房地产评估案例市场法+收益法+成本法
资产评估：成本法、市场法和收益法的比较
市场法，成本法，收益法的区别一、含义市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
成本法，是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。
收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。
比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。
运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。
而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。
收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。
二、基本原理市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。
成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。
三、资产计价尺度市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。
成本法，是以重置成本作为资产评估的计价尺度。
收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。
四、前提条件市场法：1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。
参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。
3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代成本法：1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；2、应当具备可利用的历史资料。
成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；3、形成资产价值的各种损耗是必要的；4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。
资产评估的五种方法
资产评估的五种方法资产评估是指对个人、企业或机构的资产进行评估、估值的过程。
在不同的情况下，可以采用不同的评估方法。
本文将介绍五种常用的资产评估方法，包括市场法、成本法、收益法、比较法和替代法。
一、市场法市场法是最常用的资产评估方法之一。
它基于市场上相似资产的交易价格来确定评估对象的价值。
评估师会收集市场上类似资产的交易数据，分析市场趋势和供需关系，以此来估算评估对象的市场价值。
市场法适用于有大量市场交易数据可供参考的情况，如房地产、股票等。
二、成本法成本法是根据资产的重建成本来进行评估的方法。
它假设评估对象的价值等于重建或替代该资产所需的成本。
评估师会考虑到资产的物质成本、劳动力成本、管理费用等因素，来估算资产的价值。
成本法适用于无法找到类似资产的市场数据，或者评估对象是新建资产的情况。
三、收益法收益法是基于资产所能带来的未来收益来进行评估的方法。
它将资产的价值与其预期收益相联系。
评估师会预测评估对象未来的现金流量，并考虑到风险和折现率，计算出资产的现值。
收益法适用于评估对象具有稳定和可预测的现金流量的情况，如租赁物业、企业等。
四、比较法比较法是通过对类似资产的交易价格进行比较，来确定评估对象的价值。
评估师会收集市场上类似资产的交易数据，并进行比对分析，找到与评估对象最相似的交易，并据此估算其价值。
比较法适用于市场上存在大量类似资产交易数据的情况，如二手房、二手车等。
五、替代法替代法是根据评估对象的替代品的价格来确定其价值。
评估师会考虑到评估对象所属行业的替代品价格以及供需关系，来估算其价值。
替代法适用于评估对象的替代品有明确的市场价格和需求的情况，如原材料、设备等。
总结起来，市场法、成本法、收益法、比较法和替代法是常用的资产评估方法。
在实际应用中，评估师需要根据不同的评估对象和情况选择合适的方法，并综合考虑市场趋势、成本、收益和替代品等因素，以确保评估结果准确、可靠。
同时，评估师还需要具备丰富的行业知识和专业技能，以确保评估过程符合相关法规和准则。
房地产评估案例
1房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。
周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。
该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
房地产评估典型案例分析和操作实务
商业房地产估价
11、不能独立使用的商铺
主要评估方法 收益法
技术思路、难点 同样的底层，价格相距最大的幅度接近几倍。因此，如果
不仔细了解具体坐落位置，简单括其中临弄内小路的交易 案例用于沿普通道路的估价对象进行比较，就会造成片价 的失误。 这类抵押房地产一般包括整体房地产中某幢、某层、某单 元或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成 或使用的部分(局部)房地产作为抵押物进行估价时，应注 意到该部分(局部)房地产在整体房地产中的作用，它的相 应权益，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到土 地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估 价方法可选用市场法、收益法或成本法。
主要评估方法 市场法、收益法
技术思路、难点 求商品房价格，扣除土地收益金或土地出让金
乡(镇)、村企业房地产 以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体
建设用地使用权作为抵押物， 进行评估时应注意到未经法定程序不得改变土地集体所有
权性质和土地用途。 在估价过程中应扣减与国有土地价值的差异， 估价方法可选用成本法、收益法或市场法。
居住房地产估价
15、地大房小
主要评估方法 市场法、成本法
技术思路、难点 空坪的确认 地价的容积率界定
居住房地产估价
16、二手房交易抵押评估
主要评估方法 市场法、收益法
技术思路、难点 过户前的产权资料，出预估报告，特别说明 正式报告、过户后的产权资料
居住房地产估价
17、别墅
主要评估方法 市场法
2、房改房
主要评估方法 市场法、成本法
房地产评估案例市场法
房地产评估案例市场法房地产评估是指通过对房地产的各种要素进行研究、调查和分析，从而确定房地产的价值和市场价格的行为。
市场法是房地产评估中常用的一种方法，基于市场法对房地产进行评估可以客观、科学地确定房地产的市场价值。
下面将介绍一个市场法的房地产评估案例。
公司计划购买一座商业写字楼用于办公。
该写字楼位于城市中心区域，交通便利，周边有多家大型购物中心、酒店和银行。
经过市场调研，发现该地区的商业写字楼租金平均每平方米每月约为35元。
接下来，我们可以使用收益法进行房地产评估。
首先，我们需要确定该商业写字楼的租金收益。
根据周边商业写字楼的租金水平，我们可以估算出每年的租金收入。
假设该商业写字楼的总面积为5000平方米，租金为每平方米每月35元。
每年的租金收入可以计算为：租金收入=面积×租金×12个月=5000平方米×35元/平方米/月×12个月=2,100,000元/年接下来，我们需要估算出该商业写字楼的净收入。
净收入是指扣除房屋管理费用、维修费用、税费和折旧等费用之后的实际收入。
根据实际情况，我们假设其净收入为总租金收入的80%，则净收入可以计算为：净收入=租金收入×80%=2,100,000元/年×80%=1,680,000元/年然后，我们需要确定该商业写字楼的投资回报率。
投资回报率是指净收入与投资金额之间的比率。
假设购买该商业写字楼的投资金额为5000万元，则投资回报率可以计算为：投资回报率=净收入/投资金额=1,680,000元/年/5000万元=3.36%最后，我们可以根据该商业写字楼的投资回报率和市场上类似房地产的投资回报率进行比较，从而确定该商业写字楼的市场价值。
如果市场上类似的房地产的投资回报率为4%，则根据投资回报率的倒数法，我们可以计算出该商业写字楼的市场价值：市场价值=净收入/投资回报率=1,680,000元/年/4%=42,000,000元根据以上计算，可以得出该商业写字楼的市场价值为4200万元。
房地产估价测算过程(市场法、收益法)
期一次付清，单价均为按建筑面积计算，币种均为人民币，货币单位均
为元；
（２）交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况
无需修正，故修正系数分别为100/100、100/100、100/100；
（３）交易时间修正。可比实例A、B、C的成交日期与估价时点非
常接近，而与估价对象类似的房地产价格在估价时点之前的一个月未出
现价格波动，故交易时间不需修正，修正系数分别为100/100、
100/100、100/100；区域及个别因素修正系数
（4）区域因素修正。采用直接比较调整法进行区域因素修正：首
先，以估价对象的区域因素为基准（100分），将可比实例的区域因素
与估价对象的区域因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例
100/100
100/101 100/100 100/100
100/100
100/101 100/100 100/99
100/100
100/100 100/100 100/100 100/100
新旧程度 100/100 100/100 100/100 100/100
土地剩余年期 100/100 100/99
楼 层 100/101 100/101 100/101 100/100
朝 向 100/100 100/100 100/100 100/100
交易价格
（元/m2）
4250
4100
4300
---
比准价格
4004
3941
4176
4040
（元/m2）
取平均值，估价对象比准单价为： （4004＋3941＋4176）÷3=4040（元/㎡）（取整）
繁华程度
优
房地产评估案例市场法+收益法+成本法
房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。
因可比实例都是中介开价，根据**市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。
房地产评估报告实训作业
一、作业背景随着我国房地产市场的蓬勃发展，房地产评估行业也逐渐成为了一个重要的行业。
为了提高我国房地产评估行业的服务质量，培养一批具备专业素养的房地产评估人才，我们进行了一次房地产评估报告实训作业。
本次实训以我国某城市的一处住宅小区为评估对象，旨在通过实训，让学生掌握房地产评估的基本流程、方法和技巧。
二、评估对象及目的1. 评估对象：某城市某住宅小区，位于市中心，占地面积为50000平方米，总建筑面积为100000平方米，共有住宅楼30栋，共计1000套住宅。
2. 评估目的：为该住宅小区的业主提供一套全面的房地产评估报告，以便了解其住宅的价值，为业主在房屋买卖、抵押、租赁等活动中提供参考。
三、评估方法1. 市场法：通过搜集相似住宅的销售价格，结合评估对象的区位、实物状况等因素，对评估对象的价值进行估算。
2. 成本法：根据评估对象的建筑成本、土地成本、税费等，结合折旧等因素，对评估对象的价值进行估算。
3. 收益法：根据评估对象的租金收入、运营成本、空置率等因素，对未来收益进行预测，从而估算评估对象的价值。
四、评估结果1. 市场法评估结果：根据市场法评估，该住宅小区的平均每平方米住宅价值为12000元。
2. 成本法评估结果：根据成本法评估，该住宅小区的平均每平方米住宅价值为10000元。
3. 收益法评估结果：根据收益法评估，该住宅小区的平均每平方米住宅价值为13000元。
五、评估结论综合市场法、成本法和收益法评估结果，该住宅小区的平均每平方米住宅价值约为12000元。
六、评估报告使用说明1. 本评估报告仅供参考，实际交易价格可能因市场波动、政策调整等因素而有所不同。
2. 评估报告中的数据均来源于公开资料，评估人员已尽最大努力确保数据的准确性。
3. 评估报告的使用期限为一年，自评估报告出具之日起计算。
4. 评估报告的使用范围限于本次评估目的，不得用于其他目的。
七、实训总结通过本次房地产评估报告实训作业，我们深刻认识到房地产评估工作的复杂性和重要性。
资产评估 案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估
资产评估案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估---------------------------------------------装--------------------------------- --------- 订-----------------------------------------线----------------------------------------班级 11会计一班姓名蔡瑶婷学号11250201102- 广东财经大学答题纸（格式二）课程资产评估 2013－2014学年第 1 学期成绩评阅人评语：＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝资产评估案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估一.资产评估基本理念。
（一）概念资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。
资产评估是对额定产权的评估。
资产评估作为一种评价过程，会涉及以下基本要素：评估主体，表明由谁来进行评估；评估客体，即被评估的资产，又为评估对象；评估依据，即评估工作中遵循的法律法规，经济行为文件，重大合同协议以及取费标准和其他参考依据；评估目的；评估原则；评估程序；评估价值类型；评估方法以及资产评估假设。
（二）资产评估是对额定的产权的评估资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物，在市场经济中发挥着巨大的功能，通过对资产的现实价值进行评定和估算，为各项资产提供公正的价值尺度，通过对资产进行价值判断，可以起到价值鉴定的作用；在资产评估中，按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。
同时，通过资产评估，可以促进企业账实相符和资产完整，防止国有资产流失和促进企业改革顺利进行。
房地产估价三大基本方法的比较和分析1
房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。
其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。
1.市场比较法指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。
1)市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
2)市场法适用的对象和条件市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。
市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。
如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。
市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等;3)市场法的操作步骤运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例;②选取可比实例;③建立价格可比基础;④进行交易情况修正;⑤进行交易日期调整;⑥进行房地产状况调整;⑦求取比准价格。
2.收益法指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。
一）收益法应用于房地产的估价的基本原理收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益,它利用经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。
对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。
第五章 房地产评估(第二讲)
适用范围
在下列情况下，市场法往往难以适用： 没发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地 区； 某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地 产，如古建筑等； 很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 风景名胜区土地； 图书馆、体育馆、学校用地等。
基本思路
在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将 被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照 比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等 因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。
适用范围 基本公式 基本参数取得 应用案例★
适用范围
市场法只要有适合的类似房地产交易实例即 可应用。在同一地区或同一供求范围内的类 似地区中，与被估房地产类似的房地产交易 越多，市场法应用越有效。 市场法通常是非收益性房地产市场价值评估 的首选方法，比如：房地产开发用地、普通 商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、标准 工业厂房等。
1 1 /(1 8%) 交易实例A及C的使用年限修正系数 0.9659 35 1 1 /(1 8%)
（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同， 故不作修正，交易实例B、C 的容积率与待估宗地不同，应进行修 正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的 关系是：容积率在4.5～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则： 交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.1
案例
某城市内，有一宗住宅用地500m2需要评估,评估 基准日为2014年10月,先根据该地条件,选择了与之类似 的四宗已成交案例,几宗地块的比较条件如下:
已知:该城市地价指数在2013年1月为100,以后上涨每月均 为1% 表5-4 容积率修正系数 容积率 修正系数 1 1 2 1． 8 3 2．1 4 2．3 5 2．4
三种基本方法：市场法,收益法和成本法
三种基本方法：市场法，收益法和成本法资产评估的途径：市场途径收益途径成本途径市场法：是指利用市场上的同样或类似资产近期交易价格，直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法的基本前提：1.要有一个活跃的公开市场。
2.是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
（功能上相似市场条件有可比性时间间隔在一定范围内）基本程序：选择参照物：3个以上避免偶然选择比较因素：选影响最大的对比指标量化差异：数量化货币化调整差异：得到初步评估结果综合分析：确定评估价值市场法的具体评估方法：直接比较法类比调整法直接比较法：现行市价法即评估日的现行市价市价折扣法参照物的成交价格＊（1－价格折扣率）功能价值类比法线性关系成交价＊（评估对象生产能力／参照物生产能力）指数关系成交价＊（评估对象能力／参照物能力）x 价格指数法成交价格＊（1＋物价变动指数）乘新率价格调整法成交价格＊（评估对象新率／参照新率）类比调整法：若干个市场售价类比法：太难看不懂成本市价法：现行合理成本＊（参照物成交价／参照物的成本）《即成本市价率》市盈率乘倍数法：评估对象年收益＊参照物市盈率收益法：通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的各种评估方法的总称。
收益法的理论基础是效用价值论。
三个基本要素：1被评估资产的预期收益2折现率或资本化率3被评估资产取得预期收益的持续时间。
收益法的基本参数：收益额，折现率，收益期限。
收益法的主要技术方法：其一是针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，分为有限期和无限期地评估方法。
其二是针对评估对象预期收益额的情况划分，分为等额和非等额。
成本法：是指在评估资产的现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的各种评估方法的总称。
重置成本分为复原重置成本和更新重置成本。
成本法中的基本要素：评估资产的重置成本，实体性贬值，功能性贬值和经济性贬值。
房地产估价的一种数学方法
房地产估价的一种数学方法房地产估价是评估不动产价值所采用的一种重要方法。
在房地产投资、贷款融资、税收评估、地产收购等领域中，都需要进行房地产估价。
目前常用的方法有三种：比较市场法、收益法和成本法。
其中，比较市场法是应用最广泛的一种方法，下面将介绍该方法的数学原理和步骤。
比较市场法的数学原理比较市场法是通过对同类别房产的成交价格进行比较，得出目标房产的市场价值。
其数学原理可以用最小二乘法描述。
最小二乘法是一种通过在误差平方和最小化的基础上拟合数据的数学思想。
在比较市场法中，我们采用最小二乘法来拟合数据，建立一条房价与面积的回归线。
步骤1：选择样本房产比较市场法需要选择同类别的样本房产，通常是旁边位置、建筑类型、面积和配套设施等相似的房产，可以通过网络、报纸、房产中介等途径获取。
在选择样本房产时，要保证样本足够多，使回归分析的结果更加准确。
步骤2：收集样本价格和特征信息在收集样本房产信息时，要收集每个样本房产的成交价格、建筑面积、装修程度、位置、朝向等特征信息。
房产的价格和特征信息是进行回归分析的基础数据。
步骤3：建立回归方程回归方程是比较市场法的核心，它通过所有样本房产的价格和特征信息，得到房价与面积的关系方程，表示为y=ax+b。
其中，x表示房屋面积，y表示房屋价格，a称为斜率，表示房价每增加1平米的面积所对应的价格变化，b称为截距，表示面积为0时的房价。
在这一步骤中，我们采用最小二乘法来求解回归方程，使误差平方和最小。
步骤4：估算目标房屋价格通过回归方程可以得到目标房屋的估算价格。
例如，如果目标房屋的面积为120平米，则通过回归方程y=ax+b可以求出房屋的估算价格。
如果a=5000元/平米，b=1000000元，那么目标房屋的估算价格为$5000*120+1000000=1600000$元。
当然，这只是一个参考价格，具体价格还需结合实际情况进行评估。
总结比较市场法是房地产估价中应用最广泛的方法之一，其数学原理为利用最小二乘法构建回归方程，通过步骤化的建模流程得到房屋的估算价格。
房地产评估-市场比较法和收益法(EXCEL模板)
假定实现抵押权时应支付交纳的相关税费 税费扣减项目 (1)手续费 (2)营业税及附加 (3)土地增值税 (4)印花税 (5)个人所得税 合计 计算基数 6,992.42 41,530,000 41,530,000 41,530,000 41,530,000 取334.337726万元 房地产抵押价值 项目 住宅 合计 面积(M2) 6,992.42 6,992.42 市场价值 (万元) 4,153 4,153 市场单价 (元/M2) 5,940 / 扣减税费 (万元) 334.34 334.34 抵押价值 (万元) 3,818.66 3,818.66 抵押单价 (元/M2) 5,461 / 备注 税费比率 3 5.450% 1.00% 0.05% 1.50% 小计 税费金额 20,977 2,263,385 415,300 20,765 622,950 3,343,377
房地产评估价值(大写金额) 市场单价(大写金额)பைடு நூலகம்相关税费(大写金额) 房地产抵押价值(大写金额) 抵押单价(大写金额)
肆仟壹佰伍拾叁万元整 伍仟玖佰肆拾万元整 叁佰叁拾肆万叁仟叁佰柒拾柒元贰角陆分(￥334.337726万) 叁仟捌佰壹拾捌万陆仟陆佰贰拾贰元柒角肆分(￥3818.662274万) 伍仟肆佰陆拾壹万壹仟肆佰伍拾肆元陆角整
评估结果汇总表
房地产评估价值的确定 市场法单价 评估单价 评估结果 5,872 5,945 41,534,975 权重 计算式 计算式 50% 收益法单价 6,017 权重 取整(拾元) 取整(万元) 50% 5,940 41,530,000 5,872× 50%＋6,017× 50%=5,945 5,940元/平方米× 6992.42平方米=41,534,975
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法房地产评估是指通过对房地产的价值、利润和潜在风险进行定量、定性分析的过程。
在房地产评估中，常用的方法主要有四种：市场法、成本法、收益法和比较法。
一、市场法评估市场法评估是指根据市场上类似房地产的交易数据和市场供需关系，通过比较分析确定一个房地产的市场价值。
该方法主要分为比较市场法和收益市场法两种。
1.1比较市场法比较市场法是通过比较分析来自市场上的类似房地产交易数据，选择合适的比较基准，根据一定的调整和折旧，确定目标房地产的市场价值。
这种方法适用于供需关系相对稳定、交易数据相对丰富的情况下。
1.2收益市场法收益市场法是通过分析目标房地产的租金收益或营业收入，根据市场上的收益率水平来确定房地产的市场价值。
该方法适用于产生稳定收益的商业房地产，如写字楼、商场等。
二、成本法评估成本法评估是通过计算房地产的重建成本、剩余价值和减值等因素，确定房地产的价值。
该方法适用于新建房地产、特殊用途房地产和没有交易数据的房地产。
2.1重建成本法重建成本法是通过计算房地产的重建成本，即将目标房地产完全拆毁再重新建设的成本，来确定房地产的价值。
该方法适用于新建房地产，尤其是没有交易数据的房地产。
2.2剩余价值法剩余价值法是通过计算完成项目全部成本后，项目所增加或减少的剩余价值，来确定房地产的价值。
该方法适用于特殊用途房地产或土地开发项目。
2.3减值法减值法是通过评估一个房地产的状况、附带权益和未来可能发生的风险等多个因素，来确定房地产价值的下降程度。
该方法适用于评估陈旧或损坏的房地产，如旧楼、废弃厂房等。
三、收益法评估收益法评估是通过分析房地产的租金收益或者现金流，结合市场上的收益率水平，来确定房地产的价值。
该方法适用于租金收益稳定的商业房地产。
四、比较法评估比较法评估是通过比较分析市场上类似房地产的交易数据，选择合适的比较基准，参考类似房地产的价格水平，来确定房地产的价值。
四种评估方法各有侧重，适用于不同类型的房地产。
房地产评估案例
(1)一至四层为商业经营区，实际的租金收入由于各 楼层经营品种不同而有所差别。一层经营日用百货 等赢利水平低的商品，租金相对较低；二、三层经 营鞋帽、服装等赢利水平高的商品，租金收入较高 ；四层经营家具，租金收入偏低。按照最佳效用原 则和贡献原理，一至四层的租金收入应从一层至四 层递减。因此，将各层的实际收入水平调整为客观 收入，即：每月平均租金收入一层为67元／平方米 ；二层为60元／平方米；三层为46元／平方米；四 层为38元／平方米。调整后的整体租金收入与调整 前不发生变化。
(4)出租型房地产的纯收益是按租金收入扣除维修费 、管理费、保险费和税金来计算的。本案例计算总 费用时，未把大厦的年折旧费包括在内，这一点是 正确的。在实际评估工作中.有很多评估人员在用收 益法评估房地产价格时把折旧费包括在总费用中， 这种做法是错误的。因为如果扣除折旧，就已不是 房地产的价格了。本案例中，扣除了一项不可预见 费，这是因为建筑物主体与附属设备的使用年限不 同，在经营期限内需要考虑设备重置发生的费用(如 电梯、空调)，另外还存在重新装修的可能，将这些 费用列为不可预见费，体现了谨慎原则。
(5)折现率的确定是运用收益法较为棘手的问题。本 案例的折现率是用国债5年期利率折成复利率，加风 险利率来确定的。这种确定方法是比较合理的。一 般来说，折现率包括三方面内容：无风险利率、风 险报酬率和通货膨胀率。在目前条件下，根据通货 膨胀对收益额影响的弱相关性和不完全性，确定折 现率可以不考虑通货膨胀率。这样，折现率通常用 无风险利率加上风险报酬率来确定。无风险利率是 投资者投资应获得的最低报酬率，国外评估机构通 常以政府长期国债作为无风险利率。因此，本案例 采用5年期国债复利率加风险利率确定折 现率是可 行的。
(3)收益性房地产可划分为出租型和商业、生产经营 型两类。本案例中的房地产是出租型房地产，应根 据租赁合同计算纯收益。C评估事务所根据调查研究 ，预计在今后一段时间内W市经济发展状况与前几 年不会有大的变化，将租金收入按前3年的租金实际 发生额的平均数计算调整，技术方法合理，测算过 程正确，评估结果符合实际情况。而且，商场现有 的经营格局，并未反映出房地产最佳使用状况，以 致使本应该获利高的楼层获利低，本应该获利较低 的楼层获利反而偏高。
房地产评估习题市场法和收益法
房地产评估习题1.有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下：上表中成交价的单位为：元/平方米。
该城市地价指数表为：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在之间时，容积率每增加，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过时，超出部分的容积率每增长，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。
对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，评估该宗地2005年的价值。
解：（1）根据题意建立容积率地价指数表（如下表）（2）案例修正计算。
评估价值=参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数A：680×112/110×100/101×105/115×100/101=620元/平方米B：610×112/110×100/100×105/105×100/99=627元/平方米C：700×112/107×100/105×105/120×100/98=623元/平方米D：680×112/108×100/100×105/100×100/99=748元/平方米E：750×112/107×100/99×105/128×100/102=638元/平方米F：700×112/112×100/100×105/115×100/101=633元/平方米（3）评估结果案例D的值为异常值，应予剔除。
其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。
因此，待估宗地G的评估结果为：(620+627+623+638+633)÷5 =628(元/平方米)2. 评估对象是一出租写字楼，土地总面积为5300平方米，总建筑面积25000平方米，建筑层数为18层，建筑结构为钢筋混凝土结构。
成本法在房地产评估中的应用
⼀、基本思路 注意：房产价值评估的成本法与⼟地价值评估的成本法计算公式不同。
⼆、适⽤范围（掌握） 1.⼀般适⽤于 ⽆收益（不能使⽤收益法），房地产市场发育不成熟，成交实例不多（不能使⽤市场法），⽆法利⽤收益法、市场法等⽅法进⾏评估的情况。
2.成本法在⼟地评估中应⽤范围受到⼀定限制： 由于⼟地的价格⼤部分取决于它的效⽤，并⾮仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于⼟地成本的增加并不⼀定会增加它的使⽤价值。
3.房地产评估使⽤成本法主要对象 政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发⼟地等没有收益，也很难进⼊市场交易，则可选择成本法。
应⽤举例 [例]某市经济技术开发区内有⼀块⼟地⾯积为15000m 2 ，该地块的⼟地征地费⽤（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占⽤税）为每亩10万元，⼟地开发费为每平⽅公⾥2亿元，⼟地开发周期为两年，第⼀年投⼊资⾦占总开发费⽤的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地⼟地出让增值收益率为15%，银⾏贷款年利率为6%，试评估该⼟地的价值。
该⼟地的各项投⼊成本均⼰知，可⽤成本法评估。
（1）计算⼟地取得费。
⼟地取得费 =10万元/亩=150元/平⽅⽶ 提⽰：1亩=667平⽅⽶ （2）计算⼟地开发费。
⼟地开发费 =2亿元/平⽅公⾥=200元/平⽅⽶ 提⽰：1平⽅公⾥=106平⽅⽶ （3）计算投资利息 ⼟地取得费的计息期为两年，⼟地开发费为分段均匀投⼊，则， ⼟地取得费利息 =150×[（1+6%）2－1] =18.54（元/平⽅⽶） ⼟地开发费利息 =200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1] =6.39＋3.84 =10.23（元/平⽅⽶） （4）计算开发利润。
开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平⽅⽶） （5）计算⼟地价值。
房地产估价的主要方法有市场法
房地产估价的主要方法有市场法、收益法、假设开发法、成本法。
市场法：其理论依据是替代原则，适用于类似房地产交易案例较多的估价，在房地产市场比较发达的情况下，也就是要在同一地区交易较多时，才是有效方法。
有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法。
收益法：适用于有收益或潜在收益的房地产评估。
不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。
收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
假设开发法：具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
成本法：一般适用新近开发建设、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产。
特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、体育场馆、医院、公园、工业厂房、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。
在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
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房地产评估案例市场法＋收益法+成本法————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：房地产估价案例分析一、市场比较法－--＊*大厦办公用房1.房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,７20．５66平方米,土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2.房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼;土地使用权面积为９,97５平方米;上部建筑北幢69,7２0.566平方米,建筑物属*＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共5５层，地下4层，委估建筑面积为69,７２0．566平方米。
3.房地产概况委估房地产座落于＊*市＊＊新区**＊路＊*号;地处金融区内,估价对象为北幢全幢,地上共55层，地下4层,建筑面积为69,７2０.5６6平方米。
该建筑物为**银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61，276.486平方米，地下为车库,建筑面积８4４4.0８平方米(车位1１６个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下４层,建筑面积为６9,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙,内有进口高速电梯1１部,观光电梯4部,货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电,自备发电机,办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石（办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖),大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱;进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊*广场,有一定的商业氛围,周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1)地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择:通过市场调查,根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表实例项目名称地址标价A 新＊＊国际大厦**南路360号＄２,800B **联合大厦**东路13９号＄２,8００Ｃ**证券大厦*＊南路５28号$3,000B．比较因素条件表比较因素条件表物业名称待估对象可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素情况名称*＊银行大厦新**国际大厦**联合大厦**证券大厦坐落位置＊＊＊路*＊号**南路360号*＊东路1３9号*＊南路５2８号所处地区＊＊新区金融区**新区金融区＊*新区金融区*＊新区金融区建筑用途办公楼办公楼办公楼办公楼单价待估22,480 ２2,4８０24,0９0交易日期200４年6月30日200４年8月２004年7月２004年７月区商业繁华度繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区物业名称待估对象可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素情况域因素交通条件有地铁和多条公交线路有地铁和多条公交线路有地铁和多条公交线路有地铁和多条公交线路公共服务设施金融区内,公共服务设施齐全。
金融区内,公共服务设施齐全。
金融区内,公共服务设施齐全。
金融区内,公共服务设施齐全。
自然条件优优优优社会环境优优优优地区性不动产销售状况优优优优环境卫生及景观好好好好市政设施七通一平七通一平七通一平七通一平个别因素建筑结构钢混钢混钢混钢混部位整幢整幢整幢整幢装饰装修情况外墙全玻璃幕墙,内装修到公共部位。
办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板，轻质隔断。
外墙花岗岩，玻璃幕墙，内装修到公共部位。
办公房内为毛坯外墙花岗岩,玻璃幕墙,内装修到公共部位。
办公房内为毛坯。
外墙全玻璃幕墙,内装修到公共部位。
办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板,轻质隔断设施状况进口电梯,中央空调，消防报警、自动喷淋,水电到位，电话进户。
进口电梯，中央空调,消防报警、自动喷淋,水电到位,电话进户。
进口电梯,中央空调,消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。
进口电梯,中央空调,消防报警、自动喷淋,水电到位,电话进户。
平面布局好好好好临路状况一面临主干道。
一面临主干道。
一面临主干道。
一面临主干道。
物业管理好好好好C.交易情况修正评估比较对象表实例项目名称地址标价价格修正后A 新**国际大厦**南路36０号$２,8０0 ￥22，4８0B **联合大厦*＊东路139号＄2,8０0 ￥22,４80C **证券大厦＊＊南路528号＄3，00０￥24,09０因可比实例都是美元标价,按1美元=８.03元人民币换算。
因可比实例都是中介开价,根据**市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。
D.交易时间修正因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定,因此修正系数１．0０。
E.因素修正(详见下表)比较因素修正表物业名称待估物业实例一实例二实例三比较因素**银行大厦新**国际大厦＊＊联合大厦证券大厦状况描述分值状况描述分值状况描述分值状况描述分值交易单价(元/平米）待估22４8座落位置＊*中路1８8号＊*南路３６0号**东路139号**南路５28号交易日期2004.6．３0 100 20０4.8 １0０2004.７1０0 2004.7 1０0区域因素区域繁华程度繁华100 繁华100 繁华100 繁华1０0 距城市主要商服中心距离近１00 近10０近100 近１0０道路状况优１00 优１0０优100 优100 交通便捷度优100 优１00 优10０优1００交通受制情况无100 无1０0 无100 无１0０距车站港口的距离近１00 近100 近100 近100 城市基础设施七通一平100 七通一平1００七通一平100 七通一平10０社会公共服务设施齐全10０齐全10０齐全1０0 齐全100 社会人文环境条件优10０优1００优10０优１00 环境质量优1０0 优100 优100 优1００自然环境条件优１00 优1０0 优100 优１０0 景观优100 优10０优1０0 优100 城市规划限制相似１00 相似１00 相似100 相似100物业名称待估物业实例一实例二实例三比较因素**银行大厦新**国际大厦＊＊联合大厦证券大厦状况描述分值状况描述分值状况描述分值状况描述分值不动产销售状况优１00 优10０优100 优100 区域因素小计 1 1 1 1个别因素临街状况优1０0 优100 优10０优10０建筑面积大100 大100 大100 大100 层高 3.８m １3．8m 3．８m 3.8m内部结构的合理性一般10０一般10０一般1０0 一般100 物业朝向、层数较好１00 好１02 较好100 较好100 建筑结构钢混１0０钢混100 钢混100 钢101 日照、通风程度相似１00 相似100 相似１00 相似100 装修状况高档装修１00外装修高档,内装修毛坯96外装修高档，内装修毛坯９６高档装修１00 设备标准及状况高100 高100 高10０高１00 新旧程度新１00 新10０新100 新100 物业管理好１00 好1００好1０0 好100 绿化环保程度一般100 一般１00 一般10０一般100 特别因素一般1０0 一般1０0 一般１00 一般10０个别因素小计 1 1．0204 １．0417 0．99０1比准价格(单价) 2340０(取整) 22939 ２3417 23852评估价格（总价）1,444,286,755.00可比实例价格修正和调整表可比实例1 可比实例2 可比实例３成交价格（元/平方米)2２480 22４80 24090 成交日期2０04.82004．７2004.7交易情况 1 1 1 区位因素 1 1 1个别因素1．0204 1．0417 0.990１经过上述各种修正后，评估比准价格如下:估价对象比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数A=22480*1*1*１*1.０204=22939(元/平方米)B=22480＊1＊１*1*1.０417=23417(元/平方米）C=24０90*1*1*1*０．9901=2385２（元／平方米)取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即：地上建筑物评估单价＝(22９39+２3417+2３8５２）/3=23400(元／平方米）（取整)二、成本法案例――*＊办公楼办公楼产权属武汉***有限公司,建于1９84年，共2层，砖混结构，建筑面积５5１.88平方米。
房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆,内墙及顶棚喷涂,木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步,铁栏杆扶手。
1．综合造价办公楼楼预决算资料难以搜集,根据武汉市建设工程造价管理站于2０01年10月发布的文件(武建造预字[2001]28号)中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为6０2.32元／平方米,评估对象基准日为2001年12月３1日，距典型工程造价发布仅两月时间,该期间人工、材料价格基本无变化，故评估人员对典型工程造价直接采用。
以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表：技术特征典型工程评估对象建筑结构砖混结构，240mm厚砖墙，预应力钢筋砼板砖混结构，240mm厚砖墙、结构稍差层数72建筑外形长方形长方形层高3米3米装修外墙水刷石局部墙面砖、内墙及天棚混合砂浆、铝合金推拉窗、木门、卷闸门、水泥地外墙水泥砂浆、内墙及天棚喷涂、木门窗、水磨石地面附属设备水、电、卫水、电稍差采光、通风良好稍差依据武汉市建设工程造价管理站文件(武建造预字［２０0１］28号）并参考“资产评估常用数据与参数手册”第二版(吕发钦主编）中的有关参数,将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数,下表为修正系数一览表：技术特征典型工程评估对象建筑结构101100层数96100建筑外形100100层高100100建筑装修105100附属设备105100采光、通风101100经过以上修正系数修正,确定评估对象单方综合造价为:602.3２×1０0／１０1×100／96×１０0/１00×100／１００×1０0／1０5×1０0/1０0×1０0/10５×１00/1０１=557.8(元/平方米)综合造价=55７.8×551.８8＝307,838.66（元）2．前期及其他费用(5.1６％）(１）按工程比例收取:勘察设计费（依据原国家物价局、建设部[199２]价费字375号文，按建安工程造价的2.55%计算）;城市建设工程招（议）标服务费(依据鄂价费地字[1992]232号文，按建安工程造价的0．04％计算）；标底审查费(依据鄂价费字[1992]232号文，按建安工程造价的０．1%计算）；工程质量监督费（依据武政[1９９7］20号文,按建安工程造价的0.1８％计算);工程建设监理费(依据原国家物价局、建设部［1９92］价费字４７9号文，按建安工程造价的2．６％计算）。