旅游地产开发的四种模式和七大策略(
旅游地产经营模式
旅游地产经营模式一、旅游地产基本概念旅游地产是以旅游度假休闲会议为目的,通过旅游业与地产相结合的综合开发、经营模式所形成的各种物业的总称。
具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式,以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山/滑雪运动度假村等产品形态。
更为广泛的说法是,直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发。
另外,还有旅游休闲房产、景观房产、“第一居所”、“第二居所”等概念。
旅游休闲房产指当旅游休闲业发展到一定阶段,投资商依托具有丰富的旅游资源(包括自然景区、人造景区),为全部或部分实现度假休闲功能而开发建设及经营运作的房地产项目,它是一种集投资与消费于一体的新型物业模式。
景观房产是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑,由于旅游的开发多伴生有开发区地价的升值,而旅游区本身就是一种景观资源,因此多把伴随旅游区的开发而出现的旅游房产称为景观房产。
“第一居所”、“第二居所”的概念更侧重于对居住方式的描述,“前者应该是指都市人购置的,纯粹为了家庭长期居住而非过度性安排、投资或休闲的居所。
而所谓‘第二居所’,即次要的、非主流的、辅助性的、过渡型的居所。
”二、旅游地产分类依据功能、投融资方式、产权形式等不同的分类标准和考察重点,可以对旅游地产做不同的分类。
通常意义上,根据各类设施的具体功能可以把旅游地产划分为四个大类。
旅游景点地产:主要是指在风景(包括自然景观和人造景观)旅游区内为游客的旅游活动营造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间。
旅游住宅地产:主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物空间。
如山东威海的三庆·金域蓝湾,秦皇岛的金海湾·森林逸城、假日蓝湾等。
这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起,但前者不出卖产权及使用权给个人,后者实际就是商品住宅,可以购买完全产权。
旅游度假地产:主要是指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间。
旅游地产项目可以怎样开发?
旅游地产项目可以怎样开发?旅游地产主要由旅游项目和房地产项目构成。
旅游项目与房地产项目是两个相辅相成、但各自独立的产业系统,换句话说,房地产项目是短线项目,旅游项目是长线项目,房地产项目是一次性收入,而好的旅游项目是长期有稳定的利润。
一般旅游项目的投资收益期都超过15年,但可持续回报时间可以达到50年以上。
而房地产项目则只需2到3年就全部收回投资,且可获取100%到500%的盈利。
但旅游房地产以低成本为基础,以旅游作为引爆点。
旅游地产的价值与旅客流量正相关,与客源地的交通正相关,和周边风景价值正相关。
旅游地产投资商是以旅游房地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而旅游的人气效应又有力的构成了旅游房地产的价值,形成可持续升值效应。
北京山合水易规划设计院结合实践经验,总结出旅游地产项目可以通过以下形式进行开发,实现价值。
(一)自然资源型旅游地产根据不同的自然地理特征,将独有的自然景观作为别墅不可复制的特色,此类产品通过独有的自然资源,具有区域的唯一性。
通常以酒店将各类自然资源转化为地产资源,将以单纯的景观观赏、商务会议的客源转化为房地产客源。
一般的产品组合以“滨水别墅、山顶别墅、森林别墅……+五星酒店+高端配额套设施”居多,主要针对中、高端市场为主。
以千岛湖和太湖区域为例的滨水旅游地产,主要物业功能集中在五星级酒店、别墅、配套会所和配套设施、游艇俱乐部等,辅助物业功能主要有酒店公寓、商业街、住宅公寓等;少数项目配有高尔夫和温泉,已经成为提升项目品质的主要物业功能;游艇俱乐部成为沿湖度假类项目的主要配套。
(二)文化地产根据当地的传统文化、民俗文化、建筑文化、饮食文化、童趣文化、街市文化、茶文化等的挖掘,展现中华民族古老文明的精髓,使其一砖一瓦,一檐一壁,都透出历史的、文化的深沉底蕴。
(三)主题公园式旅游地产通过主题公园的开发,带动区域人气,提升土地价值,强力整合周边资源,提升文化景观,其盈利从单一的地产开发,直接向主题公园经营获利转移。
城郊旅游房地产开发模式
(一)旅游度假区+投资型旅游房地产开发模式此类旅游房地产特点:有核心资源为依托,如温泉、海滨、避暑环境等,以第二居所和异地度假主要需求,形成投资型公寓、别墅开发、休闲社区等,这类房产要能充分利用核心资源,将资源利用与生活方式创造、生活环境营造相结合,体现人与自然的统一,注重环境的营造和居住条件的改善。
(二)公园里的旅游房地产开发模式在公园里建造房地产,公园作为大尺度背景资源配送。
这种开发方式与旅游小镇开发相类似,通过旅游的开发,把生地做成熟地用于房地产开发。
这类房地产一般依托公园,集自然、生态、健康、文化为一体,同时享受城市的繁华与便利,是高品质的生活空间,具有很高的商业价值,但这类房地产的开发一定要符合国家的某些规定。
(三)生态人居旅游小镇开发模式绿维研究(见林峰《旅游小镇――近期旅游房地产的主流方向》一文)提出了旅游小镇这一概念,所谓旅游小镇就是以旅游产业为主导的小镇,分为三类资源主导类、旅游接待型和生态人居型。
生态人居型小镇一般处于中大型城市周边,距离城区较近,一般为近中郊区。
对于北京、上海这样的特大型城市,距离在100公里以内;对于三百万以上市区人口的大型城市,距离在60公里以内;对于一百万左右市区人口的中型城市,距离在30公里以内;百万以下市区人口的中小型城市,距离在15公里以内。
生态人居旅游小镇是旅游房地产发展的一个未来趋势。
生态人居(见杨光、林峰《生态人居系统——生态与宜居的创新整合》一文)是一个综合概念,不仅强调居住的概念,而且要求环境的营造。
生态人居含三个环境,生态环境、社会环境、居住环境。
要求的是人与环境的和谐统一。
在这个综合的生态人居环境中,人的生态状态、生存状态、生活状态都达到最佳。
将人类居住中三个尺度的划分,区分为三个层面的生态系统,即:整个区域环境、社区环境和住宅环境;形成区域生态人居环境,社区生态人居环境,住宅生态人居环境。
三个尺度的生态人居系统中,包括水环境、植物环境、动物环境、建筑环境、景观、交通等作为一体化的结构,形成最宜于居住的生态居住系统,在这其中,水环境尤其要注意,人与生俱来的亲水特性,决定了水环境在生态人居住系统的重要作用,水带给我们生存的环境,带给我们休憩的快乐,绿维提出的“水圈打造理论”为城郊滨水旅游地产的开发提供了方法借鉴。
中国旅游地产开发的四种模式和七大策略
一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展,使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场,同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域,并承载一定的城市功能。
以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产,也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。
笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家,经过归类整理,提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略,期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。
伴随着中国城市化进程加快,城市在空间上不断外扩,区域界限逐步消失,在生活需求上,由于城市中心地价的飙升、环境的恶化,使得人们不由自主向城区边缘扩散,从而催生了新的城市空间版图。
在这一时代背景下,旅游地产赢得了更大的市场空间和机会,区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置,使旅游地产价值更大化。
同时,旅游地产也逐步成为提升城市形象,改善城市品质的重要支撑,甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。
可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势,相互为用。
而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程,是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上,进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵,从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。
大中型城市市内或市郊的城市化进程中,在没有资源优势的情况下,需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目,进行大型旅游项目开发,营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区,改善区域基础设施条件和环境质量,靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流,将生地变成旅游熟地和旺地,引起景区附近地产升值,再趁势搞地产开发。
此类地产开发与旅游景观开发高度融合,地产开发即旅游景观开发,房产本身即是旅游景观载体或表现形式。
与旅游景观开发二位一体的房产开发。
景即是房,房即是景,景中有房,房中有景,直接提升住宅的环境品质,增加休闲功能,提高居民生活质量,将旅游地产开发提升到一个新境界。
中国旅游地产开发的4种新模式
中国旅游地产开发的4种新模式中国旅游地产开发的4种新模式提要:同时,旅游地产也逐步成为提升城市形象,改善城市品质的重要支撑,甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走于中国旅游地产开发的4种新模式“城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展,使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场,同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域,并承载一定的城市功能。
以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产,也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。
笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家,经过归类整理,提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略,期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。
伴随着中国城市化进程加快,城市在空间上不断外扩,区域界限逐步消失,在生活需求上,由于城市中心地价的飙升、环境的恶化,使得人们不由自主向城区边缘扩散,从而催生了新的城市空间版图。
在这一时代背景下,旅游地产赢得了更大的市场空间和机会,区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置,使旅游地产价值更大化。
同时,旅游地产也逐步成为提升城市形象,改善城市品质的重要支撑,甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。
可以说城市化与旅游地产将逐步体现出”双轮驱动”的并存态势,相互为用。
而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程,是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上,进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵,从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。
大中型城市市内或市郊的城市化进程中,在没有资源优势的情况下,需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目,进行大型旅游项目开发,营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区,改善区域基础设施条件和环境质量,靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流,将生地变成旅游熟地和旺地,引起景区附近地产升值,再趁势搞地产开发。
最新中国旅游地产开发的四种模式和七大策略
一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展,使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场,同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域,并承载一定的城市功能。
以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产,也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。
笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家,经过归类整理,提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略,期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。
伴随着中国城市化进程加快,城市在空间上不断外扩,区域界限逐步消失,在生活需求上,由于城市中心地价的飙升、环境的恶化,使得人们不由自主向城区边缘扩散,从而催生了新的城市空间版图。
在这一时代背景下,旅游地产赢得了更大的市场空间和机会,区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置,使旅游地产价值更大化。
同时,旅游地产也逐步成为提升城市形象,改善城市品质的重要支撑,甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。
可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势,相互为用。
而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程,是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上,进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵,从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。
大中型城市市内或市郊的城市化进程中,在没有资源优势的情况下,需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目,进行大型旅游项目开发,营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区,改善区域基础设施条件和环境质量,靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流,将生地变成旅游熟地和旺地,引起景区附近地产升值,再趁势搞地产开发。
此类地产开发与旅游景观开发高度融合,地产开发即旅游景观开发,房产本身即是旅游景观载体或表现形式。
与旅游景观开发二位一体的房产开发。
景即是房,房即是景,景中有房,房中有景,直接提升住宅的环境品质,增加休闲功能,提高居民生活质量,将旅游地产开发提升到一个新境界。
中国旅游地产开发的7大策略
中国旅游地产开发的7大策略中国旅游地产开发的7大策略提要:绿色山水、生态田园往往是旅游地产开发的独特卖点和核心吸引力,是旅游地产项目开发成功的基础和前提策略一:注意多元业态创意对城市的公共休闲空间和休闲生活进行关注,打造休闲业态的集中区域。
如城市商业、城市商务、城市会展、城市娱乐、城市餐饮、城市文化等等的业态集群;在产业集聚的同时,要注意和引领产业与公共服务空间的融合,如城市的步行街、步行区及宁静的广场、绿地、花园一体规划与运营相统一;要加强城市传统风貌的保护和城市格调的保护,为城市休闲化发展提供良好的人文特征;要注重重点休闲载体建设。
例如城市公园和市民广场,城市公园和市民广场是地域文化的集中表现方式之一,也是多数市民日常休闲活动的首选区域;如中央商业游憩区,结合休闲娱乐、商业活动、饮食、文化等产业元素,凝聚城市休闲气氛;如临水城市的滨水休闲带,它是城市休闲的亮点和重点,同时也是生活质量的体现点和提高点;如休闲餐饮体系,要构造主体吸引物,包括酒吧、茶座、地方美食等等;如娱乐体系,要特色突出,形成一个多层次的业态构成;如健身体系,要方便齐全,包括运动场馆、水疗保健、高尔夫等;如文化体系,要体现时尚与综合,主要构成有图书馆、博物馆、多功能电影院,以及商业街、创意街区、SHoPPINGmALL等。
策略二:强化绿色生态修复绿色山水、生态田园往往是旅游地产开发的独特卖点和核心吸引力,是旅游地产项目开发成功的基础和前提。
归类起来主要有:1、出入便捷的生态观光路,在旅游地产的横穿区域打通一条生态环境良好、视野开阔同时道路等级高的旅游观光和体验路;2、建立绿色隔离带,以实现旅游地产区域与周边一些传统项目的生态隔离;3、生态水体景观环境的再造,以及水岸景观和休闲设施的建设,整体营造环山绕水的优美环境;4、对荒山裸地进行植树造林和景观治理,提升各种经济林种植面积和适宜种类。
将已经存在的林带扩大成林和产业种植区,通过科学引导和体验产业的战略定位,形成具有典型示范意义和高附加值的特色生态产业区;5、对农田景观进行大地景观设计,形成具有特色的田园景观生态,各设施的造型及颜色均考虑整体环境的调和效果,而景观上配合生态资源做出最适当的建构。
旅游地产开发策划
旅游地产开发策划在旅游业日益兴旺的背景下,旅游地产开发成为了越来越多开发商的选择。
然而,这种开发涉及到对旅游市场的深刻了解和全面规划,需要综合考虑诸多因素,方能成功地完成旅游地产开发策划。
一、市场调研和规划市场调研是旅游地产开发策划的第一步。
该调研需要综合考虑当地的旅游市场和政策规划因素,了解市场的需求和对旅游地产的偏好,确定适合当地市场的产品类型和目标消费群体,同时也需考虑市场竞争状况和未来发展趋势,在合理利用有利资源和保护自然环境的前提下,制定可持续的开发规划。
二、定位和品牌策划定位和品牌策划是旅游地产开发策划的关键环节。
通过调研市场,确定适合的产品类型和目标消费群体,然后明确开发项目的品牌定位,打造项目独特的品牌形象和文化内涵。
通过营销策略和品牌传播,使项目在市场上获得更高的知名度和认可度,提升整体竞争力。
三、规划设计和建设管理规划设计和建设管理是旅游地产开发策划中的重点内容。
设计要符合当地的文化环境和自然环境,注重与整体环境的协调和配合,同时充分考虑消费者的需求和使用体验,打造符合市场标准和客户期望的优质产品。
建设管理方面,要注重质量和安全控制,保证工程执行效率和安全性,充分协调各个部门,确保项目按时按质完成。
四、综合服务和后期运营综合服务和后期运营是旅游地产开发策划的重要环节。
综合服务包括酒店,民宿,餐饮,会议和活动等,充分满足消费者的不同需求,加强客户对项目的粘性。
后期运营还包括旅游推广和品牌传播,不仅需要保持高水平的服务质量,同时还需要不断创新,加强与市场的互动,提高消费者对项目的忠诚度。
以上是旅游地产开发策划的关键内容,旅游地产开发策划需要综合考虑市场调研,品牌策划,规划设计,建设管理,综合服务和后期运营等多个方面,才能真正实现成本的控制,市场需求和自然环境的协调以及可持续的发展。
同时,开发商需要注重对消费者需求的了解和满足,提高客户体验和服务品质,增强市场竞争力和品牌影响力。
通过这些策略规划措施,才能成功推出具有市场优势的旅游地产开发项目,引领旅游地产市场的发展。
我国旅游地产的开发模式
我国旅游地产的开发模式
一种是华桥城模型,先开发旅游后开发地产ﻫ而华侨城模型中又分为3种模式:欢乐谷模式,三洲田模式,欢乐海岸模式
一种是地产+旅游同步开发,如芙蓉古城
ﻫ一种古村落的重新开发,如宋城、丽江束河古镇·茶马驿站
ﻫ一种是休闲度假村的开发,如目前各酒店式公寓的开发
如果是一般的游乐场其开发的理念就跟旅游度假休闲的开发不一样.大型开发考虑的东西就更多.
一、旅游地产相关概念ﻫ第一类是旅游景点地产,主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿性的建筑物及关联空间;
第二类是旅游商业地产,主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商业地产,如商业步行街区、古城古镇古街区、民俗民族风情街区等建筑物及关联空间;ﻫ第三类是旅游度假地产,主要是指为游客或度假者提供的各种度假性的建筑物及关联空间,如旅游宾馆、度假村、产权酒店、滨海度假别墅、温泉度假别墅公寓、高尔夫别墅等;ﻫ第四类是旅游住宅地产,主要指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。
如欢乐谷波托菲诺住宅地产。
二、旅游地产开发模式
第一种是先开发旅游项目,等旅游项目做成熟地以后,再开发商品房。
如华侨城先
后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园,再以此为依托,开发高质量的旅游主题房地产。
ﻫ第二种是在旅游地开发满足人们休闲、度假需求的第二居所。
如度假别墅等。
第三种是开发满足人们旅游投资需求的产品,以产权酒店为主。
旅游房地产开发模式研究
旅游房地产开发模式研究随着旅游业的迅速发展,旅游房地产业也逐渐成为一个重要的经济支柱。
在旅游房地产开发中,开发模式是一个非常重要的问题。
本文将对旅游房地产开发模式进行研究。
旅游房地产开发模式主要有两种:一种是传统的单一开发模式,另一种是多元开发模式。
传统的单一开发模式是指由一个开发商单独负责整个项目的设计、建设和销售。
这种模式的优点是开发商可以掌握整个项目的控制权,快速完成项目的建设,节省成本。
但是这种模式也存在一些问题。
首先,由于单一开发商的建设经验和技术限制,项目的品质和口碑可能不够优秀。
其次,由于单一开发商的销售渠道有限,项目的营销难度可能较大。
最后,由于单一开发商对项目的持续投资压力较大,未来的项目运营风险可能较高。
根据不同的旅游房地产项目类型,还可以分别采用不同的开发模式。
例如,对于旅游度假区类项目,推荐使用多元开发模式。
因为旅游度假区通常需要拥有多种不同的产品,包括酒店、度假屋、高尔夫球场等。
如果只由一个开发商负责整个项目开发,可能会导致某些产品的设计和建设不够专业和优秀。
另外,多元开发模式可以增强旅游度假区的知名度和影响力,从而增加销售量和可持续经营能力。
对于景区开发项目,也通常建议采用多元开发模式。
因为景区开发需要涉及到路网、公共设施、景点、酒店等多个方面,各个模块的开发和建设需要专业的开发商进行设计和开发。
另外,由于景点本身具有一定的知名度,多元开发模式可以进一步提高景区的知名度和品质,从而吸引更多的游客和投资者。
总之,旅游房地产开发模式的选择应该根据项目的实际需求和类型进行综合考虑。
无论采用何种模式,开发商都需要注重项目的品质和可持续经营能力,以确保项目的成功运营。
七大经典文旅地产开发模式,你知道多少?
主题文化小镇,主要是古镇、古街区,或者新打造的小镇。其核心是创造出符合市场需求、凸显独特主题风情的文化小镇,以小镇为载体,构建文化休闲平台,提升吸引力,进而带动小镇外围的休闲地产,如丽江大研古镇、成都宽窄巷子、上海朱家角古镇、成都芙蓉古镇、楚雄彝人古镇。这种模式,已经成为很多古镇进行休闲化升级与城镇化发展的主流途径。
四、“休闲Mall”模式
通过将品牌餐饮美食街、五星级酒店、购物中心、家电商场、大型电影院、量贩KTV等不同的业态整合在一起,创造一个独具吸引力的区域性休闲消费中心——休闲Mall,以此带动写字楼和住宅地产的开发,此种模式称之为城市中心区休闲地产模式。这种模式一般位于城市中心或中心城拓展区的地块,如万达广场。
七、“多元休闲综合体”模式
除了以上几种模式外,还有许多大型项目往往将几种模式综合起来,形成一个“多元休闲综合体”模式。东部华侨城立足生态基础,以多元文化为内涵,将特色景区、高尔夫球场、主题文化小镇、温泉水疗SPA、文化度假酒店以及大型演绎项目综合起来,构筑了一个综合休闲的饕餮盛宴,最终有力带动休闲地产板块——天麓大宅的开发,使之成为南中国品质最高、售价最高的休闲地产产品之一。此模式是大型综合性地产项目值得借鉴的重要模式。
六、“特色景区综合体”模式
这里所说的特色景区,包括主题公园或休闲景区。
主题公园带动模式,以华侨城和迪斯尼为代表,以游乐园带动休闲地产开发,已经成为业界经典。
休闲景区带动模式,以安徽某木屋村度假区为代表,通过中国最大的珍稀乡土树木园的打造,以木屋为特色,带动木屋休闲地产的开发,获得了市场的青睐。此类模式,以稀缺性资源的占有或者打造为前提,投入相对较大,然而一旦开发成功,其开发效益回报将会非常可观,并对城市总体休闲水准也是一个巨大提升。
旅游商业房地产项目的商业模式
旅游商业房地产项目的商业模式1.土地开发和建设:旅游商业房地产项目的商业模式的第一步是土地开发和建设。
这包括寻找合适的土地资源,进行土地购买或租赁,规划和设计开发方案,并进行项目建设。
2.设施建设和改造:旅游商业房地产项目的商业模式的第二步是设施建设和改造。
这包括建造或改造酒店、度假村、商业广场、娱乐设施等旅游设施,以满足游客的需求。
3.营销和销售:旅游商业房地产项目的商业模式的第三步是营销和销售。
这包括制定和执行营销策略,进行广告宣传,吸引游客,以及与旅行社、OTA等渠道合作,推广销售项目。
4.运营管理:旅游商业房地产项目的商业模式的第四步是运营管理。
这包括酒店管理、设施维护、客户服务等方面的工作,以确保项目的正常运营和顾客的满意度。
5.特色体验和增值服务:旅游商业房地产项目的商业模式的第五步是提供特色体验和增值服务。
这包括丰富的旅游体验项目、增值服务如SPA、美食体验等,以提升项目的吸引力和客户满意度。
6.合作伙伴关系和品牌运营:旅游商业房地产项目的商业模式的第六步是建立合作伙伴关系和品牌运营。
这包括与旅行社、酒店集团、景区合作,建立品牌形象,提高项目的知名度和市场地位。
7.财务管理和投资回报:旅游商业房地产项目的商业模式的最后一步是财务管理和投资回报。
这包括项目的财务规划和预算控制,以及持续的投资回报评估和管理。
在旅游商业房地产项目的商业模式中,关键的成功要素包括市场需求的准确判断、合理的定位策略、卓越的服务质量、持续的创新和提升、强大的品牌影响力以及有效的财务管理。
同时,项目运营方还需要密切关注政策环境、市场竞争以及客户需求的变化,并及时调整和优化商业模式,以保持项目的竞争力和持续发展。
旅游地产开发模式
一、从产业功能划分
旅游地产在未来发展中分为四种模式:
第一是作为城市功能区模式。
第二是旅游产业经济区模式。 第三是旅游小城镇的模式。 第四是乡村旅游综合体模式。
(一)、城市功能区,城市扩张过程中依托于城市功能的外移形成旅游地产的发展模式,这种发展 模式能够仅仅依托城市功能,打造城市功能区,通过城市开发形成城市拉动外移,如天津滨海新区 150平方公里旅游度假区的开发也是一种模式。 (二)、产业经济区模式。旅游地产还是从传统景区景点开发走过来的,包括原来很多风景名胜区 和世界文化遗产都在实施边缘的综合开发,但是原来的控制范围和保护的频度比较高,如果要实施 开发将来有相当大的难度。这种情况下有存在如何有效提升风景名胜区和世界遗产的产品,并局部 地实施开发旅游地产项目,包括千岛湖等。 (三)、旅游小城镇。旅游小城镇是依托于旅游形成小城镇的旅游地产开发模式,如徐州市五花小 镇的概念,一期开发6000亩土地,确定为温泉、田园农庄、山水度假和禅修、养生以及自驾车综合 配套的板块。目前在全国这样的案例较多。 (四)、乡村旅游综合体。随着城市化水平的提高,目前城市居民的乡村旅游趋势明显,依托于乡 村旅游的综合体也就应运而生。如天津荣升集团,第一轮是3000亩土地,里面设计一部分农田、一 部分可开发用地、一部分政府承诺的必须打造旅游项目用地,按照当时政府规划的决定按照1000亩 土地的规模做设施农业,另外用1000亩打造会议聚集区,另外1000亩做综合地产开发(旅游地产开 发),这个模式目前作为建设部系统的案例在推进,经营情况非常好,里面有两个度假酒店和一个 会议中心。形成产业链的发展模式,会议度假、设施农业和旅游地产的综合发展,形成互动互融的 模式。
绿维文旅旅游房地产开发四大策略
绿维文旅旅游房地产开发四大策略随着人们旅游需求的增加,旅游房地产行业正迅速发展。
然而,要在这个竞争激烈的市场中脱颖而出并取得成功,必须有一套独特的开发策略。
首先,旅游房地产开发企业应该注重地理位置选择。
选择合适的地理位置对于项目的成功至关重要。
旅游景点附近的土地通常更受游客欢迎,因为它们可以方便地享受景点的景色和活动。
而对于度假村和豪华度假地产来说,海滨或山地景色的选择是关键。
此外,选择地理位置时还要考虑基础设施和交通便利性,以确保游客能够轻松地到达目的地。
第二,旅游房地产开发企业应注重多元化的产品组合。
多元化的产品可以满足不同游客的需求。
例如,一些旅游房地产项目可以提供多种不同类型的住宿选择,如度假村、公寓和别墅。
此外,还可以结合其他旅游和娱乐设施,如高尔夫球场、水上乐园和购物中心,为游客提供更丰富的体验。
第三,旅游房地产开发企业应该注重可持续发展。
旅游业对环境的影响日益受到关注,因此可持续发展已成为一个重要的发展趋势。
旅游房地产企业应该采取一系列措施来减少对环境的影响,例如使用可再生能源、节约能源和水资源,并采取废物处理措施。
此外,他们还可以通过提供生态旅游和文化体验来吸引游客,从而促进地方经济发展。
最后,旅游房地产开发企业应该注重与当地社区的合作。
与当地社区建立良好的关系对于项目的成功非常重要。
企业可以与当地政府和社区团体合作,共同制定开发计划,确保项目符合当地规划和法律要求。
此外,与当地企业和组织建立合作伙伴关系,例如当地旅行社和餐馆,可以为游客提供更好的服务和体验。
总之,成功的旅游房地产开发企业需要有明确的发展策略。
通过选择合适的地理位置、提供多元化的产品、注重可持续发展并与当地社区合作,企业可以在竞争激烈的市场中取得成功。
旅游地产开发的几种模式
旅游地产开发的几种模式一、旅游房地产的概念、历史和发展休闲度假与人们的生活方式、需求递升、社会经济状态密切相关。
未来十年之内,随着中国汽车时代、郊区化时代与休闲时代浪潮席卷而至,运动、健康、养生、体验、休闲等因素将更加深入地渗透到度假区产品和服务之中,并构成主要的价值支撑和卖点。
与休闲度假活动相伴而生并作为上述因素综合载体之一的旅游房地产是景观、旅游内容与商业价值的良好结合点,是区域旅游向产业纵深发展、功能复合与品牌延伸的表现。
它将成为休闲度假时代的竞争要素与旅游创新的关键因素之一,成为我国旅游产业和国民经济中不容忽视的领域,成为政府部门制定相关政策必须考虑的因素。
1、旅游房地产概念旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式,其开发项目全部或部分实现旅游功能。
旅游房地产的开发对象为旅游物业。
一般而言,旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外,具体还包括:休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式,以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。
旅游房地产属于泛地产概念,其发展有两个方向,即旅游地的房地产化与房地产的旅游化。
旅游地(度假区、高尔夫球场、主题公园等)与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时,从不同的出发点打造了一种新的复合型业态:旅游房地产。
本文讨论的旅游房地产——度假区旅游房地产属于“旅游地的房地产化”范畴,是度假区内部的一个有机组成部分。
主要包括具有度假性质的分时权酒店、产权酒店、养老屋村、主题社区、景区住宅、各种专题屋村等几种形态。
2、发展历史旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡,但20世纪初才开始市场化规模经营,主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。
20世纪60年代,法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户的形式,标志着旅游物业市场的形成。
70年代中期,美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压,特别是市场景气时期开发的大量别墅。
旅游地产七大模式
1一月二月三月产品名称数量金额利润产品名称数量金额利润产品名称数量金额利润合计合计合计四月五月六月产品名称数量金额利润产品名称数量金额利润产品名称数量金额利润合计合计合计旅游地产七大模式调研报告2012.9城市居民对青山秀水的心理需求,地产企业对大量廉价土地的无限渴望,地方政府对经济发展的急切期待,共同造就了旅游地产的盛宴。
在不足4万平方公里的海南岛上,海岸资源已经被瓜分殆尽;另一旅游地产热点云南,从丽江、大理到腾冲、普洱,投资百亿元的旅游地产项目星罗棋布。
即使东北边陲的长白山小城,也有万达的百亿元巨无霸正在拔地而起。
旅游地产遍地开花,万亩大盘比比皆是。
而另一方面,项目落成之日,便是空置之时。
旅游地产在中国享受了“天字第一号”的发展狂潮,却也必须独自面对属于自己的成长烦恼。
即将开始的旅游地产“下半场”其关注点必须从“地”向“游”转向。
“圈地—卖房”的简单思维,当让位于对旅游度假市场的深入开掘与潜心运营。
至今,旅游地产模式离完善还相差很远,但多种探索正在进行。
万达巨资“造城”;华侨城、华强致力主题公园的打造;观澜湖以高尔夫带动地产;宋城文化“作秀”……它们的成功与失败,均为旅游地产“下半场”提供着可贵的经验。
一、是地产,还是旅游?在2012年的上半年,房企们做足了“过冬”的姿态,买地面积同比减少了三成,但旅游地产的温度依然炙手可热。
2012年一季度,全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个,投资总规模达2600多亿元,预计今年全行业投资将超万亿元。
房企们的热情也直接传到了二级市场,以“旅游”为旗号的大盘纷纷趁市场回暖上市。
6月8日,碧桂园在惠州的十里银滩二期发布,6月9日,恒大进军上海市场的首个旅游项目“启东海上威尼斯”面市,6月22日万达长白山国际度假区精装小户型产品正式开盘。
销售业绩大都看好。
然而,在一些专业人士看来,如火如荼的景象之后,旅游地产整体游戏规则正在发生变化。
“地产为王”的上半场,正在暗中过渡给“旅游为重”的下半场。
新型城镇化建设中的旅游房地产开发的四种形式
新型城镇化建设中的旅游房地产开发的四种形式——《旅游引导的产业集群化与新型城镇化》研究报告摘要旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网旅游景观设计网 创意建筑设计网旅游投融资网版权声明:该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有,未经允许,不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动,违者将追究法律责任。
新型城镇化建设中的旅游房地产开发的四种形式北京绿维创景规划设计院摘要:旅游与地产的联姻,是市场必然的选择,也是相互促进互补互助的良性架构,为房地产业和旅游业提供了一个广阔良好的平台。
旅游房地产面向新型城镇化建设的产业提升,将为新型城镇化建设提供最有力的投资运营主体。
本篇章,绿维创景为您展示新型城镇化建设中旅游房地产开发的四种形式。
第一种形式:旅游城镇化中的土地一级开发所谓一级土地开发,通俗指在土地出让前,对土地进行整理投资开发的过程。
土地一级开发是土地出让前的运作方式,开发的主体多为当地政府或由当地政府指定的土地开发企业,而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”,达到出让的标准。
在大多数城市中,土地开发主要是由政府来操作,也有政府委托企业来做,政府负责管理和监督,或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。
旅游房地产土地开发,属于土地一级开发的范畴。
严格意义上讲,国内外的土地使用性质都不存在旅游地产用地这个类别,而对于国内出现的“旅游房地产土地开发”概念,其实质是一级土地开发经划拨或转让后,房地产开发商针对项目建成后用于与旅游行业相关的居住和休闲娱乐方面的经营活动来定义的。
旅游城镇化中的一级土地开发,涉及到很多不同类别,包括城市中旧城改造为休闲商业或休闲娱乐街区,一级开发往往成本很高,风险较大。
但是城市休闲聚集核如果设计得好,可以有效的提升区域地价,实现一级开发盈利。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展,使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场,同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域,并承载一定的城市功能。
以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产,也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。
笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家,经过归类整理,提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略,期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。
伴随着中国城市化进程加快,城市在空间上不断外扩,区域界限逐步消失,在生活需求上,由于城市中心地价的飙升、环境的恶化,使得人们不由自主向城区边缘扩散,从而催生了新的城市空间版图。
在这一时代背景下,旅游地产赢得了更大的市场空间和机会,区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置,使旅游地产价值更大化。
同时,旅游地产也逐步成为提升城市形象,改善城市品质的重要支撑,甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。
可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势,相互为用。
而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程,是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上,进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵,从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。
大中型城市市内或市郊的城市化进程中,在没有资源优势的情况下,需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目,进行大型旅游项目开发,营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区,改善区域基础设施条件和环境质量,靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流,将生地变成旅游熟地和旺地,引起景区附近地产升值,再趁势搞地产开发。
此类地产开发与旅游景观开发高度融合,地产开发即旅游景观开发,房产本身即是旅游景观载体或表现形式。
与旅游景观开发二位一体的房产开发。
景即是房,房即是景,景中有房,房中有景,直接提升住宅的环境品质,增加休闲功能,提高居民生活质量,将旅游地产开发提升到一个新境界。
二、产业经济区提升旅游地产新模式产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向,主要借助旅游产业的广泛引入,建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。
笔者在天津城市休闲化咨询中,倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。
在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路,确立了群岛、群园的产业构建体系,并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。
杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式,在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。
在宁波城市旅游产业发展规划中则提出了产业基地的旅游发展模式,在提升主题特色旅游产品集聚的同时,突破都市综合服务基地建设。
所有这些都将为城市的休闲化进程提供驱动力。
目前中国,新城引入旅游产业的现象越来越普遍,这是旅游产业本身的特点以及新城建设的需要二者共同决定的。
旅游的发展,可以带动景区及其周边地区城市化现象,包括乡村城市化和由于旅游资源开发带来的度假酒店业、商业区等城市面貌建筑物的大量建设。
其一旅游产业是新城初建的先导力量。
新城发展旅游业具备了经济基础优势、城市区位优势和政策优势。
主城区旺盛的旅游需求又带来了大量客源,以旅游景区的构建作为新城启动的先导,有利于促进区域基础设施的快速完善,依托旅游项目开展的观光旅游和商务旅游为新城带来了人气,同时也促进了旅游外延产业的集聚,这些都为人口的进一步迁移、城市规模的进一步扩大提供了前提条件。
以华侨城为例,主题公园的构建,成为了区域的核心吸引力,极大的带动了商业、居住地产,逐渐形成配套完善的成熟社区。
其二旅游产业是乡村城市化的重要驱动力。
由于新城多位于主城郊区,结合国内城乡现状,新城的建设带有浓厚的乡村城市化色彩。
旅游产业对乡村城市化的驱动力主要来源于旅游业与农业的融合,如观光农业、设施农业的出现改变了农民的从业环境,由单纯的作物种植进入到服务行业范畴,提高农民收入,极大缓解了城乡差别、城镇居民收入差别导致的二元结构矛盾,为新城的快速发展和社会稳定铺平道路。
其三旅游产业可以带动城市产业结构升级。
成功的新城应该提供满足于社区日常的居住、文化、教育、商业和公众或私人服务的需求,形成相对独立的城市社区,这就要求有合理的产业配置。
在产业融合的大背景下,旅游业在产业链的构建中日益凸显其优势,旅游业可以与农业结合,形成观光农业;与工业结合,形成旅游装备制造业;与商业结合,形成旅游商业,如主题商场、美食及购物街区等;与文化、艺术产业结合,形成演艺、文化体验;与医疗产业融合,形成医疗旅游及养生产业等。
形成新型外延产业聚集,产业结构升级为新城发展注入巨大活力,带来新城空间化延展、规模化扩张及城市生活方式的提供。
三、旅游小城镇发展旅游地产新模式“旅游小城镇”的开发核心在于不仅仅要注重解决农村剩余劳动力的转移,同时要关注小城镇产业体系的建设和吸引力与消费力的提升。
所以,小城镇的建设与发展,主导思路应该是提高消费能力和吸引消费的能力。
关键在于要挖掘这个小城镇的历史文化遗产,张扬这个小城镇独具特色的自然风貌,扶持这个小城镇几千年来赖以生存发展的特色产业,如手工业、餐饮业等。
发展旅游小镇,可以增加新的就业岗位,为农村富余劳动力向非农产业和城镇转移创造条件,促进农业和农村产业结构调整,带动农村第三产业的迅速发展,繁荣农村经济、增加农民收入、提高农民生活水平。
旅游地产已经成为中国旅游小镇开发主要动力之一,将旅游小镇开发与城市经营全面结合起来,是能够形成政府资金来源和企业利润构成的关键。
一方面,小城镇的建设,国家给予了大量的资金及土地等政策支持措施,特别是,小城镇的土地,不仅仅为国有土地开发,还为集体土地流转开了口子,是一个地产领域的缺口;另一方面,小镇开发中,房地产价格非常低,本地居民购买力不强,商业性房地产企业不太有兴趣,但旅游地产,则意味着巨大的商机――因为旅游房地产的卖家,不是本地居民,而是全国各地的度假游客和度假房地产投资人。
开发商以低价获取的小镇土地为依托,面向全国乃至国际销售风景旅游地的度假物业,利差极大,一旦销售成功,获利丰厚。
旅游小镇的发展要素,要制定清晰的产业发展战略;要设计旅游吸引力动力机制,即小镇的吸引力是什么;要规划旅游小镇的功能及布局;要整合小镇的旅游资源,策划具有小城镇和旅游双重功能的项目;要做好小镇的景观规划,打造旅游小镇的景观吸引力与休闲度假环境;设计政府功能与商业功能相结合的运作模式。
将旅游小镇开发与城市经营全面结合起来,在大理古城、丽江古城、阳朔西街、凤凰古城等地,已经得到实践,并走在了全国旅游地产的前列。
大规模、高水准的旅游启动使区域具备完善的市政基础设施,而且资讯商贸发达,很快成为区域内最佳的人居社区和商贸办公中心,以此为发展核心,向外辐射逐渐扩散到与旅游业、文化产业、房地产业、娱乐业等相关的产品生产、销售和服务、形成一套完整的综合产业链条,创造出巨大的经济附加值,以城乡互动休闲体系构建起中国式的旅游小城镇。
四、乡村旅游综合体开创旅游地产新模式从2005年提出新农村建设战略方针到如今,大江南北涌现了许许多多的典型和模式。
其中以旅游为产业转型和经济驱动的乡村旅游综合体最为普遍,其存在原因主要有战略和战术两个层面。
从战略来说:一是借势旅游顺应国家发展方式转变。
未来十年是国家发展的重要战略机遇期,中央把转变发展方式确定为工作的主线。
从国家战略的角度来看,在这个历史转折时期,着力推进发展方式转变需要一系列的新突破口。
而旅游恰恰因其特殊的战略性,面临新的历史性选择,能够也应该成为国家战略转型的一个重要切入点和突破口;二是发展经济形成以旅游产业为主导的新农村建设。
新农村建设首先必须发展经济。
经济的发展,恰恰需要打破农业产业的界限,把农业产业与二、三产业结合起来。
旅游产业横贯一、二、三产业,是各个产业的胶合剂,旅游产业为主导的新农村建设是新时期新农村建设的重要手段;三是平衡三方实现农民致富、政府满意、投资商获利。
在为地方造福的大格局之下谋求企业自身的经济利益,才是企业发展的根本所在。
帮助农民增收、创收,改善生活方式;为政府高起点,大手笔实施科学化的新农村建设,贯彻落实相关政策方针,争创新农村建设示范工程。
从战术上来说:一是选好区位拿大地块,最好实施整个村一级开发和运营。
房企只有拿到大的地块,并距离中心城区一个半小时车程之内。
才能借助目标房产的区位、交通等方面的优势,有系统地开发内部生态完整的综合地产项目,企业才能在拆迁安置之余取得预期收益。
二是村容村貌建设与产业发展相融合。
以旅游的视角,审视农业产业转型,大力发展高效农业、休闲农业、商贸农业,实现耕地资源集约化利用、多元化经营、建立产销通道;实施村容村貌整治,以旅游配套设施的要求进行统一规划设计,并引导农民经营农家乐、民俗等,促使部分农民融入旅游产业系统。
三是旅游服务型地产与居所型地产结合。
根据项目所在区域的旅游资源品质属性和未来旅游发展蓝图构想,科学配比旅游服务型地产与居住型地产。
本文所指的旅游服务型地产是指旅游酒店、农庄、度假村、商业购物设施等。
居所型地产是指以居住功能为主体的传统地产,包括居住小区、产权式酒店等;最后,还需要汇聚多方智慧全方位高起点规划。
以旅游为主导的新农村建设涉及旅游产业、农业产业、房地产业等多方领域。
策略一:注意多元业态创意对城市的公共休闲空间和休闲生活进行关注,打造休闲业态的集中区域。
如城市商业、城市商务、城市会展、城市娱乐、城市餐饮、城市文化等等的业态集群;在产业集聚的同时,要注意和引领产业与公共服务空间的融合,如城市的步行街、步行区及宁静的广场、绿地、花园一体规划与运营相统一;要加强城市传统风貌的保护和城市格调的保护,为城市休闲化发展提供良好的人文特征;要注重重点休闲载体建设。
例如城市公园和市民广场,城市公园和市民广场是地域文化的集中表现方式之一,也是多数市民日常休闲活动的首选区域;如中央商业游憩区,结合休闲娱乐、商业活动、饮食、文化等产业元素,凝聚城市休闲气氛;如临水城市的滨水休闲带,它是城市休闲的亮点和重点,同时也是生活质量的体现点和提高点;如休闲餐饮体系,要构造主体吸引物,包括酒吧、茶座、地方美食等等;如娱乐体系,要特色突出,形成一个多层次的业态构成;如健身体系,要方便齐全,包括运动场馆、水疗保健、高尔夫等;如文化体系,要体现时尚与综合,主要构成有图书馆、博物馆、多功能电影院,以及商业街、创意街区、SHOPPING MALL等。
策略二:强化绿色生态修复绿色山水、生态田园往往是旅游地产开发的独特卖点和核心吸引力,是旅游地产项目开发成功的基础和前提。