房地产行业深度分析报告

中国房地产的三个故事----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 城市化的基本故事城市化的基本故事为中国城市化的主要原因，一般城市化的原因城市与农村之间的拉推因素(pull and push factors)。

农村的推动因素包括生活环境受自然因素如恶劣的天气影响，较少类型的就业机会和较低的工资。

而城市的拉动因素则包括较优的教育水平、较高的高资、较佳的生活水平和较好的整体的生活环境。

这类因素亦适用于中国的城市化进程当中。

改善性需求中国的房地产改革、城市化的推动也受改善性需求的影响。

中国真正的房地产商品房开发只有约10年的历史，在商品房以前都是处于福利分房的制度。

在福利分房的制度下，住宅的开发依靠不同的工作单位如国企和学校建设，无论质量、设计和配套都比较差。

直到专业的房地产开发商出现，开发的商品房明显较好，促成中国人民对住屋的改善性需求。

漏斗–特殊性需求中国的人口年龄结构较外国其他地方更为特殊。

一般外国地方的年龄结构呈现圣诞树型的结构，而中国的人口结构则呈菱形状，适龄的劳动人口占整体人口的数量最多。

目前中国的年龄结构处于菱角拐点，劳动人口开始逐渐减少，劳动力这个生产要素将必然升值。

人口将如漏斗般，由逐渐至急速地从农村和较次的城市流向如北京和上海等工资水平较高的城市，而北京和上海势必成为超级大城市。

发达国家与中国2010、2020及2050的人口结构金字塔资料来源：美国人口普查局以上三个因素促成了中国城市化的趋向，结果是中国大城市对住房的要求不断增加，住宅将继续供不应求。

国际大都市房地产发展规律及特点----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 在西方的谚语当中，「罗马并不是一天建成的」是其中一句最为人熟悉的话。

当然，国际大都市亦非一天或是短时间，而是经过岁月不断的沉殿和外力因素如政府政策等演变而成。

目前中国的主要城市如北京和上海的房地产价格高企不下，而未来的发展极有可能趋向为三个中心区域(泛珠三角、泛珠三角和环渤海)。

透过研究已发展国家国际大都市中房地产与社会各环节的关系、探寻其房地产发展的规律及特点，我们或可对未来中国房地产的发展得出一些端倪。

房地产与社会的关系1 住房存量应与人口规模基本相适应确保住房存量与人口规模，以及由此决定的家庭户总数基本适应，甚至略微超过家庭户总数，是保证房地产市场健康稳定发展的根本条件之一，也是保证居民有良好生活品质的前提条件。

在这方面，国际大都市有较成功的做法和经验。

如纽约，2008年全市有303.3万户家庭，住宅332.8万套，住宅存量与家庭户数基本保持一致，住房空置率为8.9%。

宽松的住房供应保障了居民较好的居住条件，91.9%的住宅平均每个卧室居住人数低于1个人，5.3%的住宅平均每个卧室居住人数在1~1.5个人之间，仅2.8%的住宅平均每个卧室居住人数在2个人以上。

2 房价变动与购房适龄人口的变化趋势正相关发达国家的房价增长与购房适龄人口（指25~44岁人口）的增长有显着的正相关关系，该特点在美国和日本表现尤为明显。

上世纪70年代以来，美国的购房适龄人口呈现持续上涨态势，从1980年的6323万人增加到1995年的8476万人，房价也表现出持续上涨态势。

日本从上世纪90年代开始购房适龄人口总体呈现出下降态势，从1990年的3558万人下降到1995年的3374万人，2010年为3464万人，房价也表现为持续下跌。

3 房价收入比处于合理区间国际上通用的房价收入比，是以住宅套价的中位数，除以家庭年收入的中位数。

世界银行认可的合理的房价收入比在4~6之间。

以这一标准衡量，纽约等国际大都市居民的住房支出处于相对合理区间。

瑞士、德国、瑞典等房价收入比长期在2~3之间。

伦敦的房价收入比自1990年以来一直保持在5以下。

4 城市化率和人口迁移国际经验表明，当一国城市化率（城市人口占总人口的比重）在30%~70%这一区间时，城市化进入加速阶段，城市房价总体上涨。

当城市化率处于30%~50%之间时，人口迁移主要表现为农村人口进入城市，全国城市房价涨幅总体比较接近。

当城市化率处于50%~70%之间时，人口迁移以城市之间相互移动为主，农村人口向城市迁移为辅，这一阶段大城市的房价涨幅将会明显高于中小城市。

日本城市人口增长率从首尔与釜山的例子说明当城市化进行到一定地步时，如上文提及50%-70%时，人口迁移将以城市之间的相互移动为主。

较次城市的增长将会放缓甚至横行，以较大的城市将持续发展。

参考人口变动的数据，首尔于1980年至2008年时人口量急速增长，但较次城市如釜山于1970年至1980年经历增长后，其人口数量直到2008年则相对地没有多大变化。

然而虽然巨大城市的形成是势在必行，但其人口数量最后仍受地理因素及公共交通等客观原因影响。

参考日本的数据，在大城市地区人口的增长率的变化看，日本人口在减少，但是东京等大城市人口集中度还在增加。

房地产市场内部关系1 存量房比例高，新建房比例低纽约等国际大都市都非常注重存量房的维修和保护，以促进存量资源的可持续利用。

这些城市的新建住房市场较小，起主要作用的是二手房交易市场。

在这些城市的住房总量中，新建房的比例极低。

如纽约，2008年其全部住房中，42.9%建于1939年前，38.5%的房屋建于20世纪40~70年代，1970年后建设的住宅仅占18.5%，其中2000年后建设的仅占3.6%。

2 自有与租赁并重自有住房与租赁房并重是纽约等国际大都市房地产市场的主要特征之一。

由于受人员流动性大、房价相对较高等因素影响，在纽约、东京等国际大都市中，租赁是居民解决住房问题的重要手段。

如2008年，纽约家庭自有住宅拥有率为34%，而租房比例达到66%，大大超过前者。

2003年东京住宅拥有率达到44.5%，而租房的户数约占非空置住宅总户数的一半以上，租房比例位居全日本首位。

政府与房地产市场关系1在住房供给短缺阶段，政府大规模兴建保障性住房上世纪50~80年代，随着工业化和城市化快速推进，大多数发达国家（地区）均面临严重的住宅短缺，为缓解供需矛盾，各国（地区）政府均经历了大约30年的大规模兴建公房阶段。

在建设高峰期，英国保障性住房存量占住房总量的比重超过50%，香港超过45%，新加坡超过90%。

发达国家住房保障体系发展过程中，大多先发展适用于低收入人群的廉租房，其次才发展适用于中低收入人群的限价房。

美国廉租房占住房总量的比重为17%，欧盟国家平均为18%左右。

法国则规定，人口超过5万的城镇中，廉租住房占全部住房的比例不能低于20%，否则将受到处罚。

2 政府采用多种手段调控房地产市场美国等发达国家（地区）政府均综合运用立法、财政、税收、金融等各种手段，实施增加和保持高住民住宅所有率（65%以上）目标保证居民对社区的拥有感，稳定社会，保护公民居住权的效果。

3 政府对市场进行严格监管政府干预行为主要包括引入多元化的市场主体、监管市场主体及其行为、抑制投机和炒作、惩戒失信等，也有直接使用价格管制等极端手段的。

如德国，按照法律规定房租涨幅在三年内不得超过20%；所有大中型城市都要制定每年更新的“租价表”，根据“租价表”制定“合理房价”。

从国际比较看中国房地产发展的机遇与挑战----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 大城市有许多优势，如高收入、高教育（可付高价）、多元化经济（防房价下泄风险）。

在2008年全球金融海啸过程中，美国房地产业遭遇严重打击，底特律城市人口减40%，拉斯维加斯赌城房价下跌50%，但是作为核心城市的纽约在金融海啸中房价只降了10-15%。

我们可借助国际发展的经验去看中国房地产发展的机遇与挑战。

城市化快速推进、人口扩张集聚对住房需求形成较大压力北京、上海等大城市的常住人口和购房适龄人口呈持续增加态势当一国城市化率（城市人口占总人口的比重）在30%~70%这一区间时，城市化进入加速阶段，城市房价总体上涨。

在城市化率处于50%~70%之间时，更多的人口迁移发生在城市之间的相互移动。

以北京为例，近几年，北京市常住人口及购房适龄人口均呈现持续增长趋势。

根据抽样调查数据估算，2009年北京购房适龄人口为667.3万人，比2000年增加143.2万人。

目前住房存量相对城镇人口总量明显不足以北京为例，2009年，全市城镇人口1491.8万人。

若以户均2.6人测算，相当于有573.8万户城镇常住人口，需要的住房存量在570万套以上。

而据2007年房屋普查数据显示，全市国有土地上成套住宅仅为378.57万套，平房78.45万间。

城市处于扩张期，存量建筑寿命短，替代性需求显着近30年来，中国城市建成区迅速扩大，老城区进行了较大规模的改造，城市房屋主体是新近建成的建筑，部分建筑物使用寿命较短。

具体来说，我国的住宅寿命平均为30多年，而发达国家一般都超过70年，有的可达百年以上。

据2007年房屋普查数据，当年全市国有土地上存量房屋中，仅有1.67%建于1949年前，8.08%建于1949~1979年，1979年后建成的房屋占到了88.4%，其中2000年以后建的占到了48.39%。

房价收入比高以北京为例，近几年来，北京房价上涨较快。

2010年，四环以内的期房住宅达到了3.4万元/平方米，四环至五环也达到了2万元/平方米。

而2009年，全市城镇居民人均可支配收入为2.7万元，家庭平均可支配收入约为8万元（以3口之家计算）。

对于一个年收入8万元的家庭来说，要购买一套四环以内的90平方米期房住宅，需要38.3年的可支配收入，四至五环内也需要22.5年。

下图比较了全世界具有代表性的城市的房地产指标，具体包括房价收入比，城市中心及郊区租金回报率，房价租金比等，最终总结出房地产的负担能力指数。

通过数据我们可以看出中国一线城市的房价收入比普遍在30左右，这一数据在亚洲只有香港和台北比较类似，其他亚洲国家和地区普遍在20以下。

而欧美等国房价收入比普遍较低，最高的伦敦也只有14.87，大多数城市该数值低于5。

中国一线城市市中心房价租金比例在25-36之间，而亚洲其他城市普遍高于该数值，而欧美国家普遍较低。

数据显示中国一线城市老百姓房屋负担能力指数都在0.4左右，亚洲国家中，香港岛该数值为0.52，九龙为1.86。