什么是旅游地产及旅游地产的一般运营方式
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【持有和销售结合、以销售为主】
持有 物业 销售 物业
【低价拿地，高价出售】 【先做旅游，后做地产】 先旅游开发，后地产开发， 具体运作过程 销售物业以盈利 1
低价拿地
秘诀一 秘诀二
【“文化+景观+地产”】
遗址周边大量圈地 基础配套设施建设
依托原有文化资源， 2.4% 97.6% 销售物业以盈利
小户型商铺 四合院商铺 小上海文化交流中心院落 商铺 企业会馆大型院落商铺 三和坪情景商业街 客家博物馆
在国家出台一系列政策限制房地产行业价格过快增长的趋势下，以销售为主导的投资模式将逐渐失去主流市场， 而销售+经营的投资模式将随着旅游地产的市场扩大浮出水面。在此过程中，旅游地产投资开发的重心将逐渐 由销售向经营过渡。
【 地润置业 】
——以博客小镇为例
【 华侨城 】
【 曲江文投 】
曲江模式
旅游地产 运营模式
2
先做旅游开发， 文化宣传推介 后直接销售土地以盈利
周边地价提升
旅游开发
旅游地产项目一般选址 城市周边地区
高价土地销售 具体运作过程
旅游项目拉动项目均价
4
地产销售
成就旅游地产的超高收益
3
地产开发
低低价成就高利润
“高起点、大手笔”
少量 经营收入
大量 销售收入
利润构成比例
旅游业务
BUT
大前提
20%
地产业务
第二阶段
华侨城集团
3.0
第三阶段
曲江文投 …
4.0
第四阶段
旅游地产开发与城市运营、产 业结构调整等紧密结合阶段 产业创新、服务提升、产品创 新成为主流
今典集团
华侨城集团
曲江文投
启蒙阶段 实现从房地产向度假产 将文化和旅游产业作为 新的发展重点，将投资 业、当代艺术产业和电 影产业转型升级，通过
超过1000亿元的规模， “度假目的地综合体” 代表产物：现代化大规模酒店 打造长白山、西双版纳、 模式，打造中国第一度 （传统宾馆业发展） 大连金石等国际度假区 假目的地连锁品牌——
在媒体的介入大力宣传下，“火龙节”成为象征客 家文化的符号，客家文化开始得到社会的注意和认 同，洛带镇“中国西部客家第镇”的品牌成功的推 向社会。
未来5年内，川旅洛带文投拟推进洛带古镇国际旅游度假区、国
际休闲旅游目的地的整体规划、建设和运营;中国成都“湿地古镇 、艺术洛带”泛文化创意示范基地;国际湿地、湖泊休闲产业，国 际康体、养生休闲产业，国际美容休闲产业;四川国际旅游文化博 物馆聚落、四川西南旅游后台服务中心等。投资规模预计在50亿 元以上。
旅游地产发展的
4 个阶段
3.0
第三阶段
快速规模化发展向可持续健康 发展方式转变阶段
1.0
第一阶段
启蒙阶段 代表产物：现代化大规模酒店 （传统宾馆业发展）
2.0
第二阶段
快速发展阶段 从单一的酒店项目建设向大规 模、多元形式的开发模式转变 代表产物：高投入、高品质的 游乐场和旅游景区的开发建设
4.0
第四阶段
[博客小镇]
[中国艺库]
主题体现
商业业态
3
运营步骤
阶段
第三阶段
第一阶段
第二阶段
商业 节点
商业 节点
商业 节点
商业 节点
[“街”]
古玩书画店、旅游纪念品店、风味小吃店、传统游戏店、 茶坊等沿古镇主要街道“一”字分布。业态单一，档次不 高。
[“街”+“节点”]
随着古镇发展及人气提升，度假酒店、酒吧、餐厅、洗浴 等休闲型商业业态逐步增多，并在某些节点形成商业中心。
旅游地产趋势：
旅游地产的规划开发更加 专业化
1.旅游地产在开发中更加注重整体观、生态观和发展观。 2.旅游地产产品更加成熟，服务水平逐步提高。
旅游地产开发趋向 多元化、纵深化
旅游地产发展商正面临一个专业化的时代，投资开发的行为向专业化、集约化和国际化方向发展。
旅游地产开发由重销售转向 重经营
水龙节
பைடு நூலகம்“一街七巷”
七巷分别是北巷子、凤仪巷、槐树巷、 江西会馆巷、柴市巷、、马槽堰巷和糠 市巷，由老街串联起来，呈龙骨型路网
墙雕、墙画、柱础及各种建筑构件
细 节 符 号
泼水节
主题体现
商业业态
3
运营步骤
阶段
发展成熟后：2012年后
高端休闲、高端艺术品展、文化艺术体 验等
开发初期：1999年起
古玩书画店、旅游纪念品店、风味小吃 店、传统游戏店、茶坊、咖啡店等
建筑材料
运营步骤
[客家美食]
[客家民俗]
种类繁多、内容丰富、民俗 活动一年四季均有举行 火龙节
土、木、竹、稻杆、麦秆等
图 像 语 言
屋顶形式
建筑尺度 屋顶 门窗 墙体
主要是穿斗式构架
开间约为5米，高度为1-2 层 皮条脊、坐瓦脊、雌毛脊、 山墙脊 屋顶主要为硬山顶和悬山顶 多为开敞式，活动式隔扇 门，材料多为木材 土墙、青砖墙、砂石墙、 石灰白墙等
等 红树林度假世界，取得 了开门红。
快速规模化发展向可持续健康 成为中国旅游业第一品 构建了以文化旅游、影 发展方式转变阶段 牌 博客小镇是千亩复合型 视、会展、出版、传媒、 产品覆盖全国18个城市 文旅商综合体项目，涵 演艺、动漫、重大文化 从单一的酒店项目建设有了向 12个华侨城和6个欢乐 盖了旅游、文化、康养、 开发工程等为核心的文 大规模、多元形式的开发模式 谷主题乐园 商务和休闲旅游开始蓬勃兴起 转变 会议、购物、餐饮等六 化产业集群 集团总资产超过 1000 代表产物：高投入、高品质的 大产业，是成都创新型 成功打造大雁塔北广场 游乐场和旅游景区的开发建设 亿元 大唐芙蓉园 旅游项目的典型代表。 华侨城集团全国发展的 曲江池(南湖)遗址公园 战略布局已经形成 快速发展阶段 成功开发博客小镇等。
发展中期：2006年以后
度假酒店、酒吧、餐厅、洗浴等
观光 休闲
第一阶段：街边小店
度假 休闲
第二阶段：休闲娱乐
提档 升级
第三阶段：高端消费
着力引入特色美食、精品购物、餐饮休闲、主题客栈
等旅游性商业业态，打造休闲酒吧街、特色餐饮街等
多条独具特色的主题街巷，丰富旅游商业业态，另一 方面将多元文化融入商业业态中，打造高端休闲区、 高端艺术品展区、文化艺术体验区等。
旅游地产开发与城市运营、产 业结构调整等紧密结合阶段 产业创新、服务提升、产品创 新成为主流
商务和休闲旅游开始蓬勃兴起
具有实力和眼光的大型企业以及房地产商纷纷 旅游地产发展的 个阶段 表现出对旅游地产业投资的信心和兴趣。
4
万达集团 恒大集团
万达集团
1.0
第一阶段
今典集团
地润置业
中信集团
地润置业
2.0
2000年，起步阶段
，政府出资进行古镇的全面整修趁。
2012年开始，提升阶段
1999年，准备阶段
2000年，推出了“西部客家文化火龙节”
2001-2011年，发展阶段
2012年，成立综合开发运营平台
四川川旅洛带旅游文化投资有限公司由四川旅游发展集团与龙泉 驿区共同出资1亿元成立，2012年将陆续启动生态移民及客家民 居安置工程、洛带中央湿地公园等六个重大项目建设。
[“街”+“节点”+“街区”]
随着古镇经济进一步发展，古镇带来的人气和附加价值日 益增多，人们对高端消费的需求日益旺盛，在一些特点区 域形成高端休闲区、高端艺术品展区、文化艺术体验区等， 业态多元、复合、高端。
主题体现
开始把洛带推向中国、推出世界
商业业态
树立起了客家文化产业发展崭 新的标杆
继续加大洛带客家文化的宣传力度 2001年，
什么是 旅游地产？
所有依托周边丰富的旅游资源（原生旅游资源或原创旅游资源）而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一 体的置业项目，可称为旅游房地产。
观赏 价值
文化 价值
财产 增益
较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、 建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
运营步骤
“第七届客家学研讨会”
1999年，明确主题 定位 “中国西部客家第一镇” 提出 “世界的洛带，永远的客家” “客家文化——通向世界文明的桥梁”
2002年3月 “成都国际桃花节暨客家亲情联谊会” 2002年7月，“西部客家水龙节” “洛带
2005年，作为成都市 “第二十届客属恳亲大会” 主会场
80%
文化资源足够有魅力，能够产生文化垄断！！！
案例分析：洛带古镇
四川省打造“两湖一山”旅游区的重点景区 国家AAAA级旅游景区 全国首批重点小城镇 省级历史文化名镇
“世界的洛带、永远的客家” 、 “天下客家”
主题体现
[空间格局]
形态完整、传统风貌 连续的历史街巷
商业业态
[客家建筑]
形 态 标志性立面：封火墙 特 征
“中国西部客家第镇”的品牌 已成功的推向社会
政府主导
政企合作
持有 物业 销售 物业
【低价拿地，高价出售】 【先做旅游，后做地产】 先旅游开发，后地产开发， 具体运作过程 销售物业以盈利 1
低价拿地
秘诀一 秘诀二
【“文化+景观+地产”】
遗址周边大量圈地 基础配套设施建设
依托原有文化资源， 2.4% 97.6% 销售物业以盈利
小户型商铺 四合院商铺 小上海文化交流中心院落 商铺 企业会馆大型院落商铺 三和坪情景商业街 客家博物馆
在国家出台一系列政策限制房地产行业价格过快增长的趋势下，以销售为主导的投资模式将逐渐失去主流市场， 而销售+经营的投资模式将随着旅游地产的市场扩大浮出水面。在此过程中，旅游地产投资开发的重心将逐渐 由销售向经营过渡。
【 地润置业 】
——以博客小镇为例
【 华侨城 】
【 曲江文投 】
曲江模式
旅游地产 运营模式
2
先做旅游开发， 文化宣传推介 后直接销售土地以盈利
周边地价提升
旅游开发
旅游地产项目一般选址 城市周边地区
高价土地销售 具体运作过程
旅游项目拉动项目均价
4
地产销售
成就旅游地产的超高收益
3
地产开发
低低价成就高利润
“高起点、大手笔”
少量 经营收入
大量 销售收入
利润构成比例
旅游业务
BUT
大前提
20%
地产业务
第二阶段
华侨城集团
3.0
第三阶段
曲江文投 …
4.0
第四阶段
旅游地产开发与城市运营、产 业结构调整等紧密结合阶段 产业创新、服务提升、产品创 新成为主流
今典集团
华侨城集团
曲江文投
启蒙阶段 实现从房地产向度假产 将文化和旅游产业作为 新的发展重点，将投资 业、当代艺术产业和电 影产业转型升级，通过
超过1000亿元的规模， “度假目的地综合体” 代表产物：现代化大规模酒店 打造长白山、西双版纳、 模式，打造中国第一度 （传统宾馆业发展） 大连金石等国际度假区 假目的地连锁品牌——
在媒体的介入大力宣传下，“火龙节”成为象征客 家文化的符号，客家文化开始得到社会的注意和认 同，洛带镇“中国西部客家第镇”的品牌成功的推 向社会。
未来5年内，川旅洛带文投拟推进洛带古镇国际旅游度假区、国
际休闲旅游目的地的整体规划、建设和运营;中国成都“湿地古镇 、艺术洛带”泛文化创意示范基地;国际湿地、湖泊休闲产业，国 际康体、养生休闲产业，国际美容休闲产业;四川国际旅游文化博 物馆聚落、四川西南旅游后台服务中心等。投资规模预计在50亿 元以上。
旅游地产发展的
4 个阶段
3.0
第三阶段
快速规模化发展向可持续健康 发展方式转变阶段
1.0
第一阶段
启蒙阶段 代表产物：现代化大规模酒店 （传统宾馆业发展）
2.0
第二阶段
快速发展阶段 从单一的酒店项目建设向大规 模、多元形式的开发模式转变 代表产物：高投入、高品质的 游乐场和旅游景区的开发建设
4.0
第四阶段
[博客小镇]
[中国艺库]
主题体现
商业业态
3
运营步骤
阶段
第三阶段
第一阶段
第二阶段
商业 节点
商业 节点
商业 节点
商业 节点
[“街”]
古玩书画店、旅游纪念品店、风味小吃店、传统游戏店、 茶坊等沿古镇主要街道“一”字分布。业态单一，档次不 高。
[“街”+“节点”]
随着古镇发展及人气提升，度假酒店、酒吧、餐厅、洗浴 等休闲型商业业态逐步增多，并在某些节点形成商业中心。
旅游地产趋势：
旅游地产的规划开发更加 专业化
1.旅游地产在开发中更加注重整体观、生态观和发展观。 2.旅游地产产品更加成熟，服务水平逐步提高。
旅游地产开发趋向 多元化、纵深化
旅游地产发展商正面临一个专业化的时代，投资开发的行为向专业化、集约化和国际化方向发展。
旅游地产开发由重销售转向 重经营
水龙节
பைடு நூலகம்“一街七巷”
七巷分别是北巷子、凤仪巷、槐树巷、 江西会馆巷、柴市巷、、马槽堰巷和糠 市巷，由老街串联起来，呈龙骨型路网
墙雕、墙画、柱础及各种建筑构件
细 节 符 号
泼水节
主题体现
商业业态
3
运营步骤
阶段
发展成熟后：2012年后
高端休闲、高端艺术品展、文化艺术体 验等
开发初期：1999年起
古玩书画店、旅游纪念品店、风味小吃 店、传统游戏店、茶坊、咖啡店等
建筑材料
运营步骤
[客家美食]
[客家民俗]
种类繁多、内容丰富、民俗 活动一年四季均有举行 火龙节
土、木、竹、稻杆、麦秆等
图 像 语 言
屋顶形式
建筑尺度 屋顶 门窗 墙体
主要是穿斗式构架
开间约为5米，高度为1-2 层 皮条脊、坐瓦脊、雌毛脊、 山墙脊 屋顶主要为硬山顶和悬山顶 多为开敞式，活动式隔扇 门，材料多为木材 土墙、青砖墙、砂石墙、 石灰白墙等
等 红树林度假世界，取得 了开门红。
快速规模化发展向可持续健康 成为中国旅游业第一品 构建了以文化旅游、影 发展方式转变阶段 牌 博客小镇是千亩复合型 视、会展、出版、传媒、 产品覆盖全国18个城市 文旅商综合体项目，涵 演艺、动漫、重大文化 从单一的酒店项目建设有了向 12个华侨城和6个欢乐 盖了旅游、文化、康养、 开发工程等为核心的文 大规模、多元形式的开发模式 谷主题乐园 商务和休闲旅游开始蓬勃兴起 转变 会议、购物、餐饮等六 化产业集群 集团总资产超过 1000 代表产物：高投入、高品质的 大产业，是成都创新型 成功打造大雁塔北广场 游乐场和旅游景区的开发建设 亿元 大唐芙蓉园 旅游项目的典型代表。 华侨城集团全国发展的 曲江池(南湖)遗址公园 战略布局已经形成 快速发展阶段 成功开发博客小镇等。
发展中期：2006年以后
度假酒店、酒吧、餐厅、洗浴等
观光 休闲
第一阶段：街边小店
度假 休闲
第二阶段：休闲娱乐
提档 升级
第三阶段：高端消费
着力引入特色美食、精品购物、餐饮休闲、主题客栈
等旅游性商业业态，打造休闲酒吧街、特色餐饮街等
多条独具特色的主题街巷，丰富旅游商业业态，另一 方面将多元文化融入商业业态中，打造高端休闲区、 高端艺术品展区、文化艺术体验区等。
旅游地产开发与城市运营、产 业结构调整等紧密结合阶段 产业创新、服务提升、产品创 新成为主流
商务和休闲旅游开始蓬勃兴起
具有实力和眼光的大型企业以及房地产商纷纷 旅游地产发展的 个阶段 表现出对旅游地产业投资的信心和兴趣。
4
万达集团 恒大集团
万达集团
1.0
第一阶段
今典集团
地润置业
中信集团
地润置业
2.0
2000年，起步阶段
，政府出资进行古镇的全面整修趁。
2012年开始，提升阶段
1999年，准备阶段
2000年，推出了“西部客家文化火龙节”
2001-2011年，发展阶段
2012年，成立综合开发运营平台
四川川旅洛带旅游文化投资有限公司由四川旅游发展集团与龙泉 驿区共同出资1亿元成立，2012年将陆续启动生态移民及客家民 居安置工程、洛带中央湿地公园等六个重大项目建设。
[“街”+“节点”+“街区”]
随着古镇经济进一步发展，古镇带来的人气和附加价值日 益增多，人们对高端消费的需求日益旺盛，在一些特点区 域形成高端休闲区、高端艺术品展区、文化艺术体验区等， 业态多元、复合、高端。
主题体现
开始把洛带推向中国、推出世界
商业业态
树立起了客家文化产业发展崭 新的标杆
继续加大洛带客家文化的宣传力度 2001年，
什么是 旅游地产？
所有依托周边丰富的旅游资源（原生旅游资源或原创旅游资源）而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一 体的置业项目，可称为旅游房地产。
观赏 价值
文化 价值
财产 增益
较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、 建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
运营步骤
“第七届客家学研讨会”
1999年，明确主题 定位 “中国西部客家第一镇” 提出 “世界的洛带，永远的客家” “客家文化——通向世界文明的桥梁”
2002年3月 “成都国际桃花节暨客家亲情联谊会” 2002年7月，“西部客家水龙节” “洛带
2005年，作为成都市 “第二十届客属恳亲大会” 主会场
80%
文化资源足够有魅力，能够产生文化垄断！！！
案例分析：洛带古镇
四川省打造“两湖一山”旅游区的重点景区 国家AAAA级旅游景区 全国首批重点小城镇 省级历史文化名镇
“世界的洛带、永远的客家” 、 “天下客家”
主题体现
[空间格局]
形态完整、传统风貌 连续的历史街巷
商业业态
[客家建筑]
形 态 标志性立面：封火墙 特 征
“中国西部客家第镇”的品牌 已成功的推向社会
政府主导
政企合作