城市商业综合体专题研究
北京市综合类项目商改住专题研究20120103
总价(万)
74-182
240-315
69-155
100-122
110-198
60-90
211-612
180-440
66-148
片区内商改住项目成交价格集中在15000-23200元/㎡，单个项目月均最高去化47套。 片区商改住市场整体呈供过于求态势，整体月均消化能力为163套。 片区内商改住项目以小面积、低总价产品去化为主。
项目名称
东亚五环国际 富力盛悦居 荣华国际 VITA国际 总计
开盘时间
预计2012年年初 预计2012年下半年 预计2012年下半年 预计2012年下半年 ——
广 VI 场 VT 国 林 际 肯 公 君 园 安 国 波 际 普 工 社 总 库 存
库存
尚
悦 盛
道
居
国
·
大
易
阳
宝
潜在供应
1924 399 200 254 2777
均价：23000元/㎡；
销售情况：截止2011年12月31日，项目签约率39%。
大体量社区、大型商业配套、地铁沿线。
page15
PART3.片区商改住项目销售情况研究
取证日期：2011年7月30日；
个案分析 — 林肯公园二期
开盘日期：2011年9月25日；
卫生间 卫生间 厨房烟道
标准层平面图
预售合同补充协议
精装修标准补充协议
签署预售合同补充协议规定：出卖人应按照初装修工程验收 标准完成建筑工程竣工验收报告和建筑工程竣工验收备案表。 完成竣工验收后，买受人根据实际使用需要与出卖人签订《精 装修标准补充协议》，出卖人按《精装修标准补充协议》进行 统一改造。 签署《精装修标准补充协议》：买受人全权委托出卖人指定的第三方在竣工验收后对房屋进行精装修改造和施工， Page 6 费用由出卖人承担，价格、交楼时间及其他合同约定不变，但室内交楼标准按如下约定执行。
日本城市商业综合体7大经典案例
日本城市商业综合体7大经典案例导读：生活的更好，留在了城市。
”正如两千多年前亚里士多德对城市多彩生活的概括，人们总是对方便、快捷的大城生活无限憧憬。
如果说城市改变和提高了人们的生活品质，那么城市综合体的出现无疑让人们的生活更加美好。
本期专题我们带来日本城市综合体特辑，为您介绍日本知名的城市综合体项目，期待能给国内的城市建设些许启示。
城市综合体概念城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能，高效率的综合体。
城市综合体的六大业态H(hotel)酒店、0(office)办公室、P(park)公园、S(shoppingmall)购物中心、C(congress)会所、A(apartment)公寓，组成了一个新的合生词一一HOPSCA。
HOPSCA基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
日本城市综合体简介日本国土面积小，人口密度大，土地资源利用紧张，在这种情况下，城市必然面临发展困境，于是日本较早的尝试了城市综合体的建设模式进行城市再开发，取得了很好的效果。
目前日本比较成功的城市综合体项目有:被誉为亚洲目前最成功的旧城改造典范之一的六本木新城，令人仿佛身在峡谷森林中进行购物体验的难波公园，东京文化艺术的新地标东京中城，充满欧式气息的惠比寿花园和以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名的福冈博多运河城…日本城市综合体案例>芳六本木之丘项目介绍六本木新城(ROPPONGIHILLS)是日本国内都市再开发计划中规模最大、历时最长的项目，同时它也是亚洲目前最成功的旧城改造典范。
项目由森集团主导开发，按照21世纪东京理想风貌而建，总占地面积约为11.6hm2，历经17年完成建设，由美国捷得建筑事务所，KPF等多家设计公司联合完成。
六本木以打造“城市中的城市”为目标，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点，将大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。
深圳湾1号企业会所专题研究
V1作为展示楼栋，同时是总面积最大，层数最多的一栋，需尽可 能满足一切的功能需求。 商务接待
四层 玄关 宴会厅 中、西厨 影音室 会议室 酒窖 工人房+服务房间 客卧套房1 客卧套房2 五层 客卧套房3 休息间 开放平台 主卧套房 阅览室 +书房 健身房瑜伽房 泳池 餐厅(连烧烤炉) 客厅/餐厅 八层 图书馆,阅览室 桌球厅,娱乐厅 餐厅/客厅
650 670
接待区
230 230
接待补充+娱乐
334 334
居住补充
334 334
主居住区
接待空间平面图
内部资料严禁外传 │ 4
接待补充(居住)
主居住空间
户外休闲空间 复合功能空间
六层
七层
内部资料严禁外传 │ 3
政策市场调研｜典型案例：深圳湾1号
企业会所为定制化空间，根据面积和层数区别进行差异化定位，均具备居住和商务接 待功能，V2-V5以接待/休闲娱乐为主，居住功能弱化，V6和V7增加居住功能
栋号 总面积 四层面积 五层面积 六层面积 七层面积 八层面积
基本指标：
总用地：4.6万 ㎡ 总建面：47.5万㎡ 住宅总户数：595 写字楼：8.3万㎡
为高层次接待、会晤、交 流行为提供专属活动空间 多功能会议厅+ 餐饮+客房 的企业会所 以高端设施为特色的时尚 休闲配套+餐饮+豪华KTV/ 人士、小众圈层、企业家 影视厅+会谈室 交流平台
V1
小圈层聚会
高端商务人士
V2 V3
1300 1294 1252 1400
606 600 558 706
342 342 342 342
352 352 352 352 接待、休闲娱乐为主，居住功能 弱化
城市社区商业综合体发展模式研究
∙城市社区商业综合体发展模式研究∙∙浙江省房地产业协会浙江东冠置业投资有限公司浙江大学房地产研究中心联合课题组一、社区商业综合体的功能和特征（一）商业地产的含义及其层级商业地产的概念有广义、狭义之分。
广义的商业地产是指各种生产性物业（如厂房）、非居住性物业，包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。
而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施，商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。
本文以下指的商业地产是指狭义上商业地产，即指用于商业服务经营用途的物业。
1、商业地产的层级根据不同的分类标准，商业地产有不同的分类方法。
本文按照商业地产项目的规模和辐射范围，将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区商业和街坊商业等四个层级。
市中心级商业地产一般建设规模都比较大，建筑面积达到50万平方米以上，日均客流量达到50万人次以上，一般处于一个城市的政治、经济和文化中心；区域级商业地产是次于市中心级的商业地产，一般建筑面积达到10万平方米以上，日均客流量达到25万人次以上，一个城市一般具有好几个区域级商业区；社区级商业地产具有一定程度的商业集聚，主要商业业态以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士，建筑规模一般在2.5万平方米以上，日均服务人口在5万人次以上，该级别商业是一个城市的主要商业形式；街坊商业地产主要是方便本地居民就近购买生活必需品，为本地居民提供必要的生活服务，这种商业地产一般以底商形式出现，建筑面积较小，一般只有几百平方米，大的可以到几千平方米。
2、社区商业地产发展潜力巨大社区商业以方便居民生活，满足居民日常生活需求为主要目的。
伴随着我国城市化进程的加快、城市社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发生的显著变化，居民生活要求快捷、便利的服务，居民对社区商业的需求日益增加。
交通枢纽型城市综合体的开发
交通枢纽型城市商业综合体的开发与运营一．交通枢纽型城市商业综合体特点交通枢纽型城市综合体一般包括地铁、城市轨道交通、公交站点，人流量巨大，在大型城市商业圈具有较高商业价值。
例如，上海大学城城市交通综合体包括轨道交通中心站点、长途汽车站、公交汽车站和大型购物中心、酒店及高尚住宅开发，配套两个城市广场和多个地下停车场。
多物业功能组合。
交通枢纽型城市综合体包括交通物业和商业物业，商业物业一般包含写字楼、酒店公寓、购物中心。
城市综合体项目投资规模大，设计和施工都比较复杂，盈利模式比较复杂，投资风险控制难度大，开发和运营单位需要具有较高的驾驭能力和完善的知识体系。
二．调研与论证方法采取了如下调查方法：１．城市规划与区域经济调查和研究工作相互结合。
在完成上海松江大学城轨道交通综合体项目同时，完成了上海松江与东京城市新区的国际比较研究，提出了松江依托大学城建设上海区域CBD的新思路。
２．消费者调研。
吸纳上海高校在人口研究方面的成果，结合松江实际，充分了解上海区域人口特点，把握上海城市人口变化规律，研究消费者收入与消费习惯。
３．文化主题调研。
城市综合体吸引消费者主要依靠一流的建筑特色和具有文化艺术品味的室内外环境，留住消费者依靠良好的业态组合和商业服务。
三．可行性分析与盈利模式特点可行性分析特点１．基础调查工作由新摩尔公司独立完成，团结商家共同进行市场分析工作，虚心听取政府职能部门意见，利用规划局、商业局等城市出规划和商业网点文件。
２．根据盈利模式要求，引导可行性研究工作，判断不同方案的可行性，进行周密的比较研究，协助甲方正确决策。
表9-3 大学城站点城市综合体项目分析S优势 1.松江区位优势上海松江新城规划起点高2.松江经济发展持续向前3.轨道交通与城市长途客运及公交相互结合，带来较高商业价值。
目前人气不旺，仅仅依靠客运中心并不能满足商业人气需求。
W劣势 1.例如上海龙之梦拥有轨道交通和地铁人流双重优势，因为开发定位不准，经营不善，举步维艰。
综合体营销策划方案
综合体营销策划方案【篇一：【城市综合体与商务商业综合体营销策划方案专题研究报告】】【城市综合体与商务商业综合体营销策划方案专题研究报告】本资料由智地网收集整理万科-天津万科金奥国际居住型综合体项目销售执行报告-99ppt-思源.ppt万科_东莞万科长安项目商业概念定位报告_258p_城市综合体_中高档_前期策划.pdf 万科_北京金隅万科广场商业综合体项目工作汇报_47p_可行性研究.pdf万科_北京顺义望泉家园项目初步定位策划报告_125p_思源_开发策略_规划设计_城市综合体.ppt万科_合肥市万科金域华府商业地块项目综合开发咨询报告_208页_2012年_城市综合体_调研分析.pdf万科_天津万科金奥国际居住型综合体项目销售执行报告_99p_思源_价格策略_产品策略_媒介组合.ppt万科_深圳万科中心营销策划报告汇报稿_113ppt_世联.ppt万科_湖南长沙金街商业综合体项目商业推广策略提案_31页.ppt万科_贵阳万科动力厂地块整合推广策略_114p_2012年_城市综合体_营销策划方案 f.ppt 万科_重庆万科锦城三期提案_281p_商业综合体_精装修_营销策略.ppt万科魅力之城成都商业产品建议报告-2007年-152ppt-3.7m.rar万象城炒作综合体概念电子刊物-150ppt.ppt万象城炒作都市综合体项目概念电子刊物_150p_总体规划方案_概念设计_控制性详规.ppt 万达_万达商业地产项目城市综合体规划设计文案_50页.pdf万达_万达广场项目规划方案设计_60p_第三代城市综合体_设计说明_设计图.pdf 万达_上海万达城市综合体商业项目营销执行_27p_物业形象_价值提升_推广策略.ppt 万达_上海嘉定万达广场综合体项目前期定位报告_42ppt.ppt万达_上海江桥万达广场综合体项目营销推广报告_115ppt.ppt万达_南京万达广场综合体项目品牌入市营销策略_115p_相互广告.pdf万达_南京万达广场综合体项目整合推广策略报告_124页_2011年_相互广告.ppt万达_南京建邺万达广场城市综合体营销推广大纲_104p_外交私寓_大盘_销售策划方案.ppt 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城市规划（1）区域城市规划（2）市区城市规划（3）交通规划（4）商业规划1.4 其他影响因素1.4.1 区域性政策1.4.2 2008年奥运会1.4.3 人民币升值1.5 小结2.0地块分析2.1地理位置（1）地块在城市的区位（2）四至范围（3）周边交通（4）与主要商业、交通、文化设施的距离 2.2地块基本情况（1）规划指标与用途（2）可视性2.3地块周边土地用途2.4区域交通条件（1）道路交通分析（2）停车位（3）地铁（4）公交线路2.5项目优劣势分析3.0商业市场3.1商业供应（1）总体存量、各种业态分布量（零售、餐饮服务和批发物流三类，具体为百货、购物中心、餐饮网点、批发市场、商品交易市场、物流基地以及乡镇商业街）（2）人均商业面积3.2商圈分布（1）各商圈区位、面积、特征综述（2）各商圈的商业档次、业态、现状分析、现存和将来的商业项目以及未来趋势分析3.3沈阳主要一、二线品牌分布3.4本项目未来面临的主要竞争项目3.5商业价格（1）各种业态的扣点率（2）售价、租金水平3.6经营情况（1）商场名称、建筑面积、经营面积、坪效（2）一二线、时尚品牌经营面积、营业额、位置（3）整体市场结论4.0写字楼市场4.1整体市场（1）商圈分布（2）整体供应与走势分析（3）产品特征（甲级、乙级、商务公寓），软硬件配置（4）各商圈竞争项目的（5）售价与租金分析（6）需求情况（入住率、产品要求）（7）未来市场发展展望（8）整体市场结论4.2 区域市场（1）区域供应情况（2）租金与价格（3）需求情况（各行业客户需求）（4）代表项目深度访谈（5）成功类似案例考察（基本情况、硬件设施、经营情况、客户分析、优劣势分析、参考与借鉴）（6）市场结论5.0 酒店市场5.1 整体市场（五星、四星）（1）高档酒店现有供应（2）高档酒店分布（3）高档酒店价格（4）高档酒店需求情况1）入住率情况2）现有项目深度访谈（对本地酒店市场的看法以及对本项目的建议）（5）未来供给5.2 区域市场（1）区域供应（现存和未来）（2）价格与需求（3）酒店市场结论（4）成功案例分析6.0 公寓市场6.1 整体市场（1）公寓市场概述（公寓与住宅区别、服务式公寓与商住两用公寓及高档公寓的区别、当地公寓市场发展史（2）目前供应情况（区域分布特征、各种公寓比例和客户特征）（3）租金与使用者特征（4）售价与购买者特征（5）需求情况（销售与入住率、深度访谈）（6）未来发展趋势6.2 区域市场（1）区域研究范围（2）现有与未来供应情况（3）区域供应发展情况（4）区域售价与租金情况（5）需求情况（销售和入住率）（6）未来发展趋势6.3 公寓部分小结6.4 案例分析与总结7.0 需求分析7.1 零售商访谈（1）访谈目的（2）受访零售商基本情况（3）访谈基本信息总体统计（类型分布、进驻意向、）（4）各业态选址偏好、目标客群及其年龄段（5）租金及租赁条件总体统计（6）工程技术条件要求（7）选址主要考虑因素（8）零售商对沈阳商业的总体看法（9）零售商对项目区域的总体看法（10）零售商对项目的总体看法（11）零售商访谈小结7.2 消费者问卷（1）访谈目的消费者通常在何时来此购物消费来此购物所选择的交通工具每周购物频次消费者本次购物所购买的产品种类消费者是否购买过(单件5000元以上、3000-5000元、1000-2000元、999元以下)的商品购买者1年内购买的频次购买商品的场所消费者购买比例和年均消费次数对比图外出就餐频次就餐平均花费金额外出就餐地点就餐原因休闲娱乐活动频次喜欢或经常进行的休闲娱乐活动休闲娱乐活动平均花费金额休闲娱乐活动地点进行休闲娱乐活动原因如在太原南街位置建立一处大型综合的中高档或高档商业设施，您是否会光顾？如果光顾,希望包含的休闲娱乐设施如果光顾,希望包含的餐饮设施？如果光顾,希望包含的商店及专业店？如果光顾,希望包含的服务类商家？在此项目中被访者希望包括的的中高档或高档女装品牌？在此项目中被访者希望包括的的中高档或高档男装品牌？在此项目中被访者希望包括的的化装品/护理用品品牌？当地消费者对品牌的认知度消费者对品牌的购买（2）被访者个人情况（性别、年龄段、学历、职业、收入）8.0 市场机会分析（1）经济快速发展带来的市场机会（2）商业市场发展机遇（3）酒店市场发展机遇（4）写字楼市场发展机遇（5）公寓市场发展机遇【篇三：商业综合体项目各阶段策划】城市商业综合体项目全程策划流程《商业项目市场调研报告》纲要一、城市经济环境的分析和生活结构研究◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭构成、收入水平、消费水平等◆ gdp发展状况及产业结构情况◆消费品零售总额◆商业增加值◆城乡居民的人均可支配收入◆城乡居民储蓄存款余额二、区域经济结构调查与城市发展规划调查◆公共设施状况◆交通体系状况◆道路状况、通行量◆区域性质与功能特点◆各项城区的机能◆城市规划三、城市商业发展规划及政策研究? ◆商铺发展现状及布局情况? ◆商铺发展规划? ◆城市商业网点规划政策四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析◆区域商铺分布及经营业态详图◆商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析? ◆地区间的销售动向? ◆大型主力店的动向五、典型性竞争性项目调查与研究六、地区未来商业地产的供应量分析七、消费者消费行为调查与研究◆地理细分调查分析?◆购买人群细分调查?◆年龄细分调查分析?◆经济状况细分调查分析?◆消费者交通和出行方式?◆购买者购买心理及行为分析八、项目立地条件研究?◆道路类别及交通状况?◆项目地块自然与社会条件分析?◆顾客是否容易达到商业区?◆周边环境和公建设施?◆项目周围经济条件分析?◆项目swot分析九、商圈的确定和研究?◆商圈的范围的确定?◆商圈的构成及顾客来源《商业项目定位报告》纲要一、项目竞争分析? 主要物业品种设定? 各物业品种的竞争分析? 各物业品种的竞争策略? 各物业品种的核心竞争力提炼? 项目的竞争定位二、项目主题定位? 项目主题描述? 主题的支撑点概述。
(完整版)龙湖天街系列产品线研究
• 第一重：草坪、坡地；第二重：层次丰富的花卉、小灌木； 第三重：灌木 ；第四重：小乔木；第五重：大乔木、大灌木；
全冠移植
• 从项目同纬度气候、地理条件相似的地方，选择与项目匹配 的高大植物全冠采购移植。
成树定位
• 在植物选择环节，龙湖地产自创严格的360°成树定位体系， 对各个角落的树种、高度等制定严格的标准。
• 占地458亩，总体量达180万平方米； • 位于成都主城区内唯一一个集中央居住区、中
央教育区、国家保税区于一体的城市核心区-高 新区； • 地铁2号线、成灌快铁、羊西线（成灌高速）、 IT大道以及高新西区内极为发达便捷的路网； • 龙湖时代天街集合了超大型主力百货店、龙湖 时代天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码 港、美食天地等成为一体化的一站式消费中心； • 销售业态为情景街区商铺、精装SOHO公寓、 创意LOFT、精装住宅。绝大多数产品为商业业 态； • 具有休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒 店、创意产业、城市广场、文化艺术这七大城 市功能。
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产品分析—时代金街
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产品分析—时代金街
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产品分析—天街SOHO
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产品分析—天街LOFT
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项目推盘节奏
项目自2012年底面市，半年时间共经历6次开盘，几乎每月一次，频次较高。
• 首推组团1位置较差的住宅（中庭最后推出），其次为住宅的裙楼商业部分； • 随着组团1住宅热销，顺势推出2组团住宅 • 在住宅持续热销的情况下，开出主打投资的SOHO产品和二期裙楼商业。
城市商业综合体建筑设计要点探究
城市商业综合体建筑设计要点探究摘要：商业综合体是经济与技术发展的产物，其中包含交通、商务、商业、娱乐、文教等多种功能，项目的总体规划具有规模较大、人流密集、功能多、流线复杂等特点，使得策划与设计难度随之提高，如存在问题则可能会为后续投入使用埋下安全隐患，为此需要做好设计工作，从而有效避免各类现存隐患。
下面将对城市商业综合体建筑进行分析论述，从设计方面入手进行深入探究，随后总结执行中的各类要点，结合实际案例提出具体策略，以期为相关人员提供参考。
关键词：城市建设规划；商业综合体；建筑；设计前言：当前，我国许多城市商业区建设都开始朝着商业综合体建筑方向发展，从而满足人们在同一地方的不同需求。
商业综合体建筑项目既可以有效提高城市土地资源利用率，又能创造较高的经济效益，建设需要从整体流线组织、空间营造及交通线路规划多方面入手，形成多维协同增效的效应，但要想使商业综合体建筑工程真正落地，需要做好方案的前期策划与设计，加强设计管理，规避或者处理设计过程中可能出现的问题，从而避免建筑设计过于理想化，确保后续能够有序运营。
1城市商业综合体建筑设计概述1.1内涵商业综合体是城市发展的衍生产物，其不仅能够提高城市土地资源利用率，且可以拓展区域功能，从而满足城市居民多样化的生活需求。
现如今，城市商业综合体建筑项目正不断增多，若想切实发挥出自身的作用，必须要从设计方面提前介入，结合各类内在与外在因素的影响，以多方面协同设计作为基础，其中包括建筑设计、生态环境、市政规划、空间区域等，在融合过程中要细致化分为内部空间结构与外部空间结构，配合规划布局使整体布局更加合理，不仅可以实现整体上的“美化”，且可以使城市区域空间得到充分利用[1]。
1.2特点城市商业综合体设计呈现出唯一性，综合性，多专业交叉性，以及未来发展前瞻性等特点，往往需要通过地上地下综合规划来解决复杂的功能组合，最大限度促进可使用空间的提升，为后续物业形态转变，商业业态调整，以及设备用房检修更换，甚至便民设施的增加提供空间支持。
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种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率，复杂而统一
的建筑或建筑群。
城市综合体是指，将城市中不同性质用途的居住（包括住宅与酒店）、办公 （包括会议与展览）、商业（含购物、文娱、游憩）、交通等公共功能空间， 至少组合三种及以上，并能充分形成协同与互补、多样而高效的，有助于提 高城市效率改善生活质量的综合建筑与建筑群。
健康医疗综合体
主要类型 医院疗养型 保健养生型 典型案例 爱丁堡皇家附属医院、南京医疗综合体 三亚凤凰岛度假综合体
爱丁堡皇家附属医院
三亚凤凰岛国际养生中心
2
中国城市综合体开发规律及案例研究
1、城市综合体分布规律 2、城市综合体开发规律 3、二三四线城市综合体案例研究
综合体分布规律
城市综合体较多出现于国际城市及 国内一二线城市，其中国内二线城
横滨港未来21区 东京六本木、香港太古广场、北京华贸中心、上海浦东新鸿基
巴黎拉德芳斯
纽约洛克菲勒中心
东京六本木
商业零售综合体
主要类型 购物广场型 文化商街型 特色商场型 时尚街区型 典型案例 香港海港城、上海恒隆广场、深圳中信广场、杭州万象城 利物浦天堂大街、悉尼情人港 伦敦西田购物中心、蒙特利尔玛丽城、日本福冈博多运河城 上海新天地、成都宽窄巷子、天津新意街
城市综合体
商务 办公型
商业 零售型
酒店 公寓型
交通 物流型
休闲 旅游型
文化 创意型
科教 研发型
体育 运动型
健康 医疗型
商务办公综合体
主要类型 金融商务型 会展商务型 典型案例 纽约洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、香港国际金融中心北京东方广场 上海中国博览会会展综合体、广州保利世贸中心、杭州奥体博览城
酒店商
三线
四线
如东文峰大世界 武汉万达广场 万象城 巴黎拉德芳斯 柯桥万达广场 香港圆方
常州宝龙 溧阳上河城 龙湖天街 纽约洛克菲勒中心 三里屯 Village 福冈文娱、办公、展览、会议、 居住、旅店、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一
13-17世纪，近代全球性商业城市的 崛起时期（含文艺复兴时期）。 1-14世纪，古代世界城市的兴盛发展 时期（含中世纪时期）。如罗马的广 场建筑与公共浴场等。
两宋时期开放式街区格局开始出现，其 时全球最大10座城市中的5座在中国， 开封与杭州均超百万人口，出现了最早 的城市综合性市场瓦子（勾栏）。 秦汉时期形成里坊制格局并在隋唐时期 达到高峰。 475-221BC，春秋战国时期形成完整意 义上的“城”与“市”。 1700-1000BC，商周时代出现真正意 义上的规模性城市，如安阳、长安。
中国20个重点城市城市综合体存量分布
市占据较多的数量比例。
北京、上海、广州、成都、重庆及 沈阳城市综合体的存量领先全国，
总存量在1000万平方米以上的城市
为北京、沈阳、重庆三市；上海、 广州、成都的综合体存量介于500-
1000万平方米。
资料来源：2011年中国城市综合体发展报告.
综合体业态比例规律
城市商业综合体专题研究
2013年5月
汇报目录： 1 2 3 4 5
综合体的发展由来及特征
当前中国城市综合体开发规律及案例研究 绿城城市生活综合体的基本设想 综合体发展战略的中国城市研究 绿城城市生活综合体发展建议
1
综合体的发展由来及特征
1、城市综合体的由来和形成 2、城市综合体的概念与特征 3、城市综合体的分类
城市综合体的主要特征
城市综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能 够适应不同时段的城市多样化生活，并能进行自我更新与调整。
城市影响
自身价值 经济效益
区位可达性、土地均衡性、文化地标性、联系完整性
空间开放性、功能复合性、人流密集性、景观连续性
效益增殖性
城市综合体的分类
从人类的基本需求特征和国内外城市综合体发展趋势来看，可以归纳出未来 城市综合体的九大类型模式，由此满足人类的生产、生活及公共服务全方位需求。
2000-1700BC，欧洲最早城市出现， 位于地中海中克里特岛上的王宫城市。
20世纪70年代以后世界第一个城市综 合体——法国巴黎的拉德芳斯、日本 东京的六本木、加拿大多伦多的伊顿 中心等。
1918年上海南京路出现了永安公司，这 是一家综合各种商业功能在内的大型建 筑物，包括购物、旅馆、酒楼、茶室、 游乐场、银业部等各种设施，可以被认 为是中国最早的综合建筑。 始建于光绪年间（1875年-1908年） 兴旺于20世纪初的北京东安市场是中 国最早比较成型的综合性商业街区，集 几百家店铺、茶楼、饭馆、杂耍场、戏 院、棋社等多种功能为一体。 17世纪以来，以纽约、伦敦、巴黎为 代表的世界城市雏形显现。 1940年出现的美国纽约洛克菲勒中心 成为建筑综合体的典范。
随着城市等级规模的提升，商务办公、酒店公寓的业态比例增大，商业零售、 住宅的比例相对下降。 城市综合体的核心功能为商务商业，其次是生活居住。
香港海港城
利物浦天堂大街
伦敦西田购物中心
酒店公寓综合体
主要类型 典型案例
主题酒店型
住宅公寓型
杭州西溪天堂
多伦多湖滨区、成都龙湖时代天街
杭州西溪天堂
成都龙湖时代天街
文化创意综合体
上海新天地
北京三里屯
主要类型 文化娱乐型 创意产业型
典型案例 北京三里屯village、上海新天地、天津新意街 上海苏河湾、杭州LOFT49
香港太古广场
香港九龙联邦广场
上海凯德龙之梦
科教研发综合体
日本筑波中心
宁波研发园
主要类型 大学园区型 科技研发型
典型案例 杭州大学城高教综合体 日本筑波中心、宁波研发园
体育运动综合体
杭州奥体博览城
北京奥体文化综合区
主要类型
体育休闲型
典型案例
北京奥体文化综合区、杭州奥体博览城
运动场馆型
南京奥体中心、济南奥体中心
休闲旅游综合体
主要类型 主题公园型 历史文化型 自然生态型 典型案例 香港迪斯尼公园、深圳华侨城、天津华侨城 北京前门大街、上海豫园 深圳东部华侨城、杭州西溪天堂
深圳华侨城
北京前门大街
香港迪斯尼公园
交通物流综合体
主要类型 综合站场型 公交换乘型 轨道站点型 仓储物流型 典型案例 香港地铁九龙站联邦广场、上海虹桥枢纽 巴黎拉德芳斯 香港太古广场、香港时代广场、上海凯德龙之梦 福州国际物流商贸城、青岛新世纪物流综合体