中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联社区商业案例——深圳万科城风情商业街living mall
4月2日 4月中 4月底 5月1日 6月11日 7月份 10月份
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The End
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时尚购物中心总面积为2万平方米，具有现代商业布局的特色，通过“街、铺、景” 等多角度多方面的建筑景观，又注入西班牙和地中海风情，使整个商业街演变成为一 个集购物、休闲、游玩于一体的风情街区。 主题购物业态分为二种类型： 日常购物：社区超市，具备生活必需品 特色购物：西班牙风情的购物走廊，针对周围高收入人群
6业态定位三大主题三种风情国际美食坊打造深圳最著名的中西美食街咖啡厅各类酒吧茶艺书吧等等中式快餐西式快餐等日本料理韩国料理西班牙餐厅意大利餐厅法国餐厅拉丁风味餐厅印度餐厅印尼餐厅等各大菜系知名连锁风味餐厅粤川湘扬京西北东北等各大菜系知名连锁酒楼著名粤式海鲜商务连锁酒楼商户要求约1600约800约1300约2500约2800约2000建筑面积m2酒吧及咖啡茶艺快餐类海外及休闲餐饮中餐风味餐厅主力中餐酒楼主力商务酒楼本报告是严格保密的
景观设计
开发商 商业策划
美国BGA景观设计事务所
深圳市万科房地产有限公司 深圳美格行商业地产
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万科城•风情步行街——社区LIVING MALL
万科城•风情步行街位于万科城的西南部，定位为社区 LIVING MALL，即“全生活广场”
是集文化、度假、休闲、娱乐、购物等多功能为一体的综 合性街区
中国银行 KOSMO咖啡
EITIE（爱特爱）时 装名店
自然美美容院 小轩等 较便宜：60~70元/m2
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招商推广策略——整合传播，活动造势
专业经营管理公司统一经营管理 利用广场举办促销活动，不断造 势
深圳世联策划经典案例(doc18)豪宅快速销售的秘笈
深圳世联策划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
世联广东佛山三水双城营销案例分析
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三水双城项目背景
2、三水双城项目为三水 历史上第一座正式对外发 售的写字楼，开创三水商 务市场的先锋。
三水至今还没有专业的写字 楼项目，办公场所多以非专业 物业为主，而三水双城是首个 以专业定位的写字楼项目。
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三水双城基本指标
总占地面积：26828.87㎡；总建筑面积：110383.83㎡ 写字楼：
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三水双城产品优势
1、户型方正，主流面积与市场主流面积需求相吻合；
本地客户的主流面积需求大多在50—70㎡、100㎡、200㎡
2、产品多元化，涵盖商务公寓、写字楼、豪华大面积
公寓，满足不同客户的需求；
本地客户青睐商务公寓这种可住可商、用途灵活的物业。
3、如家商务连锁酒店提供24小时酒店式物业管理。
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三水双城项目背景
1、三水广场二期——三水双城项目为商业、公寓、写 字楼三位一体的综合体项目。
三水广场一期位于三水整个商业黄金地段和新旧城区的交汇地带， 是三水新的地标式建筑和城市中心，也是三水目前唯一的一个超大规 模的购物中心。 三水广场一期建筑面积超4万平方米，于2005年8月全部投入使用。 到目前一期租赁率达到100%，进驻商家包括易初莲花超市、麦当 劳、肯德基、周大福、钻石世家、国美电器、屈臣氏、班尼路、大地 数字影院等一系列品牌店。 商业氛围非常浓厚，在三水是继老城区之外的最高人气聚集地。
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项目取得良好市场业绩的关键举措
1、3—4月销售瓶颈期，快速摸查市场价位，推出返租概念：
三年返租：每年税前7%的投资回报率，无递增； 投资回报在入伙后逐月返还，保证客户平稳收益； 返租后实收均价5000元/ ㎡ ，带来5—6月井喷式销售。
世联地产地铁商业成功案例研究
世联地产地铁商业成功案例研究世联地产是中国领先的地产开发商之一，其在地铁商业领域取得了一系列成功案例。
本文将通过研究世联地产在地铁商业领域的成功案例，探讨其成功之道及启示。
案例一：世联铂宫世联铂宫位于北京市CBD核心区域，紧邻地铁14号线金台路站，项目由世联地产开发并成功运营。
世联铂宫以低密度高端住宅为主开发，同时兼顾商业物业，并在地铁站周边打造了一站式商业综合体。
该项目通过充分利用地铁站的人流优势，吸引了大量购物、用餐等消费者，成为当地商业繁荣的新地标。
成功之道：1.地理位置优势：选择在地铁站附近开发商业项目，能够充分利用地铁站的人流优势，吸引更多潜在消费者，提高商业项目的吸引力和竞争力。
2.精准定位：世联铂宫充分考虑到当地消费者的需求，以高端品质、多元化服务为特色，成功打造了一站式商业综合体，满足了消费者的各种需求，取得了商业成功。
案例二：世联铂晶世联铂晶是世联地产在上海开发的地铁商业项目，位于地铁11号线迪士尼站旁。
该项目以特色商业街区为主打，融合了购物、用餐、休闲等功能，吸引了众多当地居民和游客。
世联铂晶成为了当地的网红商业街，吸引了大量人气和商机。
成功之道：1.独特定位：打造独特的商业街区，并结合地铁站的游客流量，吸引了众多游客和当地居民，成功打造成网红商业街，实现商业成功。
2.服务升级：世联铂晶在服务上下足功夫，提供贴心周到的服务，不断优化商业环境和消费体验，吸引了更多消费者，提高了商业效益。
案例三：世联铂泊世联铂泊是世联地产在深圳开发的地铁商业项目，位于地铁4号线福永站附近。
该项目以社区商业为主题，结合当地居民的生活需求，提供了购物、健身、餐饮等多种服务，成为了当地生活的便捷之处。
成功之道：1.社区定位：世联铂泊将商业项目定位于社区商业，充分考虑了当地居民的生活需求，提供了丰富多样的服务，成为了当地生活的便捷之所。
2.品质提升：在商业环境、服务质量等方面下足功夫，提供高品质的服务和商品，赢得了当地居民的认可和支持，实现了商业成功。
国内部分城市综合体项目成功案例
国内部分城市综合体项目成功案例综合体项目在近年来国内城市发展中，成为推动城市经济、优化城市空间布局的重要载体。
下面就国内部分城市综合体项目成功案例进行介绍。
1.上海环贸广场上海环贸广场位于上海市徐汇区，是国内最早的综合体项目之一、该项目将购物中心、写字楼、酒店、会展中心等多种业态有机结合，形成了一个集购物、餐饮、办公、娱乐等功能于一体的综合体。
通过打造一个集高端品牌和时尚潮流于一体的购物中心，吸引了大量消费者。
同时，在购物中心设立了众多国际知名品牌的旗舰店，成为国内新的奢侈品消费地标。
该项目的成功不仅提升了周边商圈的商业价值，还为整个城市的经济发展做出了重要贡献。
2.北京燕莎友谊商城燕莎友谊商城是位于北京市朝阳区的一座综合体项目，是国内最早的百货商城之一、这座综合体项目吸引了大量的国内外知名品牌入驻，成为了北京市最大的购物中心之一、通过不断引进国际知名品牌，并且给予更加个性化的服务，这座商城已经成为了国内消费者奢侈品购物的重要地点。
同时，商城还积极为消费者提供特色的文化和娱乐活动，吸引了更多的消费者。
3.广州海心沙综合体广州海心沙综合体位于广州市天河区，是一个集商业、办公、文化、娱乐、居住等多种功能于一体的大型综合体项目。
该项目规模宏大，拥有数万平米的商业面积，引入了大量国内外知名品牌和时尚潮流品牌。
同时，该项目还拥有多个大型的文化娱乐活动场所，举办了许多国内外知名的演唱会、体育赛事等活动。
此外，综合体还包括了高档住宅楼、写字楼和五星级酒店，提供了全方位的服务。
这座综合体项目的成功，带动了周边商业区的发展，提升了整个城市的形象。
4.成都IFS国际金融中心成都IFS国际金融中心位于成都市锦江区，是一个集购物中心、写字楼、酒店、公寓等多种业态于一体的综合体项目。
该项目引入了大量国际奢侈品牌，并且是国内最大的商业综合体之一、购物中心的高端品牌和时尚潮流吸引了大量的消费者，成为了成都的奢侈品购物地标。
同时，写字楼和酒店等业态的引入，也提升了这个区域的商业和经济价值。
2019-世联地产-代理商行业 (1500字)-实用word文档 (8页)
本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==世联地产-代理商行业 (1500字)有师弟跟我说他们很多人打算从事地产业，提议我写篇关于地产的文章，增进大家的对此行的了解。
我便斗胆动笔，但其实入行不久，经验尚浅，略微概括，若能帮到师弟师妹，或抛砖引玉，促进大家就此交流，皆是幸甚。
声明：鉴于本人商科背景和从事市场类岗位，所述主要是针对非设计、建筑类岗位。
自我介绍：7月底入职行业领先的世联地产（中国）有限公司，在代理事业部从事营销策划工作。
前一个月完成深圳特区内跑盘工作（走遍特区及登记在售楼盘主要信息）、取得跑盘考试第三名。
后外派东莞，再完成莞城跑盘工作；再流放边远小镇企石镇，跟镇上唯一的商品房项目，在创办了发展商一份内部报刊后离职，重返深圳。
感想：跑盘是辛苦的，加班是劳累的，但只要你认为追求的目标有价值且获得个人成长，这过程便充满乐趣和动力。
——前路漫漫，我用脚步丈量！房地产市场划分：一级市场指土地市场；二级市场指新物业市场；三级市场指二手和租赁市场。
房地产业的前景：自己估算下中国目前有多少人有自己的房子，尤其是大城市里。
以及随着经济发展的一路高歌，中国城市化的程度及速度。
答案不言自明。
房地产是城市发展水平最具代表性的标志行业。
因为其产品是城市的主体。
未来50年内，中国房地产发展空间广阔。
（另贴一篇万科对中国房地产经营环境的概括文章）房地产的魅力所在：1．涉及面广：房地产涉及到土地管理、城市运营、建筑、地理、环境、经济、文化、金融各个领域；一个楼盘则设计到规划、设计、施工、装修、广告、营销、园林景观、商业配套、公共配套等多方面，做房地产要求从业者知识面广，也有助于保持视野开阔，紧跟经济和社会的发展。
2．操作格局大：相对于其它行业而言，房地产的一个项目涉及的运作资金动辄以数亿计，跟其他行业一个项目几十万、几百万相比，不可同台而论。
世联沿街商业典型案例分析
世联沿街商业典型案例分析院街商业典型案例分析北京苹果街东莞万科·运河东1号[关键词]关键词]商业[案例简介]案例简介]通过北京、东莞两个典型案例的介绍，分析了院街商业的特点院街商业的定义及特点所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，形成多节点的线性空间，延长营业面，增加商铺的临街性，空间，延长营业面，增加商铺的临街性，建筑形式上通过局部的建筑合围成单个院落，以主街、次街、局部的建筑合围成单个院落，以主街、次街、支巷等将单个院落串联起来，形成院街。
个院落串联起来，形成院街。
普通社区商业笔直的街道尺度单一的街道形式单一的铺子所有铺子都朝一条街开门为买东西才来逛街v院街商业曲折但不迂回的街道、极具趣味性宽窄尺度不一的街和巷子不同空间组合的铺子街区多样化、铺铺临街建筑与景观相融，体验式休闲购物院街案例1院街案例1北京苹果社区——充分挖掘商业价值，增加充分挖掘商业价值，北京苹果社区充分挖掘商业价值沿街面，形成错落街区，沿街面，形成错落街区，使内外街融为一体百子湾路项目本身只有一面临街，通过苹果街的打造，将商业氛围引入社区内部，一方面确保底商可以铺铺临街，另一方面围合形成局部的商业氛围，提升商业街的商业价值。
百子湾路苹果街苹果街长500米苹果街长500米，由底商商业街和二十二500院街围合而成底商商业街二十二院街底商商业街，约1.2万平米，由公寓首层、二层底商商铺组成，共有商铺60余个。
二十二院街，独立的院落商街，2-3层低层人文院落建筑，地上2万多平米，地下1.9万平米。
特点一：造街。
通过在主街上支出支巷，特点一：造街。
通过在主街上支出支巷，造出更多的街，让更多的铺子临“造出更多的街，让更多的铺子临“街”这些院落集中在一条主街上，这些院落集中在一条主街上，衍生出许多支巷，再通过外墙的曲折，出许多支巷，再通过外墙的曲折，将相对独立的外院串连起来，相对独立的外院串连起来，又通过合理的交通组织实现商业人流的有效引入。
世联地产-运达中央广场专题
推广节点：
3-15 体验中心开放
3-16 体验中心开放
3-18 60万㎡高端城市综 合体
3-31 60万㎡高端城市综 合体
同时取消底层商业，商业区、住宅区互不干扰，居住环 境更纯粹。
物业形态
物业形态对比：运达中央广场物业类型与本案相似，但商业 体量较大，而且一期开发住宅，商业配套能否兑现未知；本 案全部一期开发完毕，开发商实力可以兑现规划
运达中央广场：住宅6 栋，均为31层；酒店写 字楼公寓2栋，其中一 栋为超高层63层，建筑 高度248.8米；商业一 栋6层；
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运达中央广场园林打造主要强调种植名贵树种；保利
园林
国际广场则强调豪宅配置：大型中心组团园林
大型中心 水景组团
园林
园林面积有限， 主要强调名贵树 种如：银杏、紫 杉、加纳利海枣
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产品对比分析 保利国际广场凭借合理的规划、稀缺的超高层 的物业形态和设计合理的户型取胜
开发亮点
国际名品商场：对外称汇聚200余家国际一线 奢侈品牌，比目前美美百货规模大
此次运达中心广场 称将开长沙第二家 奢侈品百货，规模 比位于运达国际广 场的美美百货大， 并称此百货将汇集 世界名品200余家， 但目前奢侈品商场 品牌未定。
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产品情况及价格
价格：一口价14800元/平米；住宅全精装，精装报价4500元 /平米；目前接受内部认购，收取总价10%作为定金，当天下 定可直接定房号
规划有5万㎡国际 名品商场，商场品牌 待定；电影院，影院 品牌待定；
W酒店
公寓
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高端城市综合体
瑞吉酒店 写字楼
城市综合体现状与发展及案例解析(世联)
蓬勃发展，问题频现——城市综合体现状与发展及案例解析中国房地产市场服务的第一选择摘1. 2. 3. 4.要包括已知正在规划的成都市的城市综合体共有115个，总体量达到了6000万平米，成都市综合体数量已排 在全球第三位。
大部分的区域中心城市综合体均存在前期调研不足、区域发展不均衡、超前城市发展、拆 零销售、定位过高、招商困难等等方面的问题。
摒弃住宅的开发思想，采用全生命周期的思想开发运营城市综合体。
项目选址不仅是关注“地段、地段、 还是地段”，还应坚持“客户、客户、还是客户”。
这需要掌握四个原则“最短时间原则、区位易达性原则、 聚集原则、接近购买力原则”。
必须根据可能的功能组合确定完善的调研内容和流程。
重点应该是对区域零售业结构、消费者、竞争对手 的深入调研。
基于调研进行准确的市场定位，消费者定位是核心，项目的战略目标应该是项目长期持续经 营和增值。
项目差异化定位的核心是功能及经营上的差异化，而非简单的外立面的差异化。
业态的组合模式有三种：以超市为主的规模相对小的社区型的购物中心的组合模式、以大型主力店为主的 模式，第三种是由多个主题馆组成，没有主力店的模式。
业态组合的核心思想包括保证主力店的条件下， 将租金贡献度高的业态安排在更好的位置；人流贡献度和租金贡献度相结合，不可偏废；招商时最好引进 20%至40%的新品牌，实现有效的差异化。
5.招商应坚持统一招商，统一管理的原则。
招商的五大核心要诀包括：1、进行商家调研时既开始进行预招 商；2、准确的前期规划是成功招商的基础，3、项目招商最好由专业机构全程操作，4、品牌资本、品牌 同盟是成功招商的保证；5、成功招商的关键在于成功的沟通。
有效的五大招商策略包括：运用租金抽成 策、签定知名主题商店、完整的行销推广计划、顾客导向的商品架构、拥有专业团队指导行销策略。
6.大型城市综合体地产项目开发提倡专业团队，统一管理分散经营。
在三年的培养期内做到收支平衡。
【房地产】世联：综合体四种模式案例
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例研究内容
背景资料 项目定位 功能构成 经营方式 项目特色 关键驱动因素
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
模式一案例
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+……
主要租客：
香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermès、Gucci、登喜路 香港唱片、环宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大 星巴克、北京楼、锦江春 花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（1/3）
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
负一层
与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。
负一层主要为停车场，临街部分为餐饮， 临地铁出口设一圈商业。
案例（1/3）
——香港太古广场
五星级酒店部分
港丽酒店
513间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店
万豪酒店
602间客房的五星级酒店
太古广场二座：
建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级 商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000 平方呎。
太古广场三座：
建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级 商厦，每层面积约20,000平方呎。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
一座 二座 三座
案例（1/3）
——香港太古广场
——香港太古广场
顶级购物中心部分
世联 深圳市工改项目典型案例分析 2018 40页
4.6
40%
35%
供应特征
物业类型
物业类型不受工业性质用地限制，产品形式多元化、差 异化及功能复合
深业科之谷物业规划
深圳市工改项目典型案例分析
版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产 顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的 部分或全部内容。 1 1
报告结构
1
整体概述 南山项目
2
3 4 5
福田项目
罗湖项目 宝安项目
6
其他项目
整体概述
分布格局
南山区、宝安区以及福田保税区等是未来工改工项目重 点供应区域，尤其是南山区
松岗溪头村项目
龙岗区
星河雅宝 水贝珠宝交易广场 新更新改造项目
福田区
深业科之谷
罗湖区
南山区
新润园侨香路项目 华联南山项目
中海物流
以目前世联集团写字楼事业部服务及接触的项目来看，南山、宝安以及福田保税区等是 已知未来工改工项目重点供应的区域，成为深圳旧工业区升级改造先行区域。 尤其是南山区，2012年8月30日集中开发八大城市更新项目，其中有七个为工改工，这也 是深圳市、南山区工改工快速发展的一个缩影。 我部门顾问或代理业务工改项目已将近20个，处于市场绝对领先地位。
2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
深圳中海物流保税区项目 星河雅宝 深业科之谷 新浩工业园
新润园侨香路项目
华联南山A、B区项目 深圳方大城更新改造项目 水库新村 水贝珠宝交易广场项目
福田区 南山区 罗湖区 宝安区
松岗溪头村项目
宏发宝安总部经济园项目 特区建发光明光电加速器项目 注：宏发宝安项目从 2014 － 2018 年持续有办公物业入市。
世联地产-运达中央广场专题
本报告是严格保密的。
项目规划与定位
高端城市综合体
规划住宅21万㎡， 住宅21万 住宅21 酒店、写字楼、公寓、 社区商业配套和停车 库等综合公共建筑40 综合公共建筑40 综合公共建筑 万㎡ 规划建设一栋 248.8米 63层超高 248.8米，63层超高 层写字楼酒店 规划有5万㎡国际 5 名品商场，商场品牌 名品商场 待定；电影院，影院 品牌待定；
价格 所有房价都统一价， 不做楼栋及层差调价,预 定价14800元/平米； 项目内规划商业内街， 不对外卖，由开发商统 一对外招商 装修定位：全精装 全精装 装修标准：4500元/平 4500元 4500
1 4 3 6
2 2
5
本报告是严格保密的。
区位对比分析
本报告是严格保密的。
区位
区位比较：运达中央广场位于武广新城，地铁上盖， 区位比较：运达中央广场位于武广新城，地铁上盖，出入城 区便捷，但离城市中心较远，景观资源匮乏； 区便捷，但离城市中心较远，景观资源匮乏；本项目处于城 市中心， 市中心，同时自然人文景观丰富
项目名称
保利国际广场
市中心稀缺地段 宜居滨江区域 南湖新城中心 龙脉所在
优劣对比
位居城市中心， 位居城市中心，目前区位优势 明显
区位
交通
市中心密集路网
市中心 整体交通较便捷
周边配套
商业、生活、教育、 商业、生活、教育、医疗 成熟配套
周边配套待完善
保利国际广场周边配套成熟
环境资源
“山水洲城”集中体现区 山水洲城”
对比： 对比：本项目位于城 市中心地段，周边配 套极为完备，生活配 套、教育配套、商业 配套、医疗配套都已 形成规模。
购物（商业） 餐饮 银行
价值管理-世联—CLD价值演绎和案例57 精品
► 建立高标准、高品质的配套设施，满足中产人群生活方 式
► 社区内部丰富的组织和活动，成为精英社区的象征与社 区文化
20
哈尔滨世茂滨江新城 哈尔滨·世茂滨江新城
区位：松北新区，东临市政 府楼,北靠拟建省政府及中央 商务区,南面有规划的商业街。 西靠城市四环路；
金地国际中心
三里屯酒吧街 工体
长期居住、短期暂居与 大型商业、酒店、公寓、次级办公复合
富力城
纯粹的高端居住区
棕榈泉国际公寓
3
北京CBD区域
居住功能上，主要受与CBD的交通联系及资源 状况分化出混合居住区及中央居住区
中央居住区（CLD）
►交通：与CBD有便捷联系， 但受过境车流的干扰小
►边界：天然屏障阻隔CBD功 能的蔓延，保证区域的纯粹性
Town Center Single House Town House
Apartment Office/R&D
Lake School/Church
15
美国Reston社区 特色街区活跃社区气氛，增加项目特色，扩 大社区内就业机会，增强社区归属感
尺度适中的街道，小巧 的空间,相比那些宽广的街 道,巨大的空间,更让人感 到亲切,温馨. 在给居民带来方便的同 时也可以解决部分就业问 题.
高层建筑群以弧型排列，沿江绵 延铺展,负有韵律与动感，体现社 区边，界感与序列感，同时成为城 市形象的绝佳展示面，成为松江 北岸众望所归的瞩目焦点。
低密度物业占据社区 内部最佳资源。
23
顶级配套提升项目档次与形象——配套设施完善，以2万平米超 奢华会所与五星级酒店打造富人圈层的高档社交活动场所
房地产商业综合体项目开发经典案例
房地产商业综合体项目开发经典案例近年来，随着城市化的快速进程以及人们对综合性、适宜生活环境的需求不断增加，房地产商业综合体项目的发展成为了一种趋势。
这种项目整合了住宅、商业、办公、文化娱乐等多种功能，为人们提供了一个方便、便捷、舒适的生活空间。
本文将从国内外的成功案例出发，介绍几个经典的房地产商业综合体项目，以期能够为未来的开发提供一些启示。
案例一：深圳华润置地·万象天地深圳华润置地·万象天地，作为深圳市中心区域最知名的商业综合体项目之一，融合了购物中心、五星级酒店、写字楼以及住宅等多种功能。
该项目着眼于打造一个集时尚、购物、餐饮、休闲娱乐等于一体的城市中心生活空间，注重引进国际一流品牌和优质商户，为消费者提供全方位的服务。
同时，华润置地·万象天地注重建筑风格的融合，将现代与传统相结合，形成了独特的建筑风貌。
案例二：上海金茂君悦广场上海金茂君悦广场是由中国金茂集团开发的一座商业综合体项目。
该项目位于上海浦东金融中心，主要由高档办公楼、五星级酒店、购物中心和写字楼组成。
君悦广场致力于打造成为一个集奢华购物、高端办公、精品酒店等多种功能于一体的城市综合体。
项目建筑风格独特，拥有标志性的外立面设计和独特的空中花园，成为了上海城市天际线中的一颗璀璨明珠。
案例三：伦敦坎伯维尔商业综合体伦敦坎伯维尔商业综合体位于英国伦敦市中心，是一个颇具代表性的商业综合体项目。
项目以其优美的建筑风格和丰富的商业资源吸引了众多游客和购物者。
该商业综合体包括大型购物中心、文化娱乐设施、酒店以及住宅等功能，使得人们可以在一个区域内享受到购物、娱乐、居住等全方位的服务。
坎伯维尔商业综合体的成功得益于其独特的定位和服务理念，为人们提供了一个现代化、便捷的生活空间。
总结通过以上案例的介绍，可以看出房地产商业综合体项目在满足人们需求的同时，也注重于建筑的风格和区域的定位。
一个成功的商业综合体项目需要考虑到人们的生活方式、消费习惯以及文化特点，从而打造出一个符合当地需求、具有独特魅力的综合性商业项目。
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世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
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江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
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江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
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江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
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世联服务的价值/关键点:
通过地块资源条件解析以及对昆山大体量楼盘的深入研究，结合三线城市 大体量高容积率的成功案例，确定项目主流产品及分期开发手段，挖掘市 场机会从而合理把控综合体内各物业类型的配比关系，以此来规避风险， 实现项目的最大化利益。
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江苏苏州中润吴中综合体项目——前期顾问
江苏苏州越溪塔韵路商务大厦项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 苏州－城市新区商业综合体－3.26万平米－销售代理
发展商:江苏省吴中经济技术发展总公司
项目位置: 苏州吴中经济技术开发区塔韵路 项目规模: 总建面3.26万平米 项目界定: 城市新区商业综合体 客户的要求及世联提供的服务: 前期定位、物业建议 世联服务的关键点: 占50%的持有型商业是本项目成功与否的关键，1.6万方商业对于刚刚起步 的城市新区意味着什么？本项目的商业业态是什么，该采取什么样的运营 模式来提升越溪认知度，集聚人气，完善区域功能，增强市场信心，加速 区域成熟。
项目规模: 总建面100万平米
项目界定:昆山城北未来城市副中心，容积率较高3-3.5左右，综合体（含商 业，写字楼，酒店，幼儿园，酒店式公寓） 客户的要求及世联提供的服务: 大盘核心价值的构建，分阶段的价值拔升，配套性设施/持有型物业投入的 时序关系？ 开发周期及投资效率的判断：基于对投资效率及尽快完成对持有型物业现 金支持的目标，加速开发VS市场承接力的判断 启动区位置及体量选择：开发规模的控制，一期形象展示的考虑
客户的要求:确定是否应争取把住宅性质用地改为综合体性质；期望在物业价值 最大 化的基础上，实现最高的投资回报率，同时兼顾政府要求的形象性； 世联提供服务：市场调研报告、前期定位服务、物业发展建议报告 世联服务的关键点:
界定项目土地开发价值、 确定物业类型及体量配比 、地块排布规划、提 供产品特征建议、项目经济测算及资金安排建议
北路围合而成）
项目规模: 占地面积36322平米，容积率3.6，总建筑面积163800平米 （含地下面积33000平米），其中办公用房47200平米，建筑高度总体控 制在24米以下，局部控制在100米以下 项目界定: 市中心高档住宅区域内，邻近顶级商务商业圈的中等规模的 城市综合体项目 客户的要求: 达到项目价值最大化，适当控制风险 世联提供服务：项目整体定位与物业发展建议 世联服务的关键点: 因项目位于城市的中心地块，故需充分挖掘地块的价值，我们建议 项目由主题式欢乐MALL、甲级写字楼和豪宅公寓三部分组成，且面积基 本平均分配的城市综合体
1、在人均居住面积35平米，刚性需求缺乏的市场，大规模项目如何有效发掘客 户需求，确保实现高价值？ 2、在紧邻大型商业综合体项目，市场写字楼需求欠缺的条件下，如何实现项目 价值最大化并对项目高端形象形成支撑？ 3、如何在超高层、高层住宅中满足高端客户对别墅级生活的追求，处理好商业 与住宅的关系，具体如何落实到规划上？
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江苏江阴惠升丹芙春城项目——前期顾问
发展商/委托客户: 新加坡惠升置业（江阴）有限公司 项目位置: 位于江阴市城市客厅C区中心，东临砂山路，南靠长江路 项目规模: 项目占地82988平米，建筑面积30万方平米，容积率R=3.7，综合用地
属性，商业及办公面积不小于6万平米。
项目界定: 高经济水平三线城市新城核心区，大规模高容积率城市综合体 客户的要求:
项目基本情况： 项目共计两个地块，其中A地块可建设面积约27044平方米；B地块可建设 面积约29662平方米。 容积率：2.0-2.2
商业，住宅，酒店
发展商: 无锡金科房地产开发有限国内公司 项目位置: 无锡崇安广益新城广南路广益路 项目规模: 总建面20万平米 项目界定: 城市次中心综合体
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江苏无锡深港国际项目 ——前期顾问
发展商:无锡市风水隆国际置业有限公司 项目规模:占地：两块地，21.5万方，容积率：当初土地出让容积率1.4，可 突破到2.5，产权：商业用地，只剩下35年产权 项目界定:城市综合体 客户的要求及世联提供的服务:项目前期顾问
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江苏南通星湖综合体项目——开发咨询顾问
项目基本情况： 项目占地面积500亩。 用途：住宅，商业
世联地产顾问(华东区域） 工商类项目部分服务案例
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上海静安78号地块项目——前期顾问
项目基本情况： 上海市－工商类城市综合体－10万平米以下－3.5以上容积率－前期顾问
发展商: 上海圆泉房地产开发有限公司
项目位置: 上海市静安区78号地块（由昌平路、江宁路、海防路、陕西
世联价值: 确定开发商可在资金实力足量足期支撑的前提下，考虑商业开发。但若在 短期内开发期望价值实现，以住宅及类住宅产品为宜。并提出开发商业综合体 的关键因素，排布方案、资金安排等建议；
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江苏昆山中航萧林路项目——前期顾问
项目基本情况： 占地约460亩 ，总建筑面积100多万方。 发展商:中航集团 项目位置:昆山城北片区萧林路
世联提供服务: 项目整体定位、物业发展建议、规划评价顾问
世联服务的关键点:
1、通过市场细分，把握高端客户具体需求，以全面领先市场的产品及综合配套， 提供全新生活方式引领市场。 2、在激励竞争的市场，通过产品、品牌整合开发商和政府资源及领先的展示策 略建立豪宅壁垒，建立开发商的绝对市场领导力。
客户的要求: 利润 > 速度 > 品牌 世联提供服务：市场调研报告、前期定位服务、物业发展建议服务
Байду номын сангаас
世联服务的关键点: 1. 界定项目开发目标实现的关键切入点及驱动因素； 2. 结 合市场环境，确定综合体物业类型及配比，提出MIXTOWN—SOHO概念； 3. 阐述归纳项目的定位价值点及营销亮点； 4. 结合定位，引用相关案例，提出 物业设计建议
世联价值: 以专业化公司的思路和操作手法，站在区域发展的角度，通过深入的市场 分析，找到项目商业部分的业态定位和商业模式，并对酒店式公寓产品的 市场实现度进行着重分析，使本项目既能达到政府提升区域人气的目标， 又能满足现有市场的需求。
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江苏无锡金科21号地块项目——前期顾问
世联服务的关键点/价值: 1、根据企业目标对盈利模式的选择及思考，放大产业支撑带来长期活跃的租 赁市场的优势，创造出投资价值传递给客户；
2、差异化赢利模式，不局限于单一销售途径。发挥用地性质优势，投资产品 面向市场获取回现速度，形象产品点对点式销售实现高溢价，达成开发商目标。
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项目基本情况： 江苏省 苏州－工商类城市综合体－10~20万平米－3.5以上容积率－前期顾问 发展商: 苏州中润置业有限公司 项目位置: 苏州市吴中区宝带东路东苑路 项目规模: 占地面积26759.5平，总建面积147177.25平，容积率5.5 项目界定: 近区行政中心，周边缺乏集中商业配套，不适合大体量运作商业的 较大规模“标杆”综合体
策略亮点：周边专业市场聚集的城市陌生近郊，项目的发展方向？容积率 是否需要突破到2.5？启动区如何启动，并实现利润2亿？
世联服务内容:营销顾问 世联价值: 基于领先的城市案例，研判区域的发展路径，从而确定项目的盈利思路和 发展方向，从市场发掘启动区利润实现的最佳解决方案
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江苏南京汇鸿综合体项目——前期顾问
项目基本情况：