建筑承包人优先受偿权的法律适用.doc
建设工程承包人优先受偿权制度的完善
试析建设工程承包人优先受偿权制度的完善摘要：对建设工程承包人优先受偿权采取登记对抗主义。
将工程勘察、设计合同的承包人排除在建设工程价款优先受偿权的权利主体之外,并赋予建设工程合同分承包人享有优先受偿权的地位。
关键词：建设工程；承包人；优先受偿权中图分类号：d923文献标识码：ａ文章编号：1005-5312（2012）11-0279-01关于建设工程承包人优先授偿权制度的具体适用过程中存在的诸多分歧和疑问,需要权威部门对该制度的具体适用作出更详细的规定,以便司法实践有所遵循。
笔者就该制度的进一步完善提出如下建议。
一、建立建设工程承包人优先受偿权登记制度。
因承包人的建设工程价款优先受偿权的存在不经由某种方式予以公示,其权利过于强大,其对发包人本身的利益不会有影响,但发包人的其他债权人的利益则存在不确定性,随时都有可能在承包人的工程款未获清偿时,承担因建设工程承包人优先权的突然出现且优于自己的债权优先受偿,面临权利落空的危险,有损于相关债权人的利益,不利于交易安全。
为了避免未经任何公示的建设工程承包人优先受偿权,给其他债权人增加无法预期的风险,就需要通过一定的方式将建设工程承包人优先受偿权的存在向社会披露,使得其他人进行与该工程有关的交易时,可以考虑在建设工程上的存在优先受偿权的事实,以便对交易后果作出合理预期,从而有效地保护第三人的利益。
鉴于优先权具有不需登记而由法律直接规定即产生的特点,我国《合同法》也没有规定建设工程承包人优先受偿权的成立以登记为要件。
所以,笔者主张,对建设工程承包人优先受偿权采取登记对抗主义,即建设工程承包人优先权并不以登记为成立和生效要件,但未经登记,该优先权仅能产生对一般债权人的优先效力,而不能产生对抗抵押权等担保物权的优先效力。
也就是说,赋予经登记的建设工程较优先受偿权以对抗抵押权等担保物权的效力,对未经登记的建设工程款优先受偿权,则不赋予对抗抵押权等担保物权的效力,以平衡各方特殊债权人之间的利益。
论建设工程款优先受偿权的行使
论建设工程款优先受偿权的行使1. 引言1.1 建设工程款优先受偿权的重要性建设工程款优先受偿权的保护对于维护建筑行业的正常秩序和发展具有重要意义。
通过建立健全的建设工程款优先受偿权制度，可以有效保护建设工程款的受益人，促进建设工程项目的顺利进行，维护建设行业的良好秩序，有利于提升整个建设行业的信用水平和竞争力。
建设工程款优先受偿权的重要性不可忽视，应该在建设工程项目中得到充分的重视和实施。
1.2 相关法律法规的规定相关法律法规的规定是指建设工程款优先受偿权在我国法律体系中的相关规定。
依据《中华人民共和国担保法》第三十八条规定，建设工程款优先受偿权是指债务人为竣工建设工程所借款项的继续融资和向有关方面提供担保担保时设定的优先受偿权。
《中华人民共和国建设工程质量法》也明确规定，在建设工程施工、监理合同中，施工单位、监理单位、建设单位可以约定应付款额的支付顺序，确保建设工程款优先受偿权的实施。
针对建设工程款优先受偿权的法律保护，《中华人民共和国合同法》第二二四条规定，借款合同的债权人优先受偿权。
我国法律体系对建设工程款优先受偿权的规定较为完善，保障了债务人在建设工程中的权益。
建议建设工程参与各方在合同中明确规定建设工程款优先受偿权的行使条件和程序，以充分发挥其作用，保障各方利益的实现。
2. 正文2.1 建设工程款优先受偿权的行使条件建设工程款必须是属于优先受偿权范围内的款项。
根据相关法律法规规定，建设工程款优先受偿权只适用于施工单位的建设工程款，其他款项无法享有此权利。
受益人需要提供相关证据证明自己对建设工程款有合法权益。
这可能包括与原合同的关系证据、发票、付款凭证等文件。
只有证明了合法权益的受益人才能享有建设工程款优先受偿权。
受益人还需要证明自己已经履行了合同义务或者是相关法律规定的情形，例如经法院判决确认法律事实的。
只有具备了合同履行的条件，才能享有优先受偿权。
受益人需要在规定的期限内提出申请，申请过程需要符合法律程序。
建设工程优先权若干法律问题
建设工程优先权若干法律问题邱胜奎（重庆豪泰律师事务所）一、概念建设工程优先权，指在发包人未按合同约定支付工程款的情况下，建设工程的承包人对其所依据工程承包合同而建造的建设工程享有的优先受偿权。
建设工程优先权的官方说法是“建设工程价款优先受偿权”，实践中有人称做“建设工程价款优先权”或“建设工程优先权”，本文采纳“建设工程优先权”的说法。
二、法律条文有关建设工程优先权的规定，主要是两个方面：1、《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
”这一规定太原则、太简略，在实际操作中存在着诸多疑问，不具有可操作性。
正是如此，《合同法》出台的时候，很多金融机构并未对此引起重视，仍高枕无忧的认为建设工程优先权的效力次于抵押权，而当《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》出台并明确建设工程优先权的效力优于抵押权之后，才一石激起千层浪，在金融界内引起不小的震动。
因为当金融机构基于贷款合同而对建设工程享有的抵押权遭遇承包人基于承包合同而对建设工程享有的建设工程优先权后，金融机构的抵押权将落空，无法保证其贷款的回收。
2、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号），此批复就建设工程优先权与其他抵押权或债权的优先效力、优先权范围、行使期限等问题作出了规定。
批复的出台，使得合同法有关建设工程优先权的规定具备了一定的可操作性，但仍存在诸多的疑问。
三、建设工程优先权的性质建设工程优先权的性质，目前理论界有三种观点：留臵权、优先权、法定抵押权。
1、留臵权对于不动产而言，因其“不动”的特殊性，一般没有被留臵的可能。
因此传统的民法原理及《担保法》都认为，留臵权只适用于动产（《担保法》第82条）而不适用于不动产，因此将建设工程优先权定义为留臵权不符合基本的民法原理，本文不采纳留臵权的观点。
建设工程价款优先受偿权问题探讨
建设工程价款优先受偿权问题探讨在我国目前的法律体系中，有不少法律都对建设工程价款进行了相关的规定，无论是受偿制度还是其他相关制度，都有明确的规定。
这些法律共同的特点就是对发包人给予了较为严格的要求，若是发包人在规定的期限里没有将工程款项支付完全，那么就会造成工程折价的后果甚至是被法院拍卖出去。
早在2002年，就有相关的批示对于建设工程价款相关问题进行指导，无论是期限问题，受偿顺序等等，都有明确的指导。
然而，各个地区对于法律接受接纳的程度不同，或多或少私底下对批示进行了改动，导致出现了多元化的问题。
在以往的工程案例中，工程价款优先受偿权的适用范围往往都得不到确定，无论是在平时的施工中还是在法律角度上，权限范围一直是一个模糊有争议的东西。
在21世纪新出台的批复的规定中，对相关的范围进行了限定。
一般来说，建设工程的价款包括对施工人员的薪资、施工时用到的材料的购置费、施工时的额外支出等等费用，若是因为发包人违约所造成的费用，不算建设工程的价款当中。
在这样的规定当中，一些妄图在建设工程价款中牟取利益的人就没有漏洞可以钻了。
这样一来，优先受偿权的范围也等于是得到了明确的规定，包括支付工人的薪资以及材料费等等，保证了款项的公开公正，从一定程度还提高了建设工程价款使用的权威性。
进一步来说，批复规定后的建设工程价款是已经完成支付且无法进行收回的，这些款项随着工程的完成可以在工程价值中显现出来，对于享有优先受偿权的承包人来说，可以选择工程折价或是法院拍卖来使用自己的优先受偿权。
承包人的工程利益包括自身的利润以及违约金等等，这些款项在最新的规定中都不属于建设工程价款的范围当中。
除此之外，还有一类款项的定位有很大的争议，承包人对工程的提前垫付资金是否添加在优先受偿权的范围中。
这类款项一直以来都是广受争议的项目，笔者觉得应当根据实际情况来判断。
不同的垫付项目应当区别对待，若当垫付款项属于工程施工的必需品以及一次性使用品时，应当享受优先受偿权，若是再生品或者无关紧要的物品，则不予享受优先受偿权。
建设工程合同法定优先权18个月
建设工程合同法定优先权18个月一、背景及意义《中华人民共和国民法典》的实施，为建设工程合同纠纷的处理提供了新的法律依据。
其中，关于建设工程价款优先受偿权的规定，成为承包人维护自身权益的重要法律武器。
最高人民法院于2020年12月29日公布的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》，将建设工程价款优先受偿权的行使期限由原来的6个月延长至18个月，这一改判对于承包人来说无疑是一大利好消息，有助于更好地保护其合法权益。
二、建设工程价款优先受偿权的内涵及法律依据建设工程价款优先受偿权，是指承包人在发包人未支付建设工程价款的情况下，就该建设工程折价或者拍卖所得的价款优先受偿的权利。
这一权利体现了公平原则，保障了承包人的劳动报酬和材料款等实际支出费用能够得到及时支付，有利于维护建筑市场秩序。
《中华人民共和国合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
”这一条款为建设工程价款优先受偿权提供了明确的法律依据。
三、18个月行使期限的合理性分析1. 保障承包人权益的需要。
延长建设工程价款优先受偿权的行使期限，有助于承包人在发包人逾期支付价款时，有更充足的时间采取措施，保障自身权益。
在工程建设过程中，承包人往往需要垫付大量资金，延长行使期限有利于承包人回收资金，减轻财务压力。
2. 建筑工程项目周期长的特点。
建设工程项目周期一般较长，从开工到竣工往往需要数年时间。
原6个月的行使期限过于短暂，可能导致承包人在项目竣工后，仍处于结算、催款过程中，无法及时行使优先受偿权。
延长至18个月，更符合工程项目的实际需求。
3. 公平原则的体现。
延长建设工程价款优先受偿权的行使期限，有助于平衡承包人和发包人之间的权益关系。
建设工程优先受偿权的效力研究
建设工程优先受偿权的效力研究建设工程优先受偿权的法条表现形式为：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
”该条规定于《合同法》第286条之中。
根据此条文的字面解释可以得出建设工程优先受偿权适用的前提条件为以下几点。
其一，建设合同中规定的承包人义务，承包人需按合同约定履行完毕。
“发包人未按照约定支付价款的“是该法律条文的一个组成部分，然若因承包人本身未按照合同约定按质按量的将自身义务履行完毕，诸如工程质量不达标、工期严重拖延等等，发包人自然可能出现不支付价款的情形。
这种情形的出现的过错方在于承包人本身，而不在于发包人，承包人还需要因为自己的违约行为承担相应的违约责任，故承包人没有任何理由和前提行使此项优先受偿权。
另外，建设工程合同需要经过相关的验收程序，唯有经过验收程序方能确定最终的工程价款，承包人的如约履行也是确认发包人需要支付的价款数额的重要前提。
其二，在享有优先受偿权之前，承包人必须先向发包人予以催告。
并不是说只要发包人没有按照约定支付价款，承包人的优先受偿权即告成立，承包人也不能随意就对自己所承包的工程进行折价、拍卖，而是必须履行催告义务，催告发包人支付价款。
即假设建设合同约定工程竣工验收后30日内发包人需要向承包人支付价款，而验收后30日期限已到发包人仍未支付价款，承包人需催告发包人，给予发包人一个合理的期限支付。
即在30日之外的另外合理期限内只要发包人支付价款，即不存在承包人的优先受偿权的行使。
实务中较为困难的是如何确定催告的合理期限，笔者认为催告后的15日到60日应当被认定成是合理期限，若催告后给予的合理期限内发包人仍不履行给付义务方可有优先受偿权的行使。
其三，优先受偿权的实现具有一定的限制，且需要按照法定的程序实现。
建设工程优先受偿权的性质
建设工程优先受偿权的性质我国合同法体第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
关于优先受偿权的法律性质，理论界主要有三种观点，即留置权说、法定抵押权说和优先权说。
笔者同意第三种观点。
1.留置权说该观点认为，建设工程优先受偿权属于留置权。
担保法中规定的留置权标的物仅限于动产，不利于对债权人利益的充分保护，合同法实际上扩大了可留置财产的范围。
如果发包人不按约定支付工程价款，承包人即可留置该工程，并以此优先受偿，即建设工程的承包人对不动产同样可以行使留置权。
但物权法和担保法均明确规定了留置权的标的物为动产，而建设工程优先受偿权的标的物是不动产。
若认定该优先受偿权性质为留置权，则需对现行留置权理论和法律规定进行全面修改。
留置权以债权人对标的物的实际占有为成立和存续条件，但在建设工程合同中，承包人在行使优先受偿权时大多已不再占有标的物，故亦不符合留置权的特点。
此外，担保法明确了留置权的适用范围包括因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，其中并不包括作为有名合同的建设工程合同。
2.法定抵押权说该观点认为，建设工程优先受偿权在性质上属于一种法定抵押权。
优先受偿权作为一种不转移占有的担保物权，具有从属性、物上代位性和优先受偿性，符合抵押权的一般特点，在效力上应优先于意定的抵押权。
有参与立法的学者指出，合同法第二百八十六条从设计、起草、讨论、修改、审议直至正式通过，始终是指法定抵押权，只是考虑到法律适用上的便利，才采用了直接规定其内容、效力以及实现方式的条文表述，而未直接使用抵押权之名。
这种法定抵押权是由法律直接规定的，具有法定性，无需当事人之间事先约定，也无需登记公示。
但依相关法律，抵押权须由当事人以法律行为设立，并无法定抵押权的规定。
浅析建设工程价款优先受偿权的适用
（）浅析建设工程价款优先受偿权的适用【摘要】建设工程优先权是《合同法》确立的一项新的建设工程法律制度。
本文从建设工程价款优先受偿权制度的适用范围，优先权的优异性，优先受偿人的范围，行使优先权的时间限制，优先权的实现方式，承包人优先受偿的范围等方面论述了优先权的适用。
【关键词】优先受偿权，适用范围，抵押权，优先受偿人，时间限制，方式，范围建筑工程拖欠款问题是我国建筑市场的一大“痼疾”，它扰乱了建筑市场秩序，严重影响了建筑业的健康发展。
长期以来，建设部和有关部委相继出台了许多行政措施遏制建设工程款的拖欠，为解决这个问题，1999年3月15日全国人大二次会议通过的《中华人民共和国合同法》第286条专门作了规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。
《合同法》第286条的出台为建设工程款的清理提供了强有力的法律保障，为了更有效的实施这个规定，最高法院又于2002年6月20日公布了对上海市高级人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。
《批复》对这合同法规定的建设工程优先权的内容、优先权的限制、享有优先权的工程价款的范围和优先权行使的期限等作了明确的规定。
合同法的这一规定在建设工程合同制度中确立了一项新的法律制度，本文拟从建设工程实务角度，浅谈建设工程价款优先受偿权。
一、建设工程价款优先受偿权制度的适用范围《合同法》286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。
（）从本条规定看，承包人的优先权仅适用于各种可以折价、拍卖的建设工程的价款，对于不能折价、拍卖的建设工程，承包人是不具有建设工程优先权的。
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复
1．当事人在一审诉讼中依法提出要求人民法院确认其对建设工程享有优先受授权的诉讼请求的，人民法院应对该诉讼请求进行审理，并作出是否支持其诉讼请求的判决。
人民法院支持当事人对建设工程享有优先受偿权的诉讼请求的，判决主文可作如下表述：承包人在××元范围内对于××工程(楼房)享有建设工程价款优先受偿权，但在本判决生效之日(如己对该工程或楼房采取财产保全措施的，为采取财产保全措施之日)前己办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50%购房款(在商品房担保贷款中，含消费者向银行所借款项的房屋部分)除外。
2．建设工程合同订立总承包合同后，再由总承包人订立分包合同的，在总承包合同、分包合同均有效的情形下，发包人拖欠工程款的，总承包人可以对工程折价或者拍卖价款主张优先受偿权。分包人对自己承建部分主张享有优先权的，人民法院不予支持。但如因总承包人怠于行使优先权损害分包人利益，分包人可依照《合同法》第73条的规定就其承包工程价款范围内向发包人主张权利。
3．建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
4．建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
5．本批复第1条至第3条自公布之日起施行，第四条自公布之日起6个月后施行。
三、地方法院指导意见
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
关于建设工程价款优先权的理解与适用
关于建设工程价款优先权的理解与适用建设工程价款优先权又称不动产施工优先权、不动产建设优先权，是指不动产的施工人、承揽人或者承包人（统称承包人）就该不动产修建而产生的债权，对该不动产享有的优先受偿的权利。
属于不动产特别优先权系列。
《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
”从而规定了建设工程承包人的工程价款请求权，即对该工程拍卖的价款享有优先权。
最高人民法院《关于建设工程的价款优先受偿权问题的批复》（简称《批复》）确立了建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
在司法实践中，建设工程价款优先受偿的案例并不多见，直接通过申请人民法院拍卖的方式实现优先权的更是寥寥。
究其原因，与理论界实务界对建设工程价款优先权长期存在争议不无关系。
设置优先权的目的，是为了维护债权人的共同利益、国家利益、公共利益或者保障债务人的生存权，具有很强的公益性。
目前，关于承包人优先受偿权的法律性质，理论界存在三种观点，即法定抵押权说、不动产留置权说和优先权说。
主张法定抵押权说者认为，一般的抵押权为意向担保物权，由当事人以合同方式自由设定。
法定抵押权是指承揽人承揽工作物为建筑物或者其他土地上的工作物或者重大修缮所产生的债权，依法对定作人的不动产享有的抵押权。
这种抵押权非因抵押合意产生而是依法律的规定当然产生，不以登记为必要。
承包人的优先受偿权符合法定抵押权的主要特征，是一种由法律直接规定的抵押权①。
主张不动产留置权说者认为，承包人优先受偿权的性质实质是不动产留置权，当发包人不按约支付工程价款，承包人即可留置该工程，并以此优先受偿②。
主张优先权说者认为，建设工程承包人优先受偿权的性质既不是留置权也不是抵押权。
建筑工程 优先受偿
建筑工程优先受偿
建筑工程是一个复杂的过程，涉及多个阶段和多个参与方。
在建筑工程中，有时会涉及到经济问题，其中一个重要的经济问题就是优先受偿。
优先受偿是指在建筑工程发生破产或倒闭等情况时，债权人按照一定的顺序优先取得偿还其债权的权利。
根据我国《中华人民共和国建筑法》的规定，优先受偿的顺序一般分为以下几类：
1. 设计阶段：设计单位依法享有优先受偿权，包括设计费和其他设计合同约定的费用。
2. 建设承包商：建设承包商依法享有优先受偿权，包括建设工程合同约定的款项和其他因合同而产生的费用。
3. 劳务工：劳务工作为建筑工程中的重要参与方，依法享有优先受偿权，包括劳动合同约定的工资、福利和社会保险费用。
4. 材料供应商：材料供应商作为建筑工程中不可或缺的一环，依法享有优先受偿权，包括材料采购合同约定的付款和其他费用。
另外，在建筑工程中，还有一些其他的优先受偿情况，例如建设用地使用权出让金、人身伤亡赔偿金等。
这些情况的优先受偿顺序可以根据具体法律法规和合同约定进行调整。
需要注意的是，在建筑工程中，优先受偿是一种财务安全措施，
旨在保护各参与方的利益。
因此，各参与方在签署相关合同时，最好明确约定优先受偿的权益，以减少潜在的经济风险。
建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利之间的受偿顺序
建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利之间的受偿顺序《合同法》第286条赋予了建筑工程承包人在发包人逾期不支付工程款的情形下，有权就该工程价款优先受偿。
实践中存在这种建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利相冲突时，其受偿顺序应当如何确定的问题，下面笔者就承包人优先受偿权与抵押权、承包人优先权与消费者房屋过户登记请求权、承包人优先权与抵押权及消费者房屋登记过户请求权三者、同一建设工程上存在多个承包人优先权等冲突进行分析，以期辨清各种权利之间的受偿顺序。
一、承包人优先权与抵押权的冲突如何解决《最高人民法院关于建设工程价款优先权受偿权问题的批复》(以下简称最高院《批复》)第1条规定：“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
”一方面，从民法原理上讲，法定权利应当优先于约定权利，承包人的优先权是法律为了保护承包人的利益而特别赋予的一项权利;另一方面，因承包人在进行工程建设期间，前期会投入大量垫资，且通常欠付劳动者工资报酬，为保护劳动者的基本生存权，法律赋予优先受偿权确有必要。
若允许约定抵押权先行受偿，就等同于将发包人的债务转嫁给承包人，有违公平合理原则。
在实务中，遇有承包人优先权与抵押权相冲突时，应当适用最高院《批复》第1条之规定，承包人优先受偿权优于抵押权。
二、承包人优先受偿权与消费者房屋过户请求权的冲突如何解决最高院《批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
”此条的目的旨在保护消费者的利益，与承包人的利益相比较，消费者的个体利益更加需要保护，若允许承包人行使优先受偿权，则等同于将发包人应当承担的债务转嫁给普通消费者，有违保护弱势利益的法律宗旨。
应当注意的是，此处的消费者应为普通的商品房购买者，且已经支付全部或大部分的购房款，大部分购房款即表明达到或超过全部购房款的百分之五十。
遇到此类冲突，消费者房屋过户请求权优于承包人优先受偿权。
建设工程优先受偿权的判定标准
建设工程优先受偿权的判定标准随着社会经济的不断发展，建设工程领域的投资规模也在不断扩大。
然而，由于建设工程项目具有较长的周期和较高的风险，投资者的权益保障问题日益突出。
在这种情况下，建设工程优先受偿权作为一种特殊的法律制度应运而生，以保障建设工程参与者的合法权益。
建设工程优先受偿权的判定标准成为业界关注的焦点之一。
一、建设工程优先受偿权的法律意义建设工程优先受偿权是指建设工程相关参与者在建设工程项目完工或者因其他原因终止的情况下，依法可以优先受偿其与该建设工程项目有关的债权，并且在受偿分配中占有优先地位的一种权利。
这种权利的确立，从根本上保障了建设工程参与者的投资风险，增强了其参与的积极性。
二、建设工程优先受偿权的判定标准建设工程优先受偿权的判定标准是一个复杂而又重要的问题。
一般来说，建设工程优先受偿权的判定标准主要有以下几个方面：1. 建设工程参与者的地位在确定建设工程优先受偿权的判定标准时，首先需要考虑建设工程参与者的地位。
一般来说，建设工程参与者包括建设单位、工程施工单位、设计单位、监理单位等。
这些参与者在建设工程项目中所起的作用和其所承担的责任不尽相同，因此其优先受偿权的内容和范围也存在差异。
2. 建设工程的类型和性质不同类型和性质的建设工程项目在确定优先受偿权的判定标准时也会有所不同。
住宅建设工程一般涉及用户利益保护问题，所以在确定其优先受偿权时需要着重考虑用户的权益保障；而公共基础设施建设工程可能会涉及政府的公共利益，因此在确定其优先受偿权时需要考虑政府的权益保障。
3. 相关法律法规和标准建设工程优先受偿权的判定标准不是凭空想象的，而是要以相关的法律法规和标准为依据。
建设工程参与者在建设工程项目中所享有的优先受偿权应当受到法律法规的明确规定，只有明确规定的优先受偿权才能得到有效保障。
4. 参与者之间的协商协议在确定建设工程优先受偿权的判定标准时，还需要考虑建设工程参与者之间的协商协议。
建设工程合同承包人优先受偿权的表述
一、建设工程合同承包人优先受偿权的概念建设工程合同承包人优先受偿权是指承包人在工程款支付过程中，因工程项目的实际投入和劳动成果，依法享有在债务人财产不足以清偿全部债务时，优先受偿其工程款的权利。
这一权利具有以下特点：1. 优先性：承包人优先受偿权在债权人的其他债权之上，即在债务人财产不足以清偿全部债务时，承包人有权先于其他债权人受偿。
2. 专属性：承包人优先受偿权仅限于承包人，其他债权人和债务人不得主张。
3. 有条件性：承包人优先受偿权须满足一定条件，如合同约定、实际投入和劳动成果等。
二、建设工程合同承包人优先受偿权的法律依据1. 《中华人民共和国合同法》第286条规定：“建筑工程的承包人完成工程后，有权请求支付工程款。
建筑工程的承包人未按照合同约定完成工程，或者未按照合同约定的质量、工期完成工程的，发包人有权拒绝支付工程款。
”2. 《中华人民共和国建筑法》第62条规定：“建筑工程的承包人完成工程后，应当向发包人提交竣工结算文件。
发包人应当在收到竣工结算文件之日起三十日内支付工程款。
”3. 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定：“承包人完成建设工程后，因发包人拖欠工程款，致使承包人无法及时收回工程款的，承包人有权要求优先受偿。
”三、建设工程合同承包人优先受偿权的行使条件1. 合同约定：建设工程合同中应明确约定承包人享有优先受偿权。
2. 实际投入和劳动成果：承包人需证明其对工程项目的实际投入和劳动成果。
3. 债务人财产不足以清偿全部债务：在债务人财产不足以清偿全部债务的情况下，承包人才能行使优先受偿权。
4. 诉讼时效：承包人应在诉讼时效内行使优先受偿权。
四、建设工程合同承包人优先受偿权的法律效力1. 优先受偿权具有强制执行力：承包人可依法申请人民法院对债务人财产进行强制执行，以实现其优先受偿权。
2. 优先受偿权具有对抗力：承包人优先受偿权可对抗其他债权人和债务人。
建设工程优先受偿权怎么适用-
建设工程优先受偿权怎么适用?合同法286条规定：“发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”承包人的优先权仅适用于各种可以折价、拍卖的建设工程的价款，对于不能折价、拍卖的建设工程，承包人是不具有建设工程优先权的。
建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。
建设工程优先受偿权在实践中怎么适用?什么时候可以主张这项权利?主张权利的范围是什么?小编整理了相关内容，详情请看下文。
▲权利主张在法律上的限制1、提出权利主张时间上限制根据最高人民法院2002年6月在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)第四条中指出：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
也就是说承包人一旦超过了上述六个月的期限就等于主动放弃了此项优先权。
值得注意的是，《批复》中特别指出关于六个月的期限的限制规定至《批复》下发六个月后施行。
这意味着，在2003年1月前竣工的工程项目承包人主张建设工程款优先受偿权没有特定的时间限制，在2003年1月后竣工的工程项目，自竣工日起六个月，承包人未向发包人主张建设工程款优先受偿权，则其不再享有优先受偿权。
为确保自身权益，充分行使建设工程款优先受偿权，承包人在今后承接建设工程时，就主张建设工程优先受偿权的期限与发包人作出特别约定，以延长权利主张的期限。
2、受偿权范围上的限制《批复》第三条指出：建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
也就是说《批复》对建设工程优先受偿权受偿的范围做了严格的限制。
除了承包人工作人员报酬、材料款等在工程建设中实际支出的费用，其他的费用不能享受优先权。
这里的其他费用包括发包人违约对承包人所造成的损失、违约金等。
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建筑承包人优先受偿权的法律适用()
建筑承包人优先受偿权是承包人依法律规定而直接取得的一种权利。
从维护不动产登记制度的角度出发，建筑承包人优先受偿权是否应以登记为生效条件;对建筑工程的合法垫资款是
建筑承包人优先受偿权是承包人依法律规定而直接取得的一种权利。
从维护不动产登记制度的角度出发，建筑承包人优先受偿权是否应以登记为生效条件;对建筑工程的合法垫资款是否应享有优先受偿权。
优先受偿权是否应优先于抵押权和一般债权，当该权利与购房消费者的权利发生冲突时，法律要优先保护那一种权利。
本文将着重从建筑承包人优先受偿权的权利性质、成立要件、行使及其效力等方面展开探讨。
一、建筑承包人优先受偿权的权利性质
学者一般认为建筑承包人的优先受偿权是一种担保物权，具有对抗一般债权的效力。
但对于属于何种担保物权则不无争议。
对此，理论上存在不同的认识，主要有以下几种观点：
(一)留置权说
第一种观点认为，建筑承包人的优先受偿权属于留置权。
[1]然而，留置权作为担保物权的一项重要内容，担保法第84条作以明确规定：因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。
这里留置权的标的物显然只限动产。
留置权的标的应为动产，而建筑承包人所争议的标的为不动产，留置权以债权人占有标的物为成立和存续条件，而承包人的优先受偿权不以占有标的物为要件。
建筑工程承包合同，根据合同法分则有名合同的分类，在性质上属于建设工程合同，虽然和承揽合同有相似之处，但却不可同日而语，所以建筑工程承包合同不可以发生留置。
因此，该权利不应称为留置权。
(二)法定抵押权说
第二种观点认为，建筑承包人的优先受偿权属于法定抵押权。
[2]虽然抵押权的性质与建筑承包人优先受偿权有许多相似之处，但把建筑承包人的优先受偿权等同于抵押权仍不够确切。
第一，合同法中关于建筑承包人优先受偿权的有关规定并没有抵押权的文字表示，将其说成是抵押权，过于牵强;第二，根据我国现行《担保法》的规定，以不动产为抵押物的，抵押权的设定必须经过登记才能成立。
合同法中关于建筑承包人的有关规定的优先受偿权不需登记便自然设立显然与抵押权的成立条件不符;第三，抵押权不需转移占有，而建筑工程在交付之前，一直处于承
包人的占有之下，这也不符合抵押权的特点。
(三)优先权说
第三种观点认为，建筑承包人的优先受偿权属于优先权。
持这种观点的认为，合同法规定的建筑承包人优先受偿权，既不是法定留置权，也不是法定抵押权，而是一种法定优先权。
第一，优先权是由法律直接规定的，而不是由当事人自己约定的。
合同法规定的承包人在工程的折价或拍卖价款中优先受偿，就直接规定了承包人的优先受偿权，不需要以登记为成立要件;第二，优先权具有排他性。
优先权大于一切债权、物权，这是各国法律对优先权的共同规定。
如对同一标的并存有一般债权、约定抵押权、留置权、优先权的情况下，以优先权优先，合同法规定如发包人拖欠工程款，建筑承包人可在该工程的折价、拍卖款中优先受偿，具有排他性;第三，优先权请求的受偿标的物具有确定性。
如海商法规定的船舶优先权主张的标的仅限于船舶所有人的船舶，而不是其所有财产，合同法规定的也只是承包人所建的工程，也不是发包人的其他财产。