中国旅游地产开发4种新模式
旅游房地产
1．旅游房地产的性质、产品类型及发展历程旅游房地产是指以旅游、休闲度假、展览会议、教育、娱乐等产业为依托而进行的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。
旅游房地产的开发对象即为旅游物业。
一般而言，旅游物业包括以下几类：1）发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。
如：景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村（风格别墅）、民俗度假村等。
2）体育运动度假村3）旅游（休闲）培训、会议基地、休闲度假中心4）时权酒店5）产权酒店6）老年公寓旅游房地产发源于法国地中海沿岸。
本世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。
60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售（出售以酒店为主的物业使用时间段）的方式招揽客户。
旅游房地产市场开始由此形成，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等物业使欧洲旅游房地产市场发展到一定规模。
70年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造成大量房地产积压、空置，特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。
为处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大成功。
1977年美国市场95％以上的度假物业是由其他项目改造过来的。
到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全；配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。
1999年全球分时度假物业销售额达到67．2亿美元，540万个家庭参与了分时度假网络。
近几年市场上又崛起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司，如：SUNTERRA公司，不但经营交换业务，还自己开发并销售时权酒店，已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了89个度假村，拥有5600个单位。
在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，近几年大打“旅游度假牌”，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。
旅游地产成开发商
旅游地产成开发商“新宠”投资总额超万亿从一些地产大鳄的投资方向上不难发觉，旅游地产正成为开发商的“新宠”。
粗略计算，涉及旅游的地产项目已逾千项，投资总额超万亿元。
业内人士称，调控下，房地产企业多业态开发已成为趋势，旅游地产将成为新的角逐场之一。
严厉的楼市调控政策下，传统住宅领域的发展遭遇前所未有的打击，前景变得扑朔迷离，商品房成交量下降，价格也不再“坚挺”。
此背景下，寻找新的可持续的利润增长点成为大部分房企的明智策略，商业地产因此变得火热，旅游地产也“风生水起”，成为新的投资热点。
开发商大手笔打造新项目刚刚过去的2010年，给了很多房地产企业一个明确的信号：住宅地产已不再是投资的“黄金领域”。
于是，开发商主动求变，开发新的投资热点。
从一些地产大鳄的投资方向上不难发觉，旅游地产正成为开发商的“新宠”。
2010年10月、12月，保利分别在德阳、成都、东莞樟木头拿下三大旅游地产项目，项目投资额分别高达150亿元、126亿元、100亿元；同年8月，龙湖地产斥资15.2亿元，竞得烟台养马岛33宗商住用地，10月份再度拿下该区域30宗地，合计近7000亩；此外，龙湖还以4.45亿元获得云南玉溪1781亩的旅游用地。
与此同时，2010年6至10月间，商业地产大佬万达斥巨资在各地投入多个旅游度假区项目：6月17日，签订福州琅岐岛国际旅游度假区、武夷山国际旅游度假区；8月24日，投资500亿元的大连金石国际旅游度假区项目签约；9月10日，投资150亿元的西双版纳国际旅游度假区项目签约；10月中旬，投资规模达200亿元的长白山旅游地产项目开始预售。
此外，万科、恒大、富力等全国知名的房地产企业，也纷纷在2010年前后开始尝试旅游地产。
粗略计算，涉及旅游的地产项目已逾千项，投资总额超万亿元。
业内人士称，调控下，房地产企业多业态开发已成为趋势，旅游地产将成为新的角逐场之一。
记者了解到，在目前山东开发的高档地产项目中，也有众多项目具有旅游地产或休闲地产的特点，如山东黄金集团投资兴建的山东崮云湖高尔夫别墅、莱州黄金海岸度假区，北京国科集团倾力打造的国科国际高尔夫别墅等项目，均以旅游、休闲、度假等主题与地产项目相结合。
旅游综合体
“旅游综合体”，是指基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的旅游吸引核、休闲聚集区、旅游地产社区为核心功能构架，相关配套设施与延伸产业为支撑保障，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。
作为聚集综合旅游功能的特定空间，是一个旅游经济系统，并有可能成为一个旅游休闲目的地，它包括“休闲综合体”、“度假综合体”、“休闲商业综合体”、“创意文化综合体”、“温泉养生综合体”、“康疗运动综合体”、“休闲农业综合体”、“旅游小镇（非建制）”等各种类型。
“旅游综合体”是“旅游消费模式升级（从单一观光旅游到综合休闲度假）、景区发展模式升级（从单一开发到综合开发）、地产开发模式升级（从传统住宅地产到旅游综合地产）”三大升级共同作用的结果。
其综合特征包括以下五个方面：一是以一定的旅游资源与土地为基础，二是以旅游休闲功能为主导三是以综合开发为手段四是以旅游地产产品为核心五是以较高品质服务为保障。
在新型城镇化的构架下，旅游综合体的发展架构，实际上是由五个部分构成：旅游吸引核·休闲聚集区·居住发展带·社区配套网·产业延伸环。
旅游吸引核，是面向市场需求，创新整合开发核心资源，目的是创造一个或多个独特的核心吸引物，这是创造核心吸引力的基石所在，可以是一个或多个核心旅游休闲项目——观光景区、主题公园（乐园）、赛车场、影视城、特色街区、温泉养生中心、生态小镇、主题博物馆。
休闲聚集区，是为满足由核心吸引物带来客源各种休闲需求而创造的综合休闲产品体系，实际上是在旅游产业构架下各种休闲业态的聚集。
主要包括主题酒店群、特色商街、主题演艺、水上游乐项目、温泉SPA等。
居住发展带，是旅游综合体迈向城镇化结构的重要支撑。
旅游各要素的延伸带动泛旅游产业发展形成产业融合与产业聚集，产业聚集形成人员聚集，形成原有城镇居民居住、农民城镇化居住、产业人口聚集居住、外来游客居住、外来休闲居住（二居所）、外来度假居住（三居所）等六类人口相对集中居住，从而形成了依托产业的城镇人口以及为此建设的居住社区，构建了城镇化的核心基础。
旅游地产的规划初探
旅游地产的规划初探摘要：旅游地产正成为如今房地产开发的又一热点，在国内发展前景广阔。
该文通过对深圳新老华侨城的考察研究，重点思考了旅游地产开发、规划在未来的发展趋势以及所应注意的几个问题。
关键词：旅游地产规划中图分类号：f590.65 文献标识码：a 文章编号：1引言旅游地产是旅游与地产的结合，是资源与资本的对接，其指的是以旅游活动为服务对象的一系列建筑物及关联空间。
本为针对国内成功旅游地产项目进行规划及产业结构的相关研究，结合国内旅游市场对国内旅游市场的产品及特性进行理性分析研究和思考。
2华侨城华侨城是最早被列为国务院国资委大力扶持发展房地产业的全国五大中央企业之一。
华侨城率先倡导“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念，形成了“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式，为全国的城市规划建设提供了有益的经验和经典的示范作用。
华侨城涵盖了传统意义上房地产开发的所有形态及更宽泛范畴，是建筑类别最齐全、产品线最丰富的房地产企业之一，并发展成为“中国旅游主题地产第一品牌”。
3国内旅游地产规划发展的规律3.1 旅游规划的三个发展阶段我国旅游规划的发展主要分三个阶段：20世纪80年代的被动发展阶段，20世纪90年代的主题园阶段，从94年开始的休闲旅游度假区阶段。
3.2 旅游规划的性质综合性、依赖性、三维层次性、软硬性、动态性、市场性3.3 旅游规划与城市、区域规划的关系旅游规划是城市、区域规划的组成部分。
旅游系统是城市系统中的一个子系统。
旅游规划对城市规划设计提出自己的要求，既不能脱离城市各个子系统的规划而独立存在，又不能放弃与城市总体规划的融合。
3.4 旅游规划与风景园林规划设计的关系风景园林师一种旅游资源，风景区总体规划要把旅游规划作为其重要内容，在保护风景资源的基础上编制旅游规划。
3.5 旅游规划所要解决的核心问题一个国家、地区、城市可以开发出哪些旅游产品来满足旅游市场需要，达到什么样的发展目标，是旅游规划要解决的两个关键问题。
以文带旅,以旅兴商,以商成文,文商旅模式大起底（多案例）
随着传统住宅市场陷入低迷，企业纷纷寻找新的发展空间，一系列文旅地产、产业地产项目如火如荼地开展和深入。
但是文商旅到底是什么东东，特点和案例有什么，未来发展趋势是什么。
一、什么是文商旅复合地产文商旅地产定义：通过文化主题脉络，满足消费客群新消费需求，极具个性化的主题型商业地产模式。
文化作为营造者和价值提升器，诠释的是项目的个性和主题。
旅游作为客流驱动者，带来的是消费需求；文化则作为营造者和价值提升器，诠释的是项目的个性和主题。
因此从商业地产而言，商、旅、文三者扮演不同的角色。
旅游地产中的“都市文化休闲街区”，从商业地产的角度看，往往就是一条“文化商业街”。
从文商旅跨界视角的分类方法，其实可以分为“文化综合体”、“商旅文街区”、“文化旅游大片区”三种类型。
无论何种形态，旅游文化往往都和商业互为表里，即使在度假类型的文化旅游大片区中，“有了充足的人流，也可以建购物中心，把商业装在文化旅游的壳里面。
二、文商旅三结义——以文带旅，以旅兴商，以商成文1.以文带旅通过文化注入旅游发展，具有文化特色的建筑，及地方特色的文化活动，带动旅游的兴盛。
2.以旅兴商通过旅游促进商业的繁荣。
以旅兴商是指通过旅游项目带来更多的消费客群，人气的聚集能更好的提升项目的影响力。
3.以商成文通过商业组合完美文化要素。
消费需要的多样化正推动着购物、餐饮、文化娱乐三大功能的积极融合。
剧场、博物馆、画廊等业态进入文商旅街区，形成与其他购物形态的差异化，又能深化文化主题。
三、用案例说话——文商旅分类和案例1.古典型文商旅项目特点：依托当地的历史文化的沉淀、岁月洗礼，具有丰富的自然和人文资源，基本上是“天然而成”。
以古城、古镇、古街为依托，修旧如旧，形成特色风貌区。
承继历史文脉，保持原有风貌，融入现代元素。
2.古典型文商旅地产的个性和共性：个性诸如：反映出鲜明的区域历史文化和习俗、风情；布局和建筑形态等外显形式各有千秋等等.共性诸如：都依托于中国的传统历史文化；商业、旅游、文化三者的有机结合，融为一体（单就商业论商业，就地产论地产）3.项目举例：古典型文商旅地产（1）古典型文商旅地产——豫园“庙、园、市”“释、道、儒”“商、旅、文”——这就是豫园地处上海市黄浦区老城厢，从元、明、清到民国初年，700多年来一直是上海的政治、经济、文化中心，被称为“上海的根”，是上海特有的人文标志和文化名片。
中国旅游地产开发的四种模式
——“城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。
以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。
笔者经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。
伴随着中国城市化进程加快，城市空间不断外扩，区域界限逐步消失；在生活需求上，由于城市中心地价飙升、环境恶化，人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。
在这一背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。
同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。
可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。
而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力，引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式，能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。
大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。
此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。
与旅游景观开发二位一体的房产开发。
景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。
房地产：环球度假区火爆背后的文旅新打法
环球度假区火爆背后的文旅新打法2021年9月20日，筹备与建设20年的北京环球度假区正式开园。
作为文旅新地标，该项目一开业即引爆了整个文旅消费市场。
项目以影视IP衍生开发为主题，强化客户体验升级，吸引了不同年龄阶段的客群，项目客流表现强劲。
近年来，旅游业作为国民经济的支柱产业，对国民经济的发展有着积极促进作用。
2021年，疫情防控常态化条件下，国内旅游市场稳步回升。
文旅地产企业在全国布局和区域深耕中，不断扩大市场占有率，强化行业领导地位。
城市布局：标杆企业加大布局长三角、中部城市群根据中指院监测资料显示，2021年文旅地产企业新拓项目主要分布在19个城市，其中多数为城市内重点城市。
从新拓项目所属城市来看，长三角以及中部城市群布局相对较多。
头部文旅地产企业加大布局力度，持续抢占市场。
图：2021年部分文旅地产企业新拓项目城市分布情况一方面，企业多地签约，加速文旅项目全国布局，如融创文旅动作频频，先后签约昆山、江州、南通等多地，打造融创文旅城项目，持续看好中国文化旅游行业的发展前景。
另一方面，企业持续发力区域深耕战略，如卓尔智城先后签约十堰、孝感等城市，分别打造智慧绿色小镇、启动桃花驿文旅综合体二期建设，持续创新文旅体验。
此外，西南区域文旅项目集中分布于成都、重庆、贵阳、昆明等城市，注重自然资源禀赋与文化特色的融合。
旅游因山而兴、因水而灵、因文而盛。
明代思想家王阳明曾赞叹：“天下山水之秀聚于黔中”。
中国铁建·阳明文旅城正地处大贵阳半小时生活圈，以长达约5公里的穿山堰河为主轴，打造中国第一个民歌艺术小镇。
中国铁建地产贵州公司入黔十余年，将首个文旅大盘落子贵阳，亦可见山水自然间文化特色振兴的战略布局。
图：部分文旅地产企业布局方式运营模式：合作开发为行业主旋律 2021年，文旅地产企业在合作主体上更趋多元化，以借助双方优势资源，强强联合，不断增强项目发展水平。
图：部分文旅地产企业合作开发模式其一，文旅地产企业牵手房企，优势互补，构建文旅运营新模式。
旅游地产发展新趋势
文／ － ｑ ｌ ￣ 霞 姜若 愚
摘
要： 目 前 国内的 旅游 地 产其 本质 是 房地 产 开发 ， 而旅 游资 源 是为 房地 产服 务 的 ， 对 于 房地 产而 言 ， 由 于其体 量 和产 品
的 限制 ， 在单 个旅游 区 内对于 区域 经 济和人 口的发展 也是有 限 ， 加 上 国 内大型 区域 开 发不 断遇 到瓶 颈 ， 产业 布局 也 在不 断 的发 生 调整 和升级 ， 在这 样 的大背景 下 ， 旅游 地 产作 为 区域 经济 的增 长极 ， 并且 通过 旅游 衍 生 的相关 产业 也在 不断 的左 右着 区域 经
欧 美政 府要 员 ， 贵族 、 富商蜂 拥 而至 ， 一 时 间 成 为世 界乃 至 欧 洲 的休 闲度 假 中
房地 产项 目达到 近百个 ， 以“ 高尔 夫 、 山 地、 滑雪 、 冲浪 、 野外 运 动 ” 为 主题 的休 心。 ５ ６ ０ ０ 个单 位 。 闲度 假住 宅 、 别墅 、 酒 店超 过 百 家 。 中 在 短 短 的几 十 年 时 间里 ．旅 游 地 在亚洲 ， 日本 、 韩国、 菲 律宾 、 泰国、 国旅 游房 地产 正 在 走 上 中 国房地 产 市 新 加 坡 等 国家 ， 近几 年 大 打 场 的前沿 地带 。 产 在 国 外 经 历 了产 生 —— 发 展— — 崛 马来 西亚 、 “ 旅 游度 假牌 ” ． 假 日休 闲 、 周 末度 假 、 旅 （ 三 ）旅游 行为 主体 的消 费 习惯 逐 起 的过 程 。 （ 一） 上世 纪 ６ ０年代— — 旅游 地产 游 度 假 、 会议休闲 、 运 动 健康 休 闲等方 渐转 变 诞 生 兴 未艾 。大 批国 际金融 投 资商 、 地 产 开 从旅 游 消费 的行 为来 看 ， ｌ ０年 前 。 ６ ０年代 法 国阿尔 卑 斯 山地 区的 别 发 商 、酒 店 投 资管 理 机 构纷 纷 介入 旅 中 国旅 游 尚 停 留 在 节 日经 济 的阶 段 ． 墅 度假 村 首 先开 发 了以 分 时销 售 （ 出 游地 产 开发 ， 并取 得 了客观 的收 益。从 大部 分 休 闲外 出 时 间是 国 家法 定 节 假 售 以酒 店 为 主 的物 业 使 用 时 问段 ） 的 此 ．旅 游 地 产作 为房 地 产业 的一个 重 日， 旅游 地产在 中 国 尚未形 成 概念 。 方 式招 揽 客 户 ．标 志 着旅 游 房 地 产市 要 分 支 ．在 全世 界 发 展起 来 并 掀起 了 从１ ９ ９ ５年 ５ 月 份我 国实 行 五天 工 场 的 开始 ，今天 遍布 世 界 各 地 的 分 时 世 界投 资 的热潮 。 作 日，到 １ ９ ９ ９ 年 国务 院批 准开 始实 行 度 假酒 店 、 高 尔夫度 假村 、 休 闲别 墅 ， 将 二、 国 内旅 游地 产 的开 发背景 “ 五一 ” 、 “ 十一 ”和春节 三个 黄金 周 ． Ｏ ８ 欧洲 旅游 房地 产市 场推 向高 潮 。 （ 一） 传统 房地 产空 问利 润转换 年调 整 为端 午 、 中秋小 长 假 。 加 上 我 们 （ 二） 上世 纪 ７ Ｏ 年 代—— 旅 游 地产 在 金融 风暴降 临 的 ０ ９ 年 ．国内房 国家 法定休 假 日， 一 年将近 １ １ ４天是 假 发展 地产市场面临着前所未有的大挑 战。 期， 将来 如果 带 薪 休假 推 行 的 话 ． 一 年 ７ Ｏ年代 中期 ． 由于美 国经 济衰 退 、 传 统 的投 资 领域 、生产 领 域 已 基本 饱 将有 三 分之 一 的 时 间可 以 休 假 。假 日 泡 沫经 济 造成 大 量 房地 产 积 压 、 空置 ， 和， 市场 进 入成 长 发 展 阶段 ， 特 别 是 传 经 济 已 经 成 为 中 国经 济 的 重 要 增 长 特 别是 市 场 景气 时 期开 发 的 大量 别墅 统 房 地 产 开 发 领 域 的 机 会 越 来 越 少 ． 点 ．并使 旅 游 地 产的 蓬 勃 发展 成 为 可 能。 积 压。 为处理 积压 与空 置 ， 充 分盘 活 闲 住宅 市场 成熟 期 已基本 到来 。京 、沪 、 置 资产 ，美 国从 欧 洲 引人 时 权酒 店 这 深人 均居 住 面积 已经超 过 ２ ０ 平 米 。住 同时 ．伴 随 着 假 Ｅ ｌ 经 济 的 兴 起 于 概念 ． 取得 了 巨大成 功 。 １ ９ ７ ７ 年 美 国 宅 消 费开 始 向舒 适 型 转移 ．销售 市 场 蓬勃 发展 ， 休 闲产 业 已经炙 手可 热 。无 市场 ９ ５ ％以上 的 度假 物 业 是 由 其他 项 也 出现 了萎缩 的前 兆 ， 即滞涨 期 。大 量 论从 经 济能 力来 说 。 ・ 还 是休 闲时 间 来 目改 造 过来 的。 到 １ ９ ８ ７年后 ， 大量 的投 的 传 统 房 地 产 资 金 开 始 物 色 新 的 领 说 ， 对休 闲产 业 的需求 空 间加 大 。以旅 资商 、 开 发商 纷纷 进 入这 一领 域 ， 使 产 域 。 游、 娱乐 、 健 身 为 主的 休 闲产 业 已形 成 品模 式 更 加清 晰 ， 法 规也 相应 健 全 ； 配 （ － ）开发商 纷纷 转舵 进军 旅游 地 种 共荣 共 生 的 发展 态势 ．促 进 旅 游 产领 域 套 的服 务业 、 管理业 也迅 速成 熟 。 房地 产 的发 展 。 中国 也从 假 日经 济 提 （ 三） 上 世纪 ９ ０ 年 代— —旅 游地 产 中 国 已经涉 足 旅 游地 产 开 发 的公 升 到 了休 闲经 济 阶段 。 崛起 司超 过 百家 ．除 了 国外 和 港 台颇 具实 随 着休 闲经济 的 发展 ，休闲 旅游 、 １ ９ ９ ９年全 球分 时 度假 物 业 销售 额 力 的 大公 司 ．包括 内地 首创 、海航 、 中 度 假旅 游 、 商 务旅 游 、 体 育 旅 游 等 多种
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中国旅游地产开发4种新模式
中国旅游地产开发的4种新模式
”城市功能区”驱动旅游地产新模式
旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。
以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。
笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。
伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。
在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。
同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。
可以说城市化与旅游地产将逐步体现出”双轮驱动”的并存态势，相互为用。
而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。
大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。
此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。
与旅游景观开发二位一体的房产开发。
景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。
产业经济区提升旅游地产新模式
产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。
笔者在天津城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。
在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了”运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。
巅峰智业集团的旅游地产研究院在杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。
在宁波城市旅游产业发展规划中则提出了产业基地的旅游发展模式，在提升主题特色旅游产品集聚的同时，突破都市综合服务基地建设。
所有这些都将为城市的休闲化进程提供驱动力。
目前中国，新城引入旅游产业的现象越来越普遍，这是旅游产业本身的特点以及新城建设的需要二者共同决定的。
旅游的发展，可以带动景区及其周边地区城市化现象，包括乡村城市化和由于旅游资源开发带来的度假酒店业、商业区等城市面貌建筑物的大量建设。
其一旅游产业是新城初建的先导力量。
新城发展旅游业具备了经济基础优势、城市区位优势和政策优势。
主城区旺盛的旅游需求又带来了大量客源，以旅游景区的构建作为新城启动的先导，有利于促进区域基础设施的快速完善，依托旅游项目开展的观光旅游和商务旅游为新城带来了人气，同时也促进了旅游外延产业的集聚，这些都为人口的进一步迁移、城市
规模的进一步扩大提供了前提条件。
以华侨城为例，主题公园的构建，成为了区域的核心吸引力，极大的带动了商业、居住地产，逐渐形成配套完善的成熟社区。
其二旅游产业是乡村城市化的重要驱动力。
由于新城多位于主城郊区，结合国内城乡现状，新城的建设带有浓厚的乡村城市化色彩。
旅游产业对乡村城市化的驱动力主要来源于旅游业与农业的融合，如观光农业、设施农业的出现改变了农民的从业环境，由单纯的作物种植进入到服务行业范畴，提高农民收入，极大缓解了城乡差别、城镇居民收入差别导致的二元结构矛盾，为新城的快速发展和社会稳定铺平道路。
其三旅游产业可以带动城市产业结构升级。
成功的新城应该提供满足于社区日常的居住、文化、教育、商业和公众或私人服务的需求，形成相对独立的城市社区，这就要求有合理的产业配置。
在产业融合的大背景下，旅游业在产业链的构建中日益凸显其优势，旅游业可以与农业结合，形成观光农业;与工业结合，形成旅游装备制造业;与商业结合，形成旅游商业，如主题商场、美食及购物街区等;与文化、艺术产业结合，形成演艺、文化体验;与医疗产业融合，形成医疗旅游及养生产业等。
形成新型外延产业聚集，产业结构升级为新城发展注入巨大活力，带来新城空间化延展、规模化扩张及城市生活方式的提供。
旅游小城镇发展旅游地产新模式
”旅游小城镇”的开发核心在于不仅仅要注重解决农村剩余劳动力的转移，同时要关注小城镇产业体系的建设和吸引力与消费力的提升。
所以，小城镇的建设与发展，主导思路应该是提高消费能力和吸引消费的能力。
关键在于要挖掘这个小城镇的历史文化遗产，张扬这个小城镇独具特色的自然风貌，扶持这个小城镇几千年来赖以生存发展的特色产业，如手工业、餐饮业等。
发展旅游小镇，可以增加新的就业岗位，为农村富余劳动力向非农产业和城镇转移创造条件，促进农业和农村产业结构调整，带动农村第三产业的迅速发展，繁荣农村经济、增加农民收入、提高农民生活水平。
旅游地产已经成为中国旅游小镇开发主要动力之一，将旅游小镇开发与城市经营全面结合起来，是能够形成政府资金来源和企业利润构成的关键。
一方面，小城镇的建设，国家给予了大量的资金及土地等政策支持措施，特别是，小城镇的土地，不仅仅为国有土地开发，还为集体土地流转开了口子，是一个地产领域的缺口;另一方面，小镇开发中，房地产价格非常低，本地居民购买力不强，商业性房地产企业不太有兴趣，但旅游地产，则意味着巨大的商机――因为旅游房地产的卖家，不是本地居民，而是全国各地的度假游客和度假房地产投资人。
开发商以低价获取的小镇土地为依托，面向全国乃至国际销售风景旅游地的度假物业，利差极大，一旦销售成功，获利丰厚。
旅游小镇的发展要素，要制定清晰的产业发展战略;要设计旅游吸引力动力机制，即小镇的吸引力是什么;要规划旅游小镇的功能及布局;要整合小镇的旅游资源，策划具有小城镇和旅游双重功能的项目;要做好小镇的景观规划，打造旅游小镇的景观吸引力与休闲度假环境;设计政府功能与商业功能相结合的运作模式。
将
旅游小镇开发与城市经营全面结合起来，在大理古城、丽江古城、阳朔西街、凤凰古城等地，已经得到实践，并走在了全国旅游地产的前列。
大规模、高水准的旅游启动使区域具备完善的市政基础设施，而且资讯商贸发达，很快成为区域内最佳的人居社区和商贸办公中心，以此为发展核心，向外辐射逐渐扩散到与旅游业、文化产业、房地产业、娱乐业等相关的产品生产、销售和服务、形成一套完整的综合产业链条，创造出巨大的经济附加值，以城乡互动休闲体系构建起中国式的旅游小城镇。
乡村旅游综合体开创旅游地产新模式
从2005年提出新农村建设战略方针到如今，大江南北涌现了许许多多的典型和模式。
其中以旅游为产业转型和经济驱动的乡村旅游综合体最为普遍，其存在原因主要有战略和战术两个层面。
从战略来说：一是借势旅游顺应国家发展方式转变。
未来十年是国家发展的重要战略机遇期，中央把转变发展方式确定为工作的主线。
从国家战略的角度来看，在这个历史转折时期，着力推进发展方式转变需要一系列的新突破口。
而旅游恰恰因其特殊的战略性，面临新的历史性选择，能够也应该成为国家战略转型的一个重要切入点和突破口;二是发展经济形成以旅游产业为主导的新农村建设。
新农村建设首先必须发展经济。
经济的发展，恰恰需要打破农业产业的界限，把农业产业与二、三产业结合起来。
旅游产业横贯一、二、三产业，是各个产业的胶合剂，旅游产业为主导的新农村建设是新时期新农村建设的重要手段;三是平衡三方实现农民致富、政府满意、投资商获利。
在为地方造福的大格局之下谋求企业自身的经济利益，才是企业发展的根本所在。
帮助农民增收、创收，改善生活方式;为政府高起点，大手笔实施科学化的新农村建设，贯彻落实相关政策方针，争创新农村建设示范工程。
从战术上来说：一是选好区位拿大地块，最好实施整个村一级开发和运营。
房企只有拿到大的地块，并距离中心城区一个半小时车程之内。
才能借助目标房产的区位、交通等方面的优势，有系统地开发内部生态完整的综合地产项目，企业才能在拆迁安置之余取得预期收益。
二是村容村貌建设与产业发展相融合。
以旅游的视角，审视农业产业转型，大力发展高效农业、休闲农业、商贸农业，实现耕地资源集约化利用、多元化经营、建立产销通道;实施村容村貌整治，以旅游配套设施的要求进行统一规划设计，并引导农民经营农家乐、民俗等，促使部分农民融入旅游产业系统。
三是旅游服务型地产与居所型地产结合。
根据项目所在区域的旅游资源品质属性和未来旅游发展蓝图构想，科学配比旅游服务型地产与居住型地产。
本文所指的旅游服务型地产是指旅游酒店、农庄、度假村、商业购物设施等。
居所型地产是指以居住功能为主体的传统地产，包括居住小区、产权式酒店等;最后，还需要汇聚多方智慧全方位高起点规划。
以旅游为主导的新农村建设涉及旅游产业、农业产业、房地产业等多方领域。
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