，用海类型为港口用海。
海域剩余使用年限49.63年，使用权面积合计为11.4公顷，其中非透水构筑物5.47公顷，透水构筑物1.83公顷，港池4.1公顷。
2. 海域利用状况该海域为广州港鸿业石化码头工程用海，广州港鸿业石化码头工程属港口建设工程，该海域为港口工程用海。
广州港鸿业石化码头工程位于广州港南沙区小虎作业区的规划范围内，符合《珠江三角洲地区港口建设规划》中对珠江三角洲成品油码头的布局安排，符合《广州港总体规划》中对小虎岛作业区的功能定位。
码头主要包括1个8万吨级成品油卸船泊位，1个5千吨级、2个3千吨级、3个2千吨级成品油装船泊位。
设计年通过能力880万吨，其中卸船能力为530万吨/年，装船能力为350万吨/年。
建筑物和构筑物具体情况详见房屋建筑物评估说明。
(三) 估价依据1. 法律、法规和政策文件(1)《中华人民共和国土地管理法》(2)《中华人民共和国海域使用管理法》(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》(4) 财政部、国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》财综[2007]10号(5) 广东省财政厅、广东省海洋与渔业局《转发财政部国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知》粤财综[2007]39号(6) 国家海洋局《关于缴纳广州港鸿业石化码头工程海域使用金的通知》海办管字[2009]262号(7) 广东省海洋与渔业局《关于缴纳海域使用金的通知》粤海渔函[2009]568号(8) 其他有关法律规定、政策文件等2. 资产占有方提供的有关资料(1)《海域使用权证书》(2) 海域使用权评估申报明细表3.评估机构掌握的相关评估资料(1)评估对象所在区域的区位条件资料。
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七、海域使用权评估说明(一)评估范围评估范围为广州港鸿业石化码头有限公司所使用的海域使用权，海域面积共11.4公顷。
海域使用期限为50年，即从2009年10月16日至2059年10月16日。
(二)评估对象概况1. 海域基本情况估价对象为广州港鸿业石化码头有限公司所使用，海域使用金已经全额缴纳并已取得《海域使用权证书》。
证载海域使用者为广州港鸿业石化码头有限公司，用海类型为港口用海。
海域剩余使用年限49.63年，使用权面积合计为11.4公顷，其中非透水构筑物5.47公顷，透水构筑物1.83公顷，港池4.1公顷。
2. 海域利用状况该海域为广州港鸿业石化码头工程用海，广州港鸿业石化码头工程属港口建设工程，该海域为港口工程用海。
广州港鸿业石化码头工程位于广州港南沙区小虎作业区的规划范围内，符合《珠江三角洲地区港口建设规划》中对珠江三角洲成品油码头的布局安排，符合《广州港总体规划》中对小虎岛作业区的功能定位。
码头主要包括1个8万吨级成品油卸船泊位，1个5千吨级、2个3千吨级、3个2千吨级成品油装船泊位。
设计年通过能力880万吨，其中卸船能力为530万吨/年，装船能力为350万吨/年。
建筑物和构筑物具体情况详见房屋建筑物评估说明。
(三) 估价依据1. 法律、法规和政策文件(1)《中华人民共和国土地管理法》(2)《中华人民共和国海域使用管理法》(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》(4) 财政部、国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》财综[2007]10号(5) 广东省财政厅、广东省海洋与渔业局《转发财政部国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知》粤财综[2007]39号(6) 国家海洋局《关于缴纳广州港鸿业石化码头工程海域使用金的通知》海办管字[2009]262号(7) 广东省海洋与渔业局《关于缴纳海域使用金的通知》粤海渔函[2009]568号(8) 其他有关法律规定、政策文件等2. 资产占有方提供的有关资料(1)《海域使用权证书》(2) 海域使用权评估申报明细表3.评估机构掌握的相关评估资料(1)评估对象所在区域的区位条件资料。
(五) 评估原则本次评估过程中遵循的主要原则有：1. 遵循独立性原则。
作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响；2. 遵循客观性原则。
评估人员从实际出发，通过现场勘察，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据；3. 遵循科学性原则。
结合本次评估的特点，同时结合各类资产的特点确定了科学的评估方法，使资产评估结果科学合理；4. 遵循产权利益主体变动原则。
即以委评资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日2010年2月28日的现行公允价值；5. 遵循资产持续经营的原则。
根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、环境等情况继续使用，确定相应的评估方法、参数和依据；6. 遵循替代性原则。
评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准；7. 遵循公开市场原则。
即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立；8. 维护资产占有者及投资者合法权益的原则。
(六)评估步骤1. 核查资料根据资产评估的原则和程序，首先指导和帮助委托方填写“海域使用权清查评估明细表”，根据委托方的评估资料，进行海域面积、海域开发、海域设施情况、海域使用权利状况等情况的核实。
2. 现场勘查对照有关资料及“海域使用权清查评估明细表”对待估宗海进行查勘，与有关人员座谈，了解宗海位置、投资环境及开发程度，作了详细的现场勘察记录。
3. 社会及市场调查就本次评估涉及到的评估对象，评估人员进行广泛的有针对性的市场调查，调查了解了当地政府公布的有关资料，取得海域评估的计价依据。
4. 评定估算根据收集掌握的有关资料，运用上述评估方法，并掌握待估宗海的类型、使用年限、海域大小、区位条件，对待估宗海进行综合评定估算。
(七) 委估海域区域因素分析1. 地理位置鸿业石化码头坐落于广州港南沙港区小虎作业区，新沙港下游狮子洋西岸、小虎岛东侧，沙仔沥水道的南侧，处于沙仔沥水道与珠江主河道的交汇处，下游15km为虎门出海口。
广州港位于东经113°36′，北纬23°06′，北距汕头276海里，南距香港70海里，西距湛江273海里。
2. 气候条件委估海域所在的伶仃洋海域位于北回归线以南，地处亚热带地区，气候属于亚热带海洋性季风气候，冬季受东北季风影响盛行东北风，且可受到强冷空气的影响；夏季受东南季风影响盛行东南风，偶有热带气旋登陆；冬无严寒，夏无酷暑，降水和热量都很丰沛，但季节分布不均，干湿季分明。
该海域平均气温为22.9°C，年平均降水量为1858.5mm，平均降水日数为125.1天，年平均雾日为5.4天，平均风速为3.9m/s，相对湿度较大。
3. 地势、地貌及水文特征委估海域所在地位于南沙经济开发区小虎作业区，后方为海拔110m的小虎山，对岸为沙仔角，河面宽度约为300m。
本区段在地貌上属于珠江三角洲冲积平原，地势平坦，区段内地表水系发育，河涌、沟塘遍布。
珠江河口的潮汐系数在0.94~1.77之间，为不正规半日混合潮型，属弱潮区，潮差相对较小，一般是春、秋分潮差最大，夏、冬至潮差最小，汛期又普遍小于枯水期；该海域位于珠江干流与沙仔沥出口相汇处，处于沙仔沥河段。
其泥沙主要来源于上游下泻的泥沙(珠江干流与沙仔沥)和随潮流挟带的上溯泥沙，还包括少量河道内的局部搬运泥沙。
主要为悬移质输沙，影响泥沙运动的主要因素为潮流，风浪、船行波及径流的影响相对较小。
4. 交通情况委估海域位于广州港南沙港区小虎作业区，广州港国际海运通达80多个国家和地区的300多个港口，并与国内100多个港口通航，是中国华南地区最大的对外贸易口岸。
广州港濒临南海，毗邻香港、澳门，位于珠江水系的东、西、北三江交汇点。
铁路、公路、航空、水路运输发达。
既是华南地区最大的国际贸易港，又是珠江三角洲水网运输中心和水陆运输枢纽。
港口交通便利，铁路有京广、广九、广湛线与全国主干铁路相连，形成铁路运输网；公路与汕头、湛江、深圳等省内重要市县均有干线连通，公路网络沟通闽、赣、湘、桂等省区。
广州白云国际机场已开辟国内、国际航线30条左右，来往于全国主要大中城市及香港、曼谷、马尼拉、新加坡、悉尼、墨尔本、吉隆坡等地的航班，可完成客货航空运输。
广州港北距汕头276海里，南距香港70海里，西距湛江273海里。
经虎门出海可达沿海各港及世界100多个国家（地区）的600多个港口。
至海口、厦门、上海、青岛、大连等港有定期客货班轮，内河可至珠江水系的东江、西江、北江各港。
海域东侧为珠江主航道，可以直接出海以及连接水网发达的珠江河网地区，水路交通比较方便；陆路上距离黄阁镇市区约5.5公里，有小虎大桥与岛外连接。
(八) 评估方法根据财政部、国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》财综[2007]10号及广东省财政厅、广东省海洋与渔业局《转发财政部国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知》粤财综[2007]39号的规定，海域使用金统一按照用海类型、海域等别以及相应的海域使用金征收标准计算征收。
其中，对填海造地、非透水构筑物、跨海桥梁和海底隧道等项目用海实行一次性计征海域使用金，对其他项目用海按照使用年限逐年计征海域使用金。
经过评估人员的实地勘察和认真分析，考虑到待估宗海所在区域处于财政部、国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》财综[2007]10号所规定的用海范围内，故可按该文件规定的海域使用金征收方法来对委估海域进行评估。
由于该海域使用金为法定最高年限的使用价格，委估海域已使用0.37年，剩余使用年限为49.63年，故应对该价值进行年期修正，进而求取待估宗海在估价期日的价格。
(九)评估计算过程1. 价格定义本次海域价格评估结果为待估宗海在评估基准日2010年2月28日，评估海域使用年限设定为海域使用权剩余使用年限49.63年，海域开发程度为海域红线内8万吨级船舶畅通条件下的海域使用权价格。
2. 评估计算和参数确定(1) 海域等别根据财政部、国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》财综[2007]10号规定，广东省广州市南沙区海域等别为一等用海。
(2) 海域使用金征收标准（财综[2007]10号）单位：万元/公顷根据企业提供的海域使用权证书，委估海域用海方式如下表：用海方式面积(公顷) 等别海域使用金征收标准(万元/公顷)征收方式非透水构筑物 5.47 一等150 一次性征收透水构筑物 1.83 一等 3 按年度征收港池 4.1 一等0.75 按年度征收合计11.4(4) 计算过程A. 委估宗海法定最高法定使用年限价格a. 非透水构筑物=面积×单位价格=5.47公顷×150万元/公顷=820.5 万元b. 透水构筑物=面积×单位价格×最高法定使用年限=1.83公顷×3万元/公顷×50=274.5 万元c. 港池=面积×单位价格×最高法定使用年限=4.1公顷×0.75万元/公顷×50=153.75 万元d. 法定最高使用年限价格=820.5+274.5+153.75=1248.75 万元B. 年期修正系数年期修正系数参考土地评估中基准地价系数修正法所使用的年期修正指数公式：式中：K——使用年期修正系数r——还原率[按6％计(参考周边土地还原率)]n——最高法定使用年期50年m——估价对象法定使用年期该海域最高法定使用期限为50年，即从2009年10月16日至2059年10月16日。
至评估基准日2010年2月28日已使用了0.37年，剩余土地使用年限为49.63年，故该宗地年期修正系数K2＝0.9475。
C. 委估海域使用权评估值确定委估海域使用权评估值=最高法定使用年限价格×年期修正系数=1248.75 万元×0.9475=1183.19万元(5) 估价结果根据国家有关资产评估的法律、法规与规定，本着独立、公正、科学和客观的原则及必要的评估程序，对广州港鸿业石化码头有限公司所使用的海域使用权进行了评估。
评估结论如下：在评估基准日2010年2月28日持续经营前提下，广州港鸿业石化码头有限公司所使用的海域使用权价值为1183.19万元。