房地产评估案例市场法+收益法+成本法

房地产评估案例市场法＋收益法+成本法

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房地产估价案例分析

一、市场比较法－--＊*大厦办公用房

1.房地产位置状况

本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,７20．５66平方米,土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。

2.房地产的权利状况

委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼;土地使用权面积为９,97５平方米;上部建筑北幢69,7２0.566平方米,建筑物属*＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共5５层，地下4层，委估建筑面积为69,７２0．566平方米。

3.房地产概况

委估房地产座落于＊*市＊＊新区**＊路＊*号;地处金融区内,估价对象为北幢全幢,地上共55层，地下4层,建筑面积为69,７2０.5６6平方米。该建筑物为**银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61，276.486平方米，地下为车库,建筑面积８4４4.0８平方米(车位1１６个）。

该楼为钢混结构，地上共55层，地下４层,建筑面积为６9,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙,内有进口高速电梯1１部,观光电梯4部,货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电,自备发电机,办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口

花岗石（办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖),大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱;进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊*广场,有一定的商业氛围,周围路网发达、交通便利。

4.评定估算

（1)地上建筑物部分用市场比较法评估。

A.比较实例选择:

通过市场调查,根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表

实例项目名称地址标价

A 新＊＊国际大厦**南路360号＄２,800

B **联合大厦**东路13９号＄２,8００

Ｃ**证券大厦*＊南路５28号$3,000

B．比较因素条件表

比较因素条件表

物业名称

待估对象可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素情况

名称*＊银行大厦新**国际大厦**联合大厦**证券大厦

坐落位置＊＊＊路*＊号**南路360号*＊东路1３9号*＊南路５2８号

所处地区＊＊新区金融区**新区金融区＊*新区金融区*＊新区金融区

建筑用途办公楼办公楼办公楼办公楼

单价待估22,480 ２2,4８０24,0９0

交易日期200４年6月30日200４年8月２004年7月２004年７月

区商业繁华度繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区

物业名称

待估对象可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素情况

域因素交通条件

有地铁和多条公交

线路

有地铁和多条公交

线路

有地铁和多条公交线

路

有地铁和多条公交

线路

公共服务设施

金融区内,公共服务

设施齐全。

金融区内,公共服务

设施齐全。

金融区内,公共服务

设施齐全。

金融区内,公共服务

设施齐全。

自然条件优优优优

社会环境优优优优

地区性不动产

销售状况优优优优

环境卫生及景

观好好好好

市政设施七通一平七通一平七通一平七通一平

个别因素建筑结构钢混钢混钢混钢混

部位整幢整幢整幢整幢

装饰装修情况

外墙全玻璃幕墙,内

装修到公共部位。办

公房内为轻钢龙骨

吊顶，木地板，轻质

隔断。

外墙花岗岩，玻璃幕

墙，内装修到公共部

位。办公房内为毛坯

外墙花岗岩,玻璃幕

墙,内装修到公共部

位。办公房内为毛坯。

外墙全玻璃幕墙,内

装修到公共部位。

办公房内为轻钢龙

骨吊顶，木地板,轻

质隔断

设施状况

进口电梯,中央空调，

消防报警、自动喷淋,

水电到位，电话进

户。

进口电梯，中央空调,

消防报警、自动喷淋,

水电到位,电话进户。

进口电梯,中央空调,

消防报警、自动喷淋，

水电到位，电话进户。

进口电梯,中央空

调,消防报警、自动

喷淋,水电到位,电

话进户。

平面布局好好好好

临路状况一面临主干道。一面临主干道。一面临主干道。一面临主干道。物业管理好好好好

C.交易情况修正

评估比较对象表

实例项目名称地址标价价格修正后

A 新**国际大厦**南路36０号$２,8０0 ￥22，4８0

B **联合大厦*＊东路139号＄2,8０0 ￥22,４80

C **证券大厦＊＊南路528号＄3，00０￥24,09０

因可比实例都是美元标价,按1美元=８.03元人民币换算。

因可比实例都是中介开价,根据**市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。

D.交易时间修正

因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定,因此修正系数１．0０。

E.因素修正(详见下表)

比较因素修正表

物业名称待估物业实例一实例二实例三

比较因素**银行大厦新**国际大厦＊＊联合大厦证券大厦

状况描述分值状况描述分值状况描述分值状况描述分值交易单价(元/平米）待估22４8

座落位置＊*中路1８8号＊*南路３６0号**东路139号**南路５28号交易日期2004.6．３0 100 20０4.8 １0０2004.７1０0 2004.7 1０0

区域因素区域繁华程度繁华100 繁华100 繁华100 繁华1０0 距城市主要商服

中心距离

近１00 近10０近100 近１0０道路状况优１00 优１0０优100 优100 交通便捷度优100 优１00 优10０优1００交通受制情况无100 无1０0 无100 无１0０距车站港口的距

离

近１00 近100 近100 近100 城市基础设施七通一平100 七通一平1００七通一平100 七通一平10０社会公共服务设

施

齐全10０齐全10０齐全1０0 齐全100 社会人文环境条

件

优10０优1００优10０优１00 环境质量优1０0 优100 优100 优1００自然环境条件优１00 优1０0 优100 优１０0 景观优100 优10０优1０0 优100 城市规划限制相似１00 相似１00 相似100 相似100