房地产评估报告(市场法收益法成本法)
资产评估：成本法、市场法和收益法的比较
市场法，成本法，收益法的区别一、含义市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
成本法，是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。
收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。
比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。
运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。
而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。
收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。
二、基本原理市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。
成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。
三、资产计价尺度市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。
成本法，是以重置成本作为资产评估的计价尺度。
收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。
四、前提条件市场法：1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。
参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。
3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代成本法：1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；2、应当具备可利用的历史资料。
成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；3、形成资产价值的各种损耗是必要的；4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。
收益还原法和成本法房地产估价实例报告.doc
篇一:《房地产评估案例市场法+收益法+成本法》房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,27486平方米，地下为车库，建筑面积84408平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝03元人民币换算。
房地产评估报告市场法收益法成本法)
编号：xx(估)字2014第0697号陕西xxx房地产评估有限公司房地产抵押估价报告委托估价方：xxx估价对象：西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。
估价人员：xxx xxx估价作业日期：2014.11.27—2014.11.30陕西xx房地产评估有限公司电话：xxxxxxx 地址：西安市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx邮编：710000目录致委托方函 (3)估价师声明 (4)第一部分房地产估价结果报告 (5)第二部分假设和限定条件 (10)第三部分房地产估价技术报告 (11)第四部分附件 (28)致委托方函xxx(先生/女士)：承蒙您的委托，我公司对坐落于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，(建筑面积56486平方米)进行了估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为2014年11月28日。
我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范，遵循公平、公正、公开的估价原则，于2014年11月27日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，估价对象抵押价值为693591594元(大写：人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整)，单价12279元/平方米，具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。
此致陕西xxxx房地产评估有限公司二O一四年十一月二十七日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。
房地产资产评估报告完整版
房地产资产评估报告完整版房地产资产评估报告完整版一、报告目的本报告旨在对XX房地产项目进行资产评估，全面分析项目的市场价值和潜在风险，为相关方提供科学决策依据。
二、背景介绍XX房地产项目位于某市新开发区，总占地面积约100万平方米。
项目计划建设住宅、商业综合体、写字楼和公共设施，具有良好的土地环境和便捷的交通条件。
三、评估方法本次资产评估采用了综合评估法，包括市场法、收益法和成本法。
通过分析市场供需状况、项目收益潜力和建设成本等多个指标，综合得出项目的估值。
四、市场分析1. 地理位置和交通状况该房地产项目位于市中心与新城区交汇处，周边交通便利，有多条主干道和公共交通线路。
距离主要商业区、政府机关、医疗机构和教育资源等配套设施均在可接受范围内。
2. 市场需求和竞争市场需求总体较大，随着城市发展和人口增长，对住宅、商业和写字楼的需求稳步增长。
然而，该区域已存在多个类似的房地产项目，竞争较为激烈。
3. 政策环境和规划在政策环境方面，该市近年来加大对房地产市场的调控力度，限制了投资购房政策和房贷政策。
但该项目获得了市政府的支持，有望在政策方面获得较大的优势。
规划方面，该区域被划定为未来城市发展的核心区之一，未来发展潜力巨大。
五、收益分析1. 项目规划和分配该项目规划有多栋住宅楼、商业中心和写字楼，同时也包括了公园、停车场和小区配套设施等。
住宅的户型和面积多样化，满足不同层次人群的需求。
2. 成本估计和物业管理费根据项目规划和当地市场价格，对项目建设所需的资金进行成本估算。
同时，预计设置合理的物业管理费用，确保项目正常运营。
3. 预测收益和投资回报率结合市场需求和竞争情况，对项目的预测收益进行评估。
并用投资回报率指标来衡量投资者的投资效益。
六、资产评估结果根据综合评估法，对XX房地产项目进行资产估值，得出如下结果：1. 总市场价值：根据市场法、收益法和成本法的综合评估，该项目总市场价值约为X亿元。
2. 风险评估：通过对市场供需、政策环境和项目竞争等因素的分析，发现项目存在以下风险：市场竞争激烈、政策调控变化、预售款风险、品质把控风险等。
房产的资产评估报告
房产的资产评估报告资产评估报告是关于项目评估过程及其结果等基本情况的具有公证性的工作报告，关于房地产的资产评估报告怎么写?请看下面的房产资产评估报告房产的资产评估报告一、评估对象概况评估对象xxx简介基本信息行政区域：xxx 项目位置：xxx建筑类型：多层、高层、超高层物业类别：住宅、别墅开发商：招商地产物业公司：招商物业开盘时间：20XX年10月入住时间：2014年06月基本参数户型面积：四居 137-145平米装修状况：毛坯占地面积：91244.242平方米总建筑面积：225200平方米容积率：1.5 饮用水：市政供水产权年限：70年周边配套：购物中心： xxx学校：xxx幼儿园： xxx医院： xxx银行： xxx二、评估目的对xxx项目房地产价格进行评估，根据结果判断其定价是否合理。
三、评估基准日评估基准日为20XX年8月1日四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用市场法进行评估。
1、选择三个可比实例，具体情况如下表所示2、确定修正系数(1) 交易情况修正。
根据可比实例楼盘和评估对象的交易情况，以评估对象为100，则A楼盘为85，B楼盘为80，C楼盘为91。
(2) 交易日期修正。
根据数据统计，xxx房地产近年来呈持续上涨趋势，年涨幅75%。
所以以评估对象为100，则A楼盘为104，B楼盘为101，C楼盘为96。
(3) 容积率修正。
根据可比实例楼盘和评估对象的容积率，以评估对象为100，则A楼盘为107，B楼盘为190，C楼盘为150。
(4) 区域因素修正。
根据楼盘所处区域的繁华程度，以评估对象为100，则A楼盘为105，B楼盘为92，C楼盘为90。
(5) 个别因素修正。
根据可比实例和评估对象的个别特征，以估价对象为100，则A楼盘为105，B楼盘为93，C楼盘为92。
3、利用市场法进行评估，贴现率为8%(1)以A为参照物时，P=14000×(85÷100)×(104÷100)×(107÷100)×(105÷100)×(105÷100)=12945.03元/米²(2)以B为参照物时，P=12000×(80÷100)×(101÷100)×(190÷100)×(92÷100)×(93÷100)=15762.21元/米²(3)以 C 为参照物时，P=11500×(91÷100)×(96÷100)×(150÷100)×(90÷100)×(92÷100)=12477.63元/米²(4)以A、B、C楼盘的评估值进行简单平均，可得出评估对象的单位楼盘价格为：(12945.03+15762.21+12477.63)÷3=13728.29元/米²五、评估结论在对xxx房地产进行了解和评估后，在评估基准日20XX 年8月1日评估结果如下：xxx房地产单位楼盘价格为13728.29元/米²，房地产价值为3091610908元。
《房地产案例与分析》四大估价方法的相关内容(容易出问答题)
四大估价方法的相关内容（容易出问答题)一、四大估价方法的适用对象和条件1。
比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象:具有交易性的房地产.即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价.（2)适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。
一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。
如果交易实例太少，可能引起较大偏差。
另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证.2.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章)（1)适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库(用于出租的)、农地等。
它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价.但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。
（2)适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。
对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础.3.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第八章)（1）适用对象:成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
房地产估价报告
房地产估价报告房地产估价报告1. 引言本文档是针对某房地产项目的估价报告，旨在通过综合分析和评估来确定该项目的市场价值。
本报告将包括项目背景、市场分析、估价方法及结果等内容，为投资者或相关利益相关方提供决策依据。
2. 项目背景2.1 项目概述该房地产项目位于某城市的市中心区域，总占地面积约为万平方米，由多栋住宅楼和商业综合体组成。
该项目紧邻公共交通枢纽和主要商业中心，具有便利的交通、配套设施和市场吸引力。
2.2 市场需求和消费趋势通过对市场需求和消费趋势的研究，我们发现该城市的房地产市场受到多个因素的影响。
这些因素包括人口增长、就业情况、经济发展、政府政策等。
目前市场对中高档住宅和商业用途的需求较为旺盛，而且近年来由于城市发展和土地紧缺，房地产价格有上涨趋势。
3. 市场分析3.1 竞争对手分析通过对市场上类似项目的竞争对手的分析，我们了解到该区域存在一些竞争项目，这些项目与本项目在位置、规模、品质等方面存在一定的竞争关系。
然而，由于本项目独特的地理位置和开发理念，它具有较好的市场竞争力。
3.2 市场前景根据市场调研和分析，我们认为该房地产项目具有较好的市场前景。
首先，该城市持续发展，人口增长和经济繁荣为房地产市场提供了良好的支撑。
其次，该项目的地理位置优越，交通便利和配套设施完善，满足了市场需求。
最后，该项目独特的设计和高品质的建筑将为购买者带来独特的居住体验和投资价值。
4. 估价方法及结果4.1 估价方法介绍我们采用了一系列常用的估价方法来确定该房地产项目的市场价值。
这些方法包括比较市场法、收益法和成本法。
4.1.1 比较市场法比较市场法是根据市场上类似物业的成交价格和特征来确定估价对象的市场价值。
我们对附近类似项目的成交记录进行分析并结合本项目的特征来进行估价。
4.1.2 收益法收益法是通过估计该项目的未来现金流入来确定其市场价值。
我们将基于项目的租金收入和未来增值潜力等因素来计算该项目的预期收益，并据此进行估价。
房地产评估方法比较
2、核心问题 、核心问题:
怎么比？
一、 市 场 法
3、操作步骤 、操作步骤:
资料收集
选取可比实例 可比实例因素修正 确定价值
交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正
利用差额法或系数法综合修正
4、关键词 、关键词:
市场实例 比较 具备发育完善的房地产市场，并且在市场上能够收集， 具备发育完善的房地产市场，并且在市场上能够收集， 5、适用范围 、适用范围: 相类似的市场交易实例资料。 到大量的与被评估房地产 相类似的市场交易实例资料。 针对交易性房地产效果良好，如商品住宅、高档公寓、 针对交易性房地产效果良好，如商品住宅、高档公寓、 别墅、标准工业房。 别墅、标准工业房。
4、收益法 PK 假设开发法 收益法 使用前提：
① 房地产市场稳定发展。 ② 预期收益及风险能预测和量化。 ③ 房地产收益年限能够明确。
假设开发法 使用前提：
① 稳定透明的房地产政策。 ② 统一完善的房地产法律体系。 ③ 完整公开的房地产信息库。
适用范围：
主要适用于收益性的房地产评估。如 商场，酒店等。 局限性： 在充满风险的市场条件下，预测和量 化收益及风险比较困难。
1、市场法 PK 成本法 市场法 使用前提：
① 发育完善的房地产市场。 ② 市场上存在大量的交易实例资料。
成本法 使用前提：
① 房地产业发展初期。 ② 市场上交易量小。
适用范围：
交易性的房地产评估。如商品住宅等。 使用最为广泛普遍。 局限性： ① 房产市场的成熟度。 ② 市场交易量的大小。 ③ 交易实例数据的获取难易度。
适用范围：
既无收益又很少交易实例的房地产评 估。如学校教学楼、医院等。可以用 于任何房地产的评估。 局限性： 土地取得成本和开发成本加上利税并 不一定客观反应房地产的市场价值。
房地产价值评估报告
房地产价值评估报告资产评估1142206019 陈清贵房地产价值评估结课作业资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。
一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据1、成本法。
成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。
成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。
从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。
成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。
因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。
重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。
2、收益法。
收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。
早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。
费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。
享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。
实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。
货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。
当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。
资本价值就是收入的资本化。
房地产价格评估方法比较分析
税费的计算：根据当地税 收政策确定
利润的计算：根据开发商 的目标利润率确定
优缺点分析
优点：简单易行， 易于理解
优点：考虑了土地 成本、建筑成本等
客观因素
缺点：忽略了市场 因素，可能无法准
确反映市场价格
缺点：需要大量的 数据支持和专业的
评估人员
市场比较法评估
市场法的概念
市场法是一种通 过比较类似房地 产的近期交易价 格来评估房地产
因素的影响。
收益法评估需要专业的房地 产评估师进行评估，以保证 评估结果的准确性和可靠性。
计算公式
收益法评估的基本公式：V = A/R - G
计算公式中的A、R和G需 要根据实际情况进行估计
和预测
A表示资产的未来收益，R 表示资产的折现率，G表示
资产的未来收益增长率
收益法评估的优点是可 以考虑资产的未来收益， 但需要预测未来收益和 折现率，可能存在误差
假设开发法评估的计算公 式为：V = (F + C) / (1
+ r)^n
其中，V表示房地产价值， F表示房地产未来开发完 成后的价值，C表示开发 成本，r表示折现率，n表 示开发周期。
计算公式中的各个参数都 需要根据实际情况进行估
计和预测。
计算公式中的参数估计和 预测需要遵循一定的原则 和方法，以保证评估结果
优缺点分析
优点：简单易行， 易于理解
缺点：主观性强， 准确性较低
优点：考虑市场 因素，更贴近实
际
缺点：需要大量 数据支持，操作
复杂
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收益法评估
收益法的概念
收益法是一种评估房地产价值的方法，通过预测房地产未来的收益，并将其折现到现在， 得到房地产的现值。
常见的资产评估方法：市场法、收益法、成本法
常见的资产评估方法：市场法、收益法、成本法资产评估方法是指评定估算资产价值的途径和手段，是在多种学科的技术方法基础上，按照资产评估本身的运作规律和行业热点形成的一整套方法体系，主要包括市场法、收益法和成本法。
概念市场法：也叫比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
收益法：是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。
成本法：是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置成本作为确定评估价值的基础，扣除相关贬值后，以此确定评估对象价值的评估方法的总称。
应用的必备条件市场法：①评估对象具有可比参照物且具有公开、活跃的交易市场；②有关交易的必要信息可以获得。
收益法：①评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；②预期收益所对应的风险能够度量；③收益期限能够确定或者可以合理预期。
成本法：①评估对象可以正常使用或者在用；②评估对象能够通过重置途径获得；③评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。
基本步骤市场法：①选择参照物；②在评估对象与参照物之间选择比较因素；③指标对比和量化差异；④分析确定已经量化的对比指标之间的差异；⑤综合分析确定评估结果。
收益法：①搜集或验证评估对象未来预期收益相关的数据资料，包括资产配置、生产能力、经营前景、产品结构、销售情况、历史和未来的财务情况、行业水平、经营风险等；②测算评估对象的未来预期收益；③测算评估对象预期收益持续的时间；④测算折现率或资本化率；⑤合理使用折现率或资本化率将评估对象未来的预期收益折算成现值；⑥分析确定评估结果。
成本法：①确定评估对象，估算重置成本；②确定评估对象的使用年限；③测算评估对象的各种损耗或者贬值额；④测算评估对象的价值。
运用的基本参数市场法：评估单项资产时，应该考虑的可比因素：①资产的功能；②资产的实体特征和质量；③市场条件；④交易条件。
资产评估_成本法、市场法和收益法的比较
4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。
收益法：
1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。
2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。
3、被评估资产预期获利年限可以预测。
五、适用范围
市场法，只适用于以市场价值为基础的资产评估业务。只要满足市场法的3个前提条件就可以运用市场法。但下列情况不宜采用市场法：1）因资产具有特定用途或性质特殊，很少在公开市场出售，以致没有公开市场价格的资产，如专用机器设备，或无法重置的特殊设备都不宜采用市场法；2）对于大多数无形资产而言，因其具有保密性、不确定性及不可重复性等特点，所以其交易价格资料往往不对外公开，评估人员无法收集其价格资料，因此不宜采用市场法。
六、优缺点市场ຫໍສະໝຸດ ：优点1、原理简单、易于理解和掌握。也是国际上公认的三大基本评估方法之一；
2、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场取得，评估值更能反映市场现实价格，更能反映市场价格变动趋势；
3、评估结果易于被各方面接受和理解。
缺点
1、对市场环境要求较为严格，需要有公开活跃的市场作为基础；
收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。
比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。
房地产估价报告（市场法和收益法）
房地产估价报告估价项目名称：××市××区××街××号房地产委托估价方：××××科技发展有限公司受理估价方：××××房地产资产评估有限公司估价人员：×××（注册证书编号：421997××××）×××（注册证书编号：422004××××）×××（注册证书编号：422006××××）×××（注册证书编号：422005××××）估价作业日期：二〇〇六年十一月一日至二〇〇六年十一月七日估价报告编号：××评字[2006]××××号目录致委托估价方函 (1)注册房地产估价师声明 (2)估价的假设前提和限制条件 (4)房地产估价结果报告 (7)一、委托估价方 (7)二、受理估价方 (7)三、估价对象概况 (7)四、估价目的 (9)五、估价时点 (9)六、估价作业日期 (9)七、价值定义 (9)八、估价依据 (9)九、估价原则 (9)十、估价方法 (10)十一、估价结果 (11)十二、估价报告应用的有效期 (11)十三、估价人员 (11)房地产估价技术报告 (13)附件………………………………………………………………35～59××××科技发展有限公司：我公司于2006年11月1日接受贵公司委托，对XX市XX区XX 街67号房地产的公开市场价值进行评估，估价目的是为房地产交易提供价值参考依据。
房地产估价的主要方法有市场法
房地产估价的主要方法有市场法、收益法、假设开发法、成本法。
市场法：其理论依据是替代原则，适用于类似房地产交易案例较多的估价，在房地产市场比较发达的情况下，也就是要在同一地区交易较多时，才是有效方法。
有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法。
收益法：适用于有收益或潜在收益的房地产评估。
不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。
收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
假设开发法：具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
成本法：一般适用新近开发建设、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产。
特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、体育场馆、医院、公园、工业厂房、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。
在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
资产评估市场法、收益法、成本法及年金现值终值主要公式
Ri变 净 收益按等差
数列变
递增额B， n→∞，r>0
递增额B， n有限，r>0
递减额B， n→∞，r>0
递减额B， n有限，r>0
Ri变 净 收益按等比
数列变
递增比率s n→∞，r>s>0
递增比率s n有限，r>s>0
递减比率s n→∞，r>s>0 递减比率s,n有限， r>0,0<s≤1
A r
[1 -
1 （1+r）n-t
]
P
=
A r
P
= (
A r
P
=
A r
P
= (
A r
+Leabharlann B r2+
B r2
-
B r2
-
B r2
)[1 -
1 （1+r）n
] -Br
ⅹ（1+nr）
n
)[1 -
1 （1+r）n
] +Br
ⅹ（1+nr）
n
P=
A r-s
P=
A r-s
[1- (
1+s 1+r
n
)]
P=
A r+s
收 益 法 整体 (轻资产) 单项 无形资产 获利房地产 机器设备等 成本费用不 对等
.
Ri不变 净收益 （Ri）不变
r>0,n→∞ r>0,n有限 r=0,n有限
P
=
A r
P
=
A r
[1-
P = Aⅹn
永续年金
资产评估报告估价技术报告
资产评估报告估价技术报告资产评估报告估价技术报告一、引言资产评估报告估价技术报告是通过系统的、科学的方法来对各类资产进行估值的一项技术报告，对于企业决策、财务管理以及投资决策具有重要的意义。
本文将详细介绍资产评估报告的估价技术，并结合实际案例进行阐述，旨在帮助读者更好地理解和应用资产评估报告的估价技术。
二、资产估价技术分类资产估价技术根据估价目的和估价对象的不同，可以分为市场法、收益法和成本法三种主要技术。
1. 市场法市场法是根据市场上相似资产的交易价格来确定资产的估值。
根据市场法，资产的价值由市场供求关系所决定，即市场上的交易价格是资产价值的最佳反映。
此法适用于交易活跃的市场，特别是房地产和股票等交易频繁的资产。
2. 收益法收益法是根据资产产生的收益来确定资产的估值。
根据收益法，资产价值等于其未来收益的现值。
此法适用于收益稳定的资产，如租赁物、收费权等。
3. 成本法成本法是根据资产所需的成本来确定资产的估值。
根据成本法，资产的价值等于重建或替代该资产所需成本。
此法适用于特殊资产，如个别工程建设项目和有特殊技术含量的设备。
三、资产估价技术的流程资产估价技术的具体流程可以分为五个步骤：确定估价目的、确定估价对象、收集和分析相关数据、选择合适的估价方法进行资产估值、编制估价报告。
1. 确定估价目的确定估价目的是资产估价的首要步骤。
根据估价目的的不同，可以针对不同的目标制定相应的估价策略和方案。
2. 确定估价对象确定估价对象是资产估价的第二个关键步骤。
根据评估目的，决定具体要估价的资产，包括不动产、动产和其他资产。
3. 收集和分析相关数据收集和分析相关数据是资产估价的核心环节。
通过收集相关的市场数据、企业财务数据和业务数据等，对资产的特性、市场情况和经济环境等进行全面的分析，为后续的估价提供准确的数据基础。
4. 选择合适的估价方法进行资产估值选择合适的估价方法进行资产估值是资产估价的关键步骤。
根据估价对象的特点和估价目的的要求，选择合适的估价方法进行资产估值。
房地产资产评估报告
房地产资产评估报告一、评估项目名称＿____房地产评估二、委托方委托方名称：＿____委托方地址：＿____三、受托方受托方名称：＿____受托方地址：＿____四、评估目的本次评估旨在为委托方了解其拥有的房地产的市场价值提供参考依据，以便于其进行决策，例如资产转让、抵押贷款、投资分析等。
五、评估对象和评估范围（一）评估对象本次评估的对象为位于_____（详细地址）的房地产。
（二）评估范围包括该房地产所占用的土地及地上建筑物。
土地面积为_____平方米，建筑物总建筑面积为_____平方米，具体包括_____（详细列举建筑物的构成和用途）。
六、评估基准日评估基准日为_____年_____月_____日。
七、价值类型本次评估采用的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
八、评估依据（一）法律法规依据1、《中华人民共和国城市房地产管理法》2、《中华人民共和国土地管理法》3、其他相关法律法规（二）准则依据1、《资产评估准则——不动产》2、《房地产估价规范》（三）行为依据＿____（相关委托文件或合同）（四）产权依据1、房屋所有权证2、国有土地使用证3、其他相关产权证明文件（五）取价依据1、评估人员现场勘查记录2、市场调查及询价资料3、相关统计数据和行业标准九、评估方法本次评估采用了市场法、收益法和成本法进行综合评估。
（一）市场法市场法是将评估对象与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
（二）收益法收益法是预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
（三）成本法成本法是求取评估对象在评估基准日的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
_房地产评估成本法分析报告
二 、成本法在房地产评估中的应用
♦ （2）土地开发成本
· 基础设施配套费 ：工程所需的道路 、给水、 排水 、电力 、通信 、燃气 、热力等建设费用
（七通一平）
· 公共配套设施建设费： 邮电 、学校 、公园、 绿地 、小区外的市政基础设施等建设费用。
二 、成本法在房地产评估中的应用
二 、成本法在房地产评估中的应用
♦ 3. 旧房地产评估 ♦ （新开发土地+旧建筑物）
旧建飒物价格=建筑物的重新购建价格-建飒物贬值
二 、成本法在房地产评估中的应用
♦ （ 1） 建筑物的重新购建价格 · 复原重新购建价格 · 更新重新购建价格
· 单位比较法 · 分部分项法 · 工料测量法（工料估算法） · 指数调整法
二 、成本法在房地产评估中的应用
· 年限法 · 观察法 · 成新率折扣法 · 销售资料法或市场法 · 资本化收益法或租金损失法
二 、成本法在房地产评估中的应用
成新率=结构部分得分合计×G+修部分得分合计×5+设备部分得分合计×B
· 其中：
♦G： 结构部分的评分修正系数； ♦S： 装修部分的评分修正系数； ♦B： 设备部分的评分修正系数。
二 、成本法在房地产评估中的应用
♦ （2） 建筑物贬值 · 实体性贬值： 由于使用 、年限 、天气 、无人 看管 、失修甚至故意破坏等原因引起的
· 功能性贬值： 由于建筑效用相对损失而引起 的贬值 ♦ 建筑过度 、建筑不足
· 经济性贬值： 由于委估房地产以外的原因引 起的环境污染 、房产区划的变化 、附近土地 用途不适合 、灰尘 、高速公路或机场噪音等
二 、成本法在房地产评估中的应用
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编号：xx(估)字2014第0697号陕西xxx房地产评估有限公司房地产抵押估价报告委托估价方：xxx估价对象：西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。
估价人员：xxx xxx估价作业日期：2014.11.27—2014.11.30陕西xx房地产评估有限公司电话：xxxxxxx地址：西安市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx邮编：710000目录致委托方函 (3)估价师声明 (4)第一部分房地产估价结果报告 (5)第二部分假设和限定条件 (10)第三部分房地产估价技术报告 (11)第四部分附件 (28)致委托方函xxx(先生/女士)：承蒙您的委托，我公司对坐落于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，(建筑面积56486平方米)进行了估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为2014年11月28日。
我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范，遵循公平、公正、公开的估价原则，于2014年11月27日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，估价对象抵押价值为693591594元 (大写：人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整)，单价12279元/平方米，具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。
此致陕西xxxx房地产评估有限公司二O一四年十一月二十七日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、本估价对象为位于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。
报告编号兴业(估)字2014第0697号，估价时点为2014年11月28日，房地产抵押评估价值为693591594元。
估价师签章：第一部分房地产估价结果报告一、委托估价方：xxxx二、评估方：陕西兴业房地产评估有限公司三、估价人员：xxxxx四、复核人员：xxxxx五、估价时点：2014.11.28六、估价作业日期：2014.11.27—2014.11.30七、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值八、估价对象：西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米.九、估价依据1.《中华人民共和国城市房地产管理法》；2.《中华人民共和国土地管理法》；3.《中华人民共和国担保法》；4.《城市房地产抵押管理办法》5.《房地产估价规范》国家标准GB/T50291-1999；6.《房地产抵押估价指导意见》7.中华人民共和国房屋所有权证[西安市房权证曲江新区字第1150102021-21-18-21302~1号]；8.估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料十、估价对象房地产概况1.位置坐落及环境概况曲江国际金融中心是位于曲江会展商务板块的首席5A甲级写字楼，占据着西安中轴进入曲江的门户位置，位于曲江CBD会展板块显赫区位，紧邻曲江国际会展中心与会议中心，领驭城市繁华和交通动脉。
1分钟车程到达南三环、绕城高速，5分钟车程到达南二环，10分钟到西高新，15分钟到达钟楼，40分钟直达机场，紧邻地铁2号线，出入城市方便快捷。
曲江国际金融中心以繁华的生活坐标和立体交通网，构筑贯通曲江的10分钟生活圈，这里有曲江国际会展中心，曲江国际会议中心等会展配套，这里有影响世界的风景，影响世界的企业文化，这里有顶级星级酒店，奢享商务高度，这里有大唐不夜城，曲江音乐厅，曲江美术馆，太平洋影城，大雁塔北广场，曲江海洋馆等国际级文化配套，精彩无处不在。
2.房地产状况曲江国际金融中心整体29层（地上27层，地下2层），1-3层为商铺，4-27层为写字楼。
占地面积5460㎡，总建筑面积56486㎡，标准层面积1745㎡，开间面积300-1775平方米，电梯配置客梯8部、货梯2部，建筑结构使用框架核心筒设计，并且核心筒采用目前国际领先的背向设计技术，大大提高办公空间使用率与内部昭示性；标准层采用无柱无次梁设计，使办公空间更加宽敞开扬并且可以自由分割自由组合，同时立面采用荷兰飞利浦公司倾情打造的泛光照明系统绿化设施完善；物业管理为长城物业管理有限公司，物业管理较好，绿化率率较高，办公环境优良，建成于2014年。
曲江国际金融中心拥有西安市写字楼绝无仅有的600平米、10米挑高精装双大堂设计，从入口处即体现企业家尊贵的身份，10+2部国际一线品牌-瑞士迅达电梯、并且两部专供总裁独立使用。
每层特设4个总裁独立盥洗室，提高私密性和安全性，顶楼总裁专属俱乐部，彰显高贵身份。
西安首创可开启式恒温天幕泳池，私享特权，让商务办公更加精彩。
同时项目引进奥运金牌物管-长城物业，倾力打造西安商用物业服务新标准。
曲江国际金融中心外立面采用Low-E玻璃加高档石材，具备绝佳的保温、隔热、防噪特性。
每户配有VRV分户变频中央空调、做到分户控制分户计量，市政地辐热供暖。
全面降低企业能耗，实现经济办公。
电梯分流设计，候梯时间大大缩短。
曲江国际金融中心以世界者的姿态，倾力打造曲江商务顶级标准。
3权属状况根据委托方提供的有关资料《房屋所有权证》，确认委托方为此次评估物业权利人，权属来源：购买商品房；用途：写字楼十一、价值定义房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
十二、估价原则本估价报告在坚持公平、公正、公开的工作原则的基础上，遵循以下原则:1、合法原则；2、最高最佳使用原则；3、替代原则；4、估价时点原则等。
十三、估价方法根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。
估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法三种。
估价对象所在区域住宅类房地产交易实例较多，可比实例易于选择，因而采用市场比较法评估为最佳方法。
十四、房地产变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
房地产的变现能力与宏观经济环境、该房地产的区域房地产价格走势、房地产自身特性以及变现方式等有密切的关系。
本次抵押的房地产用途为商业服务，根据估价人员市场调查分析，目前该区域对写字楼类房地产需求较为稳定，价格波动不大，未来价格下降可能性不大，根据估价对象的地理位置、使用用途、周边自然人文环境状况、建筑面积等情况，确定估价对象房地产的变现能力较好。
十五、房地产抵押估价报告使用提示(一)、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。
(二)、对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注:估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。
(三)、估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。
十六、估价结论经评估人员综合分析，结合估价目的，房地产最终抵押价值可以确定为693591594元 (大写：人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整)陕西xx房地产评估有限公司二O一四年十一月三十日第二部分假设和限定条件一、估价报告结论成立的假设前提：1、委托方提供资料属实。
2、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
3、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。
二、估价报告使用的限制条件：1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。
2、本估价报告按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要修正甚至重新估价。
3、本估价报告自出具之日起有效期限为一年，若有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。
4、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表第三部分房地产估价技术报告一区位因素分析1.地理位置曲江国际金融中心写字楼位于西安市曲江新区汇新路与会展东路东北角，紧邻曲江国际会展中心与会议中心，领驭城市繁华和交通动脉，商服设施齐全。
2．交通便捷度：待估对象位于曲江新区，交通便捷度较高。
1分钟车程到达南三环、绕城高速，5分钟车程到达南二环，10分钟到西高新，15分钟到达钟楼，40分钟直达机场，紧邻地铁2号线，出入城市方便快捷。
3．周边环境及商业繁华度：估价对象位于正在开发建设中的西安曲江新区，该区域为集娱乐、休闲、旅游、商务、居住为一体的大型度假区，附近有多所著名的大学院校及大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋世界等及人文景观，国美电器、小寨商业中心，距小寨商业圈仅1.5公里左右。
各类物业相辅相成，互为推动，形成规模效应。
4．基础设施条件：区域内基础设施条件达到“七通一平”，包括通路、供水、排水、通电、通讯、供暖、供气及土地平整.二个别因素曲江国际金融中心是位于曲江会展商务板块的首席5A甲级写字楼，占据着西安中轴进入曲江的门户位置，位于曲江CBD会展板块显赫区位，紧邻曲江国际会展中心与会议中心，领驭城市繁华和交通动脉。
1分钟车程到达南三环、绕城高速，5分钟车程到达南二环，10分钟到西高新，15分钟到达钟楼，40分钟直达机场，紧邻地铁2号线，出入城市方便快捷。
曲江国际金融中心以繁华的生活坐标和立体交通网，构筑贯通曲江的10分钟生活圈，这里有曲江国际会展中心，曲江国际会议中心等会展配套，这里有影响世界的风景，影响世界的企业文化，这里有顶级星级酒店，奢享商务高度，这里有大唐不夜城，曲江音乐厅，曲江美术馆，太平洋影城，大雁塔北广场，曲江海洋馆等国际级文化配套，精彩无处不在。
曲江国际金融中心拥有西安市写字楼绝无仅有的600平米、10米挑高精装双大堂设计，从入口处即体现企业家尊贵的身份，10+2部国际一线品牌-瑞士迅达电梯、并且两部专供总裁独立使用。