凯德集团：专注核心市场 加码城市综合体
武汉凯德1818广场购物中心案例研究分析报告(上)
目录
一、商圈概况分析 二、项目概况 三、内部规划 四、总结
商圈概况分析
商圈分析
项目简介：位于武汉市武昌区中北路23号，在武昌区一环线内，东临60米 宽中北路，南靠江西长久房地产开发有限公司，西临15米宽规划路，北临 40米宽的中山北路，四面临街，均为100米以下33层高层住宅。 交通： 77、581、601、702、724、80、5、64、305、540、530、723、 19、8地铁2、4号线等十余条公交线路经过此处，直达武汉三镇。 面积：建筑面积： 10.4万㎡ 占地面积:3万㎡ 车位：1302个
建筑外观
项目定位
目标消费者： 18-35的个性青年，以时尚青年 和白领为主力客群。
内部规划
内部规划 结构设计
凯德广场•1818由国际知名设计机构澳大利亚拜肯集团(Buchan)设计，遵循“浑然天成”的设计理念，购 物中心内线条流畅自然，动线简单合理，空间与艺术完美结合，显示出高雅挺秀的现代感。
内部规划 水平动线
圆弧回型动线，动线简单清晰，中庭利用率好，形成人流回路；商家展示面佳，不存在理论上的商业死角， 不会产生视觉疲劳， 商业价值高；
内部规划 垂直动线
垂直动线的设计，在动线挑空处均匀设置扶梯，视野开阔，增强品牌记忆；在扶梯与扶梯间设置垂直电梯， 有效分流，并增强顾客可达性，不管是扶梯、垂直电梯（货梯）、楼梯还是跨层电梯，熙地港的设计均匀 合理，不管是人流疏导、品牌的可达与记忆都非常实用。
凯德1818广场概况
交通动线
凯德广场•1818地理位置优越，位于武昌区域中心，处于“武昌区政府规划”的商贸旅游中心、中央文化中心、政经中心、 江南商务中心的汇集处，其所在的中北路主路是政府打造的江南CBD中心的核心地段。周边中高端住宅环绕，5公里半径内 有约70万居民。紧邻湖北省政府办公总部、50余家省直企事业单位和中央驻汉单位、十余家省级金融机构，加之周边高品 质写字楼内精英商务人士云集，预计将为凯德广场•1818输送15万商业客群。购物中心外立面180米主干道临街，交通极为 便利，负一层直接连通已开通运行的地铁4号线汉街站，距离地铁2号线和4号线的换乘站洪山广场站仅500米，5分钟即可 抵达武昌火车站。
凯德集团商业地产运营的策略
凯德集团商业地产运营的策略商业地产运营是凯德集团的核心业务之一，其成功的策略为凯德集团在商业地产领域取得了卓越的成果。
在这篇文章中，我们将探讨凯德集团商业地产运营的策略，揭示其成功的原因，并总结出可供其他企业借鉴的经验。
一、市场调研与定位凯德集团以市场调研为基础，深入了解各地区的商业地产市场状况。
他们通过对人口结构、经济发展水平、消费习惯等方面的研究，确定最适合开发的商业地产项目。
在市场定位上，凯德集团注重创新与差异化，努力满足当地消费者的需求。
二、战略规划与项目管理凯德集团在商业地产运营中，注重战略规划与项目管理的高效性。
他们制定明确的发展目标，并将其落实到各个具体项目中。
项目管理团队严格遵循项目管理流程，确保项目按时、按质量完成。
凯德集团通过建立完善的内部管理体系，实现了项目之间的协同发展。
三、租户招商与合作凯德集团深知租户是商业地产运营中的关键因素，因此，他们注重租户招商与合作。
凯德集团积极与知名品牌合作，引入国内外优质品牌入驻商业地产项目，提升项目的知名度和吸引力。
同时，凯德集团关注租户满意度，提供全方位的服务和支持，与租户建立长期合作关系。
四、创新营销与品牌建设凯德集团在商业地产运营中，充分利用创新的营销手段，加强品牌建设。
他们注重与当地社区的互动，通过组织各类活动，吸引消费者的关注。
同时，凯德集团注重数字化营销，通过社交媒体、移动应用等渠道与消费者进行互动，提高品牌知名度和影响力。
五、持续投资和提升凯德集团认识到商业地产运营需要持续投资和提升，他们注重项目的后期管理与运营。
凯德集团在项目完成后，积极进行效果评估和运营调优，不断改进策略和措施，提升项目的盈利能力和市场竞争力。
此外，凯德集团还不断寻求拓展机会，参与新项目的开发与投资。
总结起来，凯德集团商业地产运营的策略体现了他们对市场的深入洞察与理解，注重创新与差异化，以客户为中心的经营理念，以及对质量和效果的高要求。
这些策略的执行使得凯德集团在商业地产领域取得了显著的成就。
专访凯德中国CEO罗臻毓：一个凯德的中国布局
【独家】专访凯德中国CEO罗臻毓：一个凯德的中国布局《英才》：凯德作为一家外资开发商，过去20年给中国市场带来了哪些新的理念？罗臻毓：1994年进入中国以后，我们为中国市场带来了一些新鲜的东西，例如凯德当时在上海的住宅项目“上海新家坡”和“新家坡美树馆”。
项目的销售中心以及样板房，把新家坡花园洋房的概念带入进来，比如整体的围合式设计、丰富落差感的园林、大面积观景窗等新加坡设计元素，对那时候的中国市场来讲是满新的。
还有一点是1998年凯德在中国开发的首个服务公寓，当时还需要花很多时间跟政府解释这种理念，因为它是兼容酒店和住宅功能的一种业态。
当时雅诗阁在上海和天津分别开了一家服务公寓，这种业态也是由我们首次带入了中国市场的。
我们在中国的第一家购物中心开业是2004年，在过去的十几年里，凯德在中国已经普及到60多个购物中心。
同样，在做商场上，凯德也带来了一些新的理念，比如在商场内进行一些食阁（Food Court）的布局，这也是一个来自新加坡的概念。
《英才》：未来中国的机会将会出现在哪里？罗臻毓：每一个城市群的中心都有一座大城市，比如北京，还有上海广州或者成都武汉等地方，这就是我们所谓的城市群中心，这些中心的人口密度很高，我们看到了这里有做综合体的必要。
其实综合体是随着城市发展而必然产生的，例如，像北京这样的大都市，交通不是很方便，空气污染也是个问题，如果能够做到把居住、办公和购物都衔接在一起，在一个地方把一天需要做的事情基本上都办完，交通和空气污染对人造成的影响就会小很多。
除了来福士这种城市综合体之外，我们在做大型城镇开发醒目中，还要建造一些其他的功能区域去配合，因此只有做整个片区的综合开发和运营才能满足现代人的需求，这也是凯德擅长的。
《英才》：在一个凯德的背景下，团队的分工是否会有变化？罗臻毓：凯德在中国能发展到现在的程度，可能是因为我们在建立团队的时候很注重专一性，业务上的专一得到了市场很高的接受度。
凯德中国地产经营模式研究
《凯德中国地产经营模式研究》2023-10-27contents •凯德地产概述•凯德中国地产经营模式•凯德中国地产商业模式分析•凯德中国地产经营模式案例研究•凯德中国地产经营模式面临的挑战与对策•结论与展望目录01凯德地产概述凯德集团是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡。
凯德集团凯德地产是凯德集团旗下的房地产投资与发展公司，专注于在亚洲地区开发房地产项目。
凯德地产凯德地产简介1984年进入中国凯德地产自1984年开始进入中国市场，是中国最早的外资房地产开发商之一。
持续发展与扩张经过多年的发展，凯德地产在中国市场的投资规模不断扩大，项目分布在全国主要城市。
凯德地产历史与发展多领域投资凯德地产在中国投资涵盖了住宅、商业、酒店等多个领域，如上海来福士广场、北京望京SOHO等。
长期战略规划凯德地产在中国市场制定了长期发展战略，注重可持续发展和长期投资。
凯德地产在中国的发展02凯德中国地产经营模式地产开发模式综合型城市地标01凯德在中国的地产项目多以综合型城市地标为主，如苏州的“苏州中心”和北京的“北京来福士”。
这些项目通常包括购物中心、写字楼、酒店和住宅等业态，旨在打造城市的核心商业圈。
可持续发展理念02凯德在地产开发中注重环保和可持续发展，致力于提高项目的能效和减少对环境的影响。
例如，在建筑设计中采用绿色建筑技术和材料，以降低能耗和碳排放。
市场调研与定位03凯德在开发每个项目前都会进行详细的市场调研和定位，了解目标客户的需求和偏好。
根据调研结果，他们会对项目进行精准的定位和业态规划。
招商先行凯德在商业运营方面采取招商先行的策略，即在项目规划阶段就与商家建立合作关系，提前确定业态和经营计划。
这种策略有助于提高项目的招商效率和成功率。
精细化运营凯德注重精细化运营，通过提高服务质量、增加体验式和个性化消费等方式吸引消费者。
例如，他们会在购物中心引入高端品牌、特色餐饮和文化娱乐等业态，以提升消费者的购物体验。
万达、华润、凯德案例亮点学习
万达、华润、凯德的案例亮点的学习万达亮点：“可以挖走万达的人但挖不走万达的资本模式”核心特点：资金方面销售物业输血自持物业开发，同时以经营性物业抵押贷款作为后续开发资金。
如果说商业地产投资建设和商业地产运营管理，都不是万达的核心竞争力，那万达的核心竞争力又是什么呢？是万达的财务模式？靠销售物业稀释总投资“万达广场的大商业是万达自己持有的，所以未来经营肯定没有问题。
”这是万达广场销售人员销售商铺、公寓等物业时候的杀手锏，也是人们购买万达物业时极大的信心保证。
不过如果从开发资金的角度来看，其实对外销售物业得到的资金，恰恰才是建设万达自持物业的保证。
“销售的物业就基本把我们万达广场开发的钱流回来了。
”王健林曾表示。
预售回款对于这个财务模型有多重要？以广州番禺万达广场为例，该项目所有已售出的商铺、写字楼和公寓加起来，销售总额已经超过34亿元。
即便按照番禺万达广场对外宣称的50亿元投资，对外销售物业这一部分就已经拿回约70％的投资了。
经营性抵押贷款+银行授信除了销售物业的收入，万达的资金来源还有两个渠道：经营性抵押贷款和银行授信。
王健林曾表示，万达一年要竣工20个万达广场，一个万达广场银行抵押贷款十亿八亿没问题，任何一年竣工物业抵押贷款获得的现金流都相当于一次上市了。
据了解，万达是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业；工商银行、中国银行、农业银行三家总行和两家股份银行都与万达有银企合作协议，每家给万达的授信高达几十亿。
银行贷款、低价拿地，通过销售物业和土地融资基本完成项目建设，商场开业之后的租金收入以及经营性抵押贷款，可以支持其完成后续建设和还贷，甚至成为下一个项目的启动资金。
凯德商用亮点：核心特点：成熟的产品线凯德商用是新加坡凯德置地集团在华投资的企业，始终坚持高品质零售商业地产的投资、开发和管理。
针对不同的消费群体和消费习惯，成功打造出三种独具特色的购物中心模式。
产品一：来福士广场中国的来福士综合体是凯德中国旗下最具典范性的综合性地标项目，凯德中国既是开发者，也是拥有者和管理者，其中由凯德商用中国来运营管理购物中心部分。
青岛凯德MALL案例研究
临时停放和等待进入地下停 车厂的车辆堵在台柳路
拥堵的 台柳路
✓ 出入口：2号门附近设置出车口；L1、L2层的4/8号门接驳车 行道，车下客后可直接开走；台柳路上5号门双入车口，其中 绿色的为货车入口；合肥路上7号门可入车，可出车。
✓ 交通枢纽：城市主干道黑龙江路（哈尔滨路）和合肥路交汇处
✓ 地铁上盖：与青岛首条地铁 M3号线无缝衔接，商圈内唯 一直接地铁上盖的购物中心， 也是青岛唯一将购物中心整体 风格与地铁站设计风格融为一 体的商业项目。
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基本信息
凯德MALL总建面约16万平，商业包含地上6F和地下2F，地下3/4F为停车库，其中地 下2F直接连通地铁双山站
• 儿童业态：儿童主题楼层拥有40家儿童主题店铺，包含儿童
餐饮 31%
✓ 对商场全部经营业态进行梳理，获得零售占比 57%，餐饮占比31%，服务类配套占比18%；
服务配套 18%
零售 57%
• 餐饮：凯德MALL•新都心引入了77家中西料理、特色菜系、休
闲餐饮等多个类别的餐饮品牌，兼顾了品牌组合的丰富度、成熟度 与新鲜度。其中30多家首次进入青岛，10多家首次进入山东。包括 海底捞、外婆家、炉鱼、西贝莜面村、高第街、北李妈妈菜、胖哥 俩、滇草香、东古来、翠元港式餐厅、许留山、so dam won、鑫 燕坊、Q记南洋美食等。
✓ 停车：所有车辆免费停车两小时，超出两小时部分按4元/小 时正常收费；会员可以微信领取1小时免费停车券，可以使用 100星积分抵扣1小时停车时长。
等待放行的车辆
从规划路驶出，等待离开的车队
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外观设计
青岛首家集中了海洋元素、开放式露台、户外餐饮、跨层餐饮和空中花园概念及吉祥物 主题的的购物中心
凯德中国--新加坡嘉德置地集团
嘉德置地亚洲最大的跨国房地产公司之一嘉德置地集团是亚洲最大的跨国房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。
核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；集中于多个快速增长城市,地理分布横跨亚太区与欧洲国家。
我们的使命:成为一个国际化的世界级房地产公司：∙持续为股东创造价值∙提供优质的产品和服务∙吸引和培育有素质的人力资本一、发展战略∙集中我们将集中发展房地产业，并进一步深耕我们在投资管理、房地产开发和运营管理方面的才能，专心一志在我们锁定的领域里引领市场走势，供给市场所需的住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和房地产金融服务（包括基金管理）。
∙平衡我们将持续平衡发展我们的业务投资组合：继续发展不同的房地产业态；从开发收入以及固定收入／费用均衡赚取收入；在发达和发展中国家里同步投资。
我们在各个子公司里均衡录用各类人才与企业领导者。
多方的平衡策略有助我们降低商业风险。
∙壮大规模与不断扩展我们将扩大经营规模使集团保持多项竞争优势——买地时有规模经济效益，吸引顶尖合作伙伴，吸引人才并赢得商业伙伴与银行家对我们的信心。
我们将持续壮大在新加坡和中国市场的规模，扩大在购物商场、服务公寓、房地产投资信托基金和基金管理业务的规模。
二、业务分布横跨亚太区与欧洲国家嘉德置地的房地产业务遍布超过20个国家110个城市。
凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略，嘉德置地也在新加坡及亚太区域为客户开发多项房地产金融产品和服务。
三、业务架构凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略运营9家上市的子公司及附属公司截止2011年6月，集团管理的总资产值约RMB2760亿。
凯德中国----中国领先的外资房地产公司凯德中国是嘉德置地集团在华投资业务的统称它包括凯德置地、凯德商用（中国）、雅诗阁（中国）和凯德惠居（中国）四大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。
商业不动产资本化率调查研究报告
商业不动产资本化率调查研究2 | CRF 中国REITs 指数之商业不动产资本化率调查研究中国REITs 论坛 版权所有目 录010*******前言商业不动产资本化率调研基本思路介绍商业不动产资本化率调研成果中国内地商业不动产大宗交易市场概览香港、新加坡REITs 在中国内地大宗交易案例分析010*******自2014年“中信启航”开启了中国类REITs市场以来，国内商业不动产资产证券化市场蓬勃发展，类REITs、CMBS产品在五年内已发展到3,000亿元市场规模，为一部分持有优质物业的企业拓宽了融资渠道、打通了“投融管退”的行业闭环，并在脱离主体增信、储架发行、可扩募化等方面实现创新，不断向标准REITs看齐。
与此同时，监管部门和各市场主体的研究工作正在推进，中国版公募REITs有望取得进一步突破。
在市场快速发展的进程中，如何对REITs底层物业资产进行合理定价显得尤为关键。
一方面，自2018年起国内首批类REITs产品陆续进入退出处置期，市场化处置资产在特殊情况下成为退出的一种方式，物业估值能否匹配处置价格对保护投资人利益有着重要意义；另一方面，结合境外市场经验， REITs作为不动产股权型投资产品，在购入或出售物业时均参照市场水平进行交易，并聘请第三方评估机构对物业价值、收入构成、成本支出等进行客观评定，向投资人真实、客观地披露物业信息。
在商业不动产大宗交易市场中，资本化率可以真实地反映物业运营收入与价值之间的关系，被交易双方广泛关注，因此研究大宗成交案例的资本化率对REITs不动产资产定价具有重要意义。
基于此，在北大光华中国REITs研究中心、中联基金和戴德梁行提供的研究及数据支持下，中国REITs论坛发起“中国REITs指数之商业不动产资本化率调查研究”，旨在通过分析国内商业不动产市场参与机构对不同城市各类业态物业在大宗交易市场中的专业判断，为中国REITs不动产资产定价体系的建设提供合理的基准指数。
凯德置地
凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司，自1994年以来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。
作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商，凯德置地进入中国市场14年，一直通过整合其在房地产各领域的综合优势，为所到城市贡献它的专业精髓，致力于为中国的城市化进程和房地产发展提供良性助力。
“建宇树人”是凯德置地的企业理念，凯德置地不仅为客户提供优质的产品和服务，也为员工创造最佳的发展平台，同时热心社会公益事业，为创造一个和谐人性的社会空间而不断努力。
在中国，新加坡嘉德置地集团以独资控股形式成立凯德置地，这让集团在中国能顺利地进行运作，并且能更灵活地运用资金和管理业务。
凯德置地在中国市场收益的增加促使了整个集团利润的增长，为集团做出了重要贡献。
凯德置地是一家致力于高品质住宅和商用房产的投资与开发公司。
自1994年进入中国以来，就一直活跃于中国房地产市场，目前在华总开发业绩以超过300亿人民币。
2002年,凯德置地成为了"外商独资投资有限公司"。
凯德置地一贯倡导以人为本，尊贤重仕的企业文化，竭诚为客户提供最好的产品和服务。
最大的优势源自强有力、有丰富国际经验的管理团队，及具有奉献精神和专业素质的优秀人才。
凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。
新加坡嘉德置地集团: 嘉德置地集团是亚洲最大的上市地产公司之一，总部设在新加坡。
它的核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融，分布在亚洲、澳洲、欧洲和海湾地区的主要城市。
嘉德置地的房地产和服务公寓网络遍布全球18个国家的70个城市。
凭借其雄厚的产业资产和商业知识,嘉德置地也为客户提供收费制的产品和服务。
新加坡嘉德置地集团使命: 以国际化的形象构建世界级的房地产企业。
:: 创造持续的股东价值 :: 提供高品质的产品和服务 :: 吸引并发展高素质秉承回馈社会，为民造福的一贯理念，凯德置地专注于营造充满活力，设施完善，极具人文气息的多元一体化生活空间。
凯德发展历史.ppt
正式 宣布 进入 北京
进入 宁波
进入 广州
全面 启动 华南 业务
成立 四川 合资 公司
进入 天津
凯德置
地向凯 成立 德中国 凯德 注资5 中国 亿元
94 94年底 04.4 04.12 05.4 05.7 05.11 06.4 06.5 06.12 07.8 07.10 09.06 09.08 09.09 10.01
5
凯德成长史：10年后取得的成就
连续4年利润超过 S＄1bn
资本回报率更有 效率
利润
（S＄287m）
ROE
（4.2%）
区域更多元化
海外资产比重
25%
财务安全
负债/权益
0.92×
现金充足
现金
S＄879m
S＄592m 8.7% 65% 0.28×
S＄4.9bn
6
凯德成长史：成为亚洲最大的地产公司之一
架 构 进 行 精 简 ，
时间
3
凯德成长史： 凯德2000年重组
凯德置地的成立：亚洲最大的并购案
合并前的百腾置地与发展置地
淡马锡控股公司
新加坡科技公司 STPI
24.9%
新加坡发展银行 5.4%
百腾置地
合并
发展置地
其他房地产公司
盛捷控股
雅诗阁
合并
Somerset
Ascott
莱佛士 Raffles
澳洲置地 其他房地
11
凯德战略演进： 非核心资产的坚决剥离
非核心资产剥离：累计变现了总值75亿新元 非核心业务剥离：酒店管理与物业管理剥离
剥离 动作
2001
剥离了总值17亿 元新元（约合85 亿人民币）的非 核心资产
凯德MALL
楼层 L2
楼层业态 分布
服饰、餐饮
品类 服饰
餐饮
品牌
Vero Moda、september、 HOTWIND（热风）、HOSA/浩沙、
A JIDOU/阿吉豆、PAGE ONE、 Selected、LENSCRAFTERS（亮视 点）、3时、naivee/纳薇、谜底/达 衣岩、La Chapelle（拉夏贝尔）、 西遇/westlink、PEACEBIRD Men （太平鸟 男装）、PEACEBIRD、 BELLVILLES/贝拉维拉、银时代、
吞云小莳
谭木匠、丽时、娜韵、十指秀
楼层分布
楼层 L4
L5
楼层业态 分布
餐饮、配套服务 类
餐饮
品类
品牌
餐饮
配套服务类 餐饮
汤城小厨、川百汇、SPICY WAY （新辣道）、渝乡人家、娘惹厨房、 鱼匠、HANLASAN（汉拿山）、鲜 果时间、九月天、院落、老车记铁 板烧、湘怡人、乐食派—麻辣香锅、
黄记煌、苗乡楼、乾杯
鼎级摄影、安伟名苑造型、水色盛 开、迚巍美甲（KINGWAY）
便宜坊
项目总结
项目特点 不该集团在京其他项目一样，凯德MALL太阳宫店沿袭了其一贯重视地铁商业癿传统， 项目所在位置为不三元桥相邻癿太阳宫地段，该项目虽然是社区型商业中心，但起着 提升太阳宫商圈氛围癿功能作用
定位 受项目位置商务氛围丌足和交通相对较差癿影响，项目主要以餐饮和儿童娱乐为主要 吸引力，其中两层用来做餐饮，比例相对较大，一层用来做儿童娱乐
交通 项目位置地上交通相对丌足，但地下交通占尽地利--太阳宫不10号线和13号线癿换乘 站芍药居仅隔一站，不5号线癿换乘站惠新西街南口站仅隔两站，不换乘站三元桥、 北土城距离也丌进
越秀商投品牌及及视觉识别系统竞标
品牌架构策略
Before
After
品牌架构富（电商）
经纪财富 （服务）
投行业务
淘时代 易理财轻松理财导购员
您的五星财富助手贴心理财助手
家族顾问团队
智慧为源 诚信致远专家伙伴团队
新富人群时尚理财的导购频道快活理财的交易商城简单·贴心·丰富·活跃
富裕人群亲切的助手，亲切的服务关系 提供产品组合建议和资产配置的助手，令我的投资发挥更有信心亲和·自信·发展·协力
• 太古里（产品线）开放式、低密度街区式综合项目
北京三里屯太古里：采用仿照胡同开放式设计。
成都远洋太古里：以现代的手法演绎川式传统建筑风格。
• 北京颐堤港重塑朝阳将台社区的大型综合体
包括购物中心、写字楼和东隅酒店。冬季花园、玻璃屋顶和幕墙是购物中心的设计特色。
太古地产-商业地产：致力于为城市定制特色综合体 太古地产于1972年注册成立，发展策略集中在主要运输交汇点的上盖发展综合物业项目。2000年进入内地。 太古地产商业地产由一系列各具特色且声誉卓著的子品牌组成。 分部在上海、北京、广州、成都四大城市，建成和规划的项目共5个综合体。 区域规模 由写字楼、商场、酒店等组成的城市综合体。
命名工作流程（4/4）-以广发易淘金为例通过与客户沟通，建议风格方向：
i融通
In-Rich
理财e站
幸富e购
理财Morei-finance理财GO！ 理财购我的理财+
随行易i淘金i-trade
易先锋i淘金易淘金e淘金随心易
乐活@易 i-finance乐活投资鑫动在线
利多投
易投快线触动投资悉利网i智富 好利易
STAR I ： --- R：+++QUESTIONMARK I ： --- R：+
龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司商业组织架构与人才培养体系调研报告
龙湖区域商业总人力1+4区域平台商业总直管财务1+5招商1+2运营1+1推广1+1技术中心1+4技信息1+4租区域各城市项目项目总运营1+2n 推广1+3-4物业工程1+2工招商1+3客研1+1物业1+4工地产编龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司组织架构与人才培养体系调研报告对标公司情况介绍龙湖一、公司业务简介龙湖商业有3条产品线包含天街、星悦荟和家悦荟（已停止产品线的拓展）。
成都龙湖目前已开业天街项目5个包含：三千集、北城天街、时代天街A 馆（B 馆筹备）、金楠天街、西宸天街、滨江天街，筹备期天街项目2个上城天街、大丰天街，筹备社区商业星悦荟1个。
二、组织架构体系龙湖商业为集团强管控模式，集团-区域-项目组织架构模式，商业分为9个大区，区域管控区域内各城市项目。
集团通过标准制度建立、KPI 考核指标下发、区域地区商业总和职能总人员绩效考核等方式管控各个区域和项目。
大区分布：龙湖集团（商业）环渤海一区华西二区华西一区环渤海二区华东一区华东二区华中区华东三区华 南区区域及项目组织架构：备注：运营为每层楼1+2的配置标准。
区域：区域平台包含招商（项目开业招商支援、零售、餐饮和配套区域层级品牌的战略招商）、运营（承接集团运营标准的落地、多经资源拓展）、推广（项目大型推广活动制定、会员统筹管理）、客研（客户问卷调查与客户研究）、技术中心（工程、租户设计专业支持）、物业（维修、安全品控）、信息（IT系统运营管理、技术支持），财务、人力为地产编制常驻商业，项目规划与定位外包咨询公司。
区域各职能条线与集团各职能条线对接，承接集团指标下发至各项目，监督项目标准、制度落地执行和指标完成情况，同时给予项目专业支持。
人员招聘由区域平台统一实施，入职后分配至各项目，区域平台根据项目各阶段人员需求，与项目总达成一致后灵动调动项目人员。
项目：项目配置项目总、运营、招商、推广、物业工程（品控、工程维修）团队，项目二装由运营负责未单独设置，工程专业输出依靠区域平台技术中心，项目维修、保安、保洁为业务外包。
凯德置地商业模式ppt课件
嘉德置地: 资产分布
业务分布
新加坡
服务公寓
商业零售
住宅
欧洲
中国
澳新
商业综合
亚洲及海湾
其它
资产分布
住宅
办公
综合开发
商业零售
服务公寓
工业
窘酉裳鲜厕结庇醋众砷斯俗献弄寺戍缉依运裤迪九股撞病侣销元冉苔邹吴凯德置地商业模式凯德置地商业模式
嘉德置地: 收入来源
住宅
欧洲
中国 （包括港澳）
澳新
新加坡
金融服务
由嘉德置地集团发起的私募零售商场基金，拥有超过5.5亿新元的组合。它持有三个新加坡市郊商场，分别是第一乐广场、武吉班让大厦与鲤河广场。
与雅卡银行联合组建的一家合资企业， 是嘉德创办的首个符合回教教义的房地产基金，将在日本主要城市投资各种租赁型公寓大楼。目前的投资组合包括10处公寓房地产。
一个致力于巴生谷及槟城商业服务居住/住宅项目夹层融资的私募投资基金。
2000年4月，STPI收购了发展置地24.6%的股权。当时发展置地的主要业务为房地产、酒店与服务公寓、健康保健和物业管理服务等。百腾置地作为新加坡唯一一家还未上市的大型政府背景的房地产公司，是当地最大的执行共管公寓政策的发展商．业务也涉及商业综合物业、服务式公寓。两家公司管理层重新审视了业务架构后决定合并，以使股东价值最大化
休闲娱乐产业:
澳门丰得丽20％股权，该公司拥有位于澳门的包括商场、酒店及服务式住宅、博彩场及影视城综合项目计60万平米。 与阿联酋政府联合开发阿布扎比国家体育馆附近占地140万平方米土地面积综合度假类房地产项目.在巴林开发莱佛士城海滨综合房地产项目.
服务公寓:
雅诗阁集团是全球最大的服务公寓所有者和管理者, 拥有位于亚洲、欧洲及中东地区等22个国家主要城市的近22,000套服务式公寓.旗下共有3个品牌，分别是豪华品牌雅诗阁（Ascot)，中高档品牌盛捷（Somerset）和适合商旅人士的馨乐庭（Citadine）。
凯德中国--新加坡嘉德置地集团
嘉德置地亚洲最大的跨国房地产公司之一嘉德置地集团是亚洲最大的跨国房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。
核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；集中于多个快速增长城市,地理分布横跨亚太区与欧洲国家。
我们的使命:成为一个国际化的世界级房地产公司：•持续为股东创造价值•提供优质的产品和服务•吸引和培育有素质的人力资本一、发展战略•集中我们将集中发展房地产业，并进一步深耕我们在投资管理、房地产开发和运营管理方面的才能，专心一志在我们锁定的领域里引领市场走势，供给市场所需的住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和房地产金融服务（包括基金管理）。
•平衡我们将持续平衡发展我们的业务投资组合：继续发展不同的房地产业态；从开发收入以及固定收入／费用均衡赚取收入；在发达和发展中国家里同步投资。
我们在各个子公司里均衡录用各类人才与企业领导者。
多方的平衡策略有助我们降低商业风险。
•壮大规模与不断扩展我们将扩大经营规模使集团保持多项竞争优势——买地时有规模经济效益，吸引顶尖合作伙伴，吸引人才并赢得商业伙伴与银行家对我们的信心。
我们将持续壮大在新加坡和中国市场的规模，扩大在购物商场、服务公寓、房地产投资信托基金和基金管理业务的规模。
二、业务分布横跨亚太区与欧洲国家嘉德置地的房地产业务遍布超过20个国家110个城市。
凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略，嘉德置地也在新加坡及亚太区域为客户开发多项房地产金融产品和服务。
三、业务架构凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略运营9家上市的子公司及附属公司截止2011年6月，集团管理的总资产值约RMB2760亿。
凯德中国----中国领先的外资房地产公司凯德中国是嘉德置地集团在华投资业务的统称它包括凯德置地、凯德商用（中国）、雅诗阁（中国）和凯德惠居（中国）四大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。
龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司商业组织架构与人才培养体系调研报告
龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司组织架构与人才培养体系调研报告对标公司情况介绍龙湖一、公司业务简介龙湖商业有3条产品线包含天街、星悦荟和家悦荟（已停止产品线的拓展）。
成都龙湖目前已开业天街项目5个包含：三千集、北城天街、时代天街A馆（B馆筹备）、金楠天街、西宸天街、滨江天街，筹备期天街项目2个上城天街、大丰天街，筹备社区商业星悦荟1个。
二、组织架构体系龙湖商业为集团强管控模式，集团-区域-项目组织架构模式，商业分为9个大区，区域管控区域内各城市项目。
集团通过标准制度建立、KPI考核指标下发、区域地区商业总和职能总人员绩效考核等方式管控各个区域和项目。
大区分布：龙湖集团（商业）环渤海一区华西二区华西一区环渤海二区华东一区华东二区华中区华东三区华南区区域及项目组织架构：龙湖区域商业总人力1+4区域平台商业总直管财务1+5招商1+2运营1+1推广1+1技术中心1+4技术前介3信息1+4租户设计2区域各城市项目项目总运营1+2n推广1+3-4活动1媒体1美陈1会员1/0物业工程1+2品控1工程维修1招商1+3餐饮1配套1零售1客研1+1物业1+4工程维修2安品2地产编备注：运营为每层楼1+2的配置标准。
区域：区域平台包含招商（项目开业招商支援、零售、餐饮和配套区域层级品牌的战略招商）、运营（承接集团运营标准的落地、多经资源拓展）、推广（项目大型推广活动制定、会员统筹管理）、客研（客户问卷调查与客户研究）、技术中心（工程、租户设计专业支持）、物业（维修、安全品控）、信息（IT系统运营管理、技术支持），财务、人力为地产编制常驻商业，项目规划与定位外包咨询公司。
区域各职能条线与集团各职能条线对接，承接集团指标下发至各项目，监督项目标准、制度落地执行和指标完成情况，同时给予项目专业支持。
人员招聘由区域平台统一实施，入职后分配至各项目，区域平台根据项目各阶段人员需求，与项目总达成一致后灵动调动项目人员。
项目：项目配置项目总、运营、招商、推广、物业工程（品控、工程维修）团队，项目二装由运营负责未单独设置，工程专业输出依靠区域平台技术中心，项目维修、保安、保洁为业务外包。
凯德天府现状分析报告
凯德天府现状分析报告引言凯德天府是成都市新津县的一座大型综合体项目，由凯德集团投资兴建。
该项目位于成都市南部新津经济开发区，占地约1000亩，总建筑面积达到150万平方米。
凯德天府包含了购物中心、写字楼、住宅社区以及酒店等多个功能区域，是一个融商业、办公和居住于一体的综合体项目。
本报告旨在对凯德天府的现状进行分析，从评估项目的运营情况，了解市场的反馈以及分析潜在发展机会，为凯德集团提供决策支持。
项目评估购物中心凯德天府的核心是其购物中心，该购物中心拥有庞大的商业面积和各类品牌商家。
经过实地考察和市场调研，发现该购物中心的蓬勃发展态势良好。
多个国际知名品牌已入驻，并且保持了较高的人流量和销售额。
购物中心内设有高品质餐饮、娱乐和休闲设施，能够吸引更多的消费者停留和购物。
写字楼凯德天府的写字楼区域也在成都市商务中心地段，目前主要租户为跨国公司和大型机构。
写字楼租出率稳定，租赁合同长期且稳定。
这区域的写字楼面临较高的竞争，但凯德天府的高品质、便利的交通和完善的配套设施，使其具有较强的竞争力。
住宅社区凯德天府的住宅社区是一个高端的住宅区，配备有各种生活便利设施，如游泳池、健身房、儿童乐园等。
社区环境优雅，居民生活品质较高。
然而，由于该项目是新开发的，住宅销售进展尚不理想，需要加大宣传力度和市场推广。
酒店凯德天府的酒店位于项目的核心区域，面向商务和旅游客户提供高品质的住宿体验。
然而，由于周边酒店较多且竞争激烈，凯德天府的酒店需进一步提升服务水平和营销策略，以争取更多的市场份额。
市场反馈通过市场调研和消费者反馈，我们对凯德天府的经营情况有了更深入的认识。
前期销售数据显示，购物中心的租户销售额年均增长率达到15%，远高于行业平均水平。
租户对于凯德天府的管理和运营给予了高度评价，认为得到了良好的支持和合作。
然而，也有部分租户反映驻店时间较长的顾客不多，购物群体仍以年轻人为主，建议引入更多的中高端品牌、扩大销售目标群体。
凯德置地商业模式研究
凯德中国经营模式分析目录一、概况 (1)1、凯德中国背景 (1)2、发展沿革 (2)3、发展战略 (3)二、市场拓展的三种方式 (4)1、收购已有项目 (4)2、参股当地成熟公司 (5)3、招拍挂获取土地 (5)三、地产业务结构分析 (6)1、市场开拓模式资金占比 (6)2、土地获取情况 (7)3、物业类型 (8)4、项目区域分布 (10)四、凯德地产经营模式：地产开发+资本运作 (11)1、资金链条 (11)2、项目运作流程 (11)3、资本运作——嘉茂零售中国信托分析 (12)4、集团的资产配置作用 (13)一、概况1、凯德中国背景凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由嘉德中国常务委员会协调管理。
嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。
核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家，业务遍布20多个国家120多个城市。
新加坡嘉德置地集团40%的股份由新加坡国有投资淡马锡控股公司（TemasekHoldings）持有。
淡马锡控股公司是一家新加坡政府的投资公司，新加坡财政部对其拥有100%的股权。
嘉德置地上市的子公司和附属公司包括澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及嘉茂中国信托。
凯德中国是中国领先的房地产外企，是中国最大的商场拥有者和经营者，是中国最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理。
凯德置地（中国）投资有限公司是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。
作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商，15年来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理，开发规模逾570万平方米。
凯德商用是新加坡嘉德置地集团成员嘉德商用产业有限公司的子公司。
凯德商用在中国拥有50家购物中心，分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等33个大中城市，总租赁面积超过400万平方米。
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凯德集团：专注核心市场加码城市综合体
被誉为房地产界潜行着的巨擘凯德集团，凭借完整的房地产价值链；集中、平衡、规模的发展战略；国际化管理经验；雄厚的资本实力等形成的组合拳，练就了强势的中国功夫。
近年来，凯德在中国积极开疆拓土，设局布点，尤其在综合体开发、购物商场、服务公寓等方面一路积极拓展，并不断推出“新作”。
截至2012年底，已深耕中国市场19年的凯德，在中国42个城市运营120余个项目，在华资产占到集团总资产近40%，也超过了“大本营”新加坡。
潜心耕耘，收获颇丰，如此成绩，亦盖过长江实业、九龙仓、新世界中国等外资房企大佬，因此凯德俨然成为外资房企中，在华业务发展最壮大者。
捷报接二连三。
新年伊始，曾在中国房地产市场深耕9年的林明彦接替其前任廖文良，于2013年1月1日正式履新新加坡嘉德置地总裁。
短短10日后，林宣布将嘉德置地集团更名为凯德集团，并将重组集团组织架构，精简后将聚焦中国和新加坡两大核心市场，并以综合体为主要发展方向。
业内分析人士指出，林的“新政”将使凯德进一步拓深在华发展步伐。
潜心耕耘中国市场
早在1994年就已进驻中国的凯德集团，一开始就以深耕这个充满生机的市场为其重要战略。
1997年，凯德在上海开发的新家坡美树馆、上海新家坡两个住宅项目，将新加坡“花园城市”概念第一次植根上海，引领了整个行业对“设计风”的追寻和探讨，时值今日也成为国内住宅设计的主流风格之一；2000年后，又将“城中之城”概念带入中国，以上海为起点发展城市综合体旗舰品牌“来福士”。
此后，凯德在中国的发展势头便一发不可收拾，“来福士”商业综合体项目已在国内重点门户城市落地开花，凯德商用旗下以凯德广场、凯德Mall为主要命名的一站式购物中心也迅速崛起，目前在36个城市拥有并管理60个购物中心，作为全球最大的服务公寓运营商雅诗阁有限公司在中国拥有46个物业，8000多套服务公寓。
目前在凯德集团总资产中，中国占比高达近40%。
截至2012年末，凯德集团在中国的42个城市运营着120余个项目，管理资产超过2000亿元人民币。
如此规模，远远超过了新鸿基、长实系和新世界等其他外资房企大佬。
而此次新任掌门人林明彦将凯德集团组织架构进行重组，精简后的凯德集团将由四个主要业务单位构成，分别为凯德新加坡、凯德中国、凯德商用和雅诗阁。
其中，凯德新加坡的业务包括新加坡和马来西亚住宅和商务项目开发业务。
凯德中国负责在华所有开发和房地产金融业务，包括住宅、商务房产、综合体项目及原凯德惠居的平价商品房业务等，由廖茸桐担任总裁，他同时兼任凯德集团中国区总裁，协调在国内的所有业务。
凯德商用和雅诗阁的管理架构保持不变。
凯德集团在新的架构下，将作为整合平台进行运作。
组织架构的变化使集团能进一步利用资源并对市场变化做出更快速、及时的反应。
精简后，凯德将聚焦在中国和新加坡两大核心市场，集团的开发及房地产金融业务将以属地原则进行统一管理；另两个业务单位则以专业归属实行跨国管理，分别为在购物商场和服务公寓领域具有核心专业技能的凯德商用产业和雅诗阁。
确定中国为两大核心市场之一，在于对中国城镇化建设进程前景的看好。
但秉承集团一贯坚持的平衡策略，林明彦称，未来3～5年或5～10年，中国资产占凯德集团总资产45%“不是问题”，“但是超过50%我们就要再考虑。
”未来，集团将整合凯德中国、凯德商用和雅诗阁的资源，形成资源网络，不排除会在中国的二三线城市进行发展，但仍将以重点城市重点市场为主，继续深耕中国市场。
主攻城市综合体
在凯德集团新的业务版图里，综合体被提升至集团未来发展的主要方向。
据了解，凯德旗下综合体的旗舰产品是“来福士”，全球共有9座，其中8座在中国。
位于西南的重庆来福士广场，则以其超百万的体量与211亿元的总投资，成为新加坡在华乃至全球单体投资最大的项目。
据了解，目前来福士系列综合体总开发面积超过290万平方米，建成后价值可达600亿元人民币。
去年下半年，“来福士”迎来了品牌拓展的盛年：深圳来福士广场8月开工，成都来福士广场9月落成，紧随其后，重庆来福士破土动工，宁波来福士广场的开业典礼也相继举行。
加上已经开业并运营良好的上海来福士广场、北京来福士中心，以及正在建设中的杭州来福士广场和上海长宁来福士广场，凯德中国对旗下这个拳头项目的全国布局和节奏把控可谓切准了中国经济发展的脉搏。
林明彦表示，未来将继续在中国发展来福士品牌和综合体项目。
尽管现在很多企业都开始做系列城市综合体，但以简单复制为主。
其实综合体对企业开发、运营管理、资产资本化等综合能力要求更高，这恰好是凯德的优势所在。
今后，凯德将集合旗下住宅开发、商场运营、服务公寓运营等多种业务优势，形成合力，并通过资本化运作形成良性机制。
对于中国未来发展，林明彦一如既往的乐观。
在此次的战略发布里，林明彦还明确了凯德集团将以综合体为主要发展方向。
“亚洲城市化进程非常快，与西方国家不一样。
欧美国家密度没有亚洲国家高，所以对公共交通的配套设施不高。
但在中国，比如上海，明年有570公里地铁线投入运营，达到350个地铁站。
地铁站上盖物业，一定程度上需要密度，凯德在这方面有非常强的综合实力，我们希望利用好这一优势，协调各方面资源做出更好的反应。
”。