旅游地产的乡村旅游+田园社区模式

盛方咨询——旅游地产开发的“乡村旅游+田园社区”模式乡村旅游指在农民自由宅基地和农村集体土地上利用庭院、果园、花圃及菜畦等田园景观、乡村人文资源，以家庭为经营主体，为游客提供以农业体验为特色的观光、餐饮、住宿及娱乐等服务。

它以农民家庭为基本接待单位，以农业、农村及农事为主要载体，以利用环境资源、体验农村生活为特色，以“吃农家饭、住农家屋、干农家活、享农家乐”为主要内容，以旅游经营为目的。

可以分为以下产品类型：农家——一般为农民的生产生活资料，具备接待功能即是“农家乐”；庄园——一般为企业或个人开发的度假性质产品，综合了餐饮、采摘、住宿、游乐等多项休憩内容，通常以某项农作物或手工副业为卖点，综合各类配套产品，有较大的接待容量，如农庄、酒庄、水庄、山庄等等。

有的产品档次极高，能满足高端市场的消费需求。

一般区位靠近休闲消费市场；乡村别墅——一般处在近郊，通常配有花卉、果园等，此类别墅有产权和时权的产品选择；古村——这种类型的产品是旅游房地产中资源条件最好的产品，它在山水、建筑、文化、风光、人物等方面，对游客有很强的吸引力。

随着可进入性和接待设施的配套，整个产品可以相对较少的投资带来较好的现金流。

此类地产的开发，需充分考虑文物保护问题，除了地块选址的问题，还须考虑新建和改造房地产的风格协调问题。

从发展方式来说，有几个路径：模式多样——从区位上来看，旅游产业导向的社会主义新农村主要有依托城市型和依托自然型两种。

根据其旅游资源的不同，目前已有红色旅游、自然观光、生态养生、田园风貌、农业观光采摘、原生态体验、民俗文化体验、特色餐饮等模式，与社会主义新农村紧密的结合在一起。

而高档餐饮、高档酒店、旅游地产、高档运动娱乐项目已经开始进入乡村旅游市场，这无疑将为旅游导向的社会主义新农村建设提供了更多可选择的模式；涉及面更广——传统的乡村旅游可以说只是农民业主和游客之间的互动，而旅游产业导向的社会主义新农村则涵盖的更多――市县到乡村政府都要站在各自的角度，解决产业结构调整和新农村建设的问题；当地的企业和农民，需要明晰自己在这种新农村建设和旅游开发的模式中的地位，并借此契机获得实在的收益；外来的投资商，则明确的需要投资的回报。

如何将各方面紧密的团结在一起，是旅游产业为导向的社会主义新农村建设的关键问题；认识更加科学、运作方式日趋合理——在旅游产业导向的社会主义新农村建设中，策划、规划、可行性研究等工作越来越被看重；整个建设工作越来越像一个整体，有专门的机构负责协调，并以统一思路进行开发、运营和营销推广；单一乡村的独立发展，也越来越被村际间的合作与分工、片区内资源的整合、城乡一体化推进等所替代。

田园生活是田园旅游房地产发展的吸引力。

在乡村休闲产品中，田园生活是较为普及的一类产品。

除了与自然亲近，游客更着重田园中“人家”生活的感觉，那是人与自然和谐相处的体验过程。

吸引力内容包括：田园风光——包括田园生活重要的意象，如耕田、梯田、水塘、牧童、耕牛、油菜花、大树、庭院植物等等。

不同时节田园不同的景象；田园生产生活方式——包括渔、樵、耕、读等等，各种农耕器具的展示与使用；田园生活节奏的体验——田园的手工副业。

包括自然经济下的行行业业，酿酒、制茶、养蚕、造纸、烧瓷、风筝、年画等等；田园四季节庆——围绕农耕文明形成的各种节庆活动；田园的建筑和小品——村舍、祠堂、庵庙、书院、水车、水井、晒场、草垛等等。

各个地域有自己独特的风格，让游客乐此不疲；田园的文化——包括中国士大夫文化、隐逸文化、民俗掌故等等，无数的艺术作品都在描绘诗意的田园生活。

田园旅游房地产已经有较为成熟的运作模式：依托于具备了田园生活核心吸引力的高品质旅游资源，解决可进人性问题，开发旅游房地产。

以观光休闲游客的商业消费和住宿接待为主要功能的旅游房地产，可称为景区式房地产模式。

先期可对原有村落进行内部住宿接待设施提升和改造。

后期可新建结合当地风格的档次较高的宾馆酒店；在高品位的-古村保护区外，具备合适条件的地方进行旅游房地产开发，为高端客户投资购买，可称为旅游目的地房地产模式；在休闲消费市场需求较大的城市近郊，租入或购入适合开发田园旅游房地产的地块或村落，打造出典型田园生活的吸引力产品，吸引休闲度假游客消费，较受自驾市场、企业单位会议活动市场及其他市场的青睐，可称为度假村房地产模式；最为普遍的农家乐房地产模式，体量规模较小，但却支撑了一大部分市场；在城市近郊，以田园生活产品为卖点的房地产产品，以田园生活的浪漫诗意为诉求点，如郁金香花园、熏衣草庄园等，是正式的房地产产品，可称为题材房地产模式。

成都田园旅游地产模式——早在1993年,成都近郊各区县的农户就利用优美的田园风光和成片的林木花卉,发展了以“农家乐”为主体的乡村旅游。

经过近十年的发展,成都近郊的乡村旅游无论在发展水平、规模、经济总量增长以及发展方向等方面,均处于国内领先地位。

成都市三圣乡地处成都市东南部,气候温和,花卉产业繁盛。

2003年,随着首届四川花卉博览会在三圣乡红砂村的成功举办,三圣乡开始发展以花卉、果木和传统农业为载体的农家乐乡村旅游,陆续在邻近的几个村打造了花乡农居、幸福梅林、江家菜地、东篱菊园、荷塘月色五个景区,简称“五朵金花”,并于2006年被评为国家AAAA级景区。

三圣乡乡村旅游的发展带动了相关产业的发展,吸引了众多有实力的房地产开发商在此投资。

本文旨在通过对乡村旅游与旅游房地产在国内外发展的现状分析,结合我国近年来旅游房地产发展的实例,以成都市三圣乡为主要研究对象,分析三圣乡乡村旅游对其区域内房地产开发的影响,提出开发建设思路,寻求双方相互影响相互促进的可持续发展的新方法。

安吉“农家乐”旅游地产模式——全县“农家乐”已经逐步建成三种类型：农家旅社型、农家餐馆型和休闲农庄型。

如天荒坪镇农家乐，以景点密集著称，可为周边景区的游客提供住宿；开发区农家乐，以百笋宴、铁板全鱼及三色茅草根等众多山珍美味为拳头产品；鄣吴镇的无蚊村可以过没有蚊子的清凉夏季。

其土地利用特点：（1）多效益性。

旅游用地可以获得多种效益，包括经济效益、社会效益和生态效益。

这些效益具有两面性，一方面能增加经营户的经济效益，满足旅游者的需求，促进文化的交流；另一方面也可能给旅游地带来不可逆转的经济、社会和生态的负面效果；（2）高收益性。

“农家乐”用地不仅能维持原有的土地功能收入，而且还能通过发展旅游得到额外的收入，明显的增加了土地的经济产出；河流水面、滩涂等未利用地，通过承包、租赁发挥其未利用地的经济潜力；经营户利用疏林下的空隙种植蔬菜、布置娱乐设施，也使土地经济收益显著增加；（3）复杂性。

“农家乐”用地类型众多，包括水田、果园、茶园、林地、坑塘水面及农村宅基地等。

考虑不同类型用地本身的特点，发挥其优势，也是“农家乐”发展中需要考虑的一个复杂而重要的问题。

虽然我国法律规定一切土地都归国家和集体所有，但是“农家乐”用地仍然涉及种种复杂的土地管理体制，对不同的土地利用类型进行不同的土地用途管制。

“农家乐”用地的空间形态分布——安吉县“农家乐”经营个体用地的空间形态有点状和块状两种。

采取何种布局形态与地理条件、投资规模及土地管理制度等有关。

点状的空间形态是指除了主体接待设施以外，基本上没有附属的户外休闲娱乐设施，目前安吉“农家乐”经营户的75%左右以这种形态分布。

它们坐落在景区旁边，依靠得天独厚的自然环境，本身除了餐饮、住宿和休闲（局限于麻将、卡拉OK等），没有其他户外娱乐设施或项目。

例如大汉七十二峰旅游区（石岭）旁边的小家农家，竹博园旁边的竹博园新亚农家乐，灵峰胜景区旁边的青青果园山庄等。

块状的空间形态是指除主体接待设施以外，周围还有小范围的景观休闲用地和户外休闲娱乐设施。

除了优越的地理位置和优雅的环境，经营户本身自有或租赁来的水库、菜地及农地等可供游客进行垂钓、乘竹排和摸鱼虾等户外娱乐休闲活动。

如报福景溪野趣农庄、狮子山庄和七十二峰山景园农家等。

土地利用存在的问题——（1）避开审批，违法占地。

“农家乐”为农民增收开辟了一条新的途径，在利益的驱使下，一些业主在向农村集体经济组织租赁、承包和村民合作联营的方式取得土地后，擅自改变土地用途，硬化地面，建设永久性的建筑物，虚报、瞒报实际的经营内容，借开发“农家乐”之名，行房地产项目之实。

例如“安吉鹤鹿生态观光园”拟建30幢联体河景小别墅，并配备600平方米的竹园，价格为7.5万元起，使用期也为30年，但没有产权证，是为变异的农庄。

除了私家农庄，缩小版的农家乐公寓也渐露头角。

这些行为既破坏了耕地，又扰乱了土地市场；（2）用地需求扩张与耕地保护相矛盾。

土地资源日益紧缺已成为制约各地发展的瓶颈。

近年来安吉生态旅游开发加快，以生态旅游为龙头的第三产业得到迅猛发展，这一朝阳产业已成为安吉县经济发展的一个新的亮点，但是风景旅游开发、会展业开发及“农家乐”的发展都对用地指标需求较大。

土地要素的稀缺在一定程度上限制了农家乐经营规模的扩大；（3）发展区域单向集中，资源依赖程度高。

安吉县域丘陵山地占60%以上，地势呈三面环山，中间凹陷（西苕溪河谷平原）的“畚箕形”盆地特征，是一个特殊的地理区域。

安吉县的土地利用类型齐全，各类用地面积由大到小依次为：林地>耕地>草地>园地>水域>工矿居民>交通>未利用地。

“农家乐”的开发位置主要依附于旅游景点或依山旁水，如大汉七十二峰周边的农家乐就不下十家。

发展区域单向集聚，西南山区呈持续扩张态势，中部丘陵和北部土斗区几乎还是空白。

由于青山绿水的支撑，缺乏开发新产品的动力，“农家乐”产品大多局限于餐饮和住宿。

参与性、体验性项目不多，反应农村乡土文化的节事、风俗展现的较少；基本对策——重视土地利用规划，协调各规划之间关系。

避免盲目、无序的发展“农家乐”，坚持与区域范围内的社会发展总体规划、土地利用规划、农林业发展规划及城乡建设规划相衔接。

对“农家乐”的发展还要进行堵疏结合，特色引导；集约土地利用，完善土地管理政策。

土地集约利用体现在土地投入的强度，土地利用的深度、精细程度、效益以及合理的布局和产品体系上。

在现在和可预见的未来条件下，满足“农家乐”用地的完整功能，适度的发展规模，在取得最大规模效益的基础上，增加存量土地的利用，优化结构，不断地提高土地利用效率。

完善土地管理制度，在不破坏农用地耕作层和种植条件等的前提下，明确界定“农家乐”用地的规定；升级旅游产品，保护生态环境。

加强高级“农家乐”旅游产品的规划设计，细分市场，针对不同的目标市场开发不同的旅游产品，提供不同的旅游活动和旅游体验，展现人文资源，对乡村文化内涵进行深层次挖掘，加强游客与当地居民的互动性。

保护“农家乐”旅游地的生态环境和人文环境，重视生态容量的运用。