城市综合体及其开发模式

【商业地产】城市综合体及其开发模式

城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪 70年代的美国。

所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”，是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

促成因素

1.旧城改造（a.商圈扩大与再生 b.城中村改造）

2.城市框架拉大

3.交通体系完善

4.土地价值上涨

5.城市居民需求

产品构成

从综合体HOPSCA的英文字面表现来看，产品构成主要包含H-hotel（酒店）、O-office （写字楼）、P-park（生态公园）、parking（停车场）、S-shopping mall（购物中心）、C-club（会所）、couvention（展览）、A-apartment（公寓）等，各产品间互动、互助、互补。

功能组合

包括商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、文化、娱乐、交通、健康、旅游、休闲、科技、教育培训、商务、会议等多重功能。

项目类型

按位置划分为：商圈型、CBD型、邻里型、新区型、交通型、城郊型；

按规模划分为：大型、中型、小型；

按形状划分为：点式、线式、板式；

按品种划分为：商业为主体、办公为主体、住宅为主体、酒店为主体、多元型主体、均衡型；

开发要求

大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统：集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体，其开发要求相对比较严格。

首先，它属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以一般分布于城市中心或次中心地区，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。

其次，大型城市综合体必须拥有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。

再者，城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络作为纽带，保证在综合体内的办公人员、居民、消费者的便利性。最后，为满足城市精英阶层的居住。、消费、休闲、娱乐、社交等多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中一般具备一定规模的大型购物中心、星级酒店与国际化写字楼。

属性空间

城市综合体作为一种投资模型，其自身拥有四重主要的属性空间：

1.可售部分可回收现金流

2.持有部分拥有稳定的租金回报、收益

3.若企业开发多个综合体项目，当租金回报达到一定水平，资产包达20-30亿，即可作为上市IPO借壳上市

4.资产可作为银行的贷款抵押

开发模式

城市综合体的开发模式大致可分为四类：

模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式

模式二：以写字楼为核心功能的发展模式

模式三：以酒店为核心功能的发展模式

模式四：以商业为核心功能的发展模式

四大开发模式的KPI体系

模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式

内因：

优越的地理位置-CBD/城市中心

便利的交通条件-主干道沿线/地铁口

较大的规模-建筑面积20万㎡以上

外因：

强制性的视觉冲击-超高层/建筑群

高水准规划设计-各功能共融不互扰

功能化体系-五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓专业的管理团队-物业管理/经营管理

模式二：以写字楼为核心功能的发展模式

内因：

客户（产业）支撑-已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区

外因：

强制性的视觉冲击-超高层/建筑群

写字楼大堂昭示性

功能化体系-写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次

配套完善-商场、公寓

模式三：以酒店为核心功能的发展模式

内因：

地理位置-不远离城市核心区

交通可达性-主干道沿线

客户支持-商务客户

外因：

强制性的视觉冲击-超高层/建筑群

定位差异化-通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位

功能化体系-五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次配套设施-顶级商场

模式四：以商业为核心功能的发展模式

内因：

地理位置-城市核心区

交通可达性地铁口/主干道沿线

区域功能的缺乏，需求旺盛

人流及商业气氛

外因：

明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…

独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…

功能化体系——商业为主导，其他功能为辅

一流的合作团队规划设计/经营管理

四大开发模式的收益方式特征

城市综合体开发模式同样是一把“双刃剑”，除了优势外，尚存不足，值得进一步思考与改进。

第一，投资巨大、技术含量较高，对开发商的实力要求比较严格。城市综合体开发建筑面积动辄几十万平方米，甚至上百万平方米，并且前期商业运作具有资金需求大、回笼慢的特点。此外，由于城市综合体开发不同于单纯的传统房地产开发，它往往涉及到规划设计、交通、信息通讯和综合性物管服务等多个新领域，对开发企业的技术及管理都提出了更高的要求。因此，若没有雄厚的资金和技术实力为后盾根本无法完成整个项目

的开发建设，这也是目前仅有万达、华润置地、凯德置地等少数房地产大鳄才进行城市综合体开发的主要原因。无形之中就为大多数中、小开发企业进行城市综合体开发设置了较高的市场准入门槛，不利于市场竞争，容易导致垄断。

第二，订单式开发的商业模式不利于各商家的公平竞争。在订单式开发模式中城市综合体开发企业一般采取“只租不售”的方式经营商业地产，为了引进战略联盟商(通常为

大型知名企业)入驻城市综合体，往往将位置较好的商铺以微利甚至亏本的价格租给其

战略联盟商，商业部分的利润是靠后来进驻的非战略联盟商(通常为中、小商户)的租金支撑。这样势必导致实力雄厚的战略联盟商经营成本显著低于后来进驻的非战略联盟商，对于本来就实力相对较小的非战略联盟商来说，无疑是雪上加霜!若长此以往，并且管

理不善，最终势必影响开发企业的经营利润及资金回笼。

第三，城市综合体开发容易受到苛刻的选址条件的制约。如本文前面所述，正确的选址是城市综合体开发成功运作的第一步，因此，选址是否科学直接决定了城市综合体开发的成功与否。城市综合体开发不仅受到人口数量、交通条件、周边商业氛围的影响，还要受到诸如人们收入水平、消费习惯、文化等多种综合因素的影响。由于当前我国经济发展不平衡，不同区域的文化、消费习惯差别较大，因此城市综合体开发未必适合于每个城市。例如，因为所在城市不同，重庆万达广场的影响力就不如广州万达广场。