世联地产城市综合体复合开发研究
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中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
3、规划设计阶段全程跟踪评价，将整体定位及发展建立落实在规划上。
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联时代浪潮下商业综合体开发与运营
多首层充分挖掘商业价值
地下商业特点： 1.标准层平面大——可占到基底面积85%左右（地 上覆盖率45%~50%） 2.商业价值往往比三层及以上高
3.计不计容积率，不同城市弹性比较大
22
世联行 WORLDUNION
【主力店结构优化 】主力店的面积、比重决定了整体商业价值增长空间
主力店比重——比重越大，经营稳定性越强，但盈 利能力越差
8
世联行 WORLDUNION
【平台】平台需顺应消费终端需求趋势——大众消费的升级版
财力
到2020年，8.5亿城市人口，3.3亿家庭，1.6亿户 年收入在11－23万，占51%，1800万户富裕家庭 ，占6%； 空间上，90个城市占全国40%人口60%GDP， 跃品牌达到8000个；
对价能力（品牌邻居、组合价值）、独特性 客流量：商圈覆盖85万人，月客流为180－200万 人次；餐位数3000个，月客流需150万人次，用餐 人数/总客流为12%-15%
空间丰富性，提高时间效率（书的中英对照）
情感功能，有记忆、有回忆（芳草地，室内的 室外）
9
10
世联行 WORLDUNION
1.写字楼（两栋）：依据城市功能规划，沿金田路分布；面向
深南大道，交通通达行及进入性好，且具一线昭示性及地标效 应；靠近市民中心及莲花山，景观价值最大化。 2.城市豪宅（天元）：临深南大道，通达性好；排布于最北端 ，保证私密性，并与周边高端住宅项目产生集聚效应；最大化 享受市民中心、莲花山景观资源。
步骤三： 解决主力店招商问题 施工许可证 1. 主力店招商
步骤四： 解决项目回现及开业问题 预售点\交付前6个月 1. 综合体商业街区销售 2. 商场次主力店招商 3. 商场开业及运营筹备
(世联怡高)综合体物业发展定位研究及报告模板第一部分(内部资料
评估指标
高可达性、便利性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性
立体高效的交通系统 强大的对外辐射型 高升值前景
释义
位于交通主干道，交通便利
建筑密度高，功能集中 建筑风格统一；单体相互配合；
与外部空间的统一 自成体系
最大限度利用土地资源，避免过 于集中于某一特定功能 整体设计，流动空间
住家消费人流
第20页，共71页。
1.7.综合体发展趋势：城市-区域一体化
城市功能多样化 城市形象特色化 城市环境生态化 城市资源集约化
综合体
城市功能
区域经济 城市中心
城市形象
第21页，共71页。
1
综合体的理论模型
2
综合体策划思路辨析
3
综合体策划实战模板——以万达、丁豪、振兴街项目为例
4
综合体案例库
写字楼可以与酒店共享大堂
第12页，共71页。
1.5.综合体发展模式
上海，上海商城
深圳，华润中心
日本，博多运河城
商业核心 模式
酒店核心
模式
发展模式
住宅核心 模式
写字楼核心
模式
广州，中信广场 深圳，信兴广场
均衡发展
模式
深圳，星河国际
第13页，共71页。
香港，太古广场
1.5.综合体发展模式
功能种类 商业核心模式 酒店核心模式 写字楼核心模式 均衡发展模式 公寓核心模式
第7页，共71页。
马赛公寓
1.2.综合体的发展历程
•第一代综合体——20 世纪30年代至50年代 ——郊区购物中心
这些购物中心大多选择在高速公路附近，以一组综 合体或建筑群为主，把一系列零售商店、超级市场 组织在内，而周围是大面积的停车场。可以说郊区 购物中心为现代建筑综合体的建设提供了许多成功 的经验。新泽西花园购物中心是一个奥特莱斯业态 的特色购物中心，本项目是新泽西最大的奥特莱斯 购物中心，位于新泽西州高速公路旁边，与纽约曼 哈顿车程为半个小时距离 。
世联嘉兴中心区综合体项目营销策略报告
数字化营销趋势
随着互联网技术的发展，数字化营销将成为未来营销策略的重要方向 ，需要充分利用大数据、人工智能等技术手段，提升营销效果。
后续工作与改进方向建议
持续创新营销策略
提升服务质量
加强与合作伙伴的合作关 系
数字化营销升级
结合市场趋势和客户需求，持续创新营销 策略，保持项目的市场热度。
通过培训和激励机制，提升员工的服务意 识和技能水平，为客户提供更加优质的服 务体验。
项目市场分析
• 目标客户群体：以嘉兴本地中高端消费者和周边城市的投资者为主，关 注生活品质和投资收益。
• 市场规模：嘉兴中心区的综合体市场规模预计在未来几年将持续扩大， 市场需求旺盛。
• 竞争对手分析：目前嘉兴中心区已有多个综合体项目，竞争激烈。但通 过精准的市场定位和创新的营销策略，有望在竞争中脱颖而出。
世联嘉兴中心区综合体项目营销策 略报告
汇报人： 日期:
目 录
• 项目概述 • 市场定位策略 • 营销组合策略 • 营销执行与管理 • 结论与展望
01 项目概述
项目背景
地理位置优越
嘉兴中心区位于浙江省嘉兴市核心地段，交通便利，通信发 达，人口流动大，对综合体项目具有极高的市场需求。
综合体项目兴起
和竞争力。
促销策略
价格优惠策略
根据项目的市场定位和竞争状况，合理制定价格优惠策略，如折 扣、赠品等，以吸引客户的购买欲望。
营销活动策划
举办各类营销活动，如开盘仪式、房产展览、品鉴会等，增加客户 与产品的互动和体验，提高客户的购买意愿和忠诚度。
品牌推广与合作
通过与知名品牌、意见领袖的合作，提升项目的品牌价值和知名度 ，增强客户对产品的信任和认可。
与合作伙伴建立更加紧密的合作关系，共 同打造更多高品质的活动和项目，提升项 目的品牌影响力和吸引力。
随着互联网技术的发展，数字化营销将成为未来营销策略的重要方向 ，需要充分利用大数据、人工智能等技术手段，提升营销效果。
后续工作与改进方向建议
持续创新营销策略
提升服务质量
加强与合作伙伴的合作关 系
数字化营销升级
结合市场趋势和客户需求，持续创新营销 策略，保持项目的市场热度。
通过培训和激励机制，提升员工的服务意 识和技能水平，为客户提供更加优质的服 务体验。
项目市场分析
• 目标客户群体：以嘉兴本地中高端消费者和周边城市的投资者为主，关 注生活品质和投资收益。
• 市场规模：嘉兴中心区的综合体市场规模预计在未来几年将持续扩大， 市场需求旺盛。
• 竞争对手分析：目前嘉兴中心区已有多个综合体项目，竞争激烈。但通 过精准的市场定位和创新的营销策略，有望在竞争中脱颖而出。
世联嘉兴中心区综合体项目营销策 略报告
汇报人： 日期:
目 录
• 项目概述 • 市场定位策略 • 营销组合策略 • 营销执行与管理 • 结论与展望
01 项目概述
项目背景
地理位置优越
嘉兴中心区位于浙江省嘉兴市核心地段，交通便利，通信发 达，人口流动大，对综合体项目具有极高的市场需求。
综合体项目兴起
和竞争力。
促销策略
价格优惠策略
根据项目的市场定位和竞争状况，合理制定价格优惠策略，如折 扣、赠品等，以吸引客户的购买欲望。
营销活动策划
举办各类营销活动，如开盘仪式、房产展览、品鉴会等，增加客户 与产品的互动和体验，提高客户的购买意愿和忠诚度。
品牌推广与合作
通过与知名品牌、意见领袖的合作，提升项目的品牌价值和知名度 ，增强客户对产品的信任和认可。
与合作伙伴建立更加紧密的合作关系，共 同打造更多高品质的活动和项目，提升项 目的品牌影响力和吸引力。
城市综合体现状与发展及案例解析(世联)
蓬勃发展，问题频现——城市综合体现状与发展及案例解析中国房地产市场服务的第一选择摘1. 2. 3. 4.要包括已知正在规划的成都市的城市综合体共有115个，总体量达到了6000万平米，成都市综合体数量已排 在全球第三位。
大部分的区域中心城市综合体均存在前期调研不足、区域发展不均衡、超前城市发展、拆 零销售、定位过高、招商困难等等方面的问题。
摒弃住宅的开发思想，采用全生命周期的思想开发运营城市综合体。
项目选址不仅是关注“地段、地段、 还是地段”，还应坚持“客户、客户、还是客户”。
这需要掌握四个原则“最短时间原则、区位易达性原则、 聚集原则、接近购买力原则”。
必须根据可能的功能组合确定完善的调研内容和流程。
重点应该是对区域零售业结构、消费者、竞争对手 的深入调研。
基于调研进行准确的市场定位，消费者定位是核心，项目的战略目标应该是项目长期持续经 营和增值。
项目差异化定位的核心是功能及经营上的差异化，而非简单的外立面的差异化。
业态的组合模式有三种：以超市为主的规模相对小的社区型的购物中心的组合模式、以大型主力店为主的 模式，第三种是由多个主题馆组成，没有主力店的模式。
业态组合的核心思想包括保证主力店的条件下， 将租金贡献度高的业态安排在更好的位置；人流贡献度和租金贡献度相结合，不可偏废；招商时最好引进 20%至40%的新品牌，实现有效的差异化。
5.招商应坚持统一招商，统一管理的原则。
招商的五大核心要诀包括：1、进行商家调研时既开始进行预招 商；2、准确的前期规划是成功招商的基础，3、项目招商最好由专业机构全程操作，4、品牌资本、品牌 同盟是成功招商的保证；5、成功招商的关键在于成功的沟通。
有效的五大招商策略包括：运用租金抽成 策、签定知名主题商店、完整的行销推广计划、顾客导向的商品架构、拥有专业团队指导行销策略。
6.大型城市综合体地产项目开发提倡专业团队，统一管理分散经营。
在三年的培养期内做到收支平衡。
城市综合体：几种典型范式的演变研究
城市综合体：几种典型范式的演变研究摘要：文章对当前中国城市开发中的热点名词“综合体”进行了新的诠释和历史回顾。
在此基础上，本文选择CCDI集团设计的十多座城市综合体作为研究对象，指出当代城市综合体开发范式的演变，并特别强调了人居功能对保持综合体活力的巨大意义。
关键词：城市综合体、混合开发、高密度、共生、人居Abstract: The article defines “City-Complex”as a hot point during the city development of contemporary china. Based on the historical retrospection from early modernism, this paper analyzes more than ten examples of city-complex designed by CCDI. The typology study points out that the residential function needs more attention than the commercial parts in the next stage ofcity-complex development.Keywords: City-Complex, Mixed-Used Development, High Density, Mutualism, Inhabitation一、混合开发：都市综合体的认知界定不知从何时候起，“综合体”悄然成为中国新一轮城市开发的主角。
城市综合体是现代建筑发展到一定阶段后出现的高密度土地混合开发模式，一般出现在城市化程度较高的发达资本主义国家的大型都市，如纽约、巴黎、东京、芝加哥等。
而我国国内地理区位优势的差异，使得当代中国的城市化进程以一种分布极不平衡的交织状态发展。
从CCDI作为一家大型设计机构近五年遭遇的设计竞赛与委托项目来看，在城市化程度并不高的中国，已经提前出现综合体开发建设的热潮，这是非常值得注意的一种建筑现象。
【房地产】世联专业服务之综合体
模式四： 以商业为核心功 能的发展模式
外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租
各功能可自营、 销售、出租，且 互不依赖和影响
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【房地产】世联专业服务之综合体
•项目理解
世联对本项目的初步理解
•项目所处的阶 •根段据项目添加
•本阶段解决的关键问题
• 做什么？——项目可行的物业组合方案选择 • 在哪里做？——项目物业的布局方案 • 做多大？做多少？——各类物业体量确定及指标确
模综合体项目
客户面临的困惑：
想继续开发写字楼，但是不知道市场容量够不够？ 没有开发商业的经验
世联提供服务：
梳理企业开发战略，分物业类型分析合肥市场；确定综合体 的物业类型和功能配比、市场定位、客户定位；商业规划
【房地产】世联专业服务之综合体
•公寓 •写字楼•商业
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案例四：天津-迎宾广场项目
项目位置：天津市河西区紫金山路 项目规模：总建筑面积8.5万平米 项目界定：都市综合体 客户面临的困惑：
•酒
店 本案为两栋烂尾楼改造项目，一栋为酒店楼，已定位为超 五星级酒店并确定自营；另一栋为写字楼、公寓和商业三 个区为一体的综合楼，根据现在的市场条件坚持此楼的原 有定位，还是进行调整，如何调整即它们的比例关系如何？
人流量大
开 租（长期持有） 发
目 标
售（回笼资金）
商业 ——
写字楼
酒店
公寓
—— ——
——
——
—— 主导物业的拟合度
【房地产】世联专业服务之综合体
不同模式的收益方式
功能种类
酒店 写字楼 商场 公寓
特征
模式一：
酒店、写字楼、 商场、公寓等各 种功能均衡发展
世联研究-综合体发展模式专题研究
228127
0
2012年的现值)
52
69
折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)
1765 ...... 9008
8
商业街年利润表
年利润
1428
0
0
0
0
0
8368 8824 8923 ...... 6
折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)
8923 ...... 4552
君悦酒店年利润表
运营准备阶段
投资额8.4亿 君悦酒店开发面积6万平米
投资额4.7亿 国际商业休闲广场开发面积9.5万平米
投资额1.2亿 酒店式公寓开发面积1.5万平米
投资额7.2亿 幸福里开发面积9万平米
2009年8月 2009年12月 幸福里开盘 二期落成启用
快速发展阶段
数据来源：世联数据平台、华润相关人员访谈
华润万象城
万达收入构成图（2007年）
3.14 , 7.4%
0.07 , 0.2%
万达毛利构成图（2007年）
2.49 , 15.7%
0.06 , 0.4%
39.07 , 92.4%
13.28 , 83.9%
房地产销售收入（亿） 物业出租收入（亿） 酒店餐饮住宿收入（亿）
房地产销售毛利（亿） 物业出租毛利（亿） 酒店餐饮住宿毛利（亿）
上市或套现以支持公司的规模扩张
万达资金运作模式总结—— “现金流滚资产模式”：
以自有资金和银行贷款 进行开发建设；
低地价支撑低租金，大 型综合体建筑提升房价；
住宅、写字楼、社区商 业的销售回款用以归还银 行贷款；
购物中心的租金收益用 以归还利息，多余的钱形 成自有资金；
【房地产】世联：综合体四种模式案例
综合体案例研究
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例研究内容
背景资料 项目定位 功能构成 经营方式 项目特色 关键驱动因素
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
模式一案例
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+……
主要租客：
香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermès、Gucci、登喜路 香港唱片、环宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大 星巴克、北京楼、锦江春 花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（1/3）
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
负一层
与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。
负一层主要为停车场，临街部分为餐饮， 临地铁出口设一圈商业。
案例（1/3）
——香港太古广场
五星级酒店部分
港丽酒店
513间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店
万豪酒店
602间客房的五星级酒店
太古广场二座：
建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级 商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000 平方呎。
太古广场三座：
建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级 商厦，每层面积约20,000平方呎。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
一座 二座 三座
案例（1/3）
——香港太古广场
——香港太古广场
顶级购物中心部分
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例研究内容
背景资料 项目定位 功能构成 经营方式 项目特色 关键驱动因素
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
模式一案例
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+……
主要租客：
香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermès、Gucci、登喜路 香港唱片、环宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大 星巴克、北京楼、锦江春 花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（1/3）
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
负一层
与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。
负一层主要为停车场，临街部分为餐饮， 临地铁出口设一圈商业。
案例（1/3）
——香港太古广场
五星级酒店部分
港丽酒店
513间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店
万豪酒店
602间客房的五星级酒店
太古广场二座：
建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级 商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000 平方呎。
太古广场三座：
建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级 商厦，每层面积约20,000平方呎。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
一座 二座 三座
案例（1/3）
——香港太古广场
——香港太古广场
顶级购物中心部分
都市综合体的价值体系和开发模式
ü ü 项目或项所在区域在城市中的地位、发展前景与城 项目或项所在区域在城市中的地位、发展前景与城
CBD
金融服务、商务交流等功 能向城市核心聚集
市其他功能区的关系 市其他功能区的关系 ü ü 类似城市项目成功发展案例研究以及经验借鉴 类似城市项目成功发展案例研究以及经验借鉴
6
综合体中的商业、办公等收益性物业的发展 与经济发展水平和产业结构密不可分
项目核心驱动力是最能 代表综合体属性、对其 他物业有推动作用，并 对项目的收益状况有较 大影响的物业类型。
作为自用办公楼。 2.租赁：北京银泰中心西侧写字楼由银泰置业有限公司自持出租经营， 目前已经有思科、北美银行信托有限公司、东京证券交易所等20多家 国际公司进驻；目前租金价格约为9-10元/天/平米，成熟后每年的租 金收入在2亿元以上（85%入住率），比照市场同类物业价格，其资产 价值预计在24亿人民币以上，并将逐年增长。
以酒店物业为例：
开工前签约酒店管理公司，参与 设计、融资等筹备环节。并为后 续公寓物业销售打下营销基础。
20
开发综合体如同经营企业， 经营能力重于产品能力。
21
案例：银泰中心的发展历程
公寓 以 城市 顶 级 豪 宅 的 姿 态出现， 实 现了市场热销 通 过超五星级酒店 的 打造树立 项目 顶 级形象 在 前期铺垫下 ， 银 泰 中心 成为 CBD新 宠，写字楼/商业顺 利招租 2003 2004 签约柏悦酒店； 开始项目施工。 2005 2006 2007 2008 升值 曲线
引入南方科学城 合作开发柏悦酒 店及柏悦府
PICC订金40% 7亿
2003年前
2003
2004 工程10% 4亿
2005
2006
土地款10亿
CBD
金融服务、商务交流等功 能向城市核心聚集
市其他功能区的关系 市其他功能区的关系 ü ü 类似城市项目成功发展案例研究以及经验借鉴 类似城市项目成功发展案例研究以及经验借鉴
6
综合体中的商业、办公等收益性物业的发展 与经济发展水平和产业结构密不可分
项目核心驱动力是最能 代表综合体属性、对其 他物业有推动作用，并 对项目的收益状况有较 大影响的物业类型。
作为自用办公楼。 2.租赁：北京银泰中心西侧写字楼由银泰置业有限公司自持出租经营， 目前已经有思科、北美银行信托有限公司、东京证券交易所等20多家 国际公司进驻；目前租金价格约为9-10元/天/平米，成熟后每年的租 金收入在2亿元以上（85%入住率），比照市场同类物业价格，其资产 价值预计在24亿人民币以上，并将逐年增长。
以酒店物业为例：
开工前签约酒店管理公司，参与 设计、融资等筹备环节。并为后 续公寓物业销售打下营销基础。
20
开发综合体如同经营企业， 经营能力重于产品能力。
21
案例：银泰中心的发展历程
公寓 以 城市 顶 级 豪 宅 的 姿 态出现， 实 现了市场热销 通 过超五星级酒店 的 打造树立 项目 顶 级形象 在 前期铺垫下 ， 银 泰 中心 成为 CBD新 宠，写字楼/商业顺 利招租 2003 2004 签约柏悦酒店； 开始项目施工。 2005 2006 2007 2008 升值 曲线
引入南方科学城 合作开发柏悦酒 店及柏悦府
PICC订金40% 7亿
2003年前
2003
2004 工程10% 4亿
2005
2006
土地款10亿
世联：综合体四种开发模式收益分析总结共82页
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
世联：综合体四种开发模式收益分析 总结
、不为五斗米折腰。 12、芳菊开林耀，青松冠岩列。怀此 贞秀姿 ，卓为 霜下杰 。
13、归去来兮，田蜀将芜胡不归。 14、酒能祛百虑，菊为制颓龄。 15、春蚕收长丝，秋熟靡王税。
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
世联：综合体四种开发模式收益分析 总结
、不为五斗米折腰。 12、芳菊开林耀，青松冠岩列。怀此 贞秀姿 ，卓为 霜下杰 。
13、归去来兮，田蜀将芜胡不归。 14、酒能祛百虑，菊为制颓龄。 15、春蚕收长丝，秋熟靡王税。
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
世联城市综合体顾问(诊断万达)
二期开发：五星级商务大酒店、酒店式服务公寓，华润中心 形成以商业、办公、酒店、公寓为一体的高价值物业配比
深圳君悦酒店——设有400间豪华客房及套房，由国际著名设计公 司 Wilson Associates 担任室内设计。酒店设有全新概念多元化的 餐饮设施，包括位于38层顶楼的餐厅和酒吧，都市风景一览无余。 由精美的中式菜肴到充满异国风情的意大利餐厅等应有尽有, 为宾 客提供非一般的饮食享受。酒店有超过5,000平方米的会议宴会设 施，包括大宴会厅和多功能会议室，适用于商务会议、私人宴会和 社交活动。所有会议及宴会设施均提供最先进的视听媒体科技和无 线上网系统。酒店还设有完善的Hyatt Pure Spa 水疗, 室外恒温泳 池，健身中心等设施， 为客人提供舒适的休闲享受。
管 理 经 营 模 式
只租不售，长期经营。
华润· 万象城主力店铺形态—— 提供一站式购物、休闲、餐饮、 娱乐服务
华润· 万象城主力店铺：
RéEL时尚生活百货
Olé超级市场 嘉禾深圳影城 冰纷万象滑冰场
万象城是华润中心是深圳最大的购物及娱乐中心。它整合了众多资 源，提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。 华润· 万象城主力店铺： 1、RéEL时尚生活百货： 专为18~35岁年轻女性打造的时尚生活馆。 2、Olé超级市场： 华润万家旗下的第一家新概念超市，以“时尚、健康、快乐”为经 营理念。 3、嘉禾深圳影城： 目前深圳最大的电影城，为电影爱好者提供最好的视听享受。 4、冰纷万象滑冰场： 中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑 冰俱乐部，教练团队实力雄厚。
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01 万象城模式
深圳华润中心〃万象城案例分析 “最”之模式
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➢酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次 ➢商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以 塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。 ➢写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。 ➢公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住 者需求
•在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业 所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联研究：综合体四种发展模式
•模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 •例如：香港太古广场、 北京华贸中心
•模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 •例如：广州中信广场、深圳信兴广场
•模式三：以酒店为核心功能的发展模式 •例如：上海商城
•高水准规划设计——各功能共融不互扰
•内因
•功能化体 系
•五星级酒 店 •甲级写字 楼 •高档/中高档购物中心
•顶级酒店式/服务式公寓 •开发商强劲的实力和丰富的经验
•专业的管理团队——物业管理/经营管理
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世联地产城市综合体复合开发研究
模式二以写字搂为核心的模式
•成功关键因素 •外因
世联地产城市综合体复合开发研究
模式四以商业为核心的模式
•成功关键因素 •外因
•地理位置——城市核心区 •交通可达性——地铁口/主干道沿线 •区域功能的缺乏、需求旺盛 •人流及商业气氛
•内因
•明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级 /… •独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…
•功能化体系——商业为主导，其他功能为辅
•正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有 着极为重要的意义。
➢首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差 异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立 项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。 ➢其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选 择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销 售。
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联观点
•3. 各种物业类型之间的相互影响
与单个物业的研究方 法不同的是，在研究
▪ 外向性较强的组成
综合体项目过程中需 采用相关分析法。
例如在确定项目的整
▪ 公寓为商业提供客
源
体规划时，必须考虑
▪ 公寓可能降低项目
各个物业之间的相互 影响从而确定建筑单
•一流的合作团 队
•规划设计 •经营管理
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联模型
区域属性： 环境资源： 开发目标：
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影响综合体构成的主要因素：区域属性、 环境资源、开发目标
世联模型
区
商业中心区
域 属
商务中心区
性 旅游区
拥有自然资源
环 境
拥有产业资源
资 源
通达性、昭示性强
人流量大
开 租（长期持有） 发
目 标
售（回笼资金）
商业 ——
写字楼
酒店
公寓
—— ——
——
——
—— 主导物业的拟合度
世联地产城市综合体复合开发研究
不同模式的收益方式
功能种类
酒店 写字楼 商场 公寓
体验式的
较小
单功能物业 单一性
根据功能确定 单一 较大
相对较小 较小
全部来自于外部
目的性的
较大
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联观点
•综合体项目在定位过程中的思考关键点
•1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力 2. 不同类型的物业在综合体中承担的功能 3. 各种物业类型之间的相互影响 4. 开发时序与物业价值最大化的关系
办公提供共享的服 务和配套设施
▪ 酒店可以提高项
目整体档次
▪ 提升整体档次
的有力手段
▪ 标志性（尤其
是对外地和外籍 人士）
户
▪ 写字楼可提高商业
整体档次
▪ 写字楼与酒店可共
享大堂
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联观点
•4. 开发时序与物业价值最大化的关系
•综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义， •一、最大限度的实现各个物业自身的价值 •二、避免各物业之间的负面影响。
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联观点
•1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力
•根据项目的区位及 产业资源，结合市场 条件，确定有可能成 为项目核心驱动力的 物业类型，进而确定 项目的发展模式。
都市综合体的四种发展模式
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联观点
•2. 不同类型的物业在综合体中承担的功能
•模式四：以商业为核心功能的发展模式 •例如：深圳华润中心、日本福冈博多运河城
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世联地产城市综合体复合开发研究
•成功关键因素 •外因
模式一各种功能均衡发展的模 式
•优越的地理位置——CBD/城市中心
•便利的交通条件——主干道沿线/地铁 口 •较大的规模 ——建筑面积20万㎡以上
•强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
世联地产-城市综合体复 合开发研究
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2020/11/1
世联地产城市综合体复合开发研究
•综合体特性
综合体和单一物业的比较
比较因素 功能 区位
建筑形式 投资风险 总投资 经济风险
客户来源
客户活动 客户综合使用
成本
综合体 复合性、适应性 一般在城市核心区域
多样化 较小
一般较大 较大
具有自我寄生功能，部分来自于 内部
•客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引 入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区
•内因
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•强制性的视觉冲击——超高层/建筑群 •写字楼大堂昭示性 •功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其 他功能的规模与档次 •配套完善——商场、公寓
世联地产城市综合体复合开发研究
模式三以酒店为核心的模式
整体档次
体的位置排布。
▪ 保证开发企业现金
流的来源
▪ 满足中长期居住者
需求
部分
▪ 可以塑造与其他项
▪ 商业为写字楼、酒
店和公寓提供配套
目较大的差异
▪ 商业可能对公寓带
Hale Waihona Puke 来负面影响商 公寓业 办公
▪ 实现较高的销
售价格
▪ 保持物业形象
酒
店
▪ 写字楼为商业、酒
店和公寓带来潜在客
▪ 作用 ▪ 相互关系
▪ 酒店为公寓或者
•成功关键因素 •外因
•地理位置——不远离城市核心区 •交通可达性——主干道沿线 •客户支持——商务客户
•内因
•定位差异化——通过提供顶级差异化服务 而非直面竞争建立其核心地位
•功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼， 并定位其的规模与档次
•开发商有足够的经济实力
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•配套设施——顶级商场
•在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业 所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联研究：综合体四种发展模式
•模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 •例如：香港太古广场、 北京华贸中心
•模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 •例如：广州中信广场、深圳信兴广场
•模式三：以酒店为核心功能的发展模式 •例如：上海商城
•高水准规划设计——各功能共融不互扰
•内因
•功能化体 系
•五星级酒 店 •甲级写字 楼 •高档/中高档购物中心
•顶级酒店式/服务式公寓 •开发商强劲的实力和丰富的经验
•专业的管理团队——物业管理/经营管理
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世联地产城市综合体复合开发研究
模式二以写字搂为核心的模式
•成功关键因素 •外因
世联地产城市综合体复合开发研究
模式四以商业为核心的模式
•成功关键因素 •外因
•地理位置——城市核心区 •交通可达性——地铁口/主干道沿线 •区域功能的缺乏、需求旺盛 •人流及商业气氛
•内因
•明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级 /… •独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…
•功能化体系——商业为主导，其他功能为辅
•正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有 着极为重要的意义。
➢首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差 异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立 项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。 ➢其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选 择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销 售。
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联观点
•3. 各种物业类型之间的相互影响
与单个物业的研究方 法不同的是，在研究
▪ 外向性较强的组成
综合体项目过程中需 采用相关分析法。
例如在确定项目的整
▪ 公寓为商业提供客
源
体规划时，必须考虑
▪ 公寓可能降低项目
各个物业之间的相互 影响从而确定建筑单
•一流的合作团 队
•规划设计 •经营管理
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•世联模型
区域属性： 环境资源： 开发目标：
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影响综合体构成的主要因素：区域属性、 环境资源、开发目标
世联模型
区
商业中心区
域 属
商务中心区
性 旅游区
拥有自然资源
环 境
拥有产业资源
资 源
通达性、昭示性强
人流量大
开 租（长期持有） 发
目 标
售（回笼资金）
商业 ——
写字楼
酒店
公寓
—— ——
——
——
—— 主导物业的拟合度
世联地产城市综合体复合开发研究
不同模式的收益方式
功能种类
酒店 写字楼 商场 公寓
体验式的
较小
单功能物业 单一性
根据功能确定 单一 较大
相对较小 较小
全部来自于外部
目的性的
较大
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联观点
•综合体项目在定位过程中的思考关键点
•1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力 2. 不同类型的物业在综合体中承担的功能 3. 各种物业类型之间的相互影响 4. 开发时序与物业价值最大化的关系
办公提供共享的服 务和配套设施
▪ 酒店可以提高项
目整体档次
▪ 提升整体档次
的有力手段
▪ 标志性（尤其
是对外地和外籍 人士）
户
▪ 写字楼可提高商业
整体档次
▪ 写字楼与酒店可共
享大堂
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联观点
•4. 开发时序与物业价值最大化的关系
•综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义， •一、最大限度的实现各个物业自身的价值 •二、避免各物业之间的负面影响。
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联观点
•1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力
•根据项目的区位及 产业资源，结合市场 条件，确定有可能成 为项目核心驱动力的 物业类型，进而确定 项目的发展模式。
都市综合体的四种发展模式
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联观点
•2. 不同类型的物业在综合体中承担的功能
•模式四：以商业为核心功能的发展模式 •例如：深圳华润中心、日本福冈博多运河城
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世联地产城市综合体复合开发研究
•成功关键因素 •外因
模式一各种功能均衡发展的模 式
•优越的地理位置——CBD/城市中心
•便利的交通条件——主干道沿线/地铁 口 •较大的规模 ——建筑面积20万㎡以上
•强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
世联地产-城市综合体复 合开发研究
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2020/11/1
世联地产城市综合体复合开发研究
•综合体特性
综合体和单一物业的比较
比较因素 功能 区位
建筑形式 投资风险 总投资 经济风险
客户来源
客户活动 客户综合使用
成本
综合体 复合性、适应性 一般在城市核心区域
多样化 较小
一般较大 较大
具有自我寄生功能，部分来自于 内部
•客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引 入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区
•内因
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•强制性的视觉冲击——超高层/建筑群 •写字楼大堂昭示性 •功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其 他功能的规模与档次 •配套完善——商场、公寓
世联地产城市综合体复合开发研究
模式三以酒店为核心的模式
整体档次
体的位置排布。
▪ 保证开发企业现金
流的来源
▪ 满足中长期居住者
需求
部分
▪ 可以塑造与其他项
▪ 商业为写字楼、酒
店和公寓提供配套
目较大的差异
▪ 商业可能对公寓带
Hale Waihona Puke 来负面影响商 公寓业 办公
▪ 实现较高的销
售价格
▪ 保持物业形象
酒
店
▪ 写字楼为商业、酒
店和公寓带来潜在客
▪ 作用 ▪ 相互关系
▪ 酒店为公寓或者
•成功关键因素 •外因
•地理位置——不远离城市核心区 •交通可达性——主干道沿线 •客户支持——商务客户
•内因
•定位差异化——通过提供顶级差异化服务 而非直面竞争建立其核心地位
•功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼， 并定位其的规模与档次
•开发商有足够的经济实力
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•配套设施——顶级商场