中国房地产市场调控的研究状况及思考

2003年国务院颁布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）以来，国家又先后出台了一系列有关房地产市场调控的文件，2011年又颁布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号），继续加强对房地产市场的调控。

伴随着房地产市场的发展，房地产市场调控已成为宏观经济调控基本内容之一。

学术界对房地产市场调控问题进行了很多研究，涉及房地产市场调控的必要性、调控目标、调控原则、调控方式、调控的政策手段、调控制度以及调控效果等方面。

这些研究形成了房地产市场调控问题研究的重要的阶段性成果，但仍有许多问题需要进行进一步的研究。

一、关于中国房地产市场调控问题研究的综述（一）关于对房地产市场调控必要性的认识尽管关于政府是否应该对房地产市场进行调控有不同的观点，但总体来看，几乎所有的学者都认为政府对房地产市场进行调控是必要的。

孙丞（2007）通过高房价对政治、经济和民生等的影响的分析，阐述了政府对房地产市场进行调控的必要性。

政治方面，由于房价持续高涨，一方面，房地产商为获得高额利润，自然会想尽一切办法（包括行贿等）取得建房的相关资源，而另一方面，地方政府希望通过“经营城市”来增加地方财政收入，并通过房地产业的发展促进地方经济增长，并且地方政府会自觉地通过各种方式维持房价的高涨，因此会滋生严重的官商勾结腐败问题；经济方面，由高房价带来的问题，主要反映在三个方面，一是导致国家整体经济结构失衡，二是导致地区经济发展差距加大，三是导致国家宏观经济风险不断扩大；社会民生方面，房价的高涨，一方面导致贫富差距增大，另一方面导致人口流动增加，影响社会稳定。

杜伟岸和田天（2007）指出在经历了中国房地产市场调控的研究状况及思考*曾国安张河水（曾国安：武汉大学经济与管理学院副院长，教授、博士生导师武汉430072）（张河水：武汉大学经济与管理学院博士生武汉430072）摘要：房地产市场调控已成为宏观经济调控的重要内容，也已成为民生问题的热点之一。

学术界对中国房地产市场调控问题展开了多方面的研究，其中主要包括房地产市场调控的必要性、调控目标、调控原则、调控方式、调控的政策手段、调控制度以及调控效果等方面。

现有研究成果既有对问题的解释，也有相应的政策建议，但歧见仍多。

要为制定合理的房地产市场调控政策提供可靠的理论依据，尚需对房地产市场调控的各主要问题展开进一步的深入研究。

关键词：房地产市场调控目标手段制度创新中图分类号：F107文献标识码：A文章编号：1004-0710（2011）08-0053-0953最初以自住为主要购房动机的阶段后，投资性房产需求已渐成主流，受其推动的中国房地产业在急速增长中面临着越来越多的隐患，同时也蕴涵着更多方面的危机，从而凸显房地产市场调控的必要性。

吴小花和黄位华（2009）从三个方面论述了房地产宏观调控的必要性：第一，房地产宏观调控是国民经济宏观调控的重要组成部分；第二，房地产宏观调控是房地产业可持续发展的必然要求；第三，房地产宏观调控具备现实而成熟的理论基础（包括经济理论和社会理论）。

（二）关于房地产市场调控目标的研究房地产市场调控到底要达到什么目标，这是房地产市场调控要解决的关键问题之一。

学者们对此进行了研究，但有关房地产市场调控目标的观点却存在着差异。

刘建华（2005）认为房地产市场调控的目的是维持房地产市场的持续发展。

袁义才和梁雪辉（2006）认为房地产市场调控的总体目标是抑制甚至局部性遏止市场投机炒作行为，调整市场不合理供应结构，促进房地产市场供求实现最优均衡，使中低收入居民享有基本住房保障。

肖元真、赵喜萌和姜朝晖（2007）指出房地产市场调控必须把握的中长期目标是市场结构比较合理，各种需求得到有效满足，住房消费和投资比较理性，区域发展和梯度发展良性循环，价格结构变化和消费者需求结构增长吻合，市场投机成分得到有效控制，行业利润率比较合理，房地产与相关产业共同协调发展。

李宁果（2009）认为房地产市场调控的目标是解决住房市场失灵，防范金融风险和促进经济发展。

郭庆然（2009）将房地产调控的目标分为中长期和短期目标。

从中长期来看，房地产调控的最终目标是促进行业和宏观经济的持续稳定发展。

从短期来看，房地产调控应当以保障居民基本住房需求为出发点，建立多元化的住房供应体系，同时降低金融风险，保证经济稳定增长。

吴小花和黄位华（2009）将房地产宏观调控目标分为总体性目标和阶段性目标。

在经济上要实现的总体目标是房地产的总供给和总需求之间的平衡、房地产业与国民经济的协调发展、房地产业发展的市场性与社会性均衡发展以及房地产业的可持续发展。

就房地产发展的社会性而言，其目标是要实现“住有所居”，要达到住房的社会公平，并且作为一种产品起到优化城市的内部结构、提升城市的形象品位、完善城市的运行功能等重要作用，体现社会和谐的基本目标。

他们认为在不同的社会发展时期、不同的行业发展阶段、不同的城市主体，在确立目标实现的时空顺序时是应有所差异的，因而房地产宏观调控的阶段性目标的侧重点是不同的，但都是在总体性目标的指导下进行。

张雪涛（2010）提出，房地产市场调控政策的总体目标是“总量基本平衡、结构基本合理、价格与收入水平基本协调”，并认为房地产市场调控的基本思路可以确定为“长期调供给、短期调需求”。

他认为调节供给就是在长期内要保持房地产市场供给的稳定增长，需求调节就是通过短期调节市场需求，实现供需总量的基本平衡，并认为房地产市场的需求调节应主要着眼于控制投资投机性需求，避免市场需求的大起大落。

（三）关于房地产市场调控原则的研究无论对房地产市场进行怎样的调控，都需要遵从一定的原则，应该说确定房地产市场的调控原则是选择调控方式和调控手段的前提。

学者们对此做了一些讨论。

董藩（2005）提出房地产市场调控的四项原则，即“稳定价格，理顺秩序，把好关口，保障人权”。

“稳定价格”是说调控不是要把过高的房价水平拉下来，而是使其处于相对稳定状态或在可接受的上升幅度内。

“理顺秩序”，主要是指要加强对企业经营行为和市场运行秩序的管理。

“把好关口”则包括三重含义：其一，把好开发市场的入口；其二，把好产品的出口；其三，把好消费者的入口。

“保障人权”是指调控要和住房社会保障工作联系在一起，要“保证每个家庭都住上房子”。

杜宇（2006）指出地方政府在房地产市场调控中要坚持“四不”原则，即不当城市发展的“近视眼”，楼市发展不能只盯“房”不看人，不能只建商54品房而不管廉租房，楼市调控不能“一条腿”走路。

肖元真、赵喜萌和姜朝晖（2007）指出房地产市场调控中必须坚持市场化和政策化的原则，统一性和区域性的原则，普及化和差别化原则，稳定性和持续性原则。

（四）关于房地产市场调控方式的研究采取何种调控方式对房地产市场进行调控也是学术界研究的重要问题。

刘建华（2005）认为房地产市场宏观调控的方式，要遵循经济规律，主要采用经济手段和法律手段，同时实行必要的行政手段，加强市场监管。

吴小花和黄位华（2009）将房地产宏观调控的主要途径概括为直接调控和间接调控两种。

直接调控的主要方式有三种：第一是价格指导和价格管制；第二是计划，包括中长期计划和年度计划；第三是规划，包括国土规划、区域规划、土地利用总体规划、城市规划、流域规划等。

他们认为，间接调控主要手段有两种，一是经济手段，主要包括财政政策和货币政策，二是法律手段，通过立法，禁止房地产开发商形成价格同盟，促进市场公平有序竞争。

同时他们认为房地产宏观调控要做到：间接调控为主，直接调控为纲；经济、法律手段为主，行政手段为辅；市场为主，计划为辅。

刘兴成（2010）认为在房地产调控方式上，应多用法律而慎用政策。

慎用政策可以减少急功近利，避免房地产业大起大落；多用法律可以充分发挥市场的调节作用，让房地产业在国民经济中获得平衡的发展。

（五）关于房地产市场调控的政策手段的研究房地产市场调控的主要政策手段包括土地政策、税收政策和金融政策。

学者们对房地产市场调控应该采取的政策手段进行了研究，提出了各自的政策主张。

1.关于土地政策。

土地政策对房地产市场调控有着特殊的作用，学者们对如何通过土地供应来调控房地产市场进行了比较深入的研究。

袁志舜（2004）提出政府对土地批租的调控可采取以下措施：建立“政府主导型”的土地收购储备机制，形成集中统一的批租地价；建立“市场主导型”的土地供应机制，形成有效竞争的批租地价；强化土地管理，严格制定土地供应计划；充分发挥城市规划职能，保证土地的合理使用。

杨继瑞（2007）从八个方面提出了在房地产市场调控中土地杠杆的作用———供地对象：以普通商品房、经济适用房和廉租房为主；规制房价：将房屋限价纳入土地出让制度安排中；住宅面积：限制大套型房屋的开发；容积提高：鼓励城市土地的立体开发；开发周期：超期开发度不够应收地；让地面积：中小宗地出让增进房地产市场竞争力度；成本划拨：保障经济适用房用地的成本价划拨；年租供地：创新廉租房的供地机制。

张勇（2008）认为在房地产调控中土地政策有其独特的作用机理，他从土地供应量、土地供应结构和土地供应方式三个方面分析了土地政策参与房地产市场调控的机理，指出了当前土地政策在土地供给结构、政策执行力度等方面存在的问题，并提出了相关政策建议，包括：第一，“强化土地供应管理，完善土地招拍挂制度”，要优先落实经济适用房和廉租房的建设用地，要根据市场需求及时调整房地产开发用地供应结构和总量，增加普通商品房用地，控制高档房地产开发项目用地，同时要加强对土地市场的监管，盘活存量土地，制止炒买炒卖土地行为；第二，“充分考虑经济社会发展对土地的需求，协调好不同行业的用地规模”，加强土地利用规划的制定和执行；第三，“加强部门协调，处理好土地政策与其他政策的协调关系”；第四，“加强市场动态监测”，并提出了具体措施，一是“公开发布土地供应计划和供应政策，引导市场主体理性决策，防止盲目行为”，二是“建立健全土地市场动态监测制度，加大信息披露力度，及时向社会发布房地产开发用地供应数量、结构、分布、规划、交易价格等基本信息”；三是“分析房地产需求量、房价、房地产开发用地供应量、结构以及地价水平等动态变化情况，合理把握房地产市场和土地市场走势，适时适度调控土地供应总量和结构”。

卢为民和于晓峰（2010）从房地产55供求关系调控和房地产开发成本调控两个方面论述了土地政策在房地产市场调控中的作用。

从对供给的影响看，土地作为房地产的生产要素，在房地产市场调控中，主要表现在供给方面，包括供应总量、供应结构、供应节奏、空间布局等方面。

从对需求的影响看，当土地本身成为投机“炒作”的对象时，土地政策也可以参与需求调控。