2007年房地产-潍坊昌乐县永食品厂项目分析报告(doc)
昌乐县在建房地产项目调查报告
昌乐城区在建房地产项目调查报告当今中国房地产持续火爆，建设浪潮此起彼伏，连我的家乡昌乐也不能幸免。
今年暑假，我走街串巷，对昌乐城区的在建房地产项目做了一个简单的调查，以便对昌乐的城市发展有一个较为全面的了解。
昌乐县，位于山东半岛内陆，隶属山东省潍坊市，东距潍坊城区25公里，西界临朐、益都，南与安邱隔河相望，北与寿光接壤。
总面积1101平方公里，人口61万，辖4个镇、5个街道和1处省级经济开发区、1处水库管理区。
今年1-5月份，全县实现财政总收入10.8亿元、地方财政收入6.1亿元，完成全社会固定资产投资29.9亿元，规模以上工业实现主营业务收入216.9亿元，实现利税16.1亿元。
本次调差日期在2011年8月15日到20日，包括已完成拆迁、正在建以及尚未完成装修的房地产项目，其范围大致在宝通街以北、东环路以西、新城街以南、宝昌路以东及上述街道周边地区，并以东环路、方山路、新昌路、宝昌路为主干进行归纳。
限制，难以估计建筑面积。
方山路：扩建项目也没有列入统计范围，如昌乐中医院的新建住院楼等。
根据调查，在没有考虑中国宝石城扩建项目（宝石城扩建一期工程为旧城改造；二期工程占地30亩，总建筑面积7.2万平方米；三期工程规划占地面积183亩，建筑面积约25万平方米；宝石城四期项目规划占地面积255亩，建筑面积约40万平方米。
国际有色宝石加工基地规划占地1500亩，建筑面积150万平方米）的情况下，整个昌乐城区在建房地产项目总建筑面积约260万平方米，主要以五至六层住宅楼为主，配有沿街商品房、车库等，绿化面积大致在30%到40%。
新建项目主要集中在昌乐城区东部和南部，这主要是教育和交通影响所致。
实际上，这是一个相对保守的数字，不少没有明确建筑面积的房地产项目都是按照占地面积估计的，但这依然相当于为每个昌乐人增加约3平方米的住宅或者为2万多个家庭提供住宅。
而在2009年昌乐地区生产总值是140亿元，按10%的发展速度计算2011年生产总值约为170亿元，如果按2000元一平方米算昌乐在建房地产项目相当于生产总值的1/3。
昌乐县调研报告
昌乐县调研报告调研报告根据对昌乐县的调研，以下是我的调研报告。
昌乐县位于山东省东部，地理位置优越。
在对该县进行的调研中，我发现昌乐县的经济发展较为活跃，农业、工业和服务业均有较为显著的表现。
首先，农业是昌乐县的支柱产业之一。
该县地广人稀，农田资源丰富。
在调研中，我了解到，昌乐县的农业主要以粮食种植为主，尤其以小麦和玉米最为重要。
县内的农田利用率较高，农民们采用了现代化的农业技术，提高了产量和效益。
此外，该县还发展了特色农业，如水果种植、畜牧业和蔬菜种植等，为农民增加了收入来源。
其次，工业是昌乐县的另一个重要支柱产业。
在调研中，我了解到该县的工业发展迅速，尤其是在建材、纺织和机械制造等领域取得了很好的成绩。
调研中，我参观了一家建材生产厂，发现该企业在科技创新和产品质量上下了不少功夫。
而且，该县政府也积极引导民营企业发展，提供了一系列的扶持措施，为昌乐县的工业发展提供了良好的环境。
此外，服务业在昌乐县的经济结构中也占有一席之地。
调研中，我了解到该县的商贸、旅游和物流服务等行业发展迅速。
特别是在商贸领域，昌乐县建设了一些商业综合体和购物中心，吸引了大量消费者和商家前来发展业务。
而且，县内的旅游资源丰富，如泰山的南麓景区和历史文化名胜等，吸引了大量游客前来观光休闲。
同时，县内的物流服务也得到了一定的发展，提供了便捷的物流通道和配送服务。
总的来说，昌乐县在农业、工业和服务业等方面都取得了明显的成绩。
在调研中，我也发现了一些问题，如农产品加工和包装方面的不足，以及服务业发展中的人才短缺等。
针对这些问题，我建议昌乐县政府应继续加大对农产品加工和包装技术的培训和引导力度，同时加强人才培养和引进工作，以进一步推动昌乐县的经济发展。
以上是我对昌乐县调研的报告，请审阅。
潍坊食品加工项目投资计划书
潍坊食品加工项目投资计划书xxx公司潍坊食品加工项目投资计划书目录第一章项目基本信息第二章建设背景及必要性第三章市场前景分析第四章项目投资建设方案第五章工程设计方案第六章运营管理模式第七章建设风险评估分析第八章 SWOT分析第九章进度计划第十章项目投资估算第十一章项目经营收益分析第十二章综合评价摘要根据国家统计局数据显示，2016 年，全国规模以上工业企业食品制造业实现主营业务收入 2.36万亿元，同比增长 8.0%， 2012至2016 年复合增速达 10.6%。
企业数量方面，截至 2016年末全国共有规模以上食品制造企业 8,844 家。
近年来肉、禽、蛋、奶制品消费量大幅增多，各类烘焙食品、速冻食品、休闲食品等快速发展。
食品行业市场规模多年来保持 7%以上稳健增长。
今后，火锅底料行业将向着方便实用化、强化功能化、诉求健康化、风味特征差异化不断前进和发展。
在未来的发展中，生产企业将朝着品牌集中化；生产标准、智能、规模化；原料基地化方向发展。
美味、复合、方便、营养、安全势必成为今后我国火锅底料行业发展的趋势和主流。
该调料项目计划总投资18746.56万元，其中：固定资产投资13599.44万元，占项目总投资的72.54%；流动资金5147.12万元，占项目总投资的27.46%。
达产年营业收入47568.00万元，总成本费用36495.24万元，税金及附加395.78万元，利润总额11072.76万元，利税总额12995.82万元，税后净利润8304.57万元，达产年纳税总额4691.25万元；达产年投资利润率59.07%，投资利税率69.32%，投资回报率44.30%，全部投资回收期3.76年，提供就业职位922个。
充分依托项目承办单位现有的资源或社会公共设施，以降低投资，加快项目建设进度，采取切实可行的措施节约用水。
贯彻主体工程与环境保护、劳动安全和工业卫生、消防工程“同时设计、同时建设、同时投产”的总体规划与建设要求。
昌乐市场概况Microsoft Word 文档
昌乐项目概论一、宏观环境研究二、当地房地产市场调研及展望三、目标地块概况及SWOT初步分析四、项目市场突破口提示五、项目规划建议六、项目营销策略简述及价格策略提示七、嘉祥公司简介及以往操作项目展示一、宏观环境研究1．地理位置概况【地理位置】位于环渤海经济圈与山东半岛城市群的交汇点，是山东半岛的交通枢纽和出入口，东距海滨城市青岛190公里，西距山东省会济南180公里。
【交通】公路、铁路、空运、邮运四通八达。
济青高速、309国道、胶济铁路横贯东西，省道大沂路、胶王路穿越南北。
济南、青岛国际机场和青岛、日照、烟台海港可在90分钟内到达。
潍坊机场和潍坊北港均可在30分钟内到达。
【幅员及人口】全县辖15个镇,1个开发区,面积1101平方公里,其中城建面积20余万平方公里。
2005年，全县总人口594109人；其中农业户口395990人，非农业户口198119人；人口密度为539.61人/平方公里。
【机遇】目前，山东省正在积极推动的半岛城市群建设规划，昌乐正处于半岛城市群中心地带。
2．经济发展概况【支柱产业阐述】昌乐县距今有3000多年的历史,古称营陵,境内有距今1800万年的远古火山群和212处古文化遗址。
现已探明和开发的矿产资源有蓝宝石、玄武岩、石灰岩、木鱼石、煤、粘土、砂金等9类25个品种,82处矿产地。
昌乐石灰岩保有量为20亿吨,其中熔剂灰岩为1.5亿吨,水泥、化工灰岩为14亿吨,建筑石料灰岩为4.5亿吨。
特别是蓝宝石资源丰富,有矿面积450平方公里,是目前世界上罕见的大型蓝宝石矿床之一,具有颗粒大、颜色纯、质量好、奇异宝石多等特点,颇受国内外珠宝界的青睐,昌乐也因此被誉为“蓝宝石之乡”。
昌乐县珠宝业发展得天独厚,现已形成规模宏大的珠宝集散地。
自1986年在昌乐发现蓝宝石以来,经过十几年的持续发展,全县珠宝业从业人数已达4000余人,从事珠宝产业的企业已达340家,其中大型宝石开采企业8家,饰品镶嵌企业80多家,珠宝首饰批发、销售贸易型企业250家,年宝石加工能力600万克拉、饰品400万枚、黄金首饰600万克,年产值10亿元。
昌乐商业市场分析
昌乐商业市场分析一、项目概况二、商业环境分析三、优劣势分析四、分析结论与建议一、项目概况1、地理位置本项目位于昌乐县站前街与新昌路交汇处，靠近火车站，与昌乐县主干道利民街平行距离不足100米。
属于当地县城的中心地带。
2、商业氛围目前昌乐县内有三家综合类购物中心。
位置都座落在新昌路上，由北往南分别为新台北购物中心、佳乐家、美联商场。
如图所示可以看出新昌路属于昌乐县内的商业中心地带。
受其商业气氛的带动周边新开的假日广场、步行街也都聚集在此地段。
并且吸引了当地消费者的目光，形成买人群。
3、当地人口据2007年县年册统计。
目前昌乐县常驻人口为5万人左右。
加流动人口最多不超过7万人。
人口增长缓慢一定程度上影响了当地商业发展速度。
使之消费水平偏低。
二、商业环境分析1、政策、宏观经济环境昌乐县是一个历史悠久的农业县，还是远近闻名的“蓝宝石之乡”。
县区人口大约为7万左右，近几年随着城镇开放力度加大，昌乐县的经济实力不断壮大，且速度快; 城区旧城改造加快，促进了其商业环境有了长足的发展。
2、城市商业环境昌乐县的商业经过近几年的发展，逐步形成了以利民街、新昌路为核心的商业格局，目前经营形式多以沿街商铺为主，整个城镇商业还处于街区式的经营环境中。
随着近两年来城镇房地产行业的发展，昌乐县的商业格局有聚集的趋势，其中的主力店对商圈的聚集起了磁石作用，并先后出现了新台北购物中心、佳乐家购物中心、以及新建商住楼盘项目等。
可以相信今后两年，昌乐县还将出现较多的商住类楼盘，这也将吸引更多的主力店进驻，并且商场将向专业化发展。
3、项目竞争环境近年来，昌乐县大多数楼盘以商住结合的形式呈现，昌乐县的商业商铺也如“雨后春笋”般涌现，但对于一个只有7万人口的县城来说，已经呈现出了“消化不良”的症状。
以下是项目周边商业商场的比较：昌乐县中心主要商场由以上比较分析可知，各商场的竞争是比较激烈的，三个项目全部集中于新昌路，且都相距不远，商家经营压力可想而知。
昌乐食品厂经营发展战略研究
昌乐食品厂经营发展战略研究【摘要】：中小企业经过改革开放30多年的发展已成为我国经济社会的重要组成部分,影响着我们生活的方方面面。
但在面临日益复杂的市场环境变化下,中小企业在经营的过程中大多采取无序竞争、盲目扩张,致使中小企业的发展令人堪忧。
中小企业只有根据其外部环境及内部资源和能力状况,调整自己的经营战略,才能求得企业的生存和发展;只有对自身的发展目标及达到目标的途径和手段进行总体谋划,选择适合自己的发展战略才能不断获得新的竞争优势。
为此,中小企业应制定适合自己的发展战略,以取得企业的持续发展。
本文就针对中小企业运用发展战略这一问题展开,以山西省大同市一家中小企业--昌乐食品厂为例,结合中小企业实际,从企业实际需要出发,运用企业相关战略理论展开研究。
在对其所处行业背景、企业战略环境、内部战略资源等进行分析的基础上,结合企业的经营宗旨与业务范围,确定了企业未来发展战略目标,提出发展战略实施的建议。
通过这一研究为中小企业运用发展战略提出切实可行的对策与途径。
本文首先运用PEST理论和波特的“五种竞争力模型”研究了昌乐食品厂的战略环境,然后用SWOT等方法对企业内部资源进行了分析,针对分析的结果,结合企业的经营宗旨与战略目标对企业的发展战略进行制定,最后就发展战略的制定和实施中存在的问题予以说明与建议。
希望能对中小企业的发展战略的制定和实施提供一些方法指导和决策参考。
【关键词】：中小企业发展战略食品可行性【学位授予单位】：山西财经大学【学位级别】：硕士【学位授予年份】：2009【分类号】：F426.82【目录】：摘要6-7Abstract7-111绪论11-211.1选题背景11-121.2研究的意义12-131.3研究内容及结构安排131.4文献综述13-201.5本文创新之处20-212昌乐食品厂战略环境分析21-322.1昌乐食品厂概况222.2昌乐食品厂宏观战略环境分析22-272.2.1政治环境23-252.2.2经济环境25-262.2.3社会文化环境26-272.2.4技术环境272.3食品行业现状及发展趋势27-292.4企业竞争环境分析29-322.4.1新进入者的威胁30-312.4.2现有竞争者的抗衡312.4.3替代品的威胁312.4.4供方讨价还价的能力312.4.5买方讨价还价的能力31-323昌乐食品厂内部资源与能力分析32-463.1昌乐食品厂内部战略资源与运作能力分析32-433.1.1昌乐食品厂内部战略资源分析33-373.1.2昌乐食品厂运作能力分析37-433.2企业SWOT分析43-463.2.1企业的优势433.2.2企业的劣势43-443.2.3企业面临的机遇443.2.4企业面临的威胁44-464昌乐食品厂经营宗旨分析46-484.1昌乐食品厂的经营宗旨464.2昌乐食品厂的业务发展范围46-484.2.1做强主营业务46-474.2.2开发相关业务47-485昌乐食品厂经营发展战略的选择与制定48-615.1制定企业经营发展战略的方法选择48-495.1.1制定企业经营发展战略的基本方法48-495.1.2制定企业经营发展战略应注意的问题495.2昌乐食品厂发展战略的总体思路和战略目标分析49-505.2.1昌乐食品厂发展战略总体思路分析49-505.2.2昌乐食品厂战略目标分析505.3昌乐食品厂经营发展战略的选择50-585.3.1企业经营发展战略的基本类型及选择标准50-525.3.2中小企业经营发展战略的类型及选择标准52-545.3.3昌乐食品厂经营发展战略的选择思路54-555.3.4昌乐食品厂职能战略的选择思路55-585.4昌乐食品厂经营发展战略的评价58-615.4.1适用性评价58-595.4.2可接受性评价595.4.3可行性评价595.4.4风险性评价59-616昌乐食品厂发展战略的实施61-706.1昌乐食品厂总体发展战略的实施步骤61-626.2昌乐食品厂发展战略实施的保障措施62-686.2.1提高能源利用效率，走可持续发展之路626.2.2加强营销力量，改进营销模式62-656.2.3调整产品结构，扩大生产规模656.2.4强划成本控制65-666.2.5加强研发创新66-676.2.6规范人力资源开发管理67-686.3战略实施中需要注意的问题68-706.3.1通过规模扩张降低产品成本，获取成本优势686.3.2调整组织机构，以适应多品种业务发展需要686.3.3战略性资源的开发与获取68-70结论70-71参考文献71-74致谢74-75攻读硕士学位期间发表的论文75-76 本论文购买请联系页眉网站。
昌乐县调研报告
昌乐县调研报告报告标题：昌乐县调研报告一、调研目的和背景：为了解昌乐县的经济社会发展情况，为进一步推动县域经济发展、改善民生提供参考，本次调研旨在了解昌乐县的基本情况、主要产业发展状况、城乡发展差距以及存在的问题和挑战。
二、调研方法和过程：1.采取问卷调查和实地走访相结合的方式，收集信息和数据。
2.走访县政府、企事业单位、农户和居民，了解他们对昌乐县发展的看法和期望。
3.收集各类统计数据，如人口、经济指标、教育和医疗等方面的数据。
4.梳理和整理所收集的数据和信息，分析形成报告。
三、调研结果分析：1.昌乐县基本情况：昌乐县位于山东省东北部，地处胶东半岛，总面积1,200平方公里。
全县辖9个镇、3个乡，总人口约80万人，其中农村人口占总人口的70%以上。
2.主要产业发展情况：农业是昌乐县的重要支柱产业，主要农作物有小麦、玉米等。
工业发展较为薄弱，除少数针对农产品深加工的企业外，大部分企业规模较小，产业结构较单一。
3.城乡发展差距：昌乐县城压力较大，城市基础设施建设相对较好，但农村基础设施建设仍然滞后。
乡镇之间发展不平衡，交通不便，教育、医疗等公共服务设施不完善。
4.存在的问题和挑战：（1）经济发展不平衡，农业发展落后，工业发展缓慢，城乡发展差距较大。
（2）基础设施建设滞后，交通不便，影响县域发展和农产品运输。
（3）公共服务设施不健全，教育、医疗等方面存在不足。
（4）环境保护意识薄弱，污染问题日益突出。
四、建议和对策：（1）加大对农业的支持力度，鼓励农民发展特色农业，提高农产品附加值。
（2）加强城乡基础设施建设，优化农村公共服务设施，提高农民生活质量，促进城乡融合发展。
（3）加强环境保护工作，引导企业实施绿色发展，提高环保意识。
（4）加强教育和医疗事业的投入，提高人民群众的获得感和满意度。
五、结语：昌乐县作为山东省的一个县城，面临着经济发展不平衡、城乡发展差距大等问题和挑战。
但同时，我们也看到了昌乐县的发展潜力和机遇。
昌乐项目市场调查报告OK
山东省潍坊市昌乐房地产市场调查报告2011年12月第一章昌乐宏观环境分析本章通过对昌乐的概况、经济发展、居民生活及整体规划等宏观层面的阐述、分析、预测，准确的把握昌乐房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。
第一节、昌乐概况【要点】✧从昌乐面积和人口数量来看，昌乐在潍坊属于一个规模不大的县城。
✧整体交通便利，布局及各区域划分明晰，历史文化悠久，房地产发展具备社会优势。
（一）地理位置及交通状况【地理位置得天独厚】昌乐县位于山东半岛中部，与海滨城市青岛相距150公里，北与渤海相距80公里。
行政隶属山东省潍坊市，东距潍坊城区25公里，西接临朐、青州，南与安丘隔汶河相望，北与寿光接壤，总面积达1100.6平方公里，东西最大横距40.9公里，南北最大纵距48.9公里。
【蓝宝石之乡】1800万年前的一场火山爆发，不仅在昌乐形成了46座远古火山口，还给昌乐人民带了宝贵的财富——蓝宝石，其储藏面积近450平方公里，占县域总面积的1/3，是世界罕见的大型蓝宝石矿区之一，因此昌乐被称为中国的“蓝宝石之乡”，又被命名为“中国宝石城”。
【四通八达的交通】昌乐地理位置优越，交通十分便捷，胶济铁路，济青高速公路从北部通过，309国道横贯东西，省道大沂路贯穿南北。
07年潍坊城区的两条主干道东风西街和宝通西街将与昌乐县的利民街和新城街全面贯通，标志着昌乐驶上了发展的快车道，加速与潍坊城区的全面对接。
【食品产业】主要有潍坊乐港食品股份有限公司、潍坊永昌食品工业有限公司、潍坊齐鲁星牧乳品有限公司、潍坊德盛食品有限公司等企业。
【瓜菜产业】现有果蔬基地50万亩，年产12亿公斤。
【建材产业】目前拥有昌乐山水水泥有限公司、昌乐顺达水泥有限公司、乐化铝塑复合板等建材企业近100家。
水泥生产能力达50多万吨。
素有“建材之乡”之称。
【机械产业】目前拥有山东昌乐矿机集团、潍坊东达拖拉机有限公司、山东万众钢板弹簧有限公司等企业150余家。
其中，马宋镇被命名为“中国拖拉机基地镇”，年可组装拖拉机10万台。
昌乐县平原镇永盛食品站企业信息报告-天眼查
4.1 融资历史
截止 2019 年 01 月 06 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
4.2 投资事件
截止 2019 年 01 月 06 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
1
股东
陈安利
股东类型
自然人
投资数额（万元）
/
三、对外投资信息
截止 2019 年 01 月 06 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
4
5.2 失信信息
截止 2019 年 01 月 06 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
5.3 法律诉讼
截止 2019 年 01 月 06 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
昌乐县平原镇永盛食品站
企业信息报告
本报告生成时间为 2019 年 01 月 06 日 23:05:05， 您所看到的报告内容为截至该时间点该公司的天眼查数据快照。
目录
一．企业背景：工商信息、分支机构、变更记录、主要人员 二．股东信息 三．对外投资信息 四．企业发展：融资历史、投资事件、核心团队、企业业务、竞品信息 五．风险信息：失信信息、被执行人、法律诉讼、法院公告、行政处罚、严重违法、股权出质、
昌乐县乔官镇总体规划说明书
昌乐县乔官镇总体规划说明书昌乐县乔官镇总体规划(2008-2025) 说明书昌乐县乔官镇总体规划说明书目录1第一章规划背景1一、基本情况1二、规划编制动因1（一）城乡统筹的时代需要1（二）发展小城镇的现实需求1（三）城乡一体化的建设需求1（四）规划控制的管理需要1三、相关规划解读1（一）上位规划2（二）上版规划3（三）实施成效3（四）实施上的变化与问题5第二章规划期限、原则和目标体系5一、规划期限5二、规划依据5三、规划原则5（一）系统性原则5（二）可持续发展的原则5（三）弹性原则5（四）经营城市原则5四、社会经济发展的目标体系5（一）经济发展目标5（二）人口发展目标5（三）建设与环境目标7第三章乔官镇发展条件分析7一、社会经济发展的SWOT分析7（一）优势7（二）劣势8（三）机遇8（四）威胁9二、社会经济发展战略9（一）结构调整战略9（二）区域融入战略10（三）“山水乔官”品牌战略10（四）城乡统筹战略11第四章镇域规划11一、人口和城市化预测11（一）人口现状特征12（二）人口规模预测12（三）镇域城镇化水平13二、城乡一体化规划13（一）总体构思13（二）规模等级规划14（三）职能结构规划15（四）空间结构规划16（五）基础设施规划16三、镇域旅游体系规划16（一）旅游资源条件17（二）客源定位17（三）规划结构17（四）支撑配套18第五章城镇性质与规模18一、镇区概况18（一）建设成果18（二）存在问题18二、城镇性质与规模18（一）城镇性质18（二）城镇规模19第六章城镇发展策略与用地选择19一、发展方向选择19（一）建设用地坡度评价19（二）建设引导性评价19（三）开发可操作度评价19（四）城市功能发育评价20（五）综合评价20二、发展策略20三、镇区规划区21第七章镇区总体布局21一、基本原则21二、镇区布局结构21三、镇区用地布局21（一）居住用地规划21（二）公共服务设施规划23（三）工业与仓储用地规划24第八章镇区道路交通规划24一、对外交通24（一）公路24（二）客运站24二、镇区道路24（一）主干路24（二）次干路25（三）支路25三、交通设施25（一）镇区广场25（二）公共停车场26（三）公共加油站27第九章镇区绿地系统规划27一、大环境绿地27二、镇区绿化27三、道路绿化27四、绿化指标28第十章镇区市政工程规划28一、给水工程规划28（一）规划原则28（二）用水量预测28（三）水源规划28（四）管网布局规划28二、排水工程规划28（一）规划原则28（二）排水体制29（三）污水规划29（四）雨水规划29三、电力工程规划29（一）用电负荷预测30（二）设施规划30（三）线路规划30四、通信工程规划30（一）电信所规划30（二）广播电视规划30（三）邮政工程规划30（四）电信网络建设30五、供热工程规划31（一）热负荷预测31（二）管网规划31六、燃气工程规划31（一）用气量预测31（二）气源规划31（三）管网规划32第十一章、镇区防灾体系规划32一、防洪规划32二、消防规划32三、人防规划32四、抗震规划34第十二章镇区环境卫生规划34一、环境保护规划34（一）环保目标34（二）环保分区34二、环境卫生设施规划34（一）公共厕所34（二）废物箱34（三）垃圾转运站35第十三章建设管理控制规划35一、城市用地控制35（一）强制执行用地35（二）控制引导用地35（三）灵活选择用地36二、土地开发强度的控制36第十四章近期建设规划36一、规划年限36二、城镇规模36三、建设策略36（一）规模开发37（二）新区与旧区相结合37（三）新区建设环境先行37四、城市近期重点建设内容37（一）居住用地37（二）道路系统37（三）公共设施37（四）工程设施37（六）近期建设项目38第十五章镇区远景构想38一、远景城市发展策略38二、远景规模38三、用地发展方向及布局形态38（一）中心综合组团38（二）梁家庄综合组团38（三）北部工业组团38（四）行政综合组团38（五）南部产业组团38第十六章规划实施建议38一、增强城乡规划法律意识，统一城乡规划管理38二、处理好总体规划和下一层次规划的衔接38三、保护生态环境，提高节约用地意识38四、统筹协调，实现区域发展的可持续39五、加强社会监督与公众参与第一章规划背景一、基本情况乔官镇位于昌乐县中部，它东邻营丘镇，西靠临朐县、青州市，南连鄌郚镇、红河镇，北与城南街道办、五图街道办接壤，镇域东西最大横距151>.5公里，南北最大纵距27公里，镇域面积为194.94平方公里。
昌乐县乔官镇总体规划说明书
昌乐县乔官镇总体规划说明书昌乐县乔官镇总体规划(2008-2025) 说明书昌乐县乔官镇总体规划说明书目录1第一章规划背景1一、基本情况1二、规划编制动因1（一）城乡统筹的时代需要1（二）发展小城镇的现实需求1（三）城乡一体化的建设需求1（四）规划控制的管理需要1三、相关规划解读1（一）上位规划2（二）上版规划3（三）实施成效3（四）实施上的变化与问题5第二章规划期限、原则和目标体系5一、规划期限5二、规划依据5三、规划原则5（一）系统性原则5（二）可持续发展的原则5（三）弹性原则5（四）经营城市原则5四、社会经济发展的目标体系5（一）经济发展目标5（二）人口发展目标5（三）建设与环境目标7第三章乔官镇发展条件分析7一、社会经济发展的SWOT分析7（一）优势7（二）劣势8（三）机遇8（四）威胁9二、社会经济发展战略9（一）结构调整战略9（二）区域融入战略10（三）“山水乔官”品牌战略10（四）城乡统筹战略11第四章镇域规划11一、人口和城市化预测11（一）人口现状特征12（二）人口规模预测12（三）镇域城镇化水平13二、城乡一体化规划13（一）总体构思13（二）规模等级规划14（三）职能结构规划15（四）空间结构规划16（五）基础设施规划16三、镇域旅游体系规划16（一）旅游资源条件17（二）客源定位17（三）规划结构17（四）支撑配套18第五章城镇性质与规模18一、镇区概况18（一）建设成果18（二）存在问题18二、城镇性质与规模18（一）城镇性质18（二）城镇规模19第六章城镇发展策略与用地选择19一、发展方向选择19（一）建设用地坡度评价19（二）建设引导性评价19（三）开发可操作度评价19（四）城市功能发育评价20（五）综合评价20二、发展策略20三、镇区规划区21第七章镇区总体布局21一、基本原则21二、镇区布局结构21三、镇区用地布局21（一）居住用地规划21（二）公共服务设施规划23（三）工业与仓储用地规划24第八章镇区道路交通规划24一、对外交通24（一）公路24（二）客运站24二、镇区道路24（一）主干路24（二）次干路25（三）支路25三、交通设施25（一）镇区广场25（二）公共停车场26（三）公共加油站27第九章镇区绿地系统规划27一、大环境绿地27二、镇区绿化27三、道路绿化27四、绿化指标28第十章镇区市政工程规划28一、给水工程规划28（一）规划原则28（二）用水量预测28（三）水源规划28（四）管网布局规划28二、排水工程规划28（一）规划原则28（二）排水体制29（三）污水规划29（四）雨水规划29三、电力工程规划29（一）用电负荷预测30（二）设施规划30（三）线路规划30四、通信工程规划30（一）电信所规划30（二）广播电视规划30（三）邮政工程规划30（四）电信网络建设30五、供热工程规划31（一）热负荷预测31（二）管网规划31六、燃气工程规划31（一）用气量预测31（二）气源规划31（三）管网规划32第十一章、镇区防灾体系规划32一、防洪规划32二、消防规划32三、人防规划32四、抗震规划34第十二章镇区环境卫生规划34一、环境保护规划34（一）环保目标34（二）环保分区34二、环境卫生设施规划34（一）公共厕所34（二）废物箱34（三）垃圾转运站35第十三章建设管理控制规划35一、城市用地控制35（一）强制执行用地35（二）控制引导用地35（三）灵活选择用地36二、土地开发强度的控制36第十四章近期建设规划36一、规划年限36二、城镇规模36三、建设策略36（一）规模开发37（二）新区与旧区相结合37（三）新区建设环境先行37四、城市近期重点建设内容37（一）居住用地37（二）道路系统37（三）公共设施37（四）工程设施37（六）近期建设项目38第十五章镇区远景构想38一、远景城市发展策略38二、远景规模38三、用地发展方向及布局形态38（一）中心综合组团38（二）梁家庄综合组团38（三）北部工业组团38（四）行政综合组团38（五）南部产业组团38第十六章规划实施建议38一、增强城乡规划法律意识，统一城乡规划管理38二、处理好总体规划和下一层次规划的衔接38三、保护生态环境，提高节约用地意识38四、统筹协调，实现区域发展的可持续39五、加强社会监督与公众参与第一章规划背景一、基本情况乔官镇位于昌乐县中部，它东邻营丘镇，西靠临朐县、青州市，南连鄌郚镇、红河镇，北与城南街道办、五图街道办接壤，镇域东西最大横距151>.5公里，南北最大纵距27公里，镇域面积为194.94平方公里。
二、该项目须重点落实报告表中提出的各项环保措施及以下要
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潍坊昌乐县永昌食品厂项目分析报告2007年3月14日，我们对位于潍坊市昌乐县城南原潍坊永昌食品公司南院用地进行了实地考察，以期为公司房地产开发进一步拓展项目，进行投资机会的分析和把握。
一、昌乐县概况
昌乐县隶属山东省潍坊市，东距潍坊城区25公里，西界临朐、青州，南与安邱隔河相望，北与寿光接壤。
总面积1101平方公里，人口60万，其中非农业人口约13万。
县辖20镇3乡。
昌乐位于山东半岛中部，东距海滨城市青岛150公里，北离渤海80公里。
胶济铁路、济青高速公路、309国道及胶王路、潍九路、昌大路贯穿境内，形成了纵横交错的交通网络，为昌乐经济发展提供了良好条件。
昌乐县目前形成了食品、机械、纺织、塑料、化工、珠宝、蔬菜、加工、建材、服装、乐器等10大产业。
【食品产业】主要有潍坊乐港食品股份有限公司、潍坊永昌食品工业有限公司、潍坊齐鲁星牧乳品有限公司、潍坊德盛食品有限公司等企业。
【瓜菜产业】现有果蔬基地50万亩，年产12亿公斤。
【建材产业】目前拥有昌乐山水水泥有限公司、昌乐顺达水泥有限公司、乐化铝塑复合板等建材企业近100家。
水泥生产能力达50多万吨。
素有“建材之乡”之称。
【机械产业】目前拥有山东昌乐矿机集团、潍坊东达拖拉机有限公司、山东万众钢板弹簧有限公司等企业150余家。
其中，马宋镇被命名为“中国拖拉机基地镇”，年可组装拖拉机10万台。
【塑料产业】现有宝都塑料、乐富塑料、东方塑料、永发塑料等加工企业102家，年加工能力10万吨，出品创汇1500万美元。
【化工产业】主要有潍坊振兴焦化有限公司、山东乐化集团有限公司、山东永利化学有限公司、昌乐恒昌化工有限公司等。
二、近三年昌乐县部分土地招牌挂情况
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近三年昌乐县部分土地供应和招牌挂情况：
说明：2004-2、2005-3、2006-4号地块为旧城改造项目；2005-5号地块为破产企业土地处置；2005-6、2005-13、2005-14号地块为企业退城进园土地处置。
通过以上近三年部分土地招牌挂情况，同时考虑经济发展和地价上涨因素，可见：昌乐住宅用地价格约在30万元/亩左右，其中2005-5号地块与本项目情况类似，但因通过拍卖方式取得土地，故土地价格较高；2006-4号地块因地段位置较佳，故取得价格较高。
三、地块考察分析
1、地块位置
该地块位于昌乐县城南新昌路西、洪阳街南，包括潍坊永昌食品厂南院20.28亩用地及西邻两块零星空地4.20亩。
该项目北临华翎羽绒制品有限公司，西邻华翎羽绒制品有限公司家属院和“天和家园”房地产开发项目，南临食烤厂，东邻村用耕地。
详见下图：
2、地块现状及利用条件
该项目地块呈规则矩形。
两块零星地地上无建筑物，但两侧紧邻住宅楼，对今后项目施工有一定的影响；原食品厂用地地上为职工宿舍和食堂，便于拆迁开发。
3、地块周边状况
该项目位于昌乐县城南，离县城区中心位置较远。
项目离城区主干道新昌路较近，但直通项目的支路洪阳街道路条件较差，道路两侧环境较差。
项目南临南湖，西面有昌乐一中，北面有城关中学。
但地块周边无大型商业、娱乐设施，目前周边人文环境较差。
四、周边房地产情况
我们以项目周边的昌盛花园、雅居园、天和家园、阳光家苑、濠景海岸为重点对昌乐县部分房地产项目进行了一定的考察调研。
通过调研发现：昌乐县作为一个县级城市，房地产业发展还较慢，起点较低。
虽然，近几年房地产业有了进一步的提升，但是纵观目前昌乐县房地产业来看，昌乐房地产业的发展还是比较滞后，以住宅房地产项目为例，无论是从房地产产品的规划设计、配套、物业管理、营销，还是房地产需求市场来看，昌乐房地产业的发展层次还较低。
昌乐县部分楼盘情况表：
（备注：具体分布见下页楼盘分布图）通过以上调研可见，目前昌乐房地产住宅均价在1500-1600元/平方米左右；
绝大部分为多层住宅，仅有少量9层小高层住宅；主力开发户型为三室两厅，面积在120平方米左右。
车库约4万/个，多为地上，位于住宅底层架空。
市调楼盘与本项目位置分析图
说明：1-雅居园；2-天和家园；3-阳光家苑；4-濠景海岸；5-昌盛花园。
五、项目开发定位初步构想
根据项目背景、项目所处市场和环境情况以及项目自身情况。
该项目的发展以多层住宅为主，住宅底层设车库。
原永昌食品厂地块考虑1.4容积率，共可建设多层6栋，建筑面积约计18000平方米；另两块零星地块可各建设多层住宅1栋，每栋建筑面积约计3000平方米。
综上分析，该项目总的规划建筑面积约计24000平方米。
（详见最后附件：项目开发示意图）
六、项目经济分析与地价测算
1、项目销售收入测算
参考项目周边住宅市场情况，目前，一部分楼盘销售为团购或单位定向开发建设，散户的实际销售成交均价在1500-1600元平方米间，同时结合项目情况，该项目开发不成规模，且所处地段和周边环境较差。
因此该项目住宅销售均价定
位为1500元/平方米，则总的销售收入测算为：
总销售收入=24000平方米×1500元/平方米=3600万元
2、除地价外成本测算
参考目前昌乐县建筑市场及房地产市场基本情况以及房地产开发有关费用交纳情况，估算出该项目开发除地价外的总成本费用为2097.89万元，单价为874.12元/平方米。
具体详见下表：
项目除地价外成本测算表：
3、地价成本测算比较分析与确定
我们运用假设法来分析该宗地的地价成本，根据目前昌乐县土地交易状况和房地产开发市场状况，假定该项目的土地费用为30万元/亩。
当土地费用为30万元/亩时，分析各项经济指标如下：
总销售收入：3600万元
总体投资为：2097.89万元+30万/亩×24.48亩=2832.29万元
经营税金及附加为：3600万元×5.5%=198万元
税前利润为：3600万元-2832.29万元-198万元=569.71万元
税前利润率为：569.71万元÷2832.29万元×100%=20.11%
所得税为：569.71万元×33%=188万元
税后利润为：569.71万元-188万元=381.71万元
税后利润率为：381.71万元÷2832.29万元×100%=13.48%
以土地费用30万/亩为基准，进一步分析当土地费用为15万/亩、20万/亩、25万/亩、35万/亩、40万/亩、45万/亩时，各项指标的变化情况如下：
当土地费用变化时项目开发各项经济指标变化情况表：
七、结束语
综上所述，昌乐县房地产业还处于起步阶段，房地产开发还没有形成产业化发展，住宅整体均价在1500-1600元/平方米左右，住宅用地价格在30万元/亩左右。
通过对项目和市场的调研分析，该项目地价在25万元/亩左右较合适，可获得税后利润460万元左右，税后利润率在17%左右。
该项目定位以住宅为主，但项目优势和机会点较弱，项目开发中应做好充分的前期准备和营销工作，尽量缩短项目开发和营销周期，以降低项目开发风险。
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潍坊昌乐县永昌食品厂项目方案示意图。