最新中国房地产行业调研分析报告

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房地产历史变更：我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所

取代，自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我

国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛

的发展。据统计自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均

增长20以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平

方米。

房地产发展初期：八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它

自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地

产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国房地产业是

初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了

明确。

房地产发展中期：进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991

年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中

要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅

商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中

国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮，而其重要标志就是，房地产业在

整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。

房地产发展至今：历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和

法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构

的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房

地产业发展的第三次高潮已经到来。

NO2：

【我国房地产行业发展分析】

行业的概貌：概貌一：我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的

运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国

房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000

万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营

与管理人才。

概貌二：除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询

为内容的房地产

中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形

成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。

概貌三：全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有

成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。

行业的发展：首先：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时期，

人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主

体、消费者需求等不断变化。

其次：在我国加入WTO的背景下，世界知名实力雄厚的国外房地产开发商加速抢滩中国房

地产市场，同时房地产业经历了国家宏观调控，影响到房地产业未来的竞争格局。

再则：我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力

差；开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。

最后：我国数量多、规模小、集中度低，抵御风险能力差，市场竞争力弱的房地产开发商

如何在新的形势下生存发展做大做强，是我国房地产企业不得不面对的一个重要而

紧迫的问题，面对日益激烈的市场竞争环境，房地产企业应全力构建其独有的核心

竞争力，实现可持续发展。

发展的分析：环境方面：07年，我国房地产行业进入了一个前所未有的发展时期，受人

民币升值、奥运

效应、证券市场回暖等多重因素的影响，全国的房地产市场一

片火爆，不断高

升的房价为众多的房地产企业注入了一剂强心针。

机遇方面：十七大之后，我国政府提出了科学发展、构建和谐社会的要求,对房地产行业的

和谐发展也规划了新的蓝图，近几年我国经济的高速平稳增长，居民的消费水

平不断提高，国际大的投资环境的改善使得国外更多的基金愈加关注国内的房

地产企业，这些利好都使得当前的房地产行业充满了发展机遇。

挑战方面：然而，就当前的房地产行业现状来看，挑战与风险还是不可忽视的。众多房地

产企业面临的挑战主要有两个方面，一是土地、二是资金，这两个因素是影响

房地产企业能否生存与发展的重大因素。

企业变革：当前我国的房地产企业正经历着巨大的变革，房地产企业两极化趋向也愈加明

显。那些实力雄厚的企业通过上市获得的大量的资金，如地产新富碧桂园今年

四月份香港上市以来已筹集到数百亿的港元，土地储备将近五千万平米，其土

地规模可以建设一个中型城市了，而众多的中小房地产企业面临着不断上涨的

低价束手无策，他们随时面临着断顿的危险。

企业生存：未来的房地产企业如何生存，是许多业内人士关注的热点，地产大佬任志强曾

经说过，未来的房地产企业，要想日子过得舒服，积极上市、积极进入资本市

场是的必经的途径，不能与资本市场结合只能有三种结果，要么退到二三级城

市去开发项目，要么只能做房地产开发链条中的一部分小活，要么就被这个行

业淘汰出局。

NO3：

【我国房地产行业企业分析】

企业宏观分析：首先：宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，

集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。

其二：房地产企业数量多，规模小，20世纪90年代中后期到现在，虽然我国房地产开发

业不再象以前那么混乱，许多房地产公司已初具规模，有些还颇具实力，但相对

“小、散、差”的特点并没有改变。

其三：房地产企业开发能力低，规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业，

并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模

小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。