什么是旅游地产及旅游地产的一般运营方式
旅游地产概念
旅游地产
一、旅游地产概念
所有依托周边丰富的旅游资源而建的，有别于传统的住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游地产。
较之一般的住宅项目，旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝链接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
二、旅游地产分类
从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可分为四类：
一是旅游景点地产，主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。
二是旅游商务地产，主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、商务酒店、娱乐城等建筑物及关联空间。
三是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等。
四是旅游住宅地产，主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。
三、旅游地产产品
随着中国旅游地产的迅速升温，目前在市场中常见的几种旅游地产产品有：分时度假、旅游主题社区、度假村、产权式酒店等。
旅游地产名词解释
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
旅游地产名词解释旅游房地产旅游房产就是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式。
包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游（休闲）培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅（风格别墅）、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。
所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游房地产。
分时度假——TimeshareReal Estate Timesharing Act CH721 Florida 的解释：“所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于1年的使用权，并且这一协议有效期在3年以上”European Union Timeshare Directive的定义：所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在1年的某些特定时段（这一期限要在一周之上）使用某项房产的权利的合同，住宅设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目。
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
旅游房地产
1．旅游房地产的性质、产品类型及发展历程旅游房地产是指以旅游、休闲度假、展览会议、教育、娱乐等产业为依托而进行的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。
旅游房地产的开发对象即为旅游物业。
一般而言，旅游物业包括以下几类：1）发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。
如：景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村（风格别墅）、民俗度假村等。
2）体育运动度假村3）旅游（休闲）培训、会议基地、休闲度假中心4）时权酒店5）产权酒店6）老年公寓旅游房地产发源于法国地中海沿岸。
本世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。
60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售（出售以酒店为主的物业使用时间段）的方式招揽客户。
旅游房地产市场开始由此形成，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等物业使欧洲旅游房地产市场发展到一定规模。
70年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造成大量房地产积压、空置，特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。
为处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大成功。
1977年美国市场95％以上的度假物业是由其他项目改造过来的。
到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全；配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。
1999年全球分时度假物业销售额达到67．2亿美元，540万个家庭参与了分时度假网络。
近几年市场上又崛起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司，如：SUNTERRA公司，不但经营交换业务，还自己开发并销售时权酒店，已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了89个度假村，拥有5600个单位。
在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，近几年大打“旅游度假牌”，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。
旅游地产营销策划方案
旅游地产营销策划方案一、引言随着人们收入水平的提高和休闲观念的转变，旅游业成为了蓬勃发展的行业之一。
在旅游业中，旅游地产作为新兴的产业领域，正逐渐引起人们的关注。
本文将针对旅游地产的特点和市场需求，提出一套切实可行的营销策划方案。
二、市场分析1. 旅游地产概述旅游地产是指以旅游度假为主要功能的房地产项目，与一般住宅房地产相比，它更关注休闲娱乐、度假度养等功能。
因此，旅游地产的目标人群主要是追求休闲方式的中高收入群体。
2. 市场需求随着人们对休闲度假的需求增加，旅游地产市场呈现出快速增长的趋势。
尤其是独特景观、便捷交通和丰富设施的旅游地产项目更受市场青睐。
因此，我们需要充分把握市场需求，定位目标客户群体，以满足他们对高品质旅游体验的追求。
三、目标市场确定根据市场需求和项目定位，我们将主要关注以下目标市场：1. 中高收入群体：他们有足够的经济实力来购买旅游地产，并享受高品质的休闲度假。
2. 家庭群体：他们追求家庭度假的团聚和亲子活动，对配套设施和服务要求较高。
3. 养老群体：他们在退休后希望获得一处宜居的度假地，享受慢生活。
四、产品定位面向目标市场，我们将根据市场需求进行产品定位，打造旅游地产项目的特色和亮点：1. 独特景观：选择风景优美、具有文化历史意义的地理位置建设项目。
2. 便捷交通：确保项目与主要交通枢纽相连，提供客户出行的便利。
3. 丰富设施：配备完善的度假设施，如游泳池、健身房、SPA中心等。
4. 高品质服务：提供贴心的服务，如一站式管家服务、24小时安保等。
五、营销策略1. 品牌建设通过市场调研和品牌定位，打造独特的品牌形象，包括品牌名称、标志和口号等。
同时，通过线上线下的宣传推广，提高品牌知名度和美誉度。
2. 目标客群定位根据目标市场的特点和需求，精准定位目标客群，并制定有针对性的市场推广方案。
例如，在年轻家庭群体中，可以通过家庭亲子活动、户外探险等方式来吸引客户。
3. 线上推广建设专属网站和社交媒体账号，加强线上推广，为客户提供详细的项目信息和咨询服务。
旅游地产开发运作模式及典型成功案例研究_图文
九华山庄
佛冈聚龙湾
温泉+水游乐模式
【特征】通过温泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、水上滑 梯……等一系列时尚、动感、刺激的水游乐项目的引入，实现温 泉度假村夏季经营的火爆。此模式未来竞争的关键在于水游乐项 目的持续创新上，这就对水游乐的投资规模和设备更新提出了更 高的要求。
北京温都水城
广东恩平锦江温泉
客源导向
旅游地产成功的关键，准确 的客户定位，合理的客源导 向，引导足够的客户旅游地 产才能运营
产品配套
旅游地产功能和赢利的 载体，主要为酒店、别 墅、公寓、商业街等各 类产品
问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品 有何特征？
旅游地产资源类型
滨湖
滨海
温泉
地文景观 高尔夫
旅游地产 常用引擎资源
一、滨湖类项目 产品打造的关键：建筑排布以湖景为核心，产品设计酒店化，产品线丰富
建筑排布：围湖而建，亲水排布
千岛湖开元度假村
湖景为滨湖项目的核心资源，建筑排布围绕湖景资源 别墅类产品亲近湖水，如千岛湖开元度假村围湖而建 度假公寓产品强调望见湖景，如绿城千岛湖度假公寓
产品线：产品类型丰富，户型面积跨度大
温泉+高尔夫模式
【特征】通过高端温泉水疗SPA与高尔夫运动充分结合，形成了 面向高端市场的高端休闲经典组合产品——温泉高尔夫，是顶 级度假村开发的经典模式。
上海太阳岛高尔夫温泉度假村 北京龙熙温泉高尔夫
三、温泉类项目
温泉+滑雪场模式
【特征】温泉结合冬季最时尚、最具挑战性的滑雪项目，是养生 与运动的美妙结合，将形成强大的吸引力与竞争力，“活力冬季” 的概念也应运而生，从而有力推动冬季旅游的突破。此种模式应 成为北方地区温泉度假村开发的重要模式.
什么是文旅地产？文旅地产应该怎么做？
什么是⽂旅地产？⽂旅地产应该怎么做？什么是⽂旅地产?⽂旅地产应该怎么做？中国有很多的古城，虽然很多城市在某些特定的年代被破坏过，但现代化的城市基建还是难掩其浓郁的⽂化积淀。
中国的每⼀个城市都有其独特的风⾻⽓韵，最特别是那些⽼城的建筑群，雕窗画栋，碧⽡朱甍。
如果是⾬天，撑⼀把伞，穿过青⽯街⾛向戏楼，多少有点清雅⽂艺的感觉。
宽窄巷中国的经济发展很了不起，短短三⼗⼏年，让⼗多亿⼈吃饱了饭。
并且让多数⼈温饱过后开始追寻精神的⾃由以及⽂化思想的绽放。
这是⼀个了不起的成就，这也是⼀个野蛮的成长过程。
在物质⽣活得到极⼤的满⾜后，⼈们的⽣活关注点开始慢慢的转移，从攫取⽣活质料的⽅向上，开始关注其之外的东西。
就这样在基础产业发展到今天的⽔平，⼈们开始关注更远的地⽅，开始关注⼈类本⾝的休闲⽣活⽅式。
现代化休闲产业、⽂化产业悄然⽽⽣，虽然这些产业很早就以各种传统的⽅式存在着。
实际上，这也是世界经济与产业发展的⼀种趋势，⽬前世界主要⼤国和经济体如美国、俄罗斯、⽇本和欧盟国家都已纷纷把发展⽂化产业与旅游业上升为国家战略性产业。
房地产⾏业是如何锲⼊⽂旅地产这趟车的？按照剖析的逻辑习惯总是要先介绍⼀下某种事物的历史，⽂旅地产的历史⾮常早，应该说有⾃打⼈类活动有了⼈⽂名胜古迹这个概念的时候，⽂旅地产就已经存在了。
后⼈通过对原有的⽂旅资源的基础上进⾏的创造性（或者修复性）盈利（或⾮盈利）的综合型开发，是以⽂旅资源为导向型的⼟地综合开发。
这种开发模式需要在地⽅性政府与发展商、地产与旅游业、公共产品与私⼈产品的有机互补或组合机制来运转的。
⽂旅地产基本的开发导向分为：1、以⽣态导向型的低度开发以⽣态资源为开发导向的低度开发的旅游地产项⽬的产品设计必须遵循⽣态化的原则，并且⼒图在环境保护和游客消费之间达到⽣态与⼈类活动平衡，⼀⽅⾯尽量使⼈类旅游活动对环境的破坏减⼩到最⼩，另⼀⽅⾯使游客获得更多的娱乐体验。
在这⼀原则之下，旅游产品的设计就必须⽴⾜于以下要点：第⼀，体现地域性地域性是对旅游区当地的历史、⽂化的延续传承，地域性的⽂化传承是形成该地域内独特性旅游产品的⾸要内在因素，所以地域性的独特性因素也往往是该地域内旅游产品设计的灵魂。
旅游地产开发
旅游地产开发在当今社会，随着人们生活水平的提高和对休闲度假需求的不断增长，旅游地产作为一种新兴的房地产开发模式，正逐渐受到市场的青睐。
旅游地产不仅为游客提供了舒适的住宿环境，还融合了旅游、休闲、娱乐等多种元素，成为了推动地方经济发展的重要力量。
旅游地产，简单来说，就是依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的房地产项目。
它通常包括旅游景区的酒店、度假村、民宿、公寓等多种物业类型。
与传统房地产项目不同的是，旅游地产更加注重环境的营造和旅游服务的配套，以满足游客休闲度假的需求。
旅游地产开发的优势是显而易见的。
首先，它能够有效地带动地方经济的发展。
通过开发旅游地产，可以吸引大量的游客前来消费，从而促进当地旅游业、餐饮业、零售业等相关产业的繁荣。
其次，旅游地产可以提升土地的价值。
一些原本地理位置偏远、开发价值不高的土地，因为旅游地产的开发而变得炙手可热，从而为地方政府带来更多的土地出让收入。
此外，旅游地产还能够增加就业机会，提高当地居民的收入水平，促进社会的和谐稳定。
然而，旅游地产开发也并非一帆风顺，它面临着诸多挑战。
市场需求的不确定性是旅游地产开发面临的首要问题。
旅游市场受季节、节假日、经济形势等多种因素的影响，需求波动较大。
如果在开发前没有对市场需求进行充分的调研和分析，很容易导致项目建成后无人问津，造成资源的浪费。
资金投入大也是旅游地产开发的一个难题。
旅游地产项目通常需要大量的资金用于土地购置、基础设施建设、旅游设施配套等方面。
而且，资金回笼的周期相对较长，这对开发商的资金实力和融资能力提出了很高的要求。
规划设计不合理也是旅游地产开发中常见的问题。
一些旅游地产项目在规划设计时，没有充分考虑当地的自然环境、文化特色和游客的需求，导致项目缺乏特色和吸引力。
此外，一些项目在建设过程中，为了追求短期利益，过度开发，破坏了当地的生态环境，影响了项目的可持续发展。
那么，如何才能做好旅游地产开发呢？科学的市场调研是关键。
旅游景区常见的七种商业模式
旅游景区常见的七种商业模式(总3页)--本页仅作为文档封面，使用时请直接删除即可----内页可以根据需求调整合适字体及大小--旅游景区常见的七种商业模式1.门票商业模式这种商业模式就是简单的门票经济，利用天然的资源进行简单的改造，同时修一个大门收取参观费用。
这是目前国内观光型景点的主流模式，这种模式是否成功依赖于其旅游资源的品位。
这种模式投资小，但如果资源品位不高，也难以形成有效的资金的循环。
当然，如何抓住卖点进行营销推广也很重要。
张家界的天门山、黄龙洞就是这种模式的典型。
2.旅游综合收益商业模式这种模式摆脱了单一的门票经济，而是强调餐饮、购物和住宿等多种收益形式。
单一的门票经济难以适应现阶段发现的需求，收益也非常有限。
一般情况下，一个景区的门票占到总收入的40%是合理，如完全依赖门票经济是难以获得可持续发展。
比如四川的碧峰峡运作很成功，除了门票外，还有酒店、餐饮和购物等多种收益。
3.产业联动商业模式这种模式就是以旅游作为平台，利用旅游这个平台资源来开发相关的产业，从而获得比较多的收益。
典型的农业旅游，除了获得旅游收益外，还有农业和农业加工的收益。
内蒙古的牧业旅游也是比较典型的，投资商不仅发展旅游，还发展奶牛养殖业，形成互动，获得综合收益。
4.旅游地产商业模式这种商业模式实际上是产业联动的一种，只不过这种模式在国内运作已经比较成熟，因此单独说明。
这种模式是投资商在开发旅游的同时要求政府给与一定的土地作补偿（价格一般是各种办证的费用），旅游和地产同时开发，通过地产的收益来弥补旅游的投资。
5.旅游资源整合的商业模式这种模式是一些距离中心城市较近的景点的开发的通行模式。
就是由一个投资商控制资源，做好基础设施，然后对各种项目进行招商，联合许多小投资商一起参与经营。
广东的部分景区比较成功，比如中山的泉林山庄，投资商基本不做具体项目，景区内部的100多个项目都是众多的中小投资商建立。
6.产业和资本运作相融和的商业模式这种模式就是将景区开发到一定程度后，通过引进战略投资者而获得收益。
中国旅游地产开发模式
浅谈中国旅游地产开发模式摘要：作为旅游业和房地产业两大高度关联产业结合发展的产物，旅游地产成为国民经济新的增长点。
然而目前旅游地产开发理论研究十分薄弱，实践上刚刚起步，深入对旅游地产开发的研究具有重要的理论和现实意义。
本文在借鉴国内外研究成果的基础之上，结合旅游地产开发的理论，分析总结出国内旅游地产已形成的开发模式。
关键词：旅游地产；开发；模式；比较；居所；度假；因素；中图分类号： f59 文献标识码： a 文章编号：1．引言中国房地产业当前正处于结构性调整的关键时期，传统的房地产项目在经历了几年的突飞猛进的发展后，价格飞升，抑制了大量的需求购买，房地产投资商开始介入旅游产业发展项目，转为旅游地产的开发。
旅游城市、沿海地区大中型城市及其周边地区存在着大量空置房，也在积极寻找盘活资产、增加效益的新途径。
在市场日趋饱和以及空置房双重压力下，开发商必须寻找新的开发方向和利润增长点，这也就为旅游地产带来了新的市场基础。
而这个时候旅游度假需求急剧膨胀，为房地产业提供的发展机会，有利于房地产市场的可持续发展，使得旅游地产的开发如火如荼。
2.旅游地产的现有开发模式2.1以居所为主的景区住宅开发模式此种开发模式多适用于旅游资源丰富的城市。
旅游资源可以是优美的自然风光，主题突出的人文内涵，也可以是多种多样的娱乐休闲设施，其目的是依靠这些旅游资源直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。
2.1.1直接靠近现有的旅游资源和旅游景区这类景区住宅开发依托周围风景区的环境，为住宅营造良好的氛围。
很多城市旅游景区附近的住宅多属此类。
这类项目对住宅的建筑风格、建筑外观的颜色、建筑材料都有严格的规定，必须做到住宅与景区的融合。
目前，很多旅游城市中景区周围的住宅都属于此类旅游地产。
此外，这类在景区开发的旅游地产项目事实上已造成对旅游和环境资源不可修复的破坏。
2.1.2自我营造的旅游景区附近开发景区住宅这类房地产不依附现有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流，将生地变成旅游熟地，引起景区附近地产升值，再趁势开发房地产。
旅游地产的4种运营模式分析
旅游地产的4种运营模式分析旅游地产是指在旅游景点或者风景名胜区内开发的以旅游为主要目的的房地产项目。
旅游地产的运营模式可以分为以下四种：1.自持运营模式：这是最基本的旅游地产运营模式，开发商将开发的旅游地产项目自行经营。
他们负责项目的建设、营销、设施的维护以及旅游服务的提供。
这种模式相对简单，但风险也较高，因为开发商需要投入大量资金购买土地、建设设施，并且需要具备一定的旅游开发和管理经验。
2.委托经营模式：在这种模式下，开发商将自己开发的旅游地产项目委托给专业的旅游地产公司进行经营。
旅游地产公司会负责项目的日常管理、设施的维护和旅游服务的提供，而开发商则可以获得租金或者分成。
这种模式可以让开发商专注于房地产的开发，降低运营风险，但也需要选择可靠的经营方。
3.与酒店合作模式：在这种模式下，开发商与酒店管理公司合作，将旅游地产项目作为酒店的组成部分进行经营。
酒店管理公司负责酒店的管理和旅游服务的提供，开发商可以获得租金或者分成。
这种模式可以借助酒店品牌知名度和运营管理经验，提高项目的市场竞争力。
4.分销合作模式：在这种模式下，开发商与旅行社或者在线旅游平台进行合作，将旅游地产项目作为旅游产品进行销售。
开发商可以委托旅行社或者在线旅游平台进行项目的市场推广和销售，同时也可以提供旅游服务。
开发商可以通过与旅行社或者在线旅游平台的合作，扩大项目的触达范围，降低市场推广成本，提高项目的销售额。
以上是旅游地产的四种运营模式，每种模式都有其优点和挑战。
开发商需要根据自身的实际情况和项目特点选择适合的运营模式。
同时，在实际运营中，开发商还可以根据需要灵活调整运营模式，比如采取多种运营模式的组合，以满足不同的市场需求和投资目标。
旅游地产开发及其分类
旅游地产开发及其分类旅游地产是指在旅游目的地区域内建设、经营、销售的各类房产，以满足游客旅游需求为主要目的。
旅游地产的开发一般需要考虑当地的地理环境、文化背景、旅游资源等因素，目的是打造一个可以吸引游客前来旅游、参观、消费的旅游目的地，同时也可以为地方经济发展提供支持，带动当地就业和商品消费。
按照旅游地产的不同功能和用途，可以将其分为以下几类：1.度假酒店及公寓类：度假酒店及公寓类旅游地产是最为常见的一类，一般是针对度假、休闲、会议等目的的团体或个人定制项目。
例如，旅游城镇、海滨度假区等等。
这种类型的旅游地产大多数依托区域的自然风光和旅游资源，结合传统文化，强调休闲和放松。
2.文化旅游地产类：文化旅游地产是指在具有历史、文化和艺术资源的地区开发、建设的旅游地产。
例如，以历史名城作为开发节点，依托城市文化和传统，推出以“历史文化+现代休闲”为主题的旅游地产项目，以吸引游客前来参观、消费。
此类旅游地产之中还可以包含演艺类、美食文化类、文化博物馆等配套体验式、文化性强的景点，营造区域性的文化氛围，从而实现旅游市场品牌化。
3.农业旅游地产：农业旅游地产一般在城乡交界区域或者农村地区进行，主要是建设具有农业特色、生态环保、休闲体验等功能的旅游地产。
例如，农庄、果园、生态花园等等。
此类旅游地产主要活动是针对自然、农村民族文化等旅游资源，开发具有产品体验性质的旅游项目，以吸引更多的年轻消费者和有着独特消费观念的中高端人群。
4.山地度假村类：山地度假村主要是针对自然山水、自然景观、户外运动、温泉、健康等内容进行旅游开发。
例如，在山地度假村中建设滑雪场、高尔夫球场、养生养老场所，实现旅游与养生精神文化的结合，以及体验式旅游的开发，提供丰富的旅游活动，能够满足消费者多样化的需求。
总的来说，旅游地产开发需要针对当地的自然、人文资源，选择不同的开发形式和经营模式，同时充分考虑消费者群体的需求，建设有特色的旅游地产，通过市场的验证和产品形象的积累，逐步打造成具有较高品牌价值和市场竞争力的旅游地产项目。
旅游地产的商业模式：两个市场、三种类型、四个问题、五项需求
旅游地产的商业模式：两个市场、三种类型、四个问题、五项需求在未来的5—10年间,中国的大城市将迎来一拨迁移和迁居的热潮.未来的迁移和迁居会呈现出和以往不同的特点: 一是工作还在原来城市,而生活和家庭可能趋向于那些环境好的区域和邻近城市；二是工作、生活和家庭都同步实现迁移，那些环境好,产业发展比较好的区域和城市将在未来的时间里迎来重大的发展机遇；三是需要从全球区域看待迁移和迁居。
从这个视角去思考旅游地产,我们会发现第一、第二居所正在融合和模糊,原来旅游地产产品是作为生活方式的有效补充进而会演化为生活中的不可或缺的一部分。
这是一个大的趋势.谈评估模式：精准掌握消费者先说一下现状。
总体来看，有以下特点值得关注：1、总体供应量很大。
特别是在一些重点区域，比如海南，广东,云南，四川，山东，环渤海等，但真正成功的旅游地产项目目前来看还不太多；2、呈现一窝蜂的情况.不仅仅是全国性的旅游目的地开发旅游地产，主要中心城市开始开发旅游地产,连一些三线、四线城市都开始开发旅游地产;3、创新乏力，同质化现象明显。
突出表现在旅游资源的整合不够，标志性资源引入不够，差异化不明显，一些项目出现建设规模和所在城市发展不经济，不可持续发展.如果说过去的10年是旅游地产的跑马圈地时代，站在今天的时候，我们需要迎接新旅游地产时代的到来。
深入思考旅游地产，第一个思考模式的重大转变就是要从过去的先思考产品，到“以终为始”，从思考需求入手，去思考整个行业的发展。
在营销学上,需求等于市场。
业内人士为什么关注电商和商业地产之间的竞争，并且如临大敌？电商的本质是数据，数据背后是消费者，是需求。
电商之所以给行业带来如此大的压力，归根到底，就是他精准的掌握了消费者。
未来的地产竞争,未来的旅游地产的竞争，谁掌握了消费者，谁就能在这场竞争中获胜。
需求决定旅游地产的未来。
从需求看旅游地产,第一个重大的问题就是“两个市场"的问题.这个问题是做旅游地产的首要和基础性问题。
旅游地产盈利模式
旅游地产盈利模式旅游地产是指利用自然、人文和地理等旅游资源进行开发和经营的房地产项目。
旅游地产以其独特的地理位置和旅游资源吸引游客，刺激经济增长，为房地产开发者带来可观的盈利机会。
以下是几种常见的旅游地产盈利模式：1.酒店运营模式：旅游地产中最常见的盈利模式是酒店运营。
开发商投资兴建酒店，通过酒店房间的销售、餐饮、会议和娱乐等服务来获取利润。
酒店运营模式可以根据不同的市场需求选择经济型酒店、豪华酒店、度假村等不同类型的酒店进行经营。
2.旅游小镇运营模式：旅游小镇是将传统的城镇与旅游产品相结合，打造出一种集旅游、休闲、文化、购物等多种功能于一体的地方。
开发商可以在旅游小镇中建设购物中心、影院、餐饮区域等商业设施，吸引游客的消费，并通过租金、销售额分成等方式获取收益。
3.度假村运营模式：度假村是指集旅游、休闲、度假、养生等功能于一体的综合性旅游地产项目。
度假村通常拥有高品质的酒店、别墅、高尔夫球场、温泉、SPA等设施和服务，吸引游客进行长期休闲和度假。
开发商可以通过销售别墅、酒店房间、会员服务等方式获取盈利。
4.特色旅游项目运营模式：一些地方独有的旅游资源可以被开发为特色旅游项目，如文化遗产、风景名胜、自然保护区等。
开发商可以通过建设旅游景点、设施和服务，吸引游客参观和体验，并通过门票、导游服务、纪念品等销售盈利。
5.旅游房地产销售模式：开发商可以直接销售旅游地产项目中的房地产，如酒店房间、度假村别墅、旅游公寓等。
购房者可以将房产用作自己的度假居所，并将其租出给其他游客，通过租金收入获取回报。
开发商也可以提供物业管理服务，从房产的租金或销售费用中获得利润。
6.旅游地产租赁经营模式：开发商将旅游地产出租给其他经营者，如酒店管理公司、旅行社等经营旅游业务。
经营者可以从房地产项目中获取利润，并支付租金给开发商。
这种模式可以降低开发商自身运营风险和工作量，同时也可以利用经营者丰富的旅游资源和经验提升项目的盈利能力。
旅游地产开发
旅游地产开发在当今社会，旅游地产作为一种新兴的产业模式，正逐渐受到人们的关注和青睐。
旅游地产不仅为游客提供了更加丰富多样的旅游体验，也为地产开发商带来了新的商机和发展空间。
旅游地产，简单来说，就是依托旅游资源而开发的房地产项目。
它不同于传统的住宅地产，其核心在于将旅游与地产相结合，充分利用旅游目的地的自然风光、人文景观、民俗风情等元素，打造出具有独特魅力和吸引力的居住、休闲、度假产品。
旅游地产的开发具有多方面的意义。
首先，它能够促进当地旅游业的发展。
通过开发高品质的旅游地产项目，可以吸引更多的游客前来旅游度假，延长游客的停留时间，增加旅游消费，从而带动当地旅游经济的繁荣。
其次，旅游地产的开发能够推动当地基础设施的建设和完善。
为了满足旅游地产项目的需求，开发商往往需要投入大量资金改善交通、水电、通信等基础设施，这不仅有利于项目本身的发展，也为当地居民的生活带来了便利。
此外，旅游地产的开发还能够创造就业机会，促进当地居民的增收致富，对于推动地方经济的发展和社会的稳定具有重要作用。
然而，旅游地产开发也并非一帆风顺，面临着诸多挑战和问题。
规划设计不合理是一个常见的问题。
有些旅游地产项目在开发过程中缺乏科学合理的规划，没有充分考虑当地的旅游资源特点和市场需求，导致项目定位不准确，产品同质化严重，缺乏特色和竞争力。
例如，一些海滨旅游地产项目仅仅是简单地复制其他地区的模式，没有充分挖掘当地的海洋文化和特色景观，使得游客感到千篇一律，缺乏新鲜感。
资金投入大、回报周期长也是旅游地产开发面临的难题。
旅游地产项目通常需要大量的资金用于土地购置、基础设施建设、项目开发和营销推广等方面。
而且，由于旅游市场的季节性和不确定性，项目的回报周期往往较长，这对开发商的资金实力和运营能力提出了很高的要求。
如果开发商资金链断裂或者运营不善，很容易导致项目烂尾，给当地经济和社会带来负面影响。
另外，环境保护也是旅游地产开发必须面对的重要问题。
房地产基本业态划分(二)
房地产基本业态划分（二）引言：本文将会对房地产基本业态划分进行详细的阐述。
房地产业态的划分是根据不同类型的房地产项目所属的领域和性质来进行的。
在上一篇文章中，我们已经介绍了一些基本的房地产业态，包括住宅、商业、办公、工业等。
在本文中，我们将继续探讨其他一些重要的房地产业态。
正文：一、酒店业态1. 酒店的定义和特点；2. 酒店的经营方式，包括自营和特许经营；3. 酒店的分类，如星级酒店、精品酒店、商务酒店等；4. 酒店的投资特点，包括周期性、季节性等；5. 酒店业态的发展趋势和前景。
二、旅游地产业态1. 旅游地产的概念和定义；2. 旅游地产的特征，如地理位置、景观资源等；3. 旅游地产的开发模式，如度假村、主题公园等；4. 旅游地产的运营管理，包括景区开发、旅游业务等；5. 旅游地产的市场前景和投资机会。
三、文化地产业态1. 文化地产的概念和内涵；2. 文化地产的特点，如文化底蕴、历史建筑等；3. 文化地产的价值和意义，如传承文化、保护遗产等；4. 文化地产的开发运营，如艺术中心、博物馆等；5. 文化地产的市场前景和挑战。
四、医疗地产业态1. 医疗地产的定义和背景；2. 医疗地产的特点，如地理位置、医疗设施等；3. 医疗地产的发展模式，如医疗中心、综合医院等；4. 医疗地产的投资特点，包括长期回报、刚性需求等；5. 医疗地产的发展趋势和未来发展方向。
五、教育地产业态1. 教育地产的概念和特点；2. 教育地产的分类，如幼儿园、学校、培训机构等；3. 教育地产的投资回报和风险；4. 教育地产的运营管理，包括校园规划、教育资源配置等；5. 教育地产的市场前景和机遇。
总结：本文对房地产基本业态划分进行了详细的介绍。
从酒店业态到教育地产业态，每个业态都有其独特的定义、特点和投资特点。
对于投资者来说，了解不同业态的发展趋势和市场前景，将有助于做出更明智的投资决策。
在未来的发展中，房地产业态将继续多元化，创造更多的投资机会和经济增长点。
房地产十大开发模式
房地产十大开发模式在当今的房地产市场中，开发商们探索并运用了各种不同的开发模式来满足人们对房屋需求的不断增长。
下面将介绍十种主要的房地产开发模式，以帮助读者更好地了解这个行业的发展方向。
一、传统模式传统的房地产开发模式是最为常见的一种。
开发商购买土地，设计并建设房屋，然后将其出售给购房者。
这种模式是最基本的开发方式，也是最常见的。
二、联合开发模式联合开发模式是指开发商与其他相关的机构或者个人联合合作进行房地产项目的开发。
比如开发商与政府、房地产中介机构或其他企业进行合作，共同开发，分担风险和收益。
三、商品房预售模式商品房预售模式是指在房屋建设尚未完成之前，开发商通过向市场上预售房屋的方式融资。
这种模式可以有效地帮助开发商解决资金问题，同时也给购房者提供了更多选择的机会。
四、住宅小区规划模式住宅小区规划模式是指开发商在建设住宅小区时，根据地理、环境和人文因素进行规划，将房屋与公共设施、绿地、商业中心等有机地结合起来，为居民提供更加便捷舒适的生活环境。
商业地产模式是指开发商购置土地并建设商业综合体或商业写字楼，以满足不同行业的商业需求。
这种模式秉承着商业开发的理念，旨在为商家、企业和消费者提供便利的商业环境。
六、产业地产模式产业地产模式是指以工业园区或者产业园区为主导，发展相关产业，建设工业厂房、办公楼和配套设施。
这种模式具有较高的经济效益和投资回报率，并且可以有效地带动地区的产业发展。
七、旅游地产模式旅游地产模式是指开发商在旅游景区或者热门景点附近开发房地产项目。
这种模式充分利用了旅游资源，吸引游客和投资者，并通过旅游业的发展带动当地经济的繁荣。
八、老年地产模式老年地产模式是指开发和销售专门为老年人设计的房地产项目。
这些项目通常包括老年公寓、高级养老院和医疗保健设施，旨在为老年人提供舒适、安全和便利的居住环境。
九、长租公寓模式长租公寓模式是指开发商建设并管理长租公寓，向租客提供一定期限的租赁服务。
旅游地产土地取得方式
旅游地产土地取得方式一、旅游地产的土地运作方式-------------------------------------------------- 21.划拨---------------------------------------------------------------- 21.1形式一： -------------------------------------------------------- 21.2形式二： -------------------------------------------------------- 21.3可以以划拨方式取得的土地类型：----------------------------------- 22.出让----------------------------------------------------------------- 22.1出让土地使用权特点----------------------------------------------- 22.2土地使用权出让的形式--------------------------------------------- 32.3土地出让使用权年限----------------------------------------------- 43.转让---------------------------------------------------------------- 43.1旅游地产的土地转让模式------------------------------------------- 43.2土地使用权转让的方式--------------------------------------------- 4买卖转让--------------------------------------------------------- 5抵债转让--------------------------------------------------------- 55作价入股--------------------------------------------------------- 5合建转让--------------------------------------------------------- 5赠予转让--------------------------------------------------------- 5继承转让--------------------------------------------------------- 6二、旅游地产的土地流转策略--------------------------------------------------- 61. 土地流转----------------------------------------------------------- 62. 土地流转的几种形式------------------------------------------------- 6转包------------------------------------------------------------- 6互换------------------------------------------------------------- 77出租-------------------------------------------------------------- 7抵押------------------------------------------------------------- 7“股份+合作”----------------------------------------------------- 7宅基地换住房------------------------------------------------------ 8承包地换社保 ----------------------------------------------------- 8三、旅游地产的土地流转模式--------------------------------------------------- 81．建设用地的流转----------------------------------------------------- 82. 农林用地的流转----------------------------------------------------- 9一、旅游地产的土地运作方式土地是一种特殊的资源，它所有权属于国家或集体，任何单位和个人只能取得一定年限内的使用权。
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旅游地产发展的
4 个阶段
3.0
第三阶段
快速规模化发展向可持续健康 发展方式转变阶段
1.0
第一阶段
启蒙阶段 代表产物：现代化大规模酒店 （传统宾馆业发展）
2.0
第二阶段
快速发展阶段 从单一的酒店项目建设向大规 模、多元形式的开发模式转变 代表产物：高投入、高品质的 游乐场和旅游景区的开发建设
4.0
第四阶段
水龙节
“一街七巷”
七巷分别是北巷子、凤仪巷、槐树巷、 江西会馆巷、柴市巷、、马槽堰巷和糠 市巷，由老街串联起来，呈龙骨型路网
墙雕、墙画、柱础及各种建筑构件
细 节 符 号
泼水节主题体现商业 Nhomakorabea态3
运营步骤
阶段
发展成熟后：2012年后
高端休闲、高端艺术品展、文化艺术体 验等
开发初期：1999年起
古玩书画店、旅游纪念品店、风味小吃 店、传统游戏店、茶坊、咖啡店等
2000年，起步阶段
，政府出资进行古镇的全面整修趁。
2012年开始，提升阶段
1999年，准备阶段
2000年，推出了“西部客家文化火龙节”
2001-2011年，发展阶段
2012年，成立综合开发运营平台
四川川旅洛带旅游文化投资有限公司由四川旅游发展集团与龙泉 驿区共同出资1亿元成立，2012年将陆续启动生态移民及客家民 居安置工程、洛带中央湿地公园等六个重大项目建设。
[“街”+“节点”+“街区”]
随着古镇经济进一步发展，古镇带来的人气和附加价值日 益增多，人们对高端消费的需求日益旺盛，在一些特点区 域形成高端休闲区、高端艺术品展区、文化艺术体验区等， 业态多元、复合、高端。
主题体现
开始把洛带推向中国、推出世界
商业业态
树立起了客家文化产业发展崭 新的标杆
继续加大洛带客家文化的宣传力度 2001年，
旅游地产趋势：
旅游地产的规划开发更加 专业化
1.旅游地产在开发中更加注重整体观、生态观和发展观。 2.旅游地产产品更加成熟，服务水平逐步提高。
旅游地产开发趋向 多元化、纵深化
旅游地产发展商正面临一个专业化的时代，投资开发的行为向专业化、集约化和国际化方向发展。
旅游地产开发由重销售转向 重经营
什么是 旅游地产？
所有依托周边丰富的旅游资源（原生旅游资源或原创旅游资源）而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一 体的置业项目，可称为旅游房地产。
观赏 价值
文化 价值
财产 增益
较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、 建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
[博客小镇]
[中国艺库]
主题体现
商业业态
3
运营步骤
阶段
第三阶段
第一阶段
第二阶段
商业 节点
商业 节点
商业 节点
商业 节点
[“街”]
古玩书画店、旅游纪念品店、风味小吃店、传统游戏店、 茶坊等沿古镇主要街道“一”字分布。业态单一，档次不 高。
[“街”+“节点”]
随着古镇发展及人气提升，度假酒店、酒吧、餐厅、洗浴 等休闲型商业业态逐步增多，并在某些节点形成商业中心。
80%
文化资源足够有魅力，能够产生文化垄断！！！
案例分析：洛带古镇
四川省打造“两湖一山”旅游区的重点景区 国家AAAA级旅游景区 全国首批重点小城镇 省级历史文化名镇
“世界的洛带、永远的客家” 、 “天下客家”
主题体现
[空间格局]
形态完整、传统风貌 连续的历史街巷
商业业态
[客家建筑]
形 态 标志性立面：封火墙 特 征
第二阶段
华侨城集团
3.0
第三阶段
曲江文投 …
4.0
第四阶段
旅游地产开发与城市运营、产 业结构调整等紧密结合阶段 产业创新、服务提升、产品创 新成为主流
今典集团
华侨城集团
曲江文投
启蒙阶段 实现从房地产向度假产 将文化和旅游产业作为 新的发展重点，将投资 业、当代艺术产业和电 影产业转型升级，通过
超过1000亿元的规模， “度假目的地综合体” 代表产物：现代化大规模酒店 打造长白山、西双版纳、 模式，打造中国第一度 （传统宾馆业发展） 大连金石等国际度假区 假目的地连锁品牌——
在国家出台一系列政策限制房地产行业价格过快增长的趋势下，以销售为主导的投资模式将逐渐失去主流市场， 而销售+经营的投资模式将随着旅游地产的市场扩大浮出水面。在此过程中，旅游地产投资开发的重心将逐渐 由销售向经营过渡。
【 地润置业 】
——以博客小镇为例
【 华侨城 】
【 曲江文投 】
曲江模式
旅游地产 运营模式
旅游地产开发与城市运营、产 业结构调整等紧密结合阶段 产业创新、服务提升、产品创 新成为主流
商务和休闲旅游开始蓬勃兴起
具有实力和眼光的大型企业以及房地产商纷纷 旅游地产发展的 个阶段 表现出对旅游地产业投资的信心和兴趣。
4
万达集团 恒大集团
万达集团
1.0
第一阶段
今典集团
地润置业
中信集团
地润置业
2.0
建筑材料
运营步骤
[客家美食]
[客家民俗]
种类繁多、内容丰富、民俗 活动一年四季均有举行 火龙节
土、木、竹、稻杆、麦秆等
图 像 语 言
屋顶形式
建筑尺度 屋顶 门窗 墙体
主要是穿斗式构架
开间约为5米，高度为1-2 层 皮条脊、坐瓦脊、雌毛脊、 山墙脊 屋顶主要为硬山顶和悬山顶 多为开敞式，活动式隔扇 门，材料多为木材 土墙、青砖墙、砂石墙、 石灰白墙等
等 红树林度假世界，取得 了开门红。
快速规模化发展向可持续健康 成为中国旅游业第一品 构建了以文化旅游、影 发展方式转变阶段 牌 博客小镇是千亩复合型 视、会展、出版、传媒、 产品覆盖全国18个城市 文旅商综合体项目，涵 演艺、动漫、重大文化 从单一的酒店项目建设有了向 12个华侨城和6个欢乐 盖了旅游、文化、康养、 开发工程等为核心的文 大规模、多元形式的开发模式 谷主题乐园 商务和休闲旅游开始蓬勃兴起 转变 会议、购物、餐饮等六 化产业集群 集团总资产超过 1000 代表产物：高投入、高品质的 大产业，是成都创新型 成功打造大雁塔北广场 游乐场和旅游景区的开发建设 亿元 大唐芙蓉园 旅游项目的典型代表。 华侨城集团全国发展的 曲江池(南湖)遗址公园 战略布局已经形成 快速发展阶段 成功开发博客小镇等。
2
先做旅游开发， 文化宣传推介 后直接销售土地以盈利
周边地价提升
旅游开发
旅游地产项目一般选址 城市周边地区
高价土地销售 具体运作过程
旅游项目拉动项目均价
4
地产销售
成就旅游地产的超高收益
3
地产开发
低低价成就高利润
“高起点、大手笔”
少量 经营收入
大量 销售收入
利润构成比例
旅游业务
BUT
大前提
20%
地产业务
【持有和销售结合、以销售为主】
持有 物业 销售 物业
【低价拿地，高价出售】 【先做旅游，后做地产】 先旅游开发，后地产开发， 具体运作过程 销售物业以盈利 1
低价拿地
秘诀一 秘诀二
【“文化+景观+地产”】
遗址周边大量圈地 基础配套设施建设
依托原有文化资源， 2.4% 97.6% 销售物业以盈利
小户型商铺 四合院商铺 小上海文化交流中心院落 商铺 企业会馆大型院落商铺 三和坪情景商业街 客家博物馆
在媒体的介入大力宣传下，“火龙节”成为象征客 家文化的符号，客家文化开始得到社会的注意和认 同，洛带镇“中国西部客家第镇”的品牌成功的推 向社会。
未来5年内，川旅洛带文投拟推进洛带古镇国际旅游度假区、国
际休闲旅游目的地的整体规划、建设和运营;中国成都“湿地古镇 、艺术洛带”泛文化创意示范基地;国际湿地、湖泊休闲产业，国 际康体、养生休闲产业，国际美容休闲产业;四川国际旅游文化博 物馆聚落、四川西南旅游后台服务中心等。投资规模预计在50亿 元以上。
运营步骤
“第七届客家学研讨会”
1999年，明确主题 定位 “中国西部客家第一镇” 提出 “世界的洛带，永远的客家” “客家文化——通向世界文明的桥梁”
2002年3月 “成都国际桃花节暨客家亲情联谊会” 2002年7月，“西部客家水龙节” “洛带
2005年，作为成都市 “第二十届客属恳亲大会” 主会场
“中国西部客家第镇”的品牌 已成功的推向社会
政府主导
政企合作
发展中期：2006年以后
度假酒店、酒吧、餐厅、洗浴等
观光 休闲
第一阶段：街边小店
度假 休闲
第二阶段：休闲娱乐
提档 升级
第三阶段：高端消费
着力引入特色美食、精品购物、餐饮休闲、主题客栈
等旅游性商业业态，打造休闲酒吧街、特色餐饮街等
多条独具特色的主题街巷，丰富旅游商业业态，另一 方面将多元文化融入商业业态中，打造高端休闲区、 高端艺术品展区、文化艺术体验区等。