世联-商业综合体项目四种发展模式

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世联研究-综合体发展模式专题研究-PPT精品文档

成本构成土地成本写字楼
功能构成商业、写字楼、酒店、住宅等综合物业国际标准5A甲级写字楼
开发周期 2019-2009年 2019.10-2019.12
酒店
非住宅物业购物中心
6
18.8 9.5 38.5 1.5 9
8.4
17 4.7 33.5 1.2 7.2
君悦酒店，五星级酒店
深圳最大、超大型室内购物中心
计算数据
数据依据计算数据
万象城年利润表
年利润
1337 9 1456 4 1492 2 1585 7 1620 1 1656 1 1746 3 1765 8 1765 8 ...... ...... 2827 0 9008
租金
万象城租金增净利率折现率面积长率实际行业水平预估行业水平
2019.12-2009.12
2019.10-2019.12 2019.12-2019.12 2019-2019年 2019.12-2019.12 2019-2009年
商业街
合计住宅物业公寓住宅
万象城二期
华润综合体持有型物业总投资引进世界一流餐厅、酒吧、茶馆、精致零售店定位顶级精装修豪宅
2027
计算数据数据依据
租金
写字楼租金增净利率折现率面积长率实际行业水平预估行业水平
华润中心年利润表
年利润 3231 3360 3495 3635 3780 3931 4088 4252 4252 6808 2169
合同
折现值(将所有2019年后利润折现为2019年的现值)
综合体开发模式专题研究
目前国内较为成熟的综合体开发模式主要有3种，代表系列华润万象城、万达广场、soho中国（以开发次序、持有和销售比例作为区分维度）

中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例

3、规划设计阶段全程跟踪评价，将整体定位及发展建立落实在规划上。
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型：集中商业、主题商业、高档公寓

世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问

项目基本情况：江苏省昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问发展商: 江苏衡山置业有限公司项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质

世联价值：国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡项目界定: 三线城市新中心综合体客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出项目设计建议，为设计规划提供市场意见

世联时代浪潮下商业综合体开发与运营

多首层充分挖掘商业价值
地下商业特点： 1.标准层平面大——可占到基底面积85%左右（地上覆盖率45%~50%） 2.商业价值往往比三层及以上高
3.计不计容积率，不同城市弹性比较大
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世联行 WORLDUNION
【主力店结构优化】主力店的面积、比重决定了整体商业价值增长空间
主力店比重——比重越大，经营稳定性越强，但盈利能力越差
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世联行 WORLDUNION
【平台】平台需顺应消费终端需求趋势——大众消费的升级版
财力
到2020年，8.5亿城市人口，3.3亿家庭，1.6亿户年收入在11－23万，占51%，1800万户富裕家庭，占6%；空间上，90个城市占全国40%人口60%GDP，跃品牌达到8000个；
对价能力（品牌邻居、组合价值）、独特性客流量：商圈覆盖85万人，月客流为180－200万人次；餐位数3000个，月客流需150万人次，用餐人数/总客流为12%-15%

空间丰富性，提高时间效率（书的中英对照）
情感功能，有记忆、有回忆（芳草地，室内的室外）
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世联行 WORLDUNION
1.写字楼（两栋）：依据城市功能规划，沿金田路分布；面向
深南大道，交通通达行及进入性好，且具一线昭示性及地标效应；靠近市民中心及莲花山，景观价值最大化。 2.城市豪宅（天元）：临深南大道，通达性好；排布于最北端，保证私密性，并与周边高端住宅项目产生集聚效应；最大化享受市民中心、莲花山景观资源。
步骤三：解决主力店招商问题施工许可证 1. 主力店招商
步骤四：解决项目回现及开业问题预售点\交付前6个月 1. 综合体商业街区销售 2. 商场次主力店招商 3. 商场开业及运营筹备

中国商业地产六大模式报告

中国商业地产六大模式报告中国商业地产在过去几十年中取得了巨大的发展，各种商业地产模式涌现出来。

本文将介绍中国商业地产的六大模式。

一、综合体模式综合体模式是中国商业地产发展的主流模式之一。

综合体通常包括购物中心、写字楼、住宅以及酒店等多种功能。

这种模式的优势在于能够满足人们多样化的需求，实现商业、办公和居住的有机结合。

其中的购物中心通常是综合体的核心，其他功能则围绕购物中心展开。

综合体模式在中国的发展非常迅速，许多城市都出现了大型的综合体项目。

二、购物中心模式购物中心模式是中国商业地产发展的重要模式之一。

购物中心通常包括大量的商铺、餐饮、娱乐等功能。

购物中心的优势在于能够集中各类商店，提供便利的购物环境和丰富多样的消费体验。

购物中心通常会吸引大量的消费者，成为商家争相进驻的热门地段。

中国许多城市都出现了规模庞大、设施完备的购物中心。

三、写字楼模式写字楼模式是中国商业地产发展的重要模式之一。

随着经济的快速发展，越来越多的公司需要办公场所。

写字楼通常集中了大量的办公室、商务设施等功能。

写字楼模式的优势在于能够为企业提供高品质的办公环境，提升企业形象和员工工作效率。

中国许多大城市都出现了高楼大厦林立的商务区，写字楼成为了商业地产市场的重要组成部分。

四、酒店模式酒店模式是中国商业地产发展的重要模式之一。

中国旅游业的快速发展带动了酒店需求的增长。

酒店通常包括客房、餐厅、会议室、健身中心等功能。

酒店模式的优势在于能够提供高品质的住宿和服务，满足人们日益增长的旅游需求。

中国的旅游业蓬勃发展，许多城市都出现了大型的酒店项目。

五、专业市场模式专业市场模式是中国商业地产发展的重要模式之一。

专业市场通常聚集了同一行业的商家，提供特定的商品和服务。

专业市场的优势在于能够为商家提供一个集中展示和销售产品的平台，并吸引大量的目标消费者。

中国的专业市场非常丰富多样，像电子市场、家居建材市场、服装市场等都非常受欢迎。

六、城市中心模式城市中心模式是中国商业地产发展的重要模式之一。

综合体四种模式及案例

太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势；
太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
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案例（1/3）
——香港太古广场
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+……
香港太古广场
北京东方广场
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
北京华贸中心
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案例（1/3）
——香港太古广场
太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点；
各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
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案例研究
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
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案例研究内容
背景资料项目定位功能构成经营方式项目特色关键驱动因素
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模式一案例
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
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事实上，项目的关键在于：
我们是否意识到综合体项目的复杂性和其同单一物业的不同点
我们在合适的时机，掌握了合适的资源
“我们能否做对”
本报告所有权归世联房地产顾问（上海位
建筑形式投资风险总投资经济风险
地理位置——不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持——商务客户
内因

【房地产】世联：企业商务会所的五种开发模式

本报告是严格保密的。
世联模型
交际功能主导模式的商务会所比较强调私属领地或上层氛围的营造
举例：京城四大俱乐部长城脚下的公社棕榈泉国际公寓顶层
客户具象：棕榈泉国际公寓的顶层整体出售给一位外贸行业企业主作为私人商务会所
产品私人俱乐部、豪宅顶层、独栋别墅入驻客户财富人士、有实力的企业主行业明星关键要素位于标志性高档物业中或市中心黄金地段便于名流聚集强烈的私属领地感或浓厚的上层交际氛围功能组合及配套要求配套规模不大，完全等同于高档酒店配套设施配有高等级的物业管理或俱乐部管理特点经营居多私人购买居多
产品市中心高档酒店、城市豪宅入驻客户外地企业集团市内中等规模企业关键要素城市中心地段市内外交通便利对外高档形象较高私密性功能组合及配套要求酒店型配套特点短期使用频繁重视居住空间的舒适度
本报告是严格保密的。
世联模型
本报告是严格保密的。
The End
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
世联模型
短期接待主导模式比较强调短期高档居住和城市商务沟通环境的统一
举例：北京饭店长城大饭店棕榈泉国际公寓石上清泉（顺景园）
客户写真中外运集团常年在市内酒店召开短期商务性会晤神州数码集团选择市内高档酒店作短期产品推介会亮马名居顶层整售，客户常用来招待个人来访
世联研究模型
企业商务会所的五种开发模式
本报告是严格保密的。
[关键字]：商务会所、开发模式
[简介]：研究北京周边市场可用作企业商务会所的各类产品，将企业商务会所这类边缘产品的开发归结为五大模式。
本报告是严格保密的。

世联年关于城市商业的发展模式初探商业建筑建筑设计

ww本报w告是严.格f保d密的。中国地产商域网
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城市商业模式之一 ---- 都市核心商业区
[关键字]：商业业态、活力之源
[简介]：案例着重介绍了银座的重建历程、现状、商业业态、活力之源以及地价峰值点，对都市核心区的商业分布、商业业态以及核心区的地价峰值点有借鉴作用
ww本报w告是严.格f保d密的。中国地产商域网
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银座地价峰值点：银座的繁华、建筑不仅成为了东京、日本的象征，更成为了世界财富的同义词
资源整合客户：区域、日本、世界精品专卖、流行时尚繁华、奢侈、现代、价值
※ 银座商业、休闲娱乐区已经成为全日本最昂贵的黄金地段，租金和物业价值位于世界前列，进驻银座成为世界的梦想和追求。
Type 3 –都市综合体中的商业综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。
Type 4 –City Walk City walk即城市步道，规划上比功能性的购物广场更能提供新奇感，强调与自然的接触、步行街刺激的多样性以及广场的娱乐性。
ww本报w告是严.格f保d密的。中国地产商域网
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商业发展趋势
综合性
专一性
商
消
宽泛性
主题性
品
购
费者
物
需
单一性
复合性
功
能
求挖
掘
购物性
娱乐性
生理满足
心理满足
物质满足
精神满足
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世联-大型集中式商业销售模式

销售个数比率
---------7% 10% 72% 93%
资料来源：国土局网站销售公示。
2
店中店销售模式
店中店销售模式下的价值链模型和利益传导模型：
获取现金
开发商
获取物业
获取投资收益
获取经营收益
投资者
经营者
消费者
承租物业
购买产品
缓解了全部销售与持续经营的矛盾，但无法解决高价销售与提前消化之间的矛盾
店中店整售
本报告是严格保密的。
生活中的辛苦阻挠不了我对生活的热爱。21.1.721.1.7Thurs day, January 07, 2021
人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。10:08:4210:08:4210:081/7/2021 10:08:42 AM
做一枚螺丝钉，那里需要那里上。21.1.710:08:4210:08Jan- 217-Jan-21
本报告是严格保密的。
案例2——百仕达.红树西岸
2004年10月10日，百仕达与知名信托公司新华信托合作的红树西岸信托计划（ 2年期）开始发行，计划发行信托200份，每份80万元，这200名买家还能获得7.5折的购房优惠。客户投资80万元购买信托产品，除了获得年2.8%的固定回报外，还能享受到高达7.5折的购房优惠。（折后价不低于1.5万元/平方米）信托投资权益与购房优惠权益可以灵活转让，客户可以将两个权益一起或单独转让，也可以只保留信托权益，购房优惠则过渡给受让人。
集中式商业销售模式
本报告是严格保密的。
案例研究
我们将通过商业的价值链和利益传导方式来界定销售模式。
➢ 产权返租模式 ➢ 店中店销售模式 ➢ 基金整售模式 ➢ 项目信托启动方式介绍

【房地产】世联：综合体四种模式案例

综合体案例研究
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例研究内容
背景资料项目定位功能构成经营方式项目特色关键驱动因素
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
模式一案例
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+……
主要租客：
香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermès、Gucci、登喜路香港唱片、环宇影音中心屈臣氏集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大星巴克、北京楼、锦江春花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（1/3）
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
负一层
与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。
负一层主要为停车场，临街部分为餐饮，临地铁出口设一圈商业。
案例（1/3）
——香港太古广场
五星级酒店部分
港丽酒店
513间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店
万豪酒店
602间客房的五星级酒店
太古广场二座：
建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000 平方呎。
太古广场三座：
建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级商厦，每层面积约20,000平方呎。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
一座二座三座
案例（1/3）
——香港太古广场
——香港太古广场
顶级购物中心部分

都市综合体的价值体系和开发模式

模式三：以酒店为核心功能的发展模式 COMPLEX = HOTEL( 主 ) +APARTMENT( 次 ) + OFFICE& SHOPPING+ …… 案例：上海商城
模式四：以商业为核心功能的发展模式 COMPLEX =SHOPPING ( 主 ) +HOTEL & OFFICE & APARTMENT+ …… 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城
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案例：北京银泰中心
CBD核心区，长安街第一高度建筑面积：35万平米，共3栋建筑占地面积：3.13万平米容积率：约为8（地上面积26.3万平米）
物业种类甲级写字楼超五星级酒店酒店式公寓商业
建筑规模 15万平米 3.7万平米 5.6万平米 5万平米
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核心驱动力——甲级写字楼
1.销售：北京银泰中心东侧写字楼由人保财险以 17亿元价格整栋购买
楼层公司名称品悦、宴宾厅、汤尼英盖、多喜佳伴纳服饰商业、第一太平戴维斯物业顾问银泰分公司、高希霸魅力雪茄俱乐部、悦会所楼层 L21 公司名称
整栋出售
自持出租
布普集团—普密酒店策划与管理、宝英新控投资（北京）有限公司、美国北美信托银行有限公司北 L3 京代表处浩华（北京）资产管理顾问有限公司、东京证券交 L22 L4 北京伯悦酒店筹备办公司易所、帝亚吉欧洋酒贸易（上海）有限公司、 L5-6 北京银泰置业有限公司 L23 美国科文顿·柏灵律师事务所驻北京代表处 L7-9 思科系统（中国）网络技术有限公司 L36 意大利凯明迪律师事务所驻北京代表处美国美迈斯律师事务所北京代表处思科系统（中国）信息技术服务有限公司、思科系 L37-38 L10 统（中国）融资租赁有限公司 L42 蓝明（北京）投资咨询有限公司 L11-12 思科系统（中国）网络技术有限公司 L47 宬隆控股有限公司 L15 德事（上海）商务服务有限公司北京朝阳分公司 L51 美林亚太投资顾问（北京）有限公司 L19 美国普衡律师事务所北京代理处 L52 银泰百货（集团）有限公司、银泰投资有限公司 L21 日本国际协力银行北京代表处

世联：综合体四种开发模式收益分析总结共82页

42、只有在人群中间，才能认识自己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育；而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
世联：综合体四种开发模式收益分析总结
、不为五斗米折腰。 12、芳菊开林耀，青松冠岩列。怀此贞秀姿，卓为霜下杰。
13、归去来兮，田蜀将芜胡不归。 14、酒能祛百虑，菊为制颓龄。 15、春蚕收长丝，秋熟靡王税。
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹

世联主题地产开发模式

项目区位：距离深圳市区30多km，距离宝安区中心15分钟车程，属于陌生区域项目规模：总占地2000亩，总建面180万m2，其中教育区16.2万m2 销售情况：1996～2000年没有引入清华附校，年销售量1.3万m2
2001年捐资过亿引入清华附校，至今年销售量15万m2 关键因素：1、宝安区人口较富有但区域教育条件较差，缺乏名校，清华附属学校
成功开发居住地产的关键因素：成功经营起高品质的国际高尔夫球会。
经验借鉴：先成功经营高尔夫球会，再开发居住地产。以高品质的商务度假为经营核心。
销售核心式——高尔夫球会
开发居住地产失败的典型案例：深圳龙岗植物园高尔夫
项目简介：规划用地面积2.56km2（3700亩），目前已建成27洞球场。1994 年在正式开始经营，目前仍未取得正式执照，但已有会员1900多个。2001年开发17栋美式别墅，至今销售率为零。
召力 3、基础教育通道必须完整，即必须有小学、中学
销售核心式——教育产业
分类
判断因素
高等教育 1、大学无法为居住地产创造市场需求（大学城） 2、需要付出较大的代价，包括无偿提供土地
基础教育
1、山东省重点中学共57所，其中济南16所，占28％，分布在市区。济南市区基础教育力量很强。（青岛9所，泰安3所）
二期30亩，扩大温泉规模、增加星级酒店客房
御温泉地理位置
御温泉平面图
经营核心式——度假村
典型案例：珠海御温泉渡假村
开发历程：1998年2月，一期建成露天温泉、餐饮、露天休闲区 2001年2月，一期建成四星级酒店（70间客房、5个会议室） 2002年11月，二期增加温泉池和酒店客房
经营情况：经营状况良好，酒店平时入住率80％，周末和长假客满。商务会议多。没有开发居住地产。