德国房价为何平稳
德国住房自有率偏低 房价稳定40年不升反降18%
德国住房自有率偏低房价稳定40年不升反降18%德国房价多少钱？在欧洲，德国的房价与其它国家的房价有着不一样的变化趋势，德国住房价格表现出令人难以置信的长期稳定性。
1970年-2013年，德国实际房价累计下降18%。
而同期的英国、澳大利亚、加拿大、法国、意大利、美国的实际房价累计增幅分别为320%、231%、195%、151%、111%、105%。
德国住房价格与本国经济发展趋势和其他国家房价变动趋势显著背离。
因受欧洲经济影响，德国购房动力降低点击查看更多德国精品房源在全球主要发达国家中，德国住房市场的关键指标如房价收入比（100平方米住房价格/人均GDP）、房价租金比（120平方米住房价格/一年租金）、每平方米均价都要低本网注明“来源：德国房价多少钱”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它于其他可比国家。
2013年，德国房价收入比不足10倍，而同期的英国为80倍，法国为33倍，美国为32倍，日本为25倍。
德国房价平均绝对水平不及其他主要国家。
按理说，房价低，购买能力会增强，但德国家庭住房自有率较低。
德国2006年的住房自有率仅为42.6%，2012年末上升到44%，也就意味着德国城市中56%的家庭是通过租房市场解决居住需求的，而欧盟国家住房自有率平均水平为63%。
其中，西班牙为85%，希腊为80%，意大利为75%，葡萄牙为65.2%。
有意思的是，住房自有率越高的国家，在2008年金融危机中损失越是惨烈。
从城镇化进程、经济增长及人口发展情况进行考察，根据波动特点，可将德国名义房价指数划分为五个阶段。
第一阶段（1970—1982年），德国住房价格升幅约50%。
西德逐步从1974—1975年出现的结构性大规模经济危机中走出来；其后，经历了经济快速增长、人口扩张及城镇化提升，三个核心条件形成了较高的住房需求，推高了房价指数。
第二阶段（1982—1988年），房价基本维持在稳定水平，德国经济低迷，同时，由于人口扩张见顶（1978年）的滞后效应，城镇化阶段告一段落，使得德国房价丧失进一步增长的动力。
德国房地产市场
德国房地产市场近年来，随着全球经济的发展和国际交流的增加，德国房地产市场成为了备受关注的热点话题。
作为欧洲大陆最大的经济体之一，德国的房地产市场吸引了全球投资者的目光。
本文将就德国房地产市场的特点、影响因素以及投资机会等方面进行探讨。
一、德国房地产市场的特点1. 市场稳定性德国房地产市场以其相对稳定的特点而闻名。
与中国等国家相比，德国的房价增长幅度较为缓慢，防范了房地产市场过度泡沫化的风险。
由于德国的土地政策相对严格，土地供应量有限，因此市场供需状况相对平衡，保持了良好的稳定性。
2. 租金收益率较高与许多欧洲国家相比，德国的租金收益率较高，对于投资者来说具有一定的吸引力。
由于德国的租赁文化根深蒂固，大部分人更倾向于租房而非购房，因此投资于出租房产可以获得稳定的租金收益。
3. 常驻性需求德国具有相对较高的人口稳定性和常驻性需求。
由于德国的劳动力市场稳定，就业机会较多，在国内外留学生、移民以及德国本地居民的需求共同推动下，房地产市场保持着一定的活力。
二、德国房地产市场的影响因素1. 经济因素德国作为欧洲大陆最大的经济体之一，经济发展状况直接影响着房地产市场的走向。
通常情况下，经济增长与房价上涨呈正相关关系。
在经济增长的背景下，投资者对德国的房地产市场充满信心，房价可能出现上涨趋势。
2. 金融政策德国的金融政策对房地产市场有较大影响。
例如，货币政策的宽松可能带动贷款利率下降，增加购房的动力，从而推动房地产市场的需求。
同时，政府对房产税等相关政策的制定和调整也会对市场产生一定的影响。
3. 城市规划与基础设施建设德国的城市规划和基础设施建设是房地产市场的重要因素之一。
一方面，城市发展规划的合理性和完善的基础设施将推动当地房地产市场的发展。
另一方面，城市建设的限制也会导致市场供应紧缺，进而影响到房价的上涨。
三、投资德国房地产市场的机会1. 租赁市场投资德国的租赁市场相对活跃，租金收益率较高。
对于投资者来说，购买出租房产可以获得稳定的租金收益。
德国与中国一对比,就知道为什么德国人不买房了？
德国与中国一对比，就知道为什么德国人不买房了？在当今全球很多国家的房价都是暴涨，然而德国的房价却三十年如一日，而同期的美国、英国房价却有很大浮动的增长，中国的房价就更是如此了，2000年北京非市中心的房价才2000一平，现在都逼近十万了。
那么为何德国的房价为什么能一直如此稳固呢？四大法律遏制投机，租金稳定自购少在德国房地产不是什么重要经济产业，而是基本生活保障。
德国的《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》“四大支柱”政策，分别为社会保障住房供给、中低收入房租补贴、租赁市场规范和私有住房提供了法律框架，从制度上确保房屋的“居住”本质。
在法律的保障下，从1977年至今，德国人均收入增长约3倍，但同期名义住房价格仅上涨约60%，扣除物价、通胀因素，德国的房价可以说40年没有变过。
而且，德国人住房拥有率低，租房比例高。
德国的住房平均拥有率一直只有40%几，年轻人更是超过70%都是“租房族”。
德国人通常不会定居在一地，会根据学习、工作、生活、养老的不同需求迁居。
调查显示，众多德国移民也是倾向于选择同样的生活方式。
如此大的租房需求下，为了保护承租者，《住房租赁法》明文规定房租涨幅不能超过合理租金的20％，否则房东就构成违法行为。
同时，德国政府还大力推动福利性公共住房建设，并根据家庭人口、收入、房租给予房租补贴。
城市均衡发展，没有资源过度集中德国没有北上广深这样的超级城市，而是注重城市群的区域均衡发展。
德国有11个城市群，每个城市群都有差异化的特殊产业集群，如图特林根地区的医学技术研发区、科隆的展览区、法兰克福的金融服务区等。
每个城市群以一个核心城市为中心，辐射多个周边中小城市，使大多数德国居民分散在重点城市周边的众多中小城市里。
发达的城际交通网路，让出行、通勤都非常便捷，而且教育、医疗等城市资源也随居民分布，平均的分散在全国各地，而非集中在少数重点城市。
办理德国移民的家庭中，有很高比例是看中德国的免费教育，特别是免费且高水平的高等教育。
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德国房价走势德国房价长期稳定的原因分析
根据数据显示，从1997 年到现在德国人均收入水平增长了快3 倍，但同期的德国房价却仅仅上涨了大约60%，这样的房价涨幅让德国民众的幸福感马上的提升上来，为什么德国房价能够长期的稳定涨幅如此之小呢，下面随小编来分析分析吧。
根据数据显示，从1997 年到现在德国人均收入水平增长了快3 倍，但同期的德国房价却仅仅上涨了大约60%，这样的房价涨幅让德国民众的幸福感马上的提升上来，为什么德国房价能够长期的稳定涨幅如此之小呢，下面随小编来分析分析吧。
德国房价走势一
德国房价长期保持稳定的价格是全球房地产市场中比较少见，或者说是独有的。
世
界上出现的经济危机中，有十次危机九次基本山都是地产引起的，1991 年和2008 年的两次经济危机，全球普遍受影响，且付出了沉重代价，唯有德国没有出现地产泡沫。
德国房价走势二
德国房价长期稳定的原因有一部分是来自于德国长期实行以居住为主导的房产制
度，同时受到德国法律的保障。
德国长期把房地产业当作社会福利体系的一个部分，
不会过多的强调把房地产业作为过的支柱产业。
1。
德国房价为何10年稳定
德国住房市场及其现状
过 去１ 年 。许 多 国家 都把 房地 产 ０
业 作 为 其 经 济增 长 的 支 柱 产 业 ，导致 全
要一环。德 国宪法明确规定 ， “ 德国是
一
个高福利 国家 ”，与医疗 、教 育等一
样 ，保 障居 民住房也是联邦政府酋要的
球房价飞涨最后崩盘 。而在这期间 ，德 政 策 目标 之 一 。因 此 ，虽然 德 国政 府 特
业 在 金 融危 机 时 仍 继续 保 持 着 平 稳 的 态
需要 。
住宅合作社的 出现 已经有２ ０ ０ 多年的历
史 ，目前合作建房 占每年新建住宅总数
的 比例 超 过 ３ ％。 ０
德 国 完 善 的 房 屋 租 赁 市 场 ，为 保 证德 国 房 价 的稳 定 起 到 了很 好 的 牵 制作
用 。德国 自有住房率为４ ％，租住房 ２
率 达 到 ５ ％ ，特 别 是 年 轻 人 中 ７ ％都 是 ８ ７
德 国 的房地 产评 估独 立于政 府 之 外 ，评估员只对 自己负责 ，并不考虑政 府 、委托人以及个人 的经济利益。这就 使 得德 国 的房地 产价 格既 不取决 于政 府 ，也 不取 决开发 商 ，而是 取决 于市
实行 固定利率制 ，储蓄房贷利率低 于市 场利率且固定不变 ，商业贷款 固定利率 期限平均为１ 年 半。这种长期的房贷利 １
国内房价市场稳定 的投机行为。
房市场异常火爆 ，供不应求 ，便形成 了
卖方 主导 的局 面 。房 屋 的租 赁 价 格 并 非
德 国 的稳 定 住 房 政 策 对 中 国 率周期 ，几乎可以抗衡任何金融市场的 是 由 买 卖双 方 决定 ，而是 由房 主 任 意 定 的启 示
德国房价十年未涨背后的秘密
德国房价十年未涨背后的秘密2011-04-17 09:57 中国经营报我说两句(3)转发至解决住房的问题无非有三种，一种是非市场手段，比如我国以前计划经济时代，那是一个分房的时代，有钱也买不到；一种是纯市场手段，也就是商品房，拿钱购买；还有一种那就是两种手段的结合。
我们不能简单说哪一种手段更有效，但从目前看来，前两种手段肯定是行不通的。
我们也不能简单讲纯市场手段是资本主义国家的事情，要知道很多资本主义国家，哪怕是老牌资本主义国家，比如德国，它也不是采取纯市场手段。
德国近10年以来房价未涨曾一时传为佳话，在中国房价则是日益高涨，如今中国政府不得不推出限购令企图“刹”住这匹“缰马”，借鉴德国模式，中国的房地产问题或可取得较好解决。
从1977年至今，德国房价只上升了60%，而人均收入则上升3倍，即德国房价平均每年只上涨1%。
德国每年有25万套新公寓完工，是拥有最详尽建屋规划的国家之一。
德国实行“先存后贷”合同储蓄计划，即买楼者先存入楼价50%才获贷款，固定利率年期平均11年半，即如你决定买楼，可以先行存款，直到存款相当于楼价50%便可买楼；存款是固定利率，贷款亦是固定利率，没有变化。
另外，只有42%家庭拥有自住物业，其余58%租楼(年轻人77%租楼)，由于供应充足，楼价平均每年只升1%，置业只作为自住，不能博资产升值。
德国还可以“自建房”及“合作建房”，即一批人加起来向政府买地自行兴建，完成后“分楼”，又或一幢大厦业主合作将它重建然后“分楼”。
地产商所订楼价如超出“合理房价20%”便构成违法行为，可告上法庭，不但罚款，而且负刑事责任。
物业交易政府抽1%到1.5%不动产税、3.5%交易税；如有利润抽15%盈利税，租金收入抽25%利得税，房屋管理、维修费用由业主负责。
特殊住房金融体系在德国，政府为了针对不同地域的发展情况，满足不同阶层的居民需要，建立了一个多模式构成的住房金融体系。
从金融机构来讲，有抵押贷款银行、储蓄银行、建房互助储蓄信贷社等，与此对应的住房贷款模式也多样化，其中以合同储蓄贷款和商业住房贷款为主。
德国如何稳定房地产市场
会 住房 ”的资 助框架 内 ，政 府还 资助 算也 有严 格标准 。此外 ，为 防止住 房 为此 出台法规 限制最 高房价 和房 租 ，
私 人投 资者和 地方房 地产公 司 ，帮助 租赁 领域 的非法 投资 ，法规 明确禁 止 极 大打击 了外 资炒作 德 国房 地产 的热
他 们 为在市场 上难 以获得住 房 的家庭
来 自于商业 贷 款 ，其 余则 来 自家庭 储 了 明确规 定 。特别是 对 低收 入者 ，各 住房 ”和 “ 住房 金”等资助政策 。
战后几 十年 里联 邦德 国开始大 力
第 四 ，为 了促 进住 房 租赁 市场 的
第 五 ，限制 房地 产投 机 。近 年来
炒 兴建 “ 社会住 房” ，包括供 出租 的公 发展 ，德 国政府 特别重 视租赁 市场 的 大量海外 “ 房 团”涌入德 国，境外
德 国如何 稳 定 房 地 产 市场
■文／ 克 肖
近来 在 次级 抵 押贷 款危 机 日益 严 蓄 。德 国 所 有 房 贷 都 实 行 固 定 利 率 地 方政府 会 根据 当地 人 口结构 明确规 重 的情 况下 ，德 国房地 产市 场 却很 稳 制 ，储 蓄房 贷利 率低 于市 场利率 且 固 定所 有住 房 中福利房 的比例 。政府 对
存 后贷 ”合 同储蓄模 式 。这 约 占房贷 到居 民的收 入差距 ，德 国政 府房 地产 此 ，德 国政 府住 房政 策 的一大 重点是
总 额一 半左 右 ，另 外 ３ ％的住房 贷 款 规划 中对 高 、中 、低档房 屋 的结 构作 向低收 入家庭 倾斜 ，大力推 行 “ ０ 社会
和房贷 固定 利率机 制 ，为稳 定房价 提 新增住 房为２ 万 到３ 套左 右 ，完 全 求 ，但 毕竟 还 是有家 庭 由于收 入低或 ５ ０万
德国房地产市场保持平稳的经验
德国房地产市场保持平稳的经验随着社会经济的发展，房地产业的发展已经成为国家经济发展的一个重要因素，而房地产问题也成为世界焦点问题。
房地产的发展受许多因素影响，起伏大。
金融危机前，欧洲许多国家房地产价格大幅上升，德国却不怎么变化，几乎处于停滞状态。
然而由于金融危机的冲击，使得许多国家的房地产价格大幅下滑的时候。
唯独德国，不仅房地产市场始终保持平稳，经济更呈现出持续增长的良好势头。
原因是什么呢？这里面有许多值得我们借鉴的经验。
读完这篇文章，我最感兴趣，最想要研究的问题有两个。
首先，我想要研究的问题是：德国房地产市场多年保持平稳发展，主要原因是什么？我提出这个问题主要是研究德国能够保持房地产市场如此平稳的发展的原因。
选择研究这个问题是因为如今房地产市场已经成为影响社会经济发展的一个重要部分，在其他国家遭遇金融危机，房地产市场出现价格大幅下滑，房地产泡沫破灭等严重问题的时候，德国却能独善其身，几乎没有受到任何影响。
这其中的原因很值得我们探讨、借鉴，有利于我国房地产市场更好的发展。
根据文章，作者有提到四点最主要的原因：第一，德国城市化水平高，城市化率超过90%，而且大中小城市之间的条件几乎没有差异，特别的城市化模式使得德国房地产市场均衡发展；第二，德国住房市场以租赁市场为主，更有健全的法律来推动这种普遍的租赁行为，这对稳定房价起到重要的平衡作用；第三，德国房地产的住房建设是依照人口需求而定，房屋供应充足且供求平衡是稳定房地产价格最重要的因素；第四，德国在住房制度方面实行福利性住房政策，保障居民住房，对房地产市场的宏观调控力度大。
这种房地产调控政策使德国房地产平稳发展。
其次，我想要研究的问题是：德国的房地产市场的相关政策有何优势？我提出这个问题主要是想研究德国房地产的相关政策对于德国房地产起到怎样的作用，有什么优势，从而使得德国房地产市场能够几十年来平稳发展，因为影响德国房地产发展最重要的因素是德国的房地产市场调控政策。
德国房价缘何十年不涨？
郇公 弟
目前 ，世 界 各 国都 注 意到 了房价
平 稳 的重 要 性。 近 年来 ， 日本 兴 起 的
“ 居 福 祉 学 ”更 从 “ 住 ， 民生 福 祉 ” 的视 素
速
国
、
角将房 地 产 业 的 民生性 质 上升 到一 个
新的认 识 高度 。 历 史经 验和 教 训 看 ， 从
凡 是重 视 房地 产 的 民生 性质 ，将 房地
产 市 场 作 为 消 费 市 场 而 非 投 资 市 场 的 ， 家经济 周 期 波动 就 比较 小 。 国 同 是 欧 洲 国 家 ， 国 、 班 牙 等 英 西 国 的 房 价 在 国 际 金 融 危 机 爆 发 前 有 较 大 幅 度 上 涨 ， 机 后 这 些 国 家 的房 危 地 产 市 场 随着 美 国 急 剧 下 滑 。 比 之 相
之 ，却不 能对 发 段者 责 难 有加 ， 因为 何 不发 了？ 好像你发段子是义务 ， 而他 论 在 现 实 中还 是 你 的造 梦 空 间 里 ， 常 “ 至清 则 无 鱼 ” 水 。
段 子还 不 回是特 权 。
段 子是 手 机 时 代人 际 交往 的重 要
亲 其 段 子 有 “ 位 ” 分 ， 播段 子 的 惯 。 段 之 传 善沟 通 的 人 ， 得 礼 尚往 来 的基 本 载 体 。 密朋 友 间互 发 段 子 ， 实 也是 懂 人也 有 品位 高低 之 别 。能 够从 海 量 的 道理 ， 即使 没 有好 段 回馈 ， 会及 时对 换 个 形 式 的聊 天 ，在 共 同欣 赏 段子 的 也 段 子 里淘 出高 品位 的段 子 ，历 练 的 是 收 到 的段 子 予 以点 评 。 汇 缺 乏 的人 ， 过 程 中 生发 出共 鸣 的感 慨 或会 心 的一 词
德国住房价格稳定的原因及启示
的 释 放 。 同 时 ，政 府 对 房 地 产 投 机 课 以
重 税 ，对持 有 １ ｏ年 内 出售 的土 地 和房
屋 收 入征 收 高 额 的所 得 税 ，企 业 税 率 为
赁 市 场 也是 德 国 合 理 分 流 住 房 需 求 ，维
收 、金 融 等 方 面 采 取 的 强 有 力 措 施 ， 强 化 对 投 机 行 为 的 有 效 控 制 。 同 时 ，改 进
相关 。历年来德 国政府 向福利房 建设提 供 的资金 达 ３ ０ ０多 亿 欧 元 。 除 部 分 由政 府 直 接 建 设 外 ，大 部 分 通 过 税 收 和 金 融
大 部 分 的 购 房 需 求 。首 先 政 府 提 供 低 收
入 人群 的可租房 源。政府 除通过 直接建 设 福利房形 式 向低收入 人群提供 部分房 源 外 ，还 通 过 向 私 人 建 房 者 和 房 地 产 公 司提 供 税 收 和 长 期 低 息 贷 款 方 式 ，要 求
护房价稳 定的重 要手段 。相 对而 言 ，我
国 房 屋 租 赁 市 场 发 展 程 度 低 ，在 相 关 法 律 制 度 、租 金 形 成 机 制 、对 租 户 的 保 护
等 方 面 存 在 诸 多 缺 陷 ，应 当借 鉴 德 国 经
２ ５ ％，个 人 实 施 累 进 税 制 ，大 大 限 制 房 地 产 投 机 的 利 润 空 间 ，对 维 护 房 地 产 市
的 保 障 陛住 房建 设 具 有 参 考 价 值 。
（ 二 ） 理 引 导 住 房 需 求 。 发 展 租
给 低 收 入 家 庭 ，租 金 差 价 由 政 府 补 贴 。 其 次 依 法 保 障 承 租 人 的 合 法 权 益 。德 国 有 关 法 规 对 租 房 合 同 有 详 尽 规 定 ，保 证 了 承 租 户 的 合 法 权 益 ，同 时 对 租 金 核 算 有 严格 标 准 。 。 此 外 ，为 防 止 住 房 租 赁
德国房价为何没人敢炒作
德国房价为何没人敢炒作？
提起房价高涨，多数民众是一肚子苦水，但在欧洲的德国百姓没有这种痛苦。
在2008年前，德国的房价平均每年只涨1%，即使后来大陆资金流入，房价涨幅也不超过4%。
基本上还不如银行利息。
而如果把时间拉的更长一点，30年来德国房价一共才涨了60%。
所以，在德国投资房产，肯定是个亏本的买卖。
为何德国的房价不上涨呢？德国到底有哪些过人之处呢？
首先，德国政府绝不给炒作房地产的空间。
德国市政规划基本就已经考虑到了让每个人都有房子住，市场一直控制在供大于求的状况，炒房根本无从下手。
其次是租房发达，政府给租房定价，房东如果敢涨价超过20%，就会受到法律的制裁，如果敢涨过5成，还要面临牢狱之灾！另外，房东只要把房子租出去，除非你自己住，否则断无收回的道理。
这也就从根本断了靠换租客涨房租的邪恶念想。
租金很稳定，买房还赔钱，所以绝大部分德国人都是靠租房过日子的。
第三，德国靠税费打击炒房，买了房子就卖，对不起您得缴交投机
税，最高能到收入的20%，当然如果您先住上10年再卖，或者一直把房子租出去，投机税就不用交了。
德国房地产缘何能够“独善其身”
德国房地产缘何能够“独善其身”佚名【摘要】德国的房地产市场的稳定是有目共睹的：在过去10年全球房价飞涨、房地产成为各国经济增长“支柱”的同时，德国房价却能始终保持较低水平。
在这10年间，德国物价水平平均每年涨幅2％，而房价每年却仅上涨1％。
也就是说扣除掉物价因素．德国的房价实际上在以每年1％的速度缩水。
自1977年至今的30年中，德国的平均房价仅上涨了60％．而同期个人名义收入额则已经增长了3倍。
【期刊名称】《江淮法治》【年(卷),期】2011(000)020【总页数】1页(P48-48)【关键词】房地产市场;德国;独善其身;经济增长;物价水平;物价因素;名义收入;房价【正文语种】中文【中图分类】F293.35德国的房地产市场的稳定是有目共睹的：在过去10年全球房价飞涨、房地产成为各国经济增长“支柱”的同时，德国房价却能始终保持较低水平。
在这10年间，德国物价水平平均每年涨幅2%，而房价每年却仅上涨1%，也就是说扣除掉物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。
自1977年至今的30年中，德国的平均房价仅上涨了60%，而同期个人名义收入额则已经增长了3倍。
德国房价的这种“不升反降”，与欧洲大多数国家也形成了鲜明对比：在过去10年中，大多数欧洲国家的房价已经上涨了至少两倍，特别是英国、西班牙和爱尔兰等国家，房价更是以每年两位数的速度飞涨，10年间已将近涨了3倍多。
分析德国房地产保持稳定的内在原因，应该说，是独具特色的德国房地产制度起到了关键性作用。
这其中主要包括，德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制；严密而科学的房地产调控规划；大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策；德国政府特别重视租赁市场的法规建设和管理，注重保障租户的合法权益；严格限制房地产投机，等等。
而在这其中，尤其值得关注的一点是，德国政府在政策上并不把房地产，特别是住宅建设，作为德国经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的重要一环。
德国住房制度与房价长期稳定深度分析报告
全面解码德国房价长期稳定之谜——德国住房制度启示录2018/8/21导读：房地产是周期之母，事关国计民生。
住房制度则是一国之重器。
有因必有果，有什么样的政策和制度，就有什么样的房地产市场运行结果，住房制度是深植于一国房地产市场的基因密码。
当前我国房地产市场存在的问题，很大程度上跟我国基本住房制度有关，而促进市场平稳健康发展，则根本上取决于住房制度改革和长效机制建设。
经过近半年的研究策划，从本篇报告起，我们试图采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑，系统客观分析代表性经济体的住房制度和运行逻辑，案例包括德国、美国、日本、中国香港、新加坡、英国、中国大陆等。
在业内，立志打造殿堂级教科书般的“各国住房制度”基础研究系列。
伟大是磨出来的，作品也是，4 万多字的报告，背后是百万字的文献积累，无数次的雕琢，一代学人的梦想和雄心。
为了什么？为了推动社会进步，这是我们研究事业的信仰！摘要：·德国房价奇迹举世赞叹德国制造和德国房价长期稳定的奇迹。
二战后，德国不仅很好解决了住房短缺问题，套户比从1945 年的0.57 提高到2016 年的1.02，人均住房面积达46.5 平；还保持了房价长期稳定，在全球此起彼伏的房地产大泡沫中独善其身，1970-2017 年，德国名义房价指数仅上涨2.3倍、年均增速只有1.8%，同期，英国、法国、美国分别上涨52.8、16.1 和12.5 倍，年均增速分别高达8.8%、6.1%和5.5%。
德国还形成了独具特色的住房市场结构。
居住结构上以租房为主流，德国住房自有率45%，55%的人口租房居住，租赁群体人均住房面积38 平，租赁条件较好。
供应结构以居民所有为主、多类机构有力补充，居民家庭持有住房81%。
房龄结构上展现“住房质量奇迹”，住房持久耐用，70% 以上的住房房龄超过40 年，27%超过70 年，14%为百年老宅。
见贤思齐，最好的学习就是模仿，是什么造就了德国房价稳定奇迹？·德国住房制度三大支柱（1）稳健的金融制度央行的自我约束和货币政策目标。
德国如何稳定房地产市场
&’&()*+,-+,放眼世界近来在次级抵押贷款危机日益严重的情况下，德国房地产市场却很稳定。
其中的原因是德国独具特色的房地产政策。
目前德国房地产政策已成为德国“社会市场经济模式”的重要组成部分。
与英美相比，德国政府更强调房地产市场的社会福利性质。
政府根据国家人口特征制定了完备的房地产发展规划，并通过土地、税收、法律等手段卓有成效地实施规划和调控市场波动，由此保障了数十年来德国房地产市场供求基本平衡，房地产价格水平总体较低，市场抗风险能力强。
第一，德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制，为稳定房价提供了制度保障。
德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式。
这约占房贷总额一半左右，另外."/的住房贷款来自于商业贷款，其余则来自家庭储蓄。
德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，抵押贷款固定利率期限平均为00年半。
这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。
第二，严密规划保障市场供给严密而科学的房地产规划，是德国政府调控房地产市场的首要手段。
德国土地规划的出发点是全国的人口特征。
目前德国有#!""万人口，家庭数量为.#""万左右，为全国提供相应数量的住房便是政府规划的首要目标。
另外，根据政府规划，近年来德国每年新增住房为!1万到."万套左右，完全能够满足居民的新增购房需求。
考虑到居民的收入差距，德国政府房地产规划中对高、中、低档房屋的结构作了明确规定。
特别是对低收入者，各地方政府会根据当地人口结构明确规定所有住房中福利房的比例。
政府对社会福利住房专门规划用地，在发展商开发后再以较低的价格提供给需求者，其中的市场差价由政府向开发商提供补贴。
德国规范住房市场的法律基础是《住宅建筑法’’》。
这项法律规定，开发商应该为社会不同阶层提供住房，在面积大小、房屋设施和租金或购买能力等方面，满足不同阶层需求。
德国房地产市场保持平稳的经验
Ｅ ｐ ｒｅ ｃ ｓ ｒ ｍ ｅｓｅ ｄ ｅ ｅ０ ｍｅ ｔ ｆｈ ｅ ｍａ ａ ｓａ ｅｍａ ｋ ｔ ｘ ｅ ｉｎ ｅ ｏ ｔ ｔａ ｙ Ｖ ｌ皿 ｎ ｅＧ ｒ ｎｒ Ｉ ｔｔ ｒｅ ｆ ｈ ｄ ｏｔ ｅ ｅ
许 兵 孟学礼 孔 炜
德 国 国 土面 积 ３ ５ ７万平 方 公 里 ，人 口约 ８ ０ ２ ０万 ．
根据德国联邦统计局的信息，２０ 年德国平均房 ０７
价 比 ２ ０ 年下 降 ４２ 。从 图 １ （ 页 ）可看 出 ，德 国 ０５ ％ 下 存 量住 宅 的 价格 指 数 自 ２０ 年 后 出现 下滑 ．新 建住 宅 ０５ 价格 在 经 历 了长 时 间的停 滞后 ，从 ２０ 年 开 始 有所 上 ０５ 升 。而 ２０ 年 其 新 建住 宅价 格 显 著 上升 主 要 是 由于 原 ０７
摘 要 金 融危 机前后 ，欧洲多 个 国家房 地产业 经历 了大 起大 落 ，而德 国房 地产业 却保 持平 稳发展 态势 ，德国房 地产 业的 成功 经验值 得 借 鉴 。其 较高 的城 市 化水 平使 得各 地 房产 市场 发 展水 平均 衡 ；发 达 的租 赁市 场 辅助 房价 稳 定 ；政府 更多 强 调房 地产 的社会 福 利性
材料价格和增值税上升所致。
右人 Ｅ。德国城市化率超过 ９％ ．虽然单个城市人 Ｅ ｌ ０ １
一 — Ｉ
Ｉ ：Ｊ ｉ ； ＭＡＣ ＲＯ ＥＣＯＮＯＭＩ Ｓ Ｃ
值 得 注 意 的是 ，近 １ 来 德 国 的房租 涨 幅 微乎 其 ０年
微 。１９ 年 至 ２０ 年 间 ，整 个德 国房租 年 平均 涨 幅 为 ７ ９ ０７ １１ ，低 于 同 时期 １５ 的 年平 均通 胀率 。 ％ ．％ ６％ 的 德 国人 选 择 租 房 而 不 买房 。 这 种现 象 一 方 ０
在德国房地产开发公考题
在德国房地产开发公考题德国，作为一个发达国家，其房地产市场的发展模式和政策调控值得我们深入研究和学习。
本文将从德国房地产市场的概况、特点、政策及对我国房地产市场的启示四个方面进行分析。
一、德国房地产市场的概况德国房地产市场以其稳定性和可持续性著称。
与其他国家相比，德国的房价波动较小，市场供应充足。
这主要得益于德国政府对房地产市场的科学调控和严密的政策体系。
二、德国房地产开发的特点1.德国房地产开发以民间为主，政府干预为辅。
在德国，房地产开发商多为中小企业，政府通过土地供应、贷款政策等手段对市场进行调控，避免过度炒作。
2.德国住房供应多样化。
德国房地产市场提供了各种类型的住房，如租赁房、共有产权房、私人购房等，以满足不同收入群体的需求。
3.德国房地产政策重视租赁市场。
德国政府通过补贴、减税等政策鼓励租赁市场发展，以稳定房价和遏制投机行为。
三、德国房地产政策的启示1.建立健全政策法规，保障购房者权益。
德国房地产法规完善，对开发商、中介和购房者形成有效约束。
2.加强土地供应管理，确保房地产市场平稳发展。
德国政府对土地供应进行严格管理，确保市场供需平衡。
3.发挥政府引导作用，发展多元化住房体系。
德国政府通过政策引导，推动住房多样化，满足不同群体需求。
4.重视租赁市场，完善租赁住房制度。
德国政府通过多种措施发展租赁市场，为购房者提供更多选择。
四、对我国房地产市场的借鉴意义1.完善住房政策法规，规范市场秩序。
我国应加强房地产法律法规建设，保障购房者权益，打击市场乱象。
2.加强土地供应管理，稳定市场预期。
政府应合理规划土地供应，确保房地产市场平稳运行。
3.发展多元化住房体系，满足多样化需求。
政府应推动住房多样化，提高市场供应水平。
4.培育租赁市场，完善租赁住房制度。
政府应加大对租赁市场的支持力度，提供更多租赁住房选择，满足人们住房需求。
总之，德国房地产市场的成功经验对我国房地产市场具有重要的借鉴意义。
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第 一 ，德 国政 府 制 定 了 明确 的 住 房 福利 政 策 。德 国 宪 法规 定 ， “ 国是 屋 供 应 的 垄断 。 目前 合 作 建 房 占每 年 新 德 个 高福 利 国 家” ， 与 医疗 、教 育等 一 建住 宅总数的 比例超过３％。德 国的房 ０ 样 ，保 障居 民住 房也 是 联 邦 政 府 首要 的 地 产评 估 独 立 于政 府之 外 ， 市场 上 的房
票价 也 很低 廉 。
在 此 试 举 几 例 ：在 韩 ห้องสมุดไป่ตู้ ， 雪岳 山 是 最 美 丽 的 山 ，却 是 免 费 向公 众 开放
住 、行、游、购 、娱”等几个方面都有 戍夺 增 加 。 利 润 增 长 点 。 而 国 内很 多地 区把 眼 光仅 笔 者真诚希 望 ，一些景 区地 方政
中国 国民党副主席 蒋孝严 不久前
在 两岸经贸文化论坛表 示，大陆景点观 光费用非常高。他认为，寺庙不应该收
费 ，黄 山、 张 家界 等 自然景 观 是 中华 儿
景点 高 票价 ，精 明还 是 愚蠢
文／ 铭生 惠
女共享的，不应该 高收 费。
老 祖 宗的 “ 产 ” 、 自然 巧 夺 天 遗
收 费高 。 高额 的 景 点 门票 ， 让 我 国诸 多旅 地 收 取 １ 镑 （ 合 １ 元 人 民 币） 埃 约 ． ３ ，对 外
门票 ，而忽视相关产业链 的发展 ，等于
‘ 了芝麻 ，丢 了西瓜 ” 。 捡
国人 也 才收 ２镑 。瞧 瞧 ！ 国人多 愚 ０ 外
Ｉ 我 国诸 多景 点 门票 之 所 以 贵 ，还 游城 市赚 了个盆 满 钵 满 。 “ 圈景 ” 高 收 蠢 ，竟 然 坐拥 宝山 而不 知 利用 。 ＝ 其 实 ，没有哪 个 国 家、哪 个政 府 有 一个重要 的原 因．即各级地方政府 自 费，坐地赚取 大把的钞 票，足见 国人是 不知道 “ 圈景 ” 赚 钱 的好 处 。只 是 他们 作 聪 明 地乱 建和 改 造 。历 史古 迹和 自然 相 当的 精 明 ！ 明 白一 个 道理 ：历 史古 迹 与 自然 景观 属 景观 ，保持原 汁原味最好 ，无需现代人 但 让 笔 者 相 当郁 闷 和 不 爽 的 是 ： 如 此精 明的 中国式 “ 圈景 ” 赚钱 术 ，竞 于 全 民 ，甚 至 属 于 全 人 类ｌ 政 府 岂 能 的 过度雕饰 。但现在总是有一些地 方政 ’ ｌ “ 占” ，成 为 充 实地 方财 政 的 “ 霸 摇钱 府喜欢做 “ 给城墙贴瓷砖”、 给兵马 然没有成为其他 国家效仿 学习的对象。 树”？ 在世界各 国，无论是发 达国家还是落后 俑刷立邦漆”的蠢事 ，不仅破坏古物和 旅 游 是 一 个 产 业 链 ，在 “ 、 吃 自然 景 观 ， 而且 劳民伤 财 ，使 景 点经 营 国家，很 多景点是免费的，即使收费 ，
民” ，让大 自然和老祖宗留下的宝贵遗
产 ， 由全 民共 享 。
国只能 买两个苹 果 。在 法 国 ，游 卢浮 宫 ，票价约合人 民 币８ 元 ；在 美国，许 ５
“ 游不 起 ” ，让旅 游景 点 缺 少足 够 的 人
气。在很 多景点，除 了节假 日之外 ，每
德 国房 价为何 平稳
文／ 曹建 海
幅达 ２ ％，也就是说 扣除物 价 因素 ，德
水 。德 国房 价 １年 不 涨 ，其 中 最根 本 的 ０ 原 因是 其 独 具特 色的房 地 产 政 策 。
台 了一 系列 鼓 励修 建租 住 房屋 、保 护 房
１ ％的 差价 盈利 税 。 这 些 严厉 的税 收 制 ５
国的房 价 实际上在 以每 年 １ ％的速度 缩 客 权 益 的 政 策 。 目前 ，德 国 自有 住 房 率
工的美景 ，理应为公众共有共享。但是 多 州立公 园 以及 沿 海城 市 的绝 大 多数 海 天 的 游客 稀 稀 落 落 ，相 应 地 其他 旅 游 项 多 少年 来 ，这 些 景 点却 被 一 些 地 方和 职 滩也都对老百姓免 费开放 。在埃及 ，举 目收入 也 会 减 少。 由此 我 们 不难 发 现 ： 世 闻名 的金 字塔 对 埃及 本 国人 只 象征 性 景点高票价 不是精明而是愚蠢。专 盯着 能部 门光明正大地 “ 圈景”收 费，而且
盯在 门票涨价上 ，觉得只有 门票价格上 府能够学 习和借鉴外国做 法，切实将景
点 票 价 降 下 来 ，真 正 做 到 ‘ 景 于 。 ‘ 还
的 。 “ 界 文 化 遗 产 ” 昌 德 宫 门票 是 投 入 最 少却 获得 最 多 ，对旅 游 的其 他 环 世 ３０韩元 ，约合３ 美元 ，这个价格在韩 节却 关注不够。景 点票价太贵，让百姓 ００ ． ３
一
度极 大缩 小 了房 产商 和 炒 房者 的 盈 利 空 叠 为４％，租赁住 房 率达 Ｎ ％，年 轻人 间 。 ２ ５ ８ 第五 ，健全 的 法律机制 为稳定房 中７％ 是 “ 房 族 ” 。德 国政 府 还 鼓 ７都 租 ～ 励 自建房 、合作建房 ，打破 开发商对房 价提 供 了法 律保 障 。德 国法律 规 定 ，如 果地 产 商制 定 的房 价 超 过 “ 理 房 价 ” 合 的 ２％，即 为 “ 高 房 价 ” 。构 成 违 法 ０ 超 行 为 ，购房 者 可 以 向 法 院起诉 。如 果 房
过去 １年 间 ，德 国的 名义房 价每 ０
作 用。
第四 ，德 国政府 通过严厉 的税收 政策抑制投机行 为。在德 国，用于 出售
的 房 地 产 要 缴 纳评 估 价 值 １ ｌ ９的 不 ％一 ６ ５
徐晓春
． ５ 的需求而定 ，基本 满足每个 家庭有一套 动 产 税 ， 房 屋 买 卖 还 要 交 ３ ％的 交 易 税 。 如 果 通 过 买 卖 获 得 盈 利 ， 还 要 交 年仅上 涨 １ ％，而物 价水平 平均每 年涨 住房 的需要。德 国有严格的租房 法，出