城市综合体现状与发展及案例解析(世联)

蓬勃发展，问题频现——城市综合体现状与发展及案例解析中国房地产市场服务的第一选择摘1. 2. 3. 4.要包括已知正在规划的成都市的城市综合体共有115个，总体量达到了6000万平米，成都市综合体数量已排 在全球第三位。

大部分的区域中心城市综合体均存在前期调研不足、区域发展不均衡、超前城市发展、拆 零销售、定位过高、招商困难等等方面的问题。

摒弃住宅的开发思想，采用全生命周期的思想开发运营城市综合体。

项目选址不仅是关注“地段、地段、 还是地段”，还应坚持“客户、客户、还是客户”。

这需要掌握四个原则“最短时间原则、区位易达性原则、 聚集原则、接近购买力原则”。

必须根据可能的功能组合确定完善的调研内容和流程。

重点应该是对区域零售业结构、消费者、竞争对手 的深入调研。

基于调研进行准确的市场定位，消费者定位是核心，项目的战略目标应该是项目长期持续经 营和增值。

项目差异化定位的核心是功能及经营上的差异化，而非简单的外立面的差异化。

业态的组合模式有三种：以超市为主的规模相对小的社区型的购物中心的组合模式、以大型主力店为主的 模式，第三种是由多个主题馆组成，没有主力店的模式。

业态组合的核心思想包括保证主力店的条件下， 将租金贡献度高的业态安排在更好的位置；人流贡献度和租金贡献度相结合，不可偏废；招商时最好引进 20%至40%的新品牌，实现有效的差异化。

5.招商应坚持统一招商，统一管理的原则。

招商的五大核心要诀包括：1、进行商家调研时既开始进行预招 商；2、准确的前期规划是成功招商的基础，3、项目招商最好由专业机构全程操作，4、品牌资本、品牌 同盟是成功招商的保证；5、成功招商的关键在于成功的沟通。

有效的五大招商策略包括：运用租金抽成 策、签定知名主题商店、完整的行销推广计划、顾客导向的商品架构、拥有专业团队指导行销策略。

6.大型城市综合体地产项目开发提倡专业团队，统一管理分散经营。

在三年的培养期内做到收支平衡。

根据 经营商家销售贡献度、租金贡献度、管理配合度以及品牌等级形象度，四个指标进行综合评议，实行奖励 和汰换机制。

中国房地产市场服务的第一选择2引言每个人在城市综合体的概念上都有不同的理解，即便是成都市政府关 于综合体的规范对其概念的解释也不是很清晰。

这导致每个人对于综合体 的认识有不同的理解，特别是在综合体的数量及总的供应量上。

媒体上常说成都的综合体供应量上非常大，但其仅仅是在说数量及供 应量上。

我们应该看到更本质的问题。

如果其中的住宅占了绝大多数的比 例，其面对的问题就较小，或比较简单，因为住宅的销售困难小得多。

成 都综合体根本的问题主要表现在综合体中的商业、写字楼及高档公寓等方 面。

由于这些物业除了可能面对销售的问题，还将面临招商及经营等方面 的问题，这就使其将面临复杂且大得多的问题。

本专题研究报告的核心是分析综合体所存在的典型问题，以及提 出一些新的观念，或开发经营的建议。

大部分的建议都是一些成功营运的 综合体的经验之谈。

希望能对业内起到一些借鉴和帮助的作用。

中国房地产市场服务的第一选择3目 录1 2 3 4 成都城市综合体现状 城市综合体存在的主要问题 城市综合体发展建议 综合体成功案例介绍中国房地产市场服务的第一选择4一、城市综合体现状“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来！”已成为众多开发商的共识， 成都楼市已经进入综合体之争的新时代。

据统计，在全球购物中心建设规模 “十大”城市中，有8个都在中国，其中前三位分别是天津、沈阳和成都……作为全球第三大忙于建设购物中心的城市， 成都的商业综合体项目就已突破110座，并且大多 数体量都在10万平方米以上。

并且未来还将有更 多的总体入市，以成都加上周边区县的1000多万 人口，仅新建的商业项目，人均就达一平方米左 右。

但是，面对如此巨量的商业体集体入市，如 何实现城市综合体的正常招商和持续经营，成为 摆在开发企业面前的一道难题。

中国房地产市场服务的第一选择5二、市政府关于综合体的规范自2012年6月7日起，成都市规划大型综合 体需满足以下三个条件及其它关于住宅比例、 退距、公交等方面的条件。

• 临近轨道交通站点，并且需要具备临两条(含两 条)以上道路的条件。

• 二环路以内的，计入容积率的建筑面积应不小 于15万平方米。

二环路以外的，不小于30万平 方米。

• 应具备商业、办公、酒店、会议会展、文化娱 乐、体育、交通、住宅等3种或3种以上城市功 能，除住宅外，应有一种或一种以上的城市功 能作为项目的主导城市功能。

Microsoft Office Word附《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)》成都城市综合体在历经几多的狂飙突进之后，政府出台规范文件，似有“急刹车”之势。

此举措是对目前众多综合体泛滥所存风险的一种警示。

同时希望引导城市综合体合理发展。

不 过出台上述规定，对于一些早已习惯了跑马圈地、非理性开发的地产开发商来说，已经骑虎难 下了。

新规范能有多大效果，有待时间检验。

中国房地产市场服务的第一选择6三、综合体分布图据我们不完全统计，成 都市已知城市综合体目 前有至少115个项目， 总计6064万平米。

成都城市综合体项目主 要分布在：•南部的天府新城和核心 CBD内，因此竞争最为激烈 。

•其次是城西光华板块、高 新西和双流、温江、郫县 新都，可见分布范围很广 阔。

•城东三环至绕城外少见有 城市综合体的身影，因此 城东区域还有较多开发城 市综合体的机遇。

中国房地产市场服务的第一选择7四、综合体一览表Ⅰ编号 项目 业态 总体量 （万平 米） 21 开业 编号 时间 2005 11 项目 业态 大型购物中心、高档 百货、甲级写字楼、 高尚住宅 精装超甲级商务旗 舰、稀世豪宅、中心 酒店公寓、购物中心 甲级写字楼、酒店服 务式公寓、国际品牌 购物中心 酒店、高层电梯住 宅、大型商业广场 甲级写字楼、精装公 寓、商业 甲级写字楼、行政级 公寓、精品商业街 旗舰金铺、高端写字 楼、创意LOFT、高档 住宅、精品酒店 甲级写字楼、大型商 场、五星级酒店 写字楼、公寓、商业 超甲级写字楼、精装 修寓所、主题式购物 中心 总体量 （万平 米） 77 开业 时间 20101新城市广场写字楼、商铺、住宅世豪广场23 45国际百货、超级市 场、休闲餐饮、国际 锦华路万达广场 影院、酒店式公寓、 写字楼 餐饮娱乐、购物休 大地新光华 闲、商务办公、景观 住宅 高端住宅、写字楼、 首创 A-Z town 爱这城 商业 大型时尚高端百货、 高尚精致住宅、超甲 西锦国际 级写字楼、购物休闲 广场 仁和春天广场 上普财富中心 红牌楼广场 喜年广场 甲级写字楼、酒店式 公寓、商业 写字楼、商铺、住宅 写字楼、商铺、城市 豪宅 国际甲级写字楼、精 装酒店式公寓、星级 酒店、商业中心 集中商业、住宅、 SOHO 写字楼40200712富力天汇30201021 372007 200913 14仁恒广场 九峰国际商业广场20 162010 201135200915成都国际科技节能大厦1420116 7 8 914 18 35 132009 2010 2010 201016 17 18 19摩根中心 中海国际购物公园 来福士广场 创新时代广场13 13 32 302011 2011 2012 201210龙湖三千集12201020泓昌嘉泰金融中心282012中国房地产市场服务的第一选择8综合体一览表Ⅱ编号 21 项目 中航城市广场 业态 国际生态甲级写字楼、 公寓、商业 总体量 （万平 米） 20 开业 编号 时间 2012 31 项目 莱蒙置地广场 业态 高品质商务写字楼、高 级商务公寓、大型百货 商场 商业、写字楼、公寓 高尚住宅、综合商业、 星级酒店、甲级写字楼 五星级酒店、超5A甲级 写字楼，高端商业中 心，国际公馆 铂金酒店，6A写字楼， 总裁公寓，国际公馆， 大规模商业 总体量 （万平 米） 14 开业 时间 2012大型综合购物中心、高 22 成商集团盐市口二期 档酒店式服务公寓、写 字楼 洲际公寓、中央商务、 23 天紫界 铂金酒店、概念商业 24 恺信时代天城 商业、商务、住宅 甲级写字楼、星级酒 店、中央公园、文化产 业、国际教育体系和高 品质住宅 国内顶级购物中心、写 字楼、城市豪宅 主力大卖场、星级酒 店、甲级写字楼、服务 式公寓楼、高端住宅 大型高档百货、餐饮、 娱乐、住宅 写字楼、高端住宅、购 物中心15 15 122012 2012 201232 33 34茂业中心 华宇蓉国府 大鼎世纪广场35 17 202012 2012 201225华润二十四城210201235奥克斯广场56201226 27成都339 绿地世纪城22 832012 201236 3728龙湖北城天街7020123829 瑞安中华汇城北天地48201239超甲级写字楼、超五星 级酒店、精品商业 国际五星级酒店、甲级 协信中心 写字楼、精工住宅、时 尚商业街 精装公馆、天际LOFT、 阳光·新业中心 央景华宅、甲级写字 楼、锋尚购物中心 哥本哈根商学院中国校 区、第三代创意园区(3G) 北欧知识城 、欧洲商务中心、高端 住宅 盛大国际 大型购物中心、高尚住 宅、写字楼、商铺25 202012 2012252012240201230华润万象城高档百货、大型超市、 品牌旗舰店、甲级写字 32 2012 40 珠江国际新城 楼、电影院、真冰场、 中国房地产市场服务的第一选择 各色餐饮2420129综合体一览表Ⅲ编号 41 42 43 项目 业态 顶级商务公寓、星级酒 店、超甲级写字楼 标准写字楼、集中商 业、住宅 博览、会展、商贸、休 闲娱乐 集EOD中心商务特区、 写字楼、酒店、百货、 餐饮、娱乐、影院 总体量 开业 （万平 编号 时间 米） 160 47 50 2012 50 项目 业态 总体量 开业 （万平 时间 米） 10 260 10 2013 2013 2013 购物、娱乐、酒店、写 字楼 高端生态写字楼、星级 2013 51 蓝光·空港国际城 酒店、时尚青年城、韩 国城 成都·西部海峡商贸 茶业专业市场、主题酒 2013 52 城 店、商务公寓 休闲购物、行政办公、 星级酒店、城市豪宅、 2013 53 龙湖时代天街 交通换乘、餐饮娱乐、 创意产业、城市广场、 文化艺术 银石广场 2013 54 华置广场 购物中心、超五星酒 店、甲级写字楼、高级 公寓 商贸、休闲、娱乐、餐 饮、会展和商务办公五彩城 海滨广场 西南城44汇金广场221802013五星级酒店、大型商 超、顶级城市剧院、生 45 中铁西城（太阳城） 态办公楼宇、Loft青年 公寓、高端住宅 甲级写字楼、商务写字 间、高端住宅、商务公 46 蜀都国际广场 寓、行政公寓和高档商 业 47 48 49 希顿国际广场 希尔顿酒店、国际甲级 写字楼、星级酒店式 SOHO、LOFT、酒店式 公寓，产权式商业、甲 级写字楼70432013502013 55成都国际商城32201327 252013 56凯德广场天府商场、豪宅、写字楼28 26 232013 2013 2013东方希望中心鼎能国际广场超甲级写字楼、时尚现 2013 57 成都棕榈泉国际中心 代商业、国际服务式公 寓、精装华宅 写字楼、酒店公寓、服 甲级写字楼 酒店公寓 22 2013 58 复城国际 务式公寓、商业中心、 商业 中国房地产市场服务的第一选择 特色商业街10综合体一览表Ⅳ编号 59 项目 晶融汇 业态 甲级写字楼、住宅、酒店 式公寓、商场 白金五星级酒店、购物中 心、时尚街区、高档住 宅、总裁官邸、酒店公 寓、甲级写字楼 住宅、商业、酒店、写字 楼 总体量 （万平 米） 18 开业 编号 时间 项目 业态 标准甲级写字楼、超五星 2013 68 西部国际金融中心 级酒店（Conrad）、城市 精装住宅及高端商业 智能soho公寓、loft产 2013 69 绿地红星国际广场 品、精品商业街、超高层 写字楼 2013 70 住宅、写字楼、LOFT、公 寓、酒店、商业、艺术 花样年美年广场 馆、总部基地、培训中心 保利国际广场 超甲级写字楼、高端商 业、高端私人会所、保利 院线、精品餐饮 甲级写字楼、超五星级酒 店、高档酒店式服务公寓 和大型高档购物广场、高 尚住宅 大型商业、高端住宅、精 装SOHO、甲级写字楼 写字楼、酒店、公寓、住 宅、购物中心、室内外商 业街 国际五星级酒店、甲级写 字楼、高档百货、精品超 市、游乐中心、大型影 城、精品餐饮、高档公寓 商场、精品酒店、服务式 住宅及写字楼 总体量 （万平 米） 26 开业 时间 201460天来国际广场6084201461传化国际新城1101002014高端公寓、商务、SOHO 62 阳光100米娅中心 、商业 63 64 精装公寓、甲级精英写字 楼、大型商场、餐饮 甲级写字楼、五星级酒 店、 大型购物中心 超体验SHOPPING MALL 、名店步行街、精品国际 商务、独栋式美食空间、 精品酒店、时代高层华 宅、世家别院302013 71242014布鲁明顿广场17 142013 72 2013 73环球贸易广场130 1102014 2014雄飞中心金牛万达广场65城南优品道广场452013 74银泰中心15201466金融中心、商务中心、大 国际金融中心IFC 型购物中心、高档旅游酒 店 绿地国际花都442013 75成都水游城57201467甲级写字楼、主力大卖 100 2014 76 睿东中心 中国房地产市场服务的第一选择 场、高端公寓21201411综合体一览表Ⅴ编号 77 78 项目 中粮大悦城 业态 商业、高端住宅、酒店、公 寓、写字楼 国际会议中心、高档商业、 甲级写字楼、SOHO、星级 酒店、精品住宅 高档写字楼、精装智企空 间、五星级大酒店、商业购 物中心、精品住宅小区 白领公寓、精品别墅、情景 商业及时尚酒店 大型主力店商场、独栋商 铺、围合式风情街排铺 住宅、商业、写字楼 高层电梯住宅、多层商业、 loft、写字楼 五星级酒店、商业、休闲娱 乐 总体量 （万平 米） 25 60 开业 编号 时间 2015 86 / 87 项目 英祥北城映像 业态 购物中心、住宅、商务、休 闲娱乐 写字楼、精装商务公寓、时 尚精装商业 总体量 开业时 （万平 间 米） 70 18 / /沙湾现代城福年广场79天府智谷31/88海洋乐园、购物中心、商务 新世纪环球中心 城、星级酒店、商业小镇、 艺术中心 江宇天府城 五星酒店、甲级写字楼、超 大购物中心、高端住宅和精 装商务公寓 高尚住宅、LOFT写字楼、城 市公寓、四星级酒店和大型 商业街区 潮流购物、高端写字楼、民 用住宅176/80 81 82 83卡斯摩广场16 160 18 17/ / / /89 90 91138 12 18 125/ / / /中润﹒欧洲城 万通金牛新都会 天合·凯旋南城新熙门 德坤新天地国际化高品质商场、甲级办 92 成都环贸广场(ICC) 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星级酒店、大型卖场、住 宅//18201113五、成都城市综合体三大隐忧特点一:“空城”隐现成都甲级写字楼市场空置率由2012年第一 季度的27.7%上升至二季度的37.8%，供应 量和空置率都创下了历史最高水平。