上海与广州深圳房价的差异分析

（题目10：请选择两个典型的城市，说明普通住宅价格完全不同的走势，并请给出自己的解释。）

长三角与珠三角地区的城市因素造成上海与广州/深圳房价

的差异分析

——区域中心城市效应对于房价的影响

一、珠三角地区和长三角地区背景介绍

1.珠江三角洲地区

珠江三角洲，简称珠三角，是组成珠江的西江，北江和东江入海时冲击沉淀形成的一个三角洲，面积大约一万平方公里。

经济意义上的珠三角概念首次正式提出是1994年10月8日，广东省委在七届三次全会上提出建设珠江三角洲经济区。“珠三角”最初由广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山6个城市及惠州、清远、肇庆三市的一部分组成(不含香港澳门2个特区)，也就是通常所说的广东珠三角。后来，“珠三角”范围调整扩大为由珠江沿岸广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、惠州、江门、肇庆9个城市组成的区域，这也就是通常所指的“珠三角”或“小珠三角”。“小珠三角”面积为24437平方公里，不到广东省国土面积的14％，人口4283万人，占广东省人口的61％。2008年“小珠三角”GDP总值达29745.58亿元(4342.843亿美元)，占全国10%。2009年1月8日，国务院发布《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)》。纲要提出，到2012年，由广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、惠州、江门、肇庆9个城市组成的珠江三角洲地区率先建成全面小康社会，人均地区生产总值达到80000元；到2020年，率先基本实现现代化，人均地区生产总值达到135000元。

2.长江三角洲地区

长江三角洲，简称长三角，是长江和钱塘江在入海处冲积成的三角洲，包括江苏省东南部和上海市，浙江省东北部。是长江中下游平原的一部分。面积约5万平方千米。

经济意义上的长三角城市包括：上海市；江苏省的8个市：南京、苏州、扬州、镇江、泰州、无锡、常州、南通；浙江省的7个市：杭州、宁波、湖州、嘉兴、舟山、绍兴、台州。一共16个城市构成了整个长三角城市群，以上海为龙头的苏中南、浙东北

工业经济带。这里是我国目前经济发展速度最快、经济总量规模最大、最具有发展潜力的经济板块，长三角地区占全国土地的1%，人口占全国5.8%，创造了18.7%的国内生产总值、全国22%的财政收入和18.4%的外贸出口。2008年长三角地区GDP总值达53992.87亿元，占全国的GDP的17.9%。

从中国最发达两个地区的数据中来看，依托以广州深圳为中心的珠三角地区和依托上海为中心的整个长三角地区的发展水平相当，人均可支配收入都在24000元/年附近，可是房屋价格在这两个地区的中心城市的走势却稍显不同。

上海市房屋均价在近年呈现出了稳步上升的趋势，而前一段时期内广州、深圳地区的房价却一度经历了一场较大程度的跌势，至2009年8月，整个上海市商品房销售价格依然高达18000余元/平方米，而同时期广州/深圳的房价却在9000元/13000元左右。下文便从整个地域分布情况上来分析其中的差异性。

二、珠三角地区和长三角地区的经济发展概括及其对房价的影响

1.珠三角地区和长三角地区GDP构成

长三角2008年各市地区生产总值

单位：亿元

在2008年珠三角各市地区生产总值中可以看出，广州和深圳的地区生产总值分别达到了8215.82亿元和7806.54亿元，远高于位于第三第四位的佛山市（4333.30亿元）和东莞市（3702.53亿元），其他城市间的差异不大，产值均在1200亿附近。

在2008年长三角各个地区生产总值中可以看出，上海市的地区生产总值达到了13698.15亿元，超过第二位的苏州市6701.00亿元的104.4%，在整个地区生产总值的分布情况随着地理位置上距离上海的远近，呈现出从高到低的放射状态。

2.人口数量与人口结构

珠三角地区人口数量及人口结构

长三角地区人口数量及人口结构

单位：万人

从人口分布图来看，珠三角也显现出了以广州深圳为主要城市人口聚集地的这样一个特征，反观长三角地区，其人口数量与城镇化率的分布依然围绕着上海为中心的这样一个放射性分布情况。

从以上数据分析，长三角地区上海市占到了整个区域的一个绝对主导地位，无论是在经济总量上还是人口分布上来看，上海市均起到了一个领先和领导地位，而对于珠三角地区来说，广州和深圳处在了一个比较均衡的发展上，平分秋色，互不上下；从上图可以看出，长三角地区和珠三角地区在每平方公里土地产生的GDP上相差无几，但是很明显得可以看出，在长三角地区，整个区域中是围绕上海为中心国内生产总值向周边城市进行辐射的这样一个特征形态，而对于珠三角地区，广州深圳地区的GDP相差不大，但其两者占到了整个珠三角地区产值的50%以上，形成了一个具有显著特色的区域双中心城市群的现象，比起长三角地区以上海为单一中心城市的这样一个状况，珠三角这样的城市规划使得整个经济人口状况相对呈现出两极化的态势。

三、珠三角地区和长三角地区的生活水平对于房价的影响

上海及广州深圳居民收入情况

单位：元

注：上海平均工资包含120人以上私营企业

长三角地区的经济与行政中心都是上海，上海比其周边的卫星城市来说，其突显的优势是巨大的，上海吸引的巨大的人群的流入，势必造成上海市区的房屋价格——无论是租房还是买房都水涨船高。而相对来说，珠三角地区的城市生活水平差别没有那么大，人们对于居住地的倾向性并不是那么明显，便造成了人口的相对分散，对于房屋的供求关系产生了重大的影响。在长三角地区的某一个城市的房屋的供求关系发生改变，价格发生变化，对于另外一个城市的影响并不十分明显，而广东省的这片城市群正是因为受到了广州和深圳的两个中心的原因，从而使房价的关联度在整一个珠江三角洲地区产生了一个很高的正相关关系。

长三角地区围绕着上海进行发展，从而形成了以上海为圆心，以到上海的距离为半径的这样一个圆，人群纷纷向圆心方向紧靠，所以这样的结果是进一步地推动了上海房价的上升，而对于珠三角地区，其呈现了一个以广州为圆心以及一个以深圳为圆心的两个有很大相互重叠的圆，促使了其同质商品房供应土地以及供应数量远远大于长三角地区，因此在收入与生活水平差异不大的两个地区却显现出了很大不同的房价的走势。