如何对海域使用权进行评估

如何对海域使用权进行评估一、海域估价的概念与意义（一）海域估价的概念海域估价（评估）是根据海域的质量、区位条件、利用潜力、利用效益，运用科学的估价方法，对海域资源的使用价值所作的评定和估算。

（二）海域估价的目的和意义1、海域评估是推动海域资产化管理，完善海域有偿使用制度的基础性工作。

2002年1月1日《中华人民共和国海域使用管理法》正式实施，确立了海域有偿使用制度，但在海域有偿使用的具体做法上，尚需制定一系列配套法规予以细化。

特别是在海域有偿使用的量化方面，在海域使用权交易的各环节等都需要通过海域评估予以规范。

2、海域评估可以揭示海域在质量、区位和使用效益上的差异性，从宏观上指导海域开发利用活动。

3、海域评估有助于建立有效的海域使用补偿机制，促进海洋生态环境的保护。

4、海域评估能够推动海域市场化，发挥市场在海洋资源利用配置中的作用。

二、海洋资源管理及海域估价的现状（一）海洋资源管理方面现有的法律、法规和规章现行海洋资源管理类的法律、法规和规章主要有《中华人民共和国海域使用管理法》、《中华人民共和国海洋环境保护法》、《中华人民共和国矿产资源法》、《铺设海底电缆管道管理规定》、《海域使用权管理规定》、《海域使用权登记办法》、《福建省海域使用管理条件》、《福建省海域使用管理办法》、《福建省海域使用金征收配套管理办法》等等。

我国的海洋法律、法规的相继出台与不断完善，为开办海域使用权抵押贷款创造了良好的法律环境。

（二）海域估价的现状《海域使用管理法》自2002年1月1日实施以来，国家海洋局组织开展了海域估价制度研究和试点，山东、江苏、浙江、福建等省相继涉足到了此业务领域，但由于我国现行海洋资源管理类的法律法规中还没有关于海域使用权价值评估方面的规定，在实际工作中遇到诸多困难。

归结起来，主要有如下：1、缺乏海域使用权价值评估的规范（规程）房地产有《房地产估价规范》，土地有《土地估价规程》，而目前缺乏海域估价方面的规定，使海域估价无章可循。

2、管理程序上没有较成熟的方式3、缺乏专业资质的估价部门目前由于缺乏海域方面专业的估价与估价管理部门，大多借助土地、房地产部门的做法，这种做法与海域是否吻合，值得探索。

4、用海企业的生产经营情况的基础资料数据索取困难用海行业是一个新兴行业，与用海企业生产经营相关联的资料数据难以搜集与索取，就算能够索取到这些资料，但这些资料的真实性如何判定？就算是真实的，但这些数据资料在现行的海域使用权价值评估工作中是否得到真正意义上的体现？这些也都值得探索。

5、海域使用权与临海土地分离难对于临海工业、港口物流等行业来说，海域使用权与临海土地使用权是紧密结合的，这是由海域和海域使用性质与特点所决定的。

众所周知，临海工业、港口物流用海，其海域和临海土地是无法截然分开的一个空间资源整体，从海域使用功能性来讲，脱离了临海土地，海域就失去了许多实用性。

目前，除渔业及养殖用海外，海域使用权的价值主要体现在海域与临海土地结合形成的港口、码头、航道等资源上，如果单独使用海域或临海土地任何一方作为抵押，都无法体现海域的实际价值。

特别是从资产转让的角度来看，除了渔业及养殖业用海外，大多数工矿交通等性质用海，如果脱离了临海土地，其海域使用权在二级市场上是很难进行转让的，因此，如果摒弃临海土地，单独进行海域使用权抵押，在实践中是行不通的。

三、与海域使用权估价有关的若干基础知识（一）海域使用权的概念海域使用权是单位或个人以法定方式取得的对国家所有的特定海域的排他性支配权利。

这种排他性的支配权包括对特定海域的占有、利用、收益的权利和一定方式下的处分权利，具有排他性、合法性、期限性、受限性四个特征。

它是一种自然资源使用权，是从海域所有权上派生出来的一种财产权利，使用权人可以运用这种权利对特定海域的使用价值进行开发利用和收益，谋取一定的利益，实现一定的目的。

海域使用权是所有权与使用权分离的一种表现形式，从性质上讲是他物权，是一种以海域的使用价值为其内容的用益物权。

（二）与海域有关的若干基础知识1、海域：海域是指一定界限内的边缘海区域，包括区域内的海表层、表层以下的水体及其底土，是一个主体空间。

2、海域使用：根据《海域使用管理法》第二条，海域使用是“在中华人民共和国内水、邻海持续使用特定海域三个月以上的排他性用海活动”。

它包括如下内涵：（1）使用位置的固定性（游动性使用不属于海域使用）；（2）使用时间的连续性（即三个月以上）；（3）用海活动的排他性；（4）利用对象的特定性（只要利用海域概念中的任何其中一项，都构成海域使用）。

3、海洋功能区划：海洋功能区划是根据海域区位、自然条件、环境条件和开发利用的要求，按照海洋功能标准，将海域划分为不同类型的功能区。

海域使用必须符合海洋功能区划。

（三）海域权属制度1、海域所有权：海域所有权全部属国家所有。

它不同于土地所有权分为国家所有与集体所有两种性质。

海域所有权的特征：所有权主体的唯一性；所有权客体是一个立体空间。

2、海域使用权：我国确立了海域所有权和使用权相分离的原则。

海域使用权的概念，前面以述。

海域使用权最高期限，按照下列用途确定：（1）养殖用海15年；（2）拆船用海20年；（3）旅游、娱乐用海25年；（4）盐业、矿业用海30年；（5）公益事业用海40年；（6）港口、修造船厂等建设工程用海50年。

（四）海域使用的分类：根据国家海洋局《关于印发海籍调查规程的通知》（国海管字[2002]222号）以海域用途为主要依据，海域使用分为9个一级类，25个二级类（见下表）。

海域使用分类体系表四、影响海域估价的因素（一）区位条件海域区位就是海域的空间位置及与其相邻陆地或海域的相互关系。

在海域价值评估中，需分析的区位因素很多，包括区位优势、地理区位、经济区位、交通区位、区域等级、周边地区的自然社会经济发展概况等等。

（二）自然因素为进行海域估价，要通过资料收集（如海岸调查资料、海籍图、海域登记表）和外业调查，获取待估海域的地质地貌、气候、水文、生物条件、海水质量、自然灾害等相关资料，并着重分析影响海域使用方向、收益大小的因素和影响程度，作为评估海域使用价值的基础资料。

（三）社会经济因素海域估价需要考虑到各种社会经济条件对海洋开发利用和利用效益的影响。

社会经济因素包括经济因素、技术因素、人口和城镇因素、文化因素、政治因素以及资源环境的变迁等。

五、宗海价值评估（一）宗海价值的涵义和作用1、宗海的概念：凡被权属界线所封闭的一个用海单元或者虽属同一权属单位但划为不同使用类型的各用海单元，均称为宗海。

2、宗海价值的概念：是指某一宗海在某一估价时点的有偿使用标准和市场供求状况下，海域使用权的评估价值。

宗海价值是针对需要确权或交易的具体海域的估价，因估价目的的不同，可以采用年使用金溢价、多年期使用权出让底价、围填海一次性出让底价等多种形式。

3、宗海价值的作用：具备有个案性、时效性、多功能性、科学与艺术性。

个案性。

宗海价值不同于针对大面积海域类型和级别评估的基准价格，他是以各类各级海域基准价格和沿海地区制定的海域使用金标准为依据，并根据宗海周边环境、相邻陆域社会经济发展水平、宗海自身特殊的自然条件、生产力水平、使用方式、出让率等实际情况进行的个案估价。

根据估价目的的不同可分有：申请使用权、拍卖、招标、转让、抵押、清产核资、企业改制等等。

时效性。

宗海价值只反映某一估价时点的价格水平，只在一定的时段内发挥其作用。

多功效性。

具有多方面的功效。

它是政府检验使用金标准的合理程度，了解市场发育程度的参考；是使用权人和要求取得海域使用权者交易的参考价格；是为在涉海企业的改制、合资、合作经营活动中确定各方合法权益提供依据。

科学性和艺术性。

海域估价是科学与艺术（经验）的结合。

（二）宗海价值评估的一般要求1、明确估价目的和任务。

针对具体海域，按照委托估价者的目的，由专业估价人员进行估价工作，必须首先明确估价对象、估价目的、估价时点，并编制相应的估价计划。

2、独立客观公正。

宗海价值旨在真实反映估价对象的收益和价格水平，因此必须对资料充分调查取证，切忌主观性、表面性、片面性、随意性，做到估价工作不受任何方面的干扰。

3、多种方法结合、互相验证校核。

尽可能地选择多种估价方法，互相校核、验证，综合确定评估价值。

同时，要对各种估价方法的优缺点有清醒地认识，防止使估价过程变成各种方法的拼凑。

4、撰写估价报告。

估价报告包括：估价对象、估价目的、估价机构和人员、估价方法、技术路线、估价结果以及成果适用范围等。

（三）宗海价值的评估方法1、常见的几种估价方法宗海价值的评估可采用市场比较法、收益法、假设开发法、成本法、基准价格修正法、补偿价格法等估价方法。

但是要根据估价对象的具体情况以及估价目的等区别对待，要选择最适合的估价方法。

除了补偿价格法之外，上述各种方法的估价原理、计算公式与土地及房地产估价基本相似。

这里主要对“补偿价格法”略作介绍。

2、补偿价格法介绍（1）基本原理该方法也属于成本法，是以开发前海域使用权价值和开发后追加费用总和为依据，确定开发后海域价值的一种估价方法。

补偿价格法适用于新开发海洋估价，对于新开发尚难了解收益的滨海旅游、港口航运、修造船等用海均可采用此方法。

采用此方法的主要事项：①当海域使用权已出让给某单位后，该单位为改善海域状况对海域追加了投资，这种使用单位投资引起的海域收益增值，理应由使用单位取得。

海域使用价值不因这样的效益增加而提高；②对追加投资的补偿仅限于为提高海域效益必要的投入，通常是指在海域经营、生产过程中未能消耗，附着于海域较持久发挥作用的规定资产。

（2）估价程序①收集资料。

了解海域开发前的原海域收益和价值。

②测算海域开发维护追加的费用。

测算其追加的费用并分析海域开发的社会必要费用，以及投资发挥效用的年限。

③测算海域开发的合理利润、利息。

④求取宗海价值。

公式：Pe=Peo+D+R+I式中：Pe——开发后海域使用权价值；Peo——开发前海域初始价值；D——海域开发费用；R——海域开发合理利润；I——开发利息。

（四）估价的基本程序从接受估价委托开始到最后出具估价报告并收取估价报酬的全过程的各项具体工作的先后次序，称之为估价的基本程序。

1、获取估价业务（略）2、受理估价委托及明确估价的基本事项（1）明确估价目的。

估价目的由委托人提出。

估价目的一般有：海域使用权出让、转让、海域使用金征收、海域增值金征收、租赁、抵押、资产核定等。

（2）明确估价对象。

主要包括估价对象实物、权益和海域区位状况。

估价对象及范围和内容，应根据估价目的，依据法律法规并征求受委托人认可后综合确定。

估价人员应向委托人提出可由其提供的关于估价对象基本状况的资料（如：区域位置、面积、用途、使用权状况等）。