房地产项目投资分析与策划分析
房地产项目投资决策探析
房地产项目投资决策探析【摘要】随着我国房地产业的飞速发展，关于房地产的开发领域的法律也越来越完善。
因此，房地产开发的利润空间正在逐渐缩小，风险却在不断增加。
所以，在进行房地产投资开发前，掌握好充分的资料，进行有效的决策分析，是科学有效的对房地产投资的前提。
【关键词】房地产；项目投资；决策一、房地产的投资概念和基本类型房地产投资决策就是围绕事先确定的经营目标，在掌握了大量的相关信息后，通过科学的分析手段，并进行定理分析，对房地产项目的投资方案进行选择的过程。
通常房地产投资决策由决策、决策目标、决策对象、决策环境四个要素。
房地产项目投资按照不同的标准来划分有不同的类型：按投资分析方法来说，分为定量分析和定性分析；按照决策目标来分析，分为多目标决策和单目标决策；按照制度决策的方式来说分为多层决策与单层决策。
房地产的项目投资期权分为以下几种方式：一种是延迟投资期权也叫等待期权，是指开发商可以根据市场的情况决定何时动工，拥有延迟投资的权利，这种能够降低项目失败的风险。
一种是扩张期权，开发商会根据价格的波动，产品的供应情况在市场中投入少量的资金进行试探，这种选择被称为扩张期权。
还有一种方式为分阶段投资期权，由于一次性投资的规模越大，风险就会越大，所以房地产企业将项目分为若干个相关联的部分，每一个阶段的投资都根据市场的需求而变化，这种期权方式又称为分期滚动方式。
最后一种是收缩期权，当房地产的销售出现较大波动时，为减少损失，投资者可以酌情进行收缩开发或者中止开发[1]。
二、房地产项目投资分析的内容1、经济分析的概念经济分析是指企业依据国家相关的财政和税收方面的制度与法规来分析某一个项目的可行性，并研究项目的投资收益、投入产出比等方面的数据，从而为项目的负责人进行投资做出相应的决策参考作用。
一定要注意的是，企业进行经济分析的前提必须是项目数据分析人员能够对影响项目的所有因素都要做出合理的推断与判断。
在当前的社会中，由于社会因素的变化较快，所以经济分析人员也要具备能够随机应变的基本素质。
房地产项目投资全程策划手册
房地产项目投资全程策划手册目录1.引言2.项目策划阶段– 2.1 项目定义– 2.2 市场调研– 2.3 风险评估– 2.4 团队组建– 2.5 资金筹措– 2.6 项目规划和设计3.项目执行阶段– 3.1 土地购买– 3.2 开发建设– 3.3 营销推广– 3.4 项目运营4.项目交付阶段– 4.1 项目验收– 4.2 售后服务5.结束语引言房地产项目投资是一项复杂而具有风险的任务。
为了确保投资的成功和回报，需要经过全面的策划和管理。
本手册旨在提供一个全程策划的指导，帮助投资者顺利完成房地产项目的投资。
1. 项目策划阶段项目策划阶段是项目的基础，包括项目定义、市场调研、风险评估、团队组建、资金筹措、项目规划和设计等重要环节。
2.1 项目定义在项目定义阶段，需要明确项目的目标和范围，确定项目的主要内容和关键要素。
通过项目定义，可以确保团队对项目的理解一致，并为后续的工作提供指导。
2.2 市场调研在市场调研阶段，需要对目标市场进行全面的调查和研究，了解市场需求和竞争状况。
通过市场调研，可以为项目的决策提供基础数据和分析。
2.3 风险评估风险评估是项目策划的重要环节，需要对项目可能面临的风险进行识别、评估和管理。
通过风险评估，可以提前设计控制措施，保护投资的安全和利益。
2.4 团队组建在团队组建阶段，需要根据项目的需求和要求，组建一个高效的团队。
团队成员应具备相关的专业知识和经验，并且具有良好的沟通和协作能力。
2.5 资金筹措资金筹措是项目策划的关键任务之一，需要确定项目的资金需求和筹措方案。
可以通过自筹资金、银行贷款、股权融资等方式来满足项目的资金需求。
2.6 项目规划和设计项目规划和设计是项目策划的核心内容，包括项目的整体规划、功能布局、建筑设计等。
通过项目规划和设计，可以确保项目的可行性、可持续性和市场竞争力。
3. 项目执行阶段项目执行阶段是将项目策划转化为实际行动的阶段，包括土地购买、开发建设、营销推广和项目运营等环节。
房地产项目投资决策阶段问题分析
1引言房地产项目具有投资数额大、建设周期长、资金周转慢以及变现能力差等特点，房地产投资过程是一种对未来需求进行预测，决策落地后在较长周期生产产品并交付的过程，要想实现投入与产出之间的良性循环，取得较好的经济和社会效益，项目全周期各阶段应得到优化管控，其中，投资决策阶段对项目的影响最大。
决策阶段面临房地产投资的诸多风险，分为两个方面：第一，外部方面，包括货币政策、销售政策、土地供给、行业竞争等宏观环境因素；第二，内部方面，包括企业的资本实力、发展规划、管理制度、决策授权、业态布局及市场洞察力等企业自身微观因素。
本文结合企业在投资决策阶段存在的问题，对项目投资带来的亏损风险进行探讨。
2房地产项目投资决策阶段存在的问题2.1战略规划理想化及执行僵化战略规划是企业制定的总体发展方向，具有指引性、长期性特征。
首先，战略规划制定过于理想化或对行业发展趋势预测出现偏差时，就会产生管理误导，给企业投资带来较大风险；其次，战略的长期性决定企业无法依靠个别投资行为及架构调整快速兑现战略目标，项目经营的长周期性也决定企业难以快速实现预期经济利益，而且房地产项目的资金消耗量大，容错代价高昂；再次，战略规划执行具有滞后性，行业、市场发展及政策瞬息万变，战略规划从调研、拟定到发布、执行有较长时间周期，无法准确跟上市场发展变化；最后，重点战略项目未必兼具社会效益及经济效益，容易出现不同效益上的跷跷板效应。
2.2投资经济分析存在凑指标问题虽然很多房企基于内部投资管控要求、审计要求等，制定了相关的投资制度及审批规则，设定了项目投资强制性标准，如销售净利率、资本金内部收益率、现金流回正时间等，然而企业与外部同行，企业内部各区域、各城市团队存在投资竞争的情况，存在为了追求项目落地而主观调整投资测算数据的情况，即凑指标。
对某些影响经济指标的敏感性因素进行调整，如提高销售价格、降低成本预期等，从而使项目经济指标满足强制性标准，一旦项目如期落地，就为亏损埋下了伏笔。
房地产集团城市公司投资部岗位职责
房地产集团城市公司投资部岗位职责
职位概述
房地产集团城市公司投资部旨在为房地产开发项目提供投资决
策和财务管理支持。
岗位职责涵盖了项目策划、投资分析、预算控制、财务分析和报告等方面。
岗位职责
1. 负责项目策划和评估，包括市场调研、土地收购、项目可行
性研究等。
2. 进行投资分析，包括项目投资回报率、风险评估、财务模型
建立等。
3. 编制项目预算及投资计划，并监控预算执行情况。
4. 进行财务分析，包括现金流分析、利润分析、资产负债分析等，为决策提供依据。
5. 协助编制并提交各类投资报告和分析报告，如投资决策报告、项目进展报告等。
6. 参与项目融资方案的设计和执行，进行融资风险评估。
7. 监测项目的财务绩效，及时发现问题并提出解决方案。
8. 积极与其他部门合作，提供财务支持和意见，参与项目运营
决策。
任职要求
1. 本科及以上学历，财务、金融或相关专业背景。
2. 具备较强的数据分析和财务建模能力，熟悉财务分析方法和
工具。
3. 熟悉房地产行业投资规划和运营管理，具备项目评估和投资
决策经验者优先。
4. 具备良好的沟通和协调能力，能够与不同部门进行有效合作。
5. 具备独立思考和解决问题的能力，对细节和准确性有高度敏
感性。
以上是房地产集团城市公司投资部岗位职责的基本要求和职责
描述。
希望对您有所帮助！。
房地产项目投资分析
房地产项目投资分析房地产投资一直是吸引投资者眼球的领域之一。
在决定进行房地产项目投资之前，投资者需要进行全面的投资分析，以了解项目的潜在风险和收益。
本文将对房地产项目投资分析的重要性、主要内容和分析方法进行探讨。
一、投资分析的重要性房地产项目投资是一项长期且风险较高的投资活动。
投资者需要充分了解市场环境、项目背景和潜在风险，以便做出明智的决策。
投资分析的重要性体现在以下几个方面：1.风险评估：投资分析可以帮助投资者评估项目的潜在风险，包括市场风险、法律风险和资金风险等。
通过对风险进行全面评估，投资者可以更好地控制风险，降低投资风险带来的损失。
2.收益预测：投资分析还可以帮助投资者预测项目的潜在收益。
通过对市场需求、竞争情况和项目规模等因素的分析，投资者可以合理预测项目的未来收益，从而为投资决策提供依据。
3.决策支持：投资分析结果可以为投资者提供决策支持，帮助他们做出符合自身风险偏好和预期收益的投资决策。
投资者可以通过分析结果进行比较和选择，选择最适合自己的投资项目。
二、投资分析的主要内容房地产项目投资分析主要包括市场分析、财务分析和风险评估三个方面。
下面将对每个方面进行详细说明：1.市场分析：市场分析是投资分析的核心内容之一。
投资者需要对目标项目所在地区的市场环境进行全面调研，了解该地区的人口结构、经济发展水平、产业结构等情况，以及该地区是否存在旺盛的房地产需求。
通过市场分析，投资者可以评估项目的市场前景和潜在购房人群。
2.财务分析：财务分析是投资分析的另一个重要方面。
投资者需要对项目的财务数据进行详细分析，包括项目的投资成本、预计销售收入、预计盈利水平等。
通过财务分析，投资者可以判断项目的盈利能力和预期收益，从而决定是否进行投资。
3.风险评估：风险评估是投资分析过程中必不可少的一环。
投资者需要全面评估项目的潜在风险，包括市场风险、战略风险、法律风险等。
通过风险评估，投资者可以了解项目可能面临的挑战和风险，并采取相应的风险管理措施。
房地产项目全程策划步骤
房地产项目全程策划步骤LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】房地产项目全程策划30步骤第一阶段项目市场调研与投资分析步骤1：项目所在地市场情况初步调查【主要任务】从宏观上整体把握项目所在地房地产市场情况，从区域环境、区域房地产市场情况、项目所在地板块竞争项目分析，对项目情况作初步了解，为项目可行性研究提供依据。
阶段A：宏观环境分析第一、区域环境。
研究区域环境要注重这几个方面：区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。
第二、经济环境。
经济环境研究通常包含国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易，以及经济发展规模、趋势、速度和效益等等。
第三、政策环境。
即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。
第四、行业环境。
有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
与此同时，在地产开发过程中，资本流动量、项目的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷情况等方面也应该做出系统的研究。
阶段B：项目所在地房地产市场状况分析第一、城市房地产市场发展描述。
主要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。
第二、市场现状剖析。
通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。
第三、未来走势预测。
在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，做出预测（约3-5年）。
阶段C：项目所在地板块市场分析第一、板块总体规划。
主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。
第二、板块功能定位。
是CLD还是CBD等都是要加以区分的。
第三、板块开发动态。
已建、在建和即将开发的项目都要有个全面、扼要的认识。
浅析国有企业房地产投资分析模式
浅析国有企业房地产投资分析模式房地产业是高风险、高收益的行业，随着我国房地产开发领域法律的完善、操作的规范以及竞争的加剧，房地产开发的利润空间正逐渐缩小，风险也在加大。
对投资者而言，如果对房地产、房地产投资的特殊性及其相关规律缺乏了解，盲目的投资必然带来不可估量的风险。
对于国企来说，面向市场改革的步伐迫在眉睫，这就要求我们在进入真正的“市场”前，需要充分掌握信息，对房地产业、房地产投资的基本特征有一个全面、清晰的认识，才能在房地产投资中做出正确的决策。
一、房地产投资分析概述（一）、进行房地产投资分析的意义房地产投资高收益与高风险并存的特性，一方面为投资者提供了获取高额收益的机会，另一方面也为投资者布下了难以逾越的风险障碍。
进行房地产投资分析，就是要求投资者运用自身的知识和能力，全面调查投资项目的各方面制约因素，在调查及预测的基础上正确决策，从而保证投资的较高收益水平。
（二）、房地产投资分析内容1、房地产投资环境分析房地产投资环境是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。
这些因素相互依赖、相互补充、相互制约，形成矛盾统一体。
对于任何一项投资，投资环境的适宜度对投资的成败都起着至关重要的作用，环境条件的优劣直接影响了投资效益的好坏。
2、市场分析在理性的房地产投资分析中，市场分析是一项必不可少的工作，包括市场调查和市场预测。
房地产市场调查是依据一定的原则和科学方法，有计划、有目的、有步骤、系统地收集房地产市场方面的各种情报资料，为预测分析工作提供基础和依据。
房地产市场预测是借助历史统计资料和市场调查,运用科学的方法和手段，对房地产未来经营状况及发展趋势等做出的预计、测算和判断。
3、投资分析策划房地产投资分析策划是指从事房地产投资经济评价的工作人员，根据房地产投资项目所在地区及自身各方面情况，参考项目投资开发商的目标要求，从不同的角度出发，通过对房地产投资项目进行系统分析，从而对房地产项目投资的关键点做出的预先考虑与设想的过程。
房地产项目投资分析报告三篇
房地产项目投资分析报告三篇篇一：房地产项目投资分析报告一、说明：1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX 商住综合开发。
2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考XX市XX县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。
项目面积参数表表1-1项目总占地(m2) 6655.85总建筑面积(m2) 47922.12沿街商业建筑(m2)住宅面积(m2)配套设施面积(m2)地下停车场(m2)二、项目开发成本费用的估算：本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。
鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：(一)土地费用表2-2序号项目单价（元/m2）备注1 土地使用权出让金3455.6元/m22 征地费3 拆迁安置补偿费(二)前期开发费用估算表表3-3序号项目金额（万元）取费标准(元/m2)1 规划、设计、可研费47.00（三）建安工程费用 表4-41.1 规划费 20.00 1.2 设计费 25.00 1.3 可研费2.00 2 水文、地质勘察费3.50 2.1 测绘费 1.50 2.2 勘探费 2.00 3 策划费合计序号 建安项目 单方造价（元/m 2) 总造价(万元）1 沿街商业建筑土建 2 民用建筑 3 地下车库 4 水电设备 5 内部装修 6（四）基础设施费 表4-5（五）开发期税费估算表 表4-6 序号项目金额(万元) 估算说明(元/m 2)1 固定资产投资方向调节税 5% 2 配套费 80 3质检费3合计序号项目单方造价(元/m 2)总造价(万元)基础设施(含道路、绿化、配电房、化粪池、室外管网)1304 建筑管理费 1.25 卫评费 1.46 环评费 1.27 墙改基金128 绿化费0.19 白蚁防治费 2.310 土地使用费 411 再就业基金1012 教育专项基金1013 编标费 214 招标费 115 规划许可工本费0.516 土地证工本费0.517 施工许可证0.5合计（六）不可预见费表4-7序号项目金额(万元) 说明1 土地费2 建安工程费3 前期工程费(一)+(二)+(三)+(四)*3%4 基础设施费总计（七）管理销售费用表4-8序号项目金额(万元) 估算说明(元/m2)1 广告2 售楼处3 售楼许可6 监理费7 物业管理基金8 公用设施维修基金9 管理费合计（八）投资与成本费用估算汇总表表4-9项目单方成本(元/m2) 金额(万元) 占总投资比例(%)土地费用前期费用建安费用基础设施费开发间税费不可预见费管理销售费财务费合计三、投资计划与资金筹措：本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。
房地产投资分析第6章房地产投资项目财务分析
1
23
…N
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
（2）以出租为主的房地产项目利润总额 利润总额=出租收入－经营成本－经营税金与附加 其中，出租收入、经营成本、经营税金与附加的 数据可以通过第5章的财务数据和辅助报表得到。 其表格形式见表6-9。
2020/10/23
出租型房地产项目的损益表
表6-9
单位：万元
考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素）， 余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借 款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。
2020/10/23
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．2．4资产负债表 1．资产负债表的含义 资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、 负债与所有者权益变化及对应关系的报表。该表主要用于考 察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力 分析。各期资产应等于负债和所有者权益之和。 2．资产负债表的内容 从表中可以看出，资产负债表由三大部分组成：资产、负 债和所有者权益。
1）全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全
部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资 金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务 内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标 的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能 力，为各个方案进行比较建立共同基础。
其表格形式见表6-1。
2020/10/23
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．2．1现金流量表 1．现金流量表的含义
现金流量表是指反映项目在计算期内各年 的现金流入、现金流出和净现金流量的计算 表格。
2020/10/23
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
房地产投资分析工作总结
房地产投资分析工作总结随着社会经济的发展，房地产投资成为了重要的经济领域之一。
作为房地产企业的投资分析员，我在过去的一年中担任了这一重要工作，并从中积累了丰富的经验。
在本文中，我将对我的工作进行总结和回顾，并分享一些我在房地产投资分析工作中学到的经验和教训。
在房地产投资分析工作中，我主要负责对投资项目进行风险评估和回报预测。
通过对项目所在地区的市场状况、竞争情况和政策环境的仔细调研和分析，我能够对项目的潜在风险和收益进行评估。
在这个过程中，我学到了以下几点经验。
首先，了解市场状况是投资分析的基础。
房地产市场是一个动态的市场，市场需求和供应的变化对投资项目的回报有着重大影响。
因此，我要时刻关注市场动态，关注房地产市场的供需情况、价格走势和政策变化，以便准确地预测项目的回报和风险。
其次，风险评估是投资分析的核心工作。
房地产投资具有一定的风险性，可能会受到市场风险、地区政策风险、竞争风险等多种因素的影响。
因此，在进行投资分析时，我要全面考虑各种风险因素，并采取相应的措施来降低风险。
例如，在项目选址阶段，我会仔细评估项目所在地的市场潜力和竞争情况，以确定项目的可行性。
再次，回报预测是投资分析的关键。
投资房地产的目的是为了获取可观的回报。
因此，我要对项目进行详细的回报预测分析，包括项目的租金收入、升值空间和其他潜在收益。
通过对这些因素的综合考虑和分析，我能够对项目的回报进行准确预测，并为投资决策提供有力支持。
最后，合作和沟通是投资分析工作的关键。
在项目分析过程中，我需要与团队成员和其他相关部门进行密切合作，以获取项目所需的数据和信息。
同时，我还要与投资方进行有效的沟通，向他们解释我们的分析结果，并帮助他们做出明智的投资决策。
因此，良好的沟通和协作能力至关重要。
通过对房地产投资分析工作的总结和回顾，我发现自己在这一领域取得了显著的进步，并且积累了宝贵的经验。
我学到了如何了解市场状况、评估风险、预测回报，并且在实际工作中不断提高了沟通和合作能力。
某小区房地产市场项目分析报告
某小区房地产市场项目分析报告目录一、项目概况二、市场调研三、竞争环境分析四、项目分析1、自身分析2、项目SWOT分析五、项目定位分析1、目标客户定位2、项目市场定位3、价格定位六、差异化营销核心价值体系建立七、推广策划八、销售计划一、项目概况万华园·琳苑鸟瞰图位置开发商：西安万胜房地产开发有限公司占地面积：29.9亩建筑面积：6万余平方米总户数：646户容积率：3规划设计：四栋18层高层，分别为二梯四户与二梯十户建筑设计：剪力墙结构层高：2.8米绿化绿：40％公摊：18％推出户型：十二种户型一房一厅﹝50㎡﹞二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞三房二厅二卫﹝129㎡﹞主力户型：二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞户型配比：一房一厅﹝50㎡﹞，占10％；二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞，占80％；三房二厅二卫﹝129㎡﹞，占10％。
二、市场调研市场如战场，瞬息万变。
关键在于时刻保持清醒的头脑，密切跟踪市场、细分市场、发掘市场，发现市场机会，通过缜密论证与科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。
我们将从“点”、“线”、“面”三个层面对西安市场进行分析：（一）“点”1、亮点：紫薇田园都市、锦园新世纪等品牌大盘改变了西安城市的居住模式，同时也为其他开发商在树立品牌方面指引了一条方向：经营理念、服务意识、观念提高、产品细节……。
2、焦点：中海地产（南二环西段）的巨额拍卖地成为了西安市房地产市场近几年关注的焦点。
3、疑点：原“景观360”项目，摇身一变成为了“就掌灯”（动物园拍卖地）——让人遐想联翩，毕竟开发商葫芦里卖得什么药？这样操作房地产项目，即使是在概念炒作盛行地北京，也算是极为危险，在西安有多少人能够同意？4、原点：以原创为起点，繁衍新生命。
2002年以“城市生活第一线”为主题的旭景名园在西安横空出世，2003年又诞生了姐妹篇“旭景碧泽园”，一家开发，两种定位，成为城西居民的首选大盘。
房地产项目发展策划的内容与方法
房地产项目发展策划的内容与方法地产广告策划、营销策划、项目全程策划，不一而足。
但将其归类、整理，大致可分为三种典型模式，这三种房地产策划模式，基本可反映出房地产策划的过去、现在和将来。
1、概念策划模式2、卖点群策划模式3、等值策划模式4、房地产全程策划的内涵（1）土地价值研判（2）概念设计（3）视觉设计（4）营销策划（5）市场推广、媒体组合（6）工程质量、成本、工期控制（7）物业管理、售后服务（8）品牌培植与运用房地产项目的选择与论证——房地产项目发展策划的内容与方法一、对房地产项目选择与论证认识的误区误区一：房地产开发经营的简单化、概念化误区二：房地产后期营销、广告万能化误区三：房地产项目选择与论证的形式化以上认识的误区，导致众多开发企业不重视开发项目的前期选择与论证，或将该项工作简单行事，令项目草率上马，以致项目市场目标不表，定位不明，设计脱离市场或盲目跟风，企业无一套系统的开发模式和资金营运计划，在激烈的市场竞争中，这样的项目是难以成功的。
二、从房地产开发的基本特性认识项目选择与论证的重要性1、房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业。
（1）房地产开发需要筹备大量的资金，投资各方须要了解项目的效益与风险；（2）由于开发周期长，开发者需要预计市场变化，开发条件变化所产生的风险程度；（3）开发商要衡量自身承受风险的能力与限度。
一项成功的地产发展项目，可以换来高额或稳定的回报，但一个疏忽、些徽延误，会令收益大打折扣，甚至倾家荡产。
2、房地产项目开局的好坏是项目成败的关键所在。
（1）房地产开发前期投资很大，一但项目选择与论证不当而投入了资金，则投资的失败是无可挽回的。
（2）项目选址不当，前期市场定位与建筑设计错误的项目建成后，如无特别的客观条件的改变，任何营销、策划的高招都是难以挽救的。
3、房地产开发具有很强的地域性和产品差异性。
(1) 一方水土养一方人，任何成功的开发经验都必须与当地的开发条件与市场状况相适应；(2) 同一地块不同时期，不同的开发方式会产生不同效果、不同效益，令房地产的发展是极具创意和面对市场挑战的。
房地产住宅项目投资分析
房地产项目投资分析问：如何进行房地产项目的大环境分析？答：房地产项目的大环境分析应在国家、地区、城市、街区的层次上进行，包括如下内容:政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面.在投资环境分析的情况下应对房地产市场状况进行分析，包括房地产的供求关系、当地土地出让情况、商品房的销售价格和销售情况、竞争物业的发展状况等。
问：房地产项目投资的操作流程是怎样的？答：1、投资项目的寻找;2、投资项目精选；3、可行性研究分析；4、在项目可行的情况下组织投标或者谈判签订合同获得项目使用权或收购、租赁项目；5、对新获得项目进行建设或对收购的项目进行重新包装；6、按原先可行性研究分析中制订的计划进行销售或者出租以获取利润。
问：房地产项目可行性研究分析报告如何编制？答：房地产项目可行性研究分析报告的编制应包括如下的内容：1、总论:包括项目背景、项目概况等；2、房地产调查与预测：包括房地产投资环境的调查与预测和房地产市场状况的调查与预测。
1）房地产投资环境的调查与预测：应在国家、区域、城市、区位的层次上进行.主要包括：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面，对已经发生的或将要发生的重大事件或政策对地产项目的影响，要进行充分的了解和估计。
2）房地产市场状况的调查与预测：应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行，主要内容包括:供求状况；地产项目的销售价格、租金和经营收入；地产项目开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。
3、房地产项目策划：这一项主要针对新开发项目。
4、房地产项目总投资包括开发建设投资和经营资金。
开发建设投资是指在开发期内地产项目开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地出让费用或土地和建筑物租赁费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。
房地产项目投资分析报告
房地产项目投资分析报告1. 摘要本报告对某房地产项目的投资进行了全面的分析和评估。
通过对市场调查、项目定位、财务分析等方面的研究，我们得出了投资该项目的和建议。
本报告旨在为投资方提供决策依据和参考。
2. 项目背景该房地产项目位于某城市的核心地段，占地面积约5000平方米。
项目计划建设多功能商业综合体，包括商业办公楼、购物中心、酒店等。
项目周边交通便利，商业氛围浓厚，有较大的市场潜力。
3. 市场调查通过对该地区房地产市场的调查和分析，我们得出以下：房地产市场处于上升趋势，需求旺盛。
该地区商业地产市场相对饱和，但核心地段的商业综合体相对缺乏。
4. 项目定位在市场调查的基础上，我们对项目进行了定位，旨在满足消费者的需求并创造良好的商业价值。
项目定位如下：高品质商业综合体，提供商务办公、购物和休闲娱乐等功能。
面向高收入人群和企业，打造高端商业形象。
5. 财务分析我们对该房地产项目的财务状况进行了详细的分析。
主要考虑了以下指标：投资成本：包括土地购置、建设费用、人力资源等。
预计收益：根据市场调查和定位，预测项目的租金收入和销售收入。
风险评估：考虑市场竞争、经济波动等因素，对项目的风险进行了评估。
综合各项指标和分析结果，我们得出了该项目的投资回报率、投资期限等重要数据，并进行了风险控制和应对策略的规划。
6. 和建议基于以上分析，我们得出以下和建议：该房地产项目具有较好的市场前景和商业潜力。
投资方可考虑投资该项目，但需注意项目的风险和市场竞争。
需要制定合理的市场营销策略和风险控制措施，确保项目的长期稳定发展。
本报告仅为对该房地产项目的投资分析和建议，具体投资决策仍需投资方进一步考虑和判断。
7. 参考资料市场调查报告财务分析报告风险评估报告。
房地产全程策划的方案
房地产全程策划方案目录1、项目投资策划2、项目规划设计策划3、项目质量工期策划4、项目形象策划5、项目营销推广6、项目服务策划7、项目二次策划第一章项目投资策划项目投资策划是全案最为关键的环节,它反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍，项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。
一、项目用地周边环境分析：1、项目土地性质调查·地理位置·地质地貌状况·土地面积及红线图·土地规划使用性质·七通一平现状2、项目用地周边环境调查·地块周边的建筑物·绿化景观·自然景观·历史人文景观·环境污染状况3、地块交通条件调查·地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划·项目的水、路、空交通状况·地块周边的市政道路进入项目地块的址入交通网现状4、周边市政配套设施调查·购物场所·文化教育·医疗卫生·金融服务·邮政服务·娱乐、餐饮、运动·生活服务·娱乐休息设施·周边可能存在的对项目不利的干扰因素·历史人文区位影响二、区域市场现状及其趋势判断：1、宏观经济运行状况·国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量·房地产所占比例及数量·房地产开发景气指数·国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策·固定资产投资总额:全国及项目所在地其中房地产开发比重·社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数·中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规·项目所在地的居民住宅形态及比重·政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规·政府关于总人口住宅在金融、市政规划等方面的政策法规·短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析·各种档次商品住宅客户分析·商品住宅客户购买行为分析三、土地SWOT（深层次）分析：1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点四、项目市场定位：1、类比竞争楼盘调研·类比竞争楼盘基本资料·项目房型结构详析·项目规划设计及销售资料·综合评判2、项目定位·市场定位：区域定位主力客户群定位·功能定位·建筑风格定位五、项目价值分析:1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念：·商品住宅价值分析法（类比右实现价值分析法）：选择可类比项目，确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重，分析可类比项目价值实现的各要素之特征,对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值，根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价。
房地产项目投资管理概述
房地产项目投资管理概述房地产项目投资管理是指对房地产项目进行全面规划、管理和监督，以保证项目的有效运转，同时确保投资人可以获得最终的回报。
房地产项目投资管理包含了项目策划、市场研究、项目评估、财务管理、施工监管、销售与出租管理等环节。
下面就房地产项目投资管理方面进行进一步的探讨。
一、项目策划：项目策划是整个房地产项目投资管理的核心。
包括项目类型的选择、项目建设规模、建设周期、投资预算、收益计算等，投资人和项目经理需要仔细分析目标市场的需求和对竞争的认识，对比各种建设方案和成本，以确保项目成功进行。
首先要制定项目的目标、战略、计划，明确项目的整体方向和目标，以便于在策划过程中确定各个阶段的任务和目标。
其次，要制订项目实施方案，确定投资项目的建设、管理、运行、维护等各个方面的内容和具体的实施步骤，并对执行计划进行监督和管理。
二、市场研究：市场研究是投资人和项目经理了解客户需求，进行市场定位，制订项目整体策略和实施方案的重要环节。
投资人和项目经理需要调查市场的需求和竞争环境，确认项目在现有市场中的位置和目标群体。
市场研究可以通过一些手段来完成，如开展调查、分析市场规模和趋势、研究竞争对手、了解客户需求等等。
只有在了解市场需求和项目定位的基础上，才能更好地制定项目策略和实施方案。
三、项目评估：项目评估是指在市场研究之后，对于项目建设的效益、成本、风险等方面进行分析和评估，确定项目投资的可行性。
在评估时，需要对收益进行预测、分析项目投资成本和投资回报等，综合考虑项目建设所面临的各种风险，最终确定项目建设的潜在收益和风险成本，从而向投资人提出建议。
四、财务管理：财务管理是房地产项目投资管理中不可或缺的一环。
投资人和项目经理需要对项目建设、运营和退出等方面的收入和支出进行规划和管理，制定适当的财务计划。
项目经理需要负责编制财务预算、监督现金流量、管理账务等方面的工作，确保项目的资金流动和资金的安全。
五、施工监管：施工监管是在整个项目实施过程中，确保投资人和项目经理已规划的建设计划按时、按质完成的一项工作。
房地产开发项目投资预算(一)2024
房地产开发项目投资预算（一）引言概述:本文旨在对房地产开发项目投资预算进行详细分析和描述。
房地产开发项目的投资预算对于确保项目的可行性和成功至关重要。
本文将从五个主要方面进行探讨，包括项目规划与设计、土地收购与准备、建筑施工、销售与市场营销、以及管理与行政费用。
每个主要方面都包含了若干小点，以便更全面地概述房地产开发项目投资预算的相关内容。
正文:一、项目规划与设计:1.项目概念的制定与评估2.市场需求和竞争分析3.项目用地面积和开发规模确定4.项目设计方案的筛选与评估5.设计师费用和项目策划费用的预算二、土地收购与准备:1.寻找合适的土地资源2.与土地所有者的谈判与协商3.土地购买费用及相关税费预算4.土地准备工作的预算，如清理和平整土地、改造基础设施等5.土地评估和权证手续的费用三、建筑施工:1.施工图设计与审批费用2.建筑材料与设备的采购成本3.施工人工和管理人员的费用4.建筑施工期间的保险和质量检测费用5.建筑竣工验收费用和维修保养预算四、销售与市场营销:1.市场调研和预售成本2.广告宣传和销售推广费用3.销售人员薪酬和奖励费用4.销售物业和销售中心的建设与装修费用5.客户服务和售后维护费用五、管理与行政费用:1.项目管理团队人员的薪酬和福利费用2.行政办公室设备和设施费用3.项目运营和监督费用4.法律与合规事务费用5.管理层咨询和软件系统费用总结:通过对房地产开发项目投资预算的分析，我们可以清楚地了解到房地产开发项目各个阶段的投资需求和相关成本。
项目规划与设计、土地收购与准备、建筑施工、销售与市场营销、管理与行政费用是投资预算的五个主要方面，每个方面又包含了若干小点的预算内容。
合理预估投资预算，对项目的成功实施和运营至关重要。
通过对各个方面的预算细节的考量，可以帮助投资者更好地规划和管理房地产开发项目，最大程度地降低风险，取得久远的收益。
房地产开发项目前期策划的案例分析报告
房地产开发项目前期策划的案例,分析报告篇一：上海某住宅房地产项目开发前期策划案例上海某住宅房地产项目开发前期策划案例住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。
前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。
前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。
现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。
某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。
另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。
一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。
具体调查结果见下表：从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。
经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。
房地产的投资规划方案
房地产的投资规划方案引言房地产投资作为一种稳定且不可替代的投资方式，一直以来都受到广大投资者的青睐。
然而，由于房地产市场的波动和各种政策的变化，想要实现稳定的投资回报并不是一件容易的事情。
因此，制定一个科学合理的房地产投资规划方案至关重要。
本文将针对房地产投资的不同阶段，提出一套详细的投资规划方案，以帮助投资者实现长期的、稳定的投资回报。
1. 目标明确在制定房地产投资规划方案之前，投资者首先需要明确自己的投资目标。
投资目标可以分为长期目标和短期目标两种。
长期目标可以是稳定的现金流，短期目标可以是投资房产的升值空间。
根据目标的不同，投资者可以选择不同的投资策略和投资物业类型。
2. 项目选择在确定了自己的投资目标之后，投资者需要根据市场需求和投资预算选择适合自己的投资项目。
可以选择的项目包括住宅房产、商业房产、土地等。
不同的项目风险和回报也不同，因此投资者需要根据自己的预算和风险承受能力做出选择。
3. 资金筹集确定了投资项目之后，投资者需要考虑如何筹集投资所需的资金。
可以使用自有资金，也可以选择贷款或者与合作伙伴进行合作。
无论采用何种方式，投资者都需要考虑投资的成本和风险，确保自己有足够的资金去支持投资项目的实施。
4. 投资分析在进行房地产投资之前，投资者需要进行充分的投资分析。
投资分析可以从宏观和微观两个层面进行，包括市场分析、项目分析和风险分析等。
只有通过综合分析和评估，投资者才能够确定一个具有潜力且风险可控的投资项目。
5. 投资操作在完成投资分析之后，投资者需要进行实际的投资操作。
包括与开发商或中介机构签订合同、办理相关手续、支付定金和全款等。
在进行投资操作之前，投资者需要了解相关法律法规和政策，确保自己的合法权益。
6. 资产管理投资房地产并不意味着投资者的任务已经结束，相反，资产管理是一个持续的过程。
投资者需要积极管理自己的资产，包括定期检查房产状况、维修和装修等。
同时，投资者还需要关注市场的变化和政策的变动，及时进行调整和转型，以最大程度地实现投资回报。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
仁恒河滨花园 (C)
拟合 程度 / 1.1 1 1 1 1 1 1.1 / 0.95 0.95 0.9 / 比较 系数 0.717 0.11 0.1 0.1 0.15 0.1 0.08 0.077 0.198 0.095 0.095 0.008 0.915
海琪园(D) 拟合 程度 / 0.8 0.95 0.9 0.9 1 1 1 / 1 0.6 1 / 比较 系数 0.578 0.05 0.08 0.07 0.135 0.1 0.08 0.063 0.298 0.1 0.006 0.1 0.838
三、房地产项目定位与策划分析
2 （1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） （9） 3 五 1 2 3 4 室外附属工程费用 绿化建设费 供水管道工程费 燃气管道工程费 电话通讯工程费 电力工程费 小区智能化 环卫工程费 有线电视工程费 道路及附属设施 人防工程建设费 其他费用 管理费用 销售推广费用 不可预见费用 财务费用 / / / / （建安+前期+配套）×3% 按销售收入约2%计 （建安+前期+配套）×3% 12 17.5 21/24 6.5/12.5/20 145 50 10 5 25 60/45 绿化、道路、变配电站、煤表房、上下水 管道、CCTV、红外线报警 按住宅建筑面积计 按地面总建筑面积计 按住宅建筑面积计；煤气21元/平方米、 天然气24.5元/平方米计 挂空式：6.5元/平方米；暗埋式：多层20 元/平方米，高层12.5元/平方米 按地面总建筑面积计 按住宅建筑面积计 按地面总建筑面积计 按住宅建筑面积计 按住宅建筑面积计 按地面总建筑面积计
本案住宅现时整体毛坯均价为7100元/平方米。
三、房地产项目定位与策划分析
住宅各组团现时均价
比较内容 地块规模 地块规整性 安静程度 轨道交通 主干路 距离绿地 距离卖场 开发次序及品牌影响力 合 计 权重 10% 10% 12% 15% 8% 20% 15% 10% 100% R3地块 拟合程度 5% 5% -10% 10% 10% 10% 8% 10% 比较系数 0.50% 0.50% -1.20% 1.50% 0.80% 2.00% 1.20% 1.00% 6% R2地块 拟合程度 8% 5% 5% 5% 0% 0% 5% 5% 比较系数 0.80% 0.50% 0.60% 0.75% 0.00% 0.00% 0.75% 0.50% 3.90% R1地块 拟合程度 -5% -10% 5% -5% -5% -5% -5% -5% 比较系数 -0.500% -1.000% 0.600% -0.750% -0.400% -1.000% -0.750% -0.500% -4.300%
因素变动幅度确定价格增长率，结合目标物业上市时间确定各物业上市均
价/租金。
三、房地产项目定位与策划分析
市场比较法
【样本选择】
样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我公司在实践中总结出以 下样本选取原则： - 相近原则，相近地段会有更多的相近因素 - 成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义
- 功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位
－－ 10700 9500 9500 －－ －－
7000
10000 －－ 9800 9000 12000 8500
－－
7700 －－ －－ －－ 10000 －－
淮海路、襄阳路
徐家汇 陆家嘴 人民广场 中央公园 平均价格 升幅 10000
－－
9342
－－
7933
－－Leabharlann 7％18％三、房地产项目定位与策划分析
三、房地产项目定位与策划分析
4、房地产项目价格定位与策划
分析方法——项目价格定位体系
比较法、成本法、收益法、 假设开发法、长期趋势法
整体发展原则
定价方法的选取 定价原则
成本加成原则
现实价格
上市价格
市场比较原则
价格影响因素分析
规模、开发时机、营建标 准、机会成本……
三、房地产项目定位与策划分析
成本加成法
8
商办楼
高层（中高档）
超高层（高档）
5600或以上
8600-10100 5300或以上 2600-2900 4100-5100 5100或以上 3300或以上 2700-3100 3300-3700 4500-5000 5000-8000 12000或以上
9
体育健身俱乐部
/ 多层一般商场 多层综合商场
三、房地产项目定位与策划分析
范例1：市场比较法之标准高档公寓价格拟合系数表
汇豪天下(A) 比较内容 （指标） 建筑自身品质指标 建筑规模 社区景观 立面设计 内部装修 户型设计 物业管理 附加因素 项目周围环境指标 交通状况 周边环境 区域位置 合计 权重 拟合 程度 / 1 1 1 1 1 1 1.1 / 1 1 1.05 / 比较 系数 0.721 0.1 0.1 0.1 0.15 0.1 0.08 0.091 0.325 0.1 0.12 0.105 1.046 耀江花园(B) 拟合 程度 / 1 0.95 0.98 0.95 1 1 1.05 / 0.95 0.98 1.05 / 比较 系数 0.6965 0.1 0.095 0.098 0.15 0.1 0.08 0.0735 0.303 0.098 0.1 0.105 0.9995
范例3：大型商、住、办综合体项目的市场比较定价方法演示
R1
R2
R1
R3
OA
C1
三、房地产项目定位与策划分析
住宅现时整体均价
比较内容 建筑规模 区域位置 外部环境 社区景观 立面设计 房型设计 配套设施 主题提炼 合 计 权 重 12% 15% 15% 15% 15% 10% 10% 8% 100% 精文城市花园A 拟合 程度 0.9 1.05 0.85 0.95 0.9 0.95 0.88 0.95 比较 系数 0.108 0.1575 0.1275 0.1425 0.135 0.095 0.088 0.076 0.9295 绿地世纪城（B） 拟合 程度 1.2 1.1 1.05 1 0.94 0.95 1.05 0.955 比较 系数 0.144 0.165 0.1575 0.15 0.141 0.095 0.105 0.0764 1.0339 瑞虹新城（C） 嘉利明珠城（D） 拟合 程度 1.3 1.1 1.1 1.1 0.93 0.85 1.2 0.95 比较 系数 0.156 0.165 0.165 0.165 0.1395 0.085 0.12 0.076 1.0715 拟合 程度 0.78 0.85 1 0.95 0.93 0.85 0.8 0.9 比较 系数 0.0936 0.1275 0.15 0.1425 0.1395 0.085 0.08 0.072 0.8901 新梅共和城（E） 拟合 程度 0.85 1 1.2 0.95 0.9 0.98 0.9 0.9 比较 系数 0.102 0.15 0.18 0.1425 0.135 0.098 0.09 0.072 0.9695
【定价思路】
成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修
正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 目前房地产项目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安装成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本）
三、房地产项目定位与策划分析
10
商业
综合商业建筑 大卖场 多层旅馆 高层旅馆 国际三星级酒店 国际四星级酒店 国际五星级酒店
11
旅游酒店
三、房地产项目定位与策划分析
三 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 四 1 （1） （2） 前期费用 勘查设计费 建筑设计费 景观设计费 设计招投标管理费 施工招投标管理费 审图及设计咨询费 施工监理费 质监费 施工证费 测绘费 可行性报告编制费 临水临电费 竣工图编制 配套费用 住宅配套费用 大市政配套费 排水配套费 320 15 用地红线外 含红线外道路、上水、燃气、电话等， 按住宅建筑面积计 按地面总建筑面积计 / 50-100 20-30 / / 6 10 / / 1 / / 3 按总投资的0.05%计 含施工图；按住宅建筑面积计 按扣除地面附属物基底面积计算 按总投资的0.02%计 按总投资的0.04%计 按地面总建筑面积计 按地面总建筑面积计 按建安费的0.1%计 按建安费的0.15%计 按地面总建筑面积计；含竣工测绘
R3:7550元/平方米
R2:7370元/平方米
R1:6790元/平方米
三、房地产项目定位与策划分析
酒店式公寓现时均价
比较内容 权 重 感性达利（A） 拟合 程度 1.05 0.9 0.8 0.9 1 / 比较 系数 0.21 0.18 0.16 0.18 0.2 0.93 SOHO时代（B） 拟合 程度 1.1 0.85 1.0 0.7 0.8 / 比较 系数 0.22 0.17 0.2 0.14 0.16 0.89 永兴富邦（C） 拟合 程度 1 0.95 0.85 0.85 0.9 / 比较 系数 0.2 0.19 0.17 0.17 0.18 0.91 博苑公寓（D） 拟合 程度 0.95 0.8 0.8 0.8 0.7 / 比较 系数 0.19 0.16 0.16 0.16 0.14 0.81
地上2-3层 半地下室、地上2-3层
联体别墅
高档装修别墅
1050-1250
4100或以上
地上2-3层
地上2-3层
三、房地产项目定位与策划分析
序号 7 工程类别 办公楼 平均造价（元/平方米） 多层（无地下室） 多层（有地下室） 高层（中低档） 1300-1600 1700-1800 3600-4100 地上4层 地下1层，地上6-7层 地下1层，地上20-30层，中央空调， 局部幕墙，合资电梯 地下2层或以上，地上25-35层，中 央空调，幕墙/铝板，进口电梯 地下2层，地上40-50层，钢结构， 幕墙/铝板/进口石材 社区高级会所 地上4-5层 地下1层，地上4-5层，无塔楼 地下2-3层，上部4-5层、20-30层办 公塔楼 家乐福、百安居 无星级 无星级 不包括精装修及家具 不包括精装修及家具 不包括精装修及家具，超高层 备 注