资产评估项目案例分析-精选文档
资产评估的管理案例分析
第二部分 房地产企业评估
房地产企业评估—高风险领域之一
房地产企业旳转让成为上市企业资产转换旳要点对象能够经过操纵在建房地产项目隐含旳利润，控制转让价格
房地产企业评估—两个经典案例
（2）确信分配到涉及无形资产在内旳单项资产旳收益之和不超出企业资产总和带来旳收益； （3）预期收益口径与折现率口径保持一致； （4）折现期限一般选择经济寿命和法定寿命旳较短者； （5）当预测趋势与现实情况明显不符时，分析产生差别旳原因。
无形资产评估—目前旳规范和准则
《资产评估操作规范意见》第十章 第九十二条至第一百条《资产评估准则—无形资产》共22条，自2023年9月实施
无形资产评估—无形资产准则旳突出贡献
强调了总体应关注旳事项 （1）有关无形资产权利旳法律文件或其他证明资料；
（2）无形资产旳性质、目前和历史情况； （3）无形资产旳剩余经济寿命和法定寿命； （4）无形资产旳使用范围和获利能力；
房地产企业评估—怎样操纵评估
低价旳由来使用成本法，按核实后旳成本计开发项目旳评估值为回避产成品和在产品隐含利润，将开发项目按房屋建筑物和在建工程评估
房地产企业评估—怎样操纵评估
高价旳由来使用收益法，操纵利润预测和折现率旳选用利用最高最佳使用假设，忽视法律上允许、技术上可行、经济上可行旳限制使用假设开发法，将开发项目可能实现旳全部利润量化，而未按原投资人投资资金应分摊旳利润进行估算忽视产权上旳瑕疵简朴地利用土地估价报告和房地产估价报告
“甲、乙型肝炎联合疫苗”专有技术评估案例
1、您以为此报告存在哪些问题？
2、假如由您来承做此项目，您打算从何途径搜集哪些资料、选择什么评估措施、在报告披露方面要点关注哪些问题？
房地产资产评估案例分析报告
房地产资产评估案例分析报告一、案例背景本次评估的对象是位于具体城市市中心的一处商业房地产，包括一栋多层写字楼和其附属的停车场。
该房地产所处地段繁华，交通便利，周边配套设施完善。
业主因企业战略调整，计划出售该房地产，故委托专业资产评估机构对其进行评估，以确定合理的市场价值。
二、评估目的本次评估的目的是为业主提供该房地产在评估基准日的市场价值参考，为其出售决策提供依据。
三、评估对象和范围评估对象为上述提到的商业房地产，包括写字楼的建筑面积具体面积平方米，以及停车场的面积具体面积平方米。
评估范围涵盖了土地使用权、建筑物及其附属设施。
四、评估基准日评估基准日确定为具体日期，以确保评估结果能够反映该时点的市场状况。
五、评估方法本次评估采用了市场法、收益法和成本法三种方法。
（一）市场法市场法是通过比较类似房地产的近期交易价格，对评估对象进行估值。
评估人员收集了周边同类型商业房地产的交易案例，并对其进行了分析和调整，以得出评估对象的市场价值。
在选择可比案例时，主要考虑了以下因素：地理位置、物业用途、建筑面积、交易时间等。
通过对多个可比案例的比较和调整，得出了市场法的评估结果。
（二）收益法收益法是基于评估对象未来所能产生的收益来确定其价值。
对于该商业房地产，评估人员对其租金收入进行了预测，并考虑了空置率、运营成本、折现率等因素，计算出其未来收益的现值。
在预测租金收入时，充分考虑了市场租金水平、租赁市场的供求关系以及未来经济发展趋势等因素。
同时，对折现率的确定也进行了谨慎的分析和计算。
（三）成本法成本法是通过计算重新建造评估对象所需的成本，减去折旧和损耗，来确定其价值。
评估人员对土地取得成本、建筑物建造成本、各项税费等进行了核算，并根据建筑物的使用年限和磨损程度计算了折旧。
六、评估过程（一）资料收集评估人员首先收集了与评估对象相关的各种资料，包括产权证明、规划文件、租赁合同、财务报表等。
同时，还对周边房地产市场进行了调研，了解市场行情和交易情况。
资产评估经典案例分析
资产评估经典案例分析资产评估是指根据一定的方法和标准，对特定的资产进行价值评估。
在实际工作中，资产评估经常用于决策和交易中，特别是在债权转让、企业并购和资产重组等方面。
本文将分析两个经典的资产评估案例，以便更好地理解该领域的实践和方法。
案例一：房地产资产评估公司计划将其位于市中心的办公楼进行出售，因此需要对该资产进行评估。
根据市场调研，该地段的商业地产价格正上升，因此公司打算对办公楼进行重点改造和升级。
在资产评估过程中，评估师考虑了以下几个因素：1.位置：该办公楼位于市中心，周边交通便利，商铺众多。
评估师通过研究市场调研报告和附近类似房地产交易价格，确定该地段具有较高的市场价值。
2.建筑状况：评估师调查了办公楼的建筑年限、结构状况和维修记录。
根据建筑师的建议，评估师确定了房屋维修和装修等重建费用，并将其作为评估价值的一部分。
3.租赁情况：评估师研究了办公楼的租赁情况，包括租赁合同、租金收入和空置率等。
根据租赁情况，评估师估计了该资产的未来收益，并预测了潜在租户的需求。
4.市场需求：评估师分析了当前和未来的市场需求，包括公司搬迁、城市发展规划、政策变化等因素。
评估师认为，在当前的市场条件下，该办公楼具有较高的投资回报潜力。
基于以上因素，评估师最终确定了该办公楼的评估价值，并根据公司的意愿提供了一些建议，包括关于改善建筑状况、扩大租赁市场以及最佳售价等方面的建议。
案例二：企业资产评估企业计划出售其一家子公司，并希望了解该子公司的净资产价值，以便确定最佳的出售参数。
在资产评估过程中，评估师考虑了以下几个因素：1.财务报表：评估师分析了子公司过去几年的财务报表，包括资产负债表、利润表和现金流量表等。
评估师根据财务指标，如净资产、净利润和盈利能力等，对子公司的经营状况进行了评估。
2.市场竞争力：评估师分析了子公司所在行业的竞争环境和市场份额，了解竞争对手的情况及其对子公司的影响。
评估师还对行业发展趋势进行了分析，以便预测子公司未来的发展潜力。
资产评估案例分析
资产评估案例分析一、评估对象被评估对象为一宗待开发商业用地,为征用农地,土地面积5000平方米。
土地取得成本为600元/平方米,土地的开发成本(包括管理费)为800元/平方米,开发期为1年,投资在1年内均匀投入。
银行贷款利率为8%,复利计息。
取得成本该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%。
土地开发的平均利润率为25%,营业税税率5%,城市维护建设税税率7%,教育费附加为营业税的3%,销售费用为开发后土地售价的3%。
评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦,其中l-2层为商场,每层建筑面积为3000平方米,3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为l900平方米,房地产综合资本化率为8%。
资产占有方委托中介机构进行评估。
二、评估要求计算评估对象土地开发后的价值三、评估程序房地产评估依照评估基本事项,制定工作计划,实地勘察与收集资料,测算带骨房地产评估价值,综合分析确定评估结果的程序进行。
评估过程:成本法【1】选择成本法评估方法的原因由于该房地产的重新购置构建成本费用及各种贬值因素能够量化,这是一种很少发生交易且没有开发的房地产,并且没有参照物。
成本法是以再取得被评估资产的冲在即成本为基础的评估途径。
它主要适用于继续使用下的资产评估,可能资产的继续使用并不是绝对成本途径是否适用的唯一前提。
在本案例条件下,该商业用地还未开发,一定是会继续使用的资产类型。
所以选择该方法使用。
【2】大体思路采用重置成本法获取房地产成本的估测前提条件是取得了解房地产的取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、相关税费等。
因此,对该地产进行各种成本费用的计算就可获得土地的价值。
【3】计算过程:1.计算土地取得成本600*5000=30000002.计算土地开发成本(包括管理费)800*5000=40000003.计算投资利息土地取得费和开发费的计息期都是一年,且都是均匀投入,则:(3000000+4000000 )*[(1+8%)0.5 -1]=274613.36(元)4.计算利润(3000000+4000000)*25%=1750000(元)5.计算营业税及及附加营业税=(1750000+274613.36+7000000)/(1-5%)*5%=474979.6(元)城市维护建设税=474979.6*7%=33248.6(元)教育费附加=474979.6*3%=14249.4(元)营业税及附加合计:474979.6+33248.6+10178=14249.4=522477.6(元)6.计算销售费用销售费用=(3000000+4000000+274613.36+1750000+522477.6)*0.03=286412.73(元)7.计算土地价值土地价格=1500000+3500000+196152.4+1250000+373198.3+286412.73=9833503.7(元)土地单价=9833503.7/5000=1966.7(元/平方米)【4】评估结果经计算结果分析,确定评估对象土地的价值为9833503.7元,土地单价为1966.7元/平方米。
资产评估项目案例分析
通过查阅会计账簿和财务报表，核实资产的 账面价值是否与实际相符。
收益法
通过分析资产的未来收益能力，预测资产的 未来现金流，从而评估资产的价值。
市场比较法
通过市场调查和比较类似资产的市场价格， 评估资产的市场价值。
专家评估法
聘请专业评估机构或专家进行评估，利用其 专业知识和经验对资产价值进行判断。
数据收集与处理
收集数据
收集与评估对象相关的市场数据、财务数据、技术数据等。
数据处理
对收集的数据进行清洗、整理、分析和解释，以支持评估结论的 得出。
数据呈现
将处理后的数据以图表、表格等形式呈现出来，方便理解和使用 。
03
资产清查与核实
资产清查内容
固定资产清查
流动资产清查
对土地、房屋、机器设备等固定资产进行 详细清查，记录资产名称、规格型号、数 量、购置日期、原值等信息。
法有资产转让、上市公司重大资
产重组等事项，必须进行资产评估。
委托方需求
03
委托方为了了解自身资产价值，以便进行决策或交易，需要专
业的资产评估服务。
评估目的
1 2
确定资产价值
通过评估，确定委托方所拥有或控制的资产在特 定时点的公允价值，为委托方提供决策依据。
06
风险评估与防范建议
风险评估内容
评估对象风险
评估对象的权属、价值波动、市场条件等因 素可能导致评估结果不准确或产生争议。
评估方法风险
不同评估方法的选择和运用可能对评估结果产生重 大影响，需根据评估目的和对象特点合理选择。
数据来源风险
评估所需数据的来源和质量直接影响评估结 果的准确性和可靠性，需对数据来源进行严 格审查。
资产评估法律案例(3篇)
第1篇一、案情简介某房地产公司（以下简称“甲公司”）因扩大经营规模，计划进行资产重组。
甲公司拟将部分土地使用权和在建工程进行评估，以确定其市场价值。
为此，甲公司委托了某资产评估有限公司（以下简称“乙公司”）进行资产评估。
乙公司根据甲公司的要求，对甲公司的土地使用权和在建工程进行了现场勘查、资料收集和分析，并出具了《资产评估报告》。
甲公司收到乙公司的《资产评估报告》后，发现报告中的评估价值与其预期存在较大差距。
甲公司认为乙公司的评估结果严重偏低，影响了其资产重组的决策。
甲公司遂与乙公司就评估结果进行了多次协商，但双方意见分歧较大，未能达成一致。
无奈之下，甲公司向人民法院提起诉讼，要求乙公司重新评估并赔偿因其评估价值偏低造成的损失。
二、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 乙公司是否尽到了尽职调查义务；2. 乙公司出具的《资产评估报告》是否客观、公正；3. 甲公司是否因乙公司的评估结果遭受了损失；4. 甲公司遭受的损失是否应当由乙公司承担。
三、法院审理1. 尽职调查义务法院审理认为，根据《资产评估法》及相关规定，资产评估机构及其评估人员应当对评估对象进行充分的尽职调查，包括但不限于实地勘查、资料收集和分析等。
乙公司在接受甲公司委托后，对甲公司的土地使用权和在建工程进行了现场勘查、资料收集和分析，已尽到了尽职调查义务。
2. 评估报告的客观性、公正性法院审理认为，乙公司出具的《资产评估报告》在评估方法、参数选取等方面符合相关规范要求，评估过程规范，评估结果具有一定的合理性。
虽然评估价值与甲公司的预期存在差距，但不足以认定乙公司出具的《资产评估报告》存在重大错误。
3. 甲公司是否遭受损失法院审理认为，甲公司未能提供充分证据证明其因乙公司的评估结果遭受了损失。
甲公司仅以评估价值偏低为由要求乙公司赔偿损失，但未提供具体损失数额及损失与评估结果之间的因果关系。
4. 责任承担法院审理认为，乙公司虽然未尽到完全的尽职调查义务，但其评估报告在整体上仍具有一定的合理性。
资产评估案例分析
资产评估 案例分析——房地产评估(一)估价对象概况此次委托评估的是位于上海市××开辟区内的工业用房地产。
1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证 及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：班级： 姓名： 学号：房地产评估案例评估对象为××有限公司位于上海市××开辟区××路××号工业用途房地产(土地为出让)。
该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保， 委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估， 评估基准日为 2003 年 2 月 21 日。
该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。
一、基本情况权利人：××有限公司座落：××路××号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号： (略)土地使用期限： 1996-04-05 至 2046-04-04 止土地总面积： 29,032m2建造面积： 6,791m2房屋类型：工厂建造结构：钢混未发现估价对象有抵押或者其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。
2、估价对象四至情况估价对象位于上海市××开辟区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。
距奉浦大桥 30 公里，距虹桥机场 52 公里，距上海火车站 45 公里，距浦东国际机场 30 公里。
估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。
3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建造面积为 6,791 平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
资产评估经典案例分析报告
案例六：国产机器设备评估案例B厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为2002年8月31日。
评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。
设备名称：双盘摩擦压力机规格型号：J53－300制造厂家：A机械厂启用日期：1997年8月账面原值：180,000元账面净值：100,000元案例分析过程:一、概况1、用途及特点该设备是普通多用途锻压设备，用于B厂（被评估设备所属厂家）锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。
该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置，可进行单次打击和连续自动打击。
2、结构及主要技术参数（1）结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴（其上安装两个大摩擦轮）四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备（主机电和油泵电机）。
（2）主要技术参数公称压力：3,000KN打击能量：2,000KJ最大行程：400mm最小封闭高度：不得小于300mm液压系统工作油压：2～3 Mpa二、估算重置价值1、估算购置价格经向原制造厂家——A机械厂询价得知，相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基准日）为人民币188,000元。
2、估算重置价值（1）购置价格＝188,000元（2）运杂费＝购置价格×运杂费率＝188,000×5%＝9,400元（3）基础费＝购置价格×基础费率＝188,000×5%＝9,400元（4）安装调试费：根据生产厂家承诺该项费用免收；（5）资金成本：因该机可在不到一个月时间完成安装调试工作，故资金成本不计；重置价值＝购置价格＋运杂费＋基础费＋安装调试费＋资金成本＝188,000+9,400+9,400+0+0＝206,800元三、确定综合成新率1、确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率（1）根据《全国资产评估价格信息》1999年第一期刊出的《机器设备参考寿命年限专栏》，取锻压设备规定使用（经济）年限为17年；（2）确定已使用（实际）年限为5年（启用日期1997年8月－评估基准日2002年8月）；（3）确定七项调整因素综合修正系数a=0.99①制造质量a1—1.10（A机械厂制造，质量优良）；②利用程度a2—1.00（2班/日作业，利用程度正常）；③维护保养a3—1.00（正常）；④修理改造a4—1.00（无修理改造）；⑤故障情况a5—1.00（无故障）；⑥运行状态a6—1.00（正常）；⑦工作环境a7—0.90（高温、灰尘、振动）；（4）确定已使用（经济）年限5.05（5÷0.99）年；（5）确定尚可使用（经济）年限为11.95(17－5.05)年；（6）确定经七项调整因素修正使用年限法的实际成新率实际成新率＝尚可使用（经济）年限/规定使用（经济）年限×100%＝11.95/17×100%＝70%（取整）2、确定现场勘查综合技术鉴定成新率经现场观测技术鉴定，其成新率为75% (过程略)3、确定综合成新率综合成新率＝七项调整因素系数修正使用年限法成新率×40%＋现场勘查技术鉴定成新率×60%＝70%×40%＋75%×60%＝73%四、确定评估价值评估价值＝重置价值×综合成新率＝206800×73%＝150964元四、说明：1、该案例在估算购置价格时采用了市场询价法。
资产评估案例分析报告
资产评估案例分析报告一、案例背景本次资产评估案例涉及一家名为_____的制造企业，该企业主要生产汽车零部件，在行业内具有一定的知名度和市场份额。
由于企业计划进行战略重组，需要对其资产进行全面评估，以确定资产的价值，为重组决策提供依据。
二、评估目的本次资产评估的主要目的是为了确定_____企业在特定基准日的资产价值，包括固定资产、流动资产、无形资产等，为企业的战略重组提供客观、公正、合理的价值参考。
三、评估对象和范围评估对象为_____企业的全部资产，包括但不限于以下方面：1、固定资产：厂房、机器设备、运输工具等。
2、流动资产：存货（原材料、在产品、产成品）、应收账款、货币资金等。
3、无形资产：专利技术、商标权、土地使用权等。
四、评估方法选择1、对于固定资产中的厂房和土地使用权，采用市场法和成本法进行评估。
市场法是通过比较类似房地产的市场交易价格来确定评估价值；成本法是根据重新建造或购置相同或类似资产所需的成本，扣除折旧和损耗来确定评估价值。
2、机器设备采用重置成本法进行评估。
即根据设备的现行购置价格，加上合理的运杂费、安装调试费等，再扣除设备的折旧和损耗，得出设备的评估价值。
3、对于流动资产中的存货，原材料采用市场法，根据近期市场价格确定评估价值；在产品和产成品按照成本法和市场法相结合的方式进行评估，考虑了生产成本和市场销售价格。
应收账款根据账龄分析法和个别认定法，结合可收回金额确定评估价值。
4、无形资产中的专利技术和商标权，采用收益法进行评估。
通过预测未来可能产生的收益，并将其折现到评估基准日，确定无形资产的评估价值。
五、评估过程1、资产清查评估人员首先对企业的资产进行了全面清查，包括实地盘点固定资产、核对财务账目、审查合同文件等。
在清查过程中，发现了部分资产的账实不符情况，如部分机器设备的实际使用年限超过了账面记录，部分存货存在积压和减值迹象。
2、资料收集收集了企业的财务报表、资产购置发票、产权证明、专利证书、合同协议等相关资料，并对这些资料进行了整理和分析。
资产评估案例分析
资产评估案例分析在现代经济社会中，资产评估是一项非常重要的工作。
它不仅可以帮助企业合理确定资产的价值，还可以为投资者提供决策依据。
本文将通过一个实际案例，对资产评估进行深入分析，以期为读者提供一些有益的参考。
本案例涉及一家制造业企业，该企业主要生产汽车零部件。
在进行资产评估之前，首先需要了解该企业的资产构成。
它的资产包括厂房设备、原材料、在制品、产成品、以及一些无形资产如专利权和商标等。
在进行资产评估时，需要综合考虑这些资产的实际价值和未来的潜在价值。
首先，我们来看厂房设备的评估。
对于这部分资产，需要考虑的因素有很多，比如设备的使用年限、残值率、以及未来的维护和更新成本等。
通过对企业设备的实际情况进行调查和了解，结合市场行情和专业评估师的意见，可以得出一个相对准确的评估结果。
其次，对于原材料、在制品和产成品的评估也是必不可少的。
这些资产的价值受到市场供求关系、原材料价格波动、以及产品质量和市场竞争力等因素的影响。
因此，需要对这些资产进行综合考量，以确定它们的实际价值。
此外，无形资产的评估也是一个复杂的过程。
比如企业的专利权和商标，它们的价值往往不容易确定。
需要考虑的因素包括市场需求、技术创新、以及竞争对手的情况等。
只有通过深入的市场调研和专业评估，才能得出一个相对准确的评估结果。
综合以上所述，资产评估是一项复杂而又重要的工作。
它需要综合考虑各种因素，以确定资产的实际价值。
只有通过科学合理的评估，企业才能更好地了解自身资产状况，为未来的发展提供有力支持。
在资产评估的过程中，需要引入专业的第三方评估机构，以确保评估结果的客观和准确。
同时，企业自身也需要加强资产管理，做好资产清查和登记工作，以便更好地进行资产评估和监管。
总之，资产评估是企业管理中不可或缺的一环。
通过本案例的分析，希望读者能对资产评估有一个更加深入的了解，从而在实际工作中能够更好地应用相关知识，为企业的发展提供有力支持。
资产评估法律案例(3篇)
第1篇一、案件背景某公司（以下简称甲公司）成立于2001年，主要从事房地产开发、销售业务。
2010年，甲公司为了拓展业务，拟将公司股份转让给乙公司。
双方经协商，达成股权转让协议，约定甲公司将其持有的80%的股权转让给乙公司，转让价格为1亿元。
股权转让协议签订后，甲公司按照约定履行了股权转让手续，乙公司支付了股权转让款。
2011年，甲公司发现乙公司在收购甲公司股权时存在欺诈行为。
乙公司在股权转让过程中，未如实披露其财务状况，也未披露其与甲公司存在关联关系。
甲公司认为乙公司的欺诈行为导致其损失惨重，遂向法院提起诉讼，要求乙公司返还股权转让款并赔偿损失。
二、案件焦点1. 乙公司是否存在欺诈行为？2. 乙公司是否应当承担赔偿责任？三、案件审理过程1. 证据认定甲公司提供了以下证据：（1）股权转让协议及付款凭证；（2）乙公司提供的财务报表及审计报告；（3）甲公司调查乙公司关联关系的证据；（4）甲公司损失的相关证据。
乙公司辩称：（1）乙公司提供的财务报表及审计报告真实有效；（2）乙公司与甲公司不存在关联关系；（3）甲公司未提供充分证据证明其损失。
2. 法院审理法院经审理认为：（1）乙公司在股权转让过程中，未如实披露其财务状况，也未披露其与甲公司存在关联关系，构成欺诈行为；（2）甲公司提供的证据足以证明其损失，乙公司应当承担赔偿责任。
四、判决结果法院判决乙公司返还甲公司股权转让款1亿元，并赔偿甲公司损失500万元。
五、案例分析1. 股权转让中的欺诈行为本案中，乙公司在股权转让过程中，未如实披露其财务状况和关联关系，构成欺诈行为。
根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“当事人一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求变更或者撤销。
”因此，甲公司有权要求撤销股权转让协议。
2. 股权转让中的赔偿责任根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
资产评估法法律案例(3篇)
第1篇一、案情简介某房地产开发公司（以下简称“开发商”）因资金周转困难，拟将公司部分资产进行转让。
为确保转让价格的公允性，开发商聘请了具有资质的资产评估机构对相关资产进行评估。
然而，在评估过程中，评估机构因操作失误导致评估结果严重偏离市场价值。
开发商认为评估结果不合理，遂与评估机构产生纠纷。
双方就资产评估纠纷诉至法院。
二、争议焦点1. 评估机构是否尽到了评估职责？2. 评估机构是否有过错？3. 评估结果是否合理？三、法院审理过程1. 证据审查法院在审理过程中，对双方提供的证据进行了审查。
开发商提供了评估报告、评估机构资质证明、资产清单等证据。
评估机构则提供了评估方法、评估过程记录、评估依据等证据。
2. 鉴定意见法院委托具有相关资质的鉴定机构对评估结果进行鉴定。
鉴定机构认为，评估机构在评估过程中存在以下问题：（1）未充分考虑市场供需状况；（2）评估方法选择不当；（3）评估依据不准确。
3. 法院判决法院认为，评估机构在评估过程中存在以下过错：（1）未充分考虑市场供需状况，导致评估结果偏离市场价值；（2）评估方法选择不当，未选用适合本案的评估方法；（3）评估依据不准确，未充分核实相关数据。
综上，法院判决评估机构赔偿开发商损失，并承担本案诉讼费用。
四、案例分析1. 评估机构职责资产评估法规定，评估机构应当依法履行评估职责，保证评估结果的客观、公正、合理。
在本案中，评估机构因操作失误导致评估结果不合理，未能履行其评估职责。
2. 评估机构过错本案中，评估机构存在以下过错：（1）未充分考虑市场供需状况：评估机构在评估过程中，未充分了解市场供需状况，导致评估结果偏离市场价值；（2）评估方法选择不当：评估机构未选用适合本案的评估方法，导致评估结果不准确；（3）评估依据不准确：评估机构未充分核实相关数据，导致评估依据不准确。
3. 评估结果合理性资产评估法规定，评估结果应当符合以下要求：（1）客观、公正；（2）合理、可靠；（3）符合评估目的。
资产评估项目案例分析
资产评估项目案例分析资产评估是指对特定资产进行评估并确定其市场价值的过程。
它是金融机构、企业、专业评估机构等在进行贷款、投资、保险等活动时常用的一种手段，可以帮助决策者更准确地了解资产的实际价值，减少风险和错误决策的可能性。
下面将通过一个实际的案例对资产评估项目进行分析。
案例：公司拟向银行申请一笔贷款，需要对其拥有的一栋商业楼进行评估，确定其市场价值。
1.项目背景及目的该公司是一家位于城市商业中心的餐饮连锁企业，希望通过借贷来扩大业务规模。
其持有的商业楼位于繁华地段，市场前景良好。
为了能够获得更多贷款额度，公司需要对资产进行评估，确保其申请贷款的合理性和可行性。
2.评估方法和过程为了评估这栋商业楼的价值，可以采取多种方法。
根据资产特点和市场情况，综合运用成本法、市场法和收益法进行评估。
成本法是根据资产的再建成本和折旧情况来计算其价值，适合于新建资产。
但对于商业楼这种已建成的资产，使用成本法的局限性较大。
市场法则是通过对类似或相邻的资产交易数据进行比较分析，以确定市场价值。
可以通过查看类似商业楼的出售价格、出租价格、租金收益率等指标来确定资产的市场价值。
在该案例中，可以结合市场法和收益法对商业楼进行综合评估，以得到更准确的结果。
3.管理风险和挑战在实施资产评估项目的过程中，可能会遇到一些风险和挑战。
首先是评估的准确性和客观性。
评估结果的准确与否将直接影响申请贷款的结果，因此需要确保评估工作的客观性和专业性。
其次是信息获取的难度。
商业楼的租赁情况、市场需求等信息的获取可能会受到一定的限制，这需要评估机构与公司充分合作，共同解决信息获取的问题。
最后是时间和成本控制。
评估项目需要一定的时间和人力成本，需要合理安排资源，控制项目的进度和成本。
4.结果和建议通过评估项目，可以得出该商业楼的市场价值。
根据评估结果，公司可以向银行申请适当的贷款额度，用于业务扩展。
同时，评估结果也可以作为公司资产管理决策的依据，帮助公司制定合理的资产配置策略和风险控制措施。
资产评估案例分析(doc 10页)
资产评估案例分析(doc 10页)资产评估案例分析题1. 被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为2003年12月31日，该酒店2003年的财务状况详见2003年利润表，表中补贴收入30万元为因“非典”原因国家给予的退税收入，营业外支出l5万元为防“非典”发生的专项支出。
评估人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据做出如下判断：（1）由于非典原因，该企业2003年的实际收入仅达到企业正常经营收入的60%；（2）企业主营业务成本约占主营业务收入的50%，营业费用约占主营业务收入的5%，管理费用约占主营业务收入的5%；（3）财务费用（利息支出）约占主营业务收入的10%，其中长期负债利息占财务费用的80%；（4）主营业务税金及附加占主营业务收入的5.5%；（5）企业所得税税率为33%.2003年利润表项目行本年累计数一、主营业务收入 1 1 000 000.00减：主营业务成本 3 550 000.00主营业务税金及附加 5 55 000.00二、主营业务利润（亏损以“-”号填列 6 395 000.00加：其它业务利润（亏损以“-”号填列）7 减：营业费用8 80 000.00管理费用9 100 000.00财务费用10 80 000.00其中：利息支出11 80 000.00三、营业利润（亏损“-”号填列）13 135 000.00参考答案：收益调整表项目行本年累计数一、主营业务收入 1 1 666 700.00减：主营业务成本 3 833 300.00主营业务税金及附加 5 91 668.50二、主营业务利润（亏损以“-”号填列） 6 741 731.50加：其它业务利润（亏损以“-”号填列）7减：营业费用8 83 300.00管理费用9 83 300.00财务费用10 166 700.00三、营业利润（亏损以“-”导填列）13 408 431.50加：投资收益（亏损以“-”号填列）14补贴收入15营业外收入16减：营业外支出17四、利润总额（亏损总额以“-”号填列）18 408 431.50减：所得税（33%）19 134 782.39五、净利润（净亏损以“-”号填列）22 273 649.11（1）主营业务收入=100÷60%=166.67（万元）（2）主营业务成本=166.67×50%=83.33（万元）（3）主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17（万元）（4）营业费用=166.67×5%=8.33（万元）（5）管理费用=166.67×5%=8.33（万元）（6）财务费用=166.67×10%=16.67（万元）（7）无负债净利润=2736+16.67×（1-33%）=38.53（万元）（8）主营业务利润=74.17（万元）（9）净利润=27.36（万元）（10）根据市盈率计算的酒店价值=27.36×10=273.60（万元）（11）根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=38.53×7=269.71（万元）（12）根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=74.17×3.8=281.85（万元）（13）评估值=（273.60+269.71+281.85）÷3=275.05（万元）2．2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。
资产评估案例分析模板(1)
资产评估案例分析——房地产评估班级：姓名：学号：房地产评估案例评估对象为XX有限公司位于上海市XX开发区XX路XX号工业用途房地产（土地为出让）。
该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托XX评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003 年2 月21 日。
该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。
一、基本情况（一）估价对象概况此次委托评估的是位于上海市XX开发区内的工业用房地产。
1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的［沪房地X字（2002）第XXX号］房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：XX有限公司坐落：XX路XX号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地使用期限：1996-04-05 至2046-04-04 止土地总面积：29,032 m2建筑面积：6,791 m2房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。
2、估价对象四至情况估价对象位于上海市XX开发区XX路XX号，土地等级属上海市基准地价十级地段。
距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。
估价对象四至：东为待租土地，西为XX路，北为XX路，南为XXX有限公司。
3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
(二)影响因素说明1、个别因素分析(1)建筑物状况根据实地勘察，估价对象为XX有限公司位于上海市XX开发区XX路XX号内房地产，建筑物状况如下:(2)厂区内状况估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整, 能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
(3)交通条件估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主干道为XX公路。
资产评估案例分析
随着经济体制改革的深化和对外开放政策的实行,资产评估作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业,在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用, 已经成为社会主义市场经济不可或者缺的重要组成部份.(一)资产评估的概念资产评估是指专业评估机构和人员,按照国家法律、法规和资产评估准则,根据特定目的, 遵循评估原则,依照像关程序,选择适当的价值类型,运用科学方法,对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程.(二)资产评估的基本理论1、资产评估是对额定产权的评估资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算,为各项资产业务提供公正的价值尺度. 这是资产评估最基本的功能.就像任何商品不能没有价值尺度一样,在生产要素、产权等生产条件由市场配置的情况下,各项资产业务都需要有与之相适应、符合该资产业务性质的价值尺度,才干在维护当事人合法权益的基础上,保证资产业务的顺利进行.2、资产评估的目的决定了资产评估的价值类型和方法资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估、评估结果是为何种资产业服务.它是资产评估业务的基础,在较大程度上决定了资产价值类型的采用,并在一定程度上制约着评估途径和方法的选择.资产评估的目的可以分为非法令评估和法令评估两种.1) 公允市场价值.它是指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格.它是在买卖双方地位平等,双方充分、合理地拥有全部的相关信息,并且双方都是有理智的经纪人的情况下自愿成交的价格.2) 投资价值.它是企业并购、资产转让等资产经营活动中所涉与的频率最高的价值类型.它是某项特定资产相对于某个特定的购买者〔或者所有者〕的价值,表现为该资产给其所有者〔或者未来所有者〕带来的未来收益的价值.3) 账面价值.它仅仅是会计和纳税上的概念.4) 内在价值.它是指资产预期创造的未来现金流的现值.5) 重置价值.它是指在现时的条件〔市场条件和技术条件〕下,获得与被评估资产同等功能的处于在用状态下的资产所需耗费的成本.6) 清算价值.它是指企业住手经营,变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额.7) 在用价值.它是指作为企业组成部份的特定资产对其所属企业能够产生的价值,而不考虑该资产的最佳用途或者资产变现所能实现的货币数量.1) 成本法.成本法是在现时条件下,被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值,估算资产价值的方法.2) 收益法.收益法是将评估对象剩余寿命期间每年<或者每月>的预期收益,用适当的折现率折现,累加得出评估基准日的现值, 以此估算资产价值的方法.收益现值法通常用于有收益企业的整体评估与无形资产评估等.3) 市场比较法〔亦称市场法〕.市场法是通过比较被评估资产与可参照交易资产的异同,并据此对可参照交易资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的方法.在实践中,决定价值类型是多方面的,其中最核心因素是特定的评估目的.这主要是由于资产特定评估目的直接影响市场条件, 于是最终影响资产功能和状态.资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型适应.资产价值类型是由资产的特定的评估目的决定.普通认为,在某一特定的评估目的必然有其相适应的价值类型或者价值属性,资产价值类型决定评估方法选择和使用,也就是说,不同评估方法其实体现了资产不同价值属性或者价值类型.3、三大评估方法的合用 X 围、合用前提和评估公式1) 合用X 围①可复制、可再生、可重新建造和购买的,具有有形损耗和无形损耗特性的单项资产.例如：房屋建造物、各种机器设备, 以与具有陈旧贬值性的技术专利、等无形资产.②可重建、可购置的整体资产.例如：宾馆、剧院、企业、车间等.但是,与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估.2) 合用前提①购买者对拟行交易的评估对象,不改变原来用途.②评估对象的实体特征、内部结构与其功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比.③评估对象必须是可以再生的,可以复制的,不能再生、复制的评估对象不能采用重置成本法.④评估对象必须是随着时间的推移,具有陈旧贬值性的资产,否则就不能运用重置成本法进行评估.3) 评估公式被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1) 合用X 围①普通合用于企业整体价值的评估,或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动,如企业整体参预的股分经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法.②单独计算收益的房地产、无形资产.2) 合用前提①被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量.要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系.②资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量.③被评估资产预期获利年限可以预测.3) 评估公式性①资产未来收益有限情况下A、每期收益不等额P = n Ri (1 + r)ii=1B、每期收益等额P = n =A •ni =1 i =1②资产未来收益无限期的情况稳定化收益法P = A •1) 合用X 围①主要合用于单项资产交易价格的评估.②不宜采用市场法的如下：A、因资产具有特定用途或者性质特殊,很少在公开市场出售, 以致没有公开市场价格的资产,如专用机器设备,或者无法重置的特殊设备；B、对于大多数无形资产而言, 因其具有##性、不确定性与不可重复性等特点,所以其交易价格资料往往不对外公开,评估人员无法采集其价格资料.2) 合用前提①需要有一个充分发育活跃的资产市场.②公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产与交易活动〔参照物〕 ,且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长.参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以采集到的.③参照物的基本数量至少为 3,参照物成产成交价格必须真实,参照物成交价应是正常交易的结果,参照物与被评估资产之间大体可替代.3) 评估公式被评估资产评估值=[n (参照物成交价X各项调整系数)]/ni=1①直接比较法A、功能价值法资产评估价值=参照物成交价格×〔评估对象生产能力/参照物生产能力〕B、价格指数法资产评估价值=参照物成交价格×〔1+物价变动指数〕C、成新率价格法资产评估价值=参照物成交价格×〔评估对象成新率/参照物成新率〕D、市价折扣法资产评估价值=参照物成交价格×〔1-价格折扣率〕E、成本市价法资产评估价值=评估对象现行合理成本×〔参照物成交价格/参照物现行合理成本〕F、市盈率乘数法资产评估价值=评估对象现行合理成本×参照物市盈率②类比调整法交易案例 A 的调整值=参照物 A 的成交价×时间因素调整系数×区域因素调整系数×功能因素调整系数×情况补正系数估价对象是一块空地,总面积为300 平方米.评估该宗土地于20##10 月1 日的买卖价格.1、评估对象概况此次委托评估的是位于##市##开辟区内的工业用途房地产.根据委托方提供的房地产权证与估价师实地查勘,估价对象产权状况如下：权利人：####座落：##路##号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：〔略〕土地使用期限：1996-01-01 起至2045- 12-31 止土地总面积：300 平方米房屋类型：工厂未发现估价对象有抵押或者其他权利限制现象, 目前处于正常使用状态.估价对象位于##市##开辟区##路##号,土地等级属##市基准地价十级地段.距##大桥30km,距##机场52km,距##火车站45km,距##国际机场30km.估价对象四至：东为待租土地, 西为##路,北为##路,南为####.2、买卖实例资料本次估价,选择了与估价对象条件类似的A 、B 、C 、D 、E 五宗土地买卖实例,均可作为可比实例.实例A 的面积为266 平方米,成交单价1200 元/平方米,交易日期为20##4 月1 日.实例B 的面积为354 平方米,成交单价1020 元/平方米,交易日期为20##3 月1 日.实例C 的面积为300 平方米,成交单价910 元/平方米,交易日期为20##6 月1 日.实例D 的面积为257 平方米,成交单价950 元/平方米,交易日期为20##7 月1 日.实例E 的面积为276 平方米,成交单价1250 元/平方米,交易日期为20##3 月1 日.<二>选择方法在估价对象所在地区和近郊地区,该类型土地存在较多的交易实例,所以采用市场比较法进行估价.〔三〕具体参数分析1、确定交易情况修正系数实例A、E 为正常买卖,无需进行交易情况修正；实例B、C、D 均较正常买卖价格偏低, 其中：实例B 估价偏低3%,实例C 估价偏低4%,实例D 估价偏低5%.各宗可比实例的交易情况修正系数如表1 所示：表 1 交易情况修正系数表2、 确定交易时间修正系数据调查,20##4 月 1 日至 20##10 月 1 日之间,该类型土地的价格平均每月上涨 1%.各宗可 比实例的交易时间修正系数如表 2 所示：表 2 交易时间修正系数表3、 确定区域因素修正系数实例 A 、C 、D 与估价对象土地处于同一地区,无需作区域因素修正； 实例 B 、E 与估价对 象土地所在地区的区域因素进行比较的结果,如表 3 所示：表 3 区域因素比较分析各宗可比实例的区域因素修正系数如表4 所示：表 4 区域因素修正系数表实例 A实例 B实例 C实例 D实例 E100 100 100 100 100 100 87 100 100 1084、 确定个别因素修正系数估价对象土地的面积较大,有利于利用,此外其环境条件较好,其它方面没有差异.经分析 确定个别因素使得可比实例土地的价格均比估价对象土地的价格低 2%.所以各宗可比实例 的个别因素修正系数如表 5 所示：表 5 个别因素修正系数表〔四〕评估过程计算公式如下：估价对象比准价格 = 比较案例价格×交易日期调整指数×交易情况修正指数×区域因 素修正指数×个别因素修正指数比较实例选择.选择比较案例时,根据估价对象情况,应符合以下要求： 用途相同、 交实例 A 实例 B 实例 C 实例 D 实例 E100 100 100 100 100 100 100 100 100 100= = = = =100 - 2 98 100 - 2 98 100 - 2 98 100 - 2 98 100 - 2 98区域因素 估价对象实例 A 实例 B 实例 C 实例 D 实例 E 繁华程度 20 20 19 20 20 13 道路通达度 10 10 8 10 10 11 公交便捷度 10 10 10 10 10 10 对外交通 5 5 9 5 5 13 环境质量 10 10 8 10 10 9 景观5 5 5 5 5 12 城市基础设施 15 15 11 15 15 8 社会公共设施 15 15 9 15 15 11 规划限制 5 5 5 5 5 9 治安状况 5 5 3 5 5 12 总分值10010087100100108实例 A 实例 B 实例 C 实例 D 实例 E(1 + 1%)6 = 1.06 (1 + 1%)7 = 1.07 (1 + 1%)16 = 1. 17 (1 + 1%)15 = 1. 16 (1 + 1%)7 = 1.07实例 A 实例 B 实例 C 实例 D 实例 E100 100 100 100 100 100 100 100 100 100= = = = =100 - 0 100 100 - 3 97 100 - 4 96 100 - 5 95 100 - 0 100易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域与个别因素相近.估价对象土地价格测算 .本次估价,选择了与估价对象条件类似的五个交易案例作为比较实例.对上述因素综合修正后结果如表6 所示：表 6 个因素综合修正系数表项目实例A 实例B 实例C 实例D 实例E 单价/<元/平方米> 1200 1020 910 950 1250 交易情况修正100 100 100 100 100100 97 96 95 100 交易时间修正106 107 117 116 107100 100 100 100 100 区域因素修正100 100 100 100 100100 87 100 100 108 个别因素修正100 100 100 100 10098 98 98 98 98比准价格1298 1320 1132 1184 1264〔假设50 年使用权〕.对上述5 个交易实例经因素条件修正后的比准价格,采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价, 即：估价对象土地评估单价=〔1298+1320+1132+1184+1264〕/5=1240 元/平方米〔估价对象土地为1996 年1 月1 日出让取得,使用年限为50 年,工业用途,使用期限自1996 年1 月1 日起至2045 年12 月31 日止, 尚可使用年限为36.86 年.通过以下公式对估价对象土地进行年期修正,计算年期修正系数为：y=式中：y 为宗地使用年期修正系数；r 为土地折现率,取r=6%；m 为土地剩余有效使用年限〔36.86 年〕；n 为土地法定最高使用年限〔工业用地50 年〕.经计算,y=0.93,则估价对##土地评估单价=1240×0.93=1153.2 元/平方米估价对象土地总价=1153.2×300=345960 元.〔五〕评估结论和评价1、评估结论本次估价根据估价目的,遵循估价原则和程序, 以掌握的有关标的物的信息资料为依据,经估价,####位于##市##开辟区##路##号的房地产〔土地面积300 平方米,转让方式获得土地, 工业用途,开辟程度为红线外"六通一平〞〕.在估价时点20##10 月1 日的评估价格为人民币345 960 元,大写人民币叁拾肆万伍仟玖佰陆拾元整.2、评估评价由于挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例〔已成交的或者评估过的、具备正常报价的〕与待估房地产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确的指数对照调整,得出估价对象房地产的价值,这种市场比较法具有较强的实际意义和准确性,在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候往往使用,并且估价结果较为准确.因此,这次评估结论的准确性偏高,是一个有价值的参数., 已经充分考虑了管理、维修、保险、税金等其他不变因素费用,符合了其市场法应该考虑的各方面.尽管成本法和收益法都实用,但在本例中,市场法比较恰当合理地评估了该土地的实际价格,故采用市场比较法更为妥当合理.,评估的是单个土地的价格,属于单项评估,具有通用性,可以在公开市场上出售,较适宜采用市场法.,但是由于市场缺陷的存在和资产本身的问题,某些数据和资料往往无法获得,从而也就限制了相关评估方法的运用.本例中,给出的案例数据具有产权市场活跃、被评估资产具有一定的通用性,因此他们的参照物与其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料具有参考价值.,但是,在本例中,土地使用年限小于房屋耐用年限,根据《城市房地产管理法》第二十一条规定,土地使用权出让年限届满,土地使用权由国家无偿收回.这样,房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回. 因此,房地产使用者可使用的年限为50- 13. 14=36.86 年,并且不计算残值.本例中,房地产使用权年期届满,地上建造物一并由政府无偿收回.这样就在客观事实上来合理公正地评价其实际价格.朱萍.资产评估学教程[M].##:##财经大学,2022.薛姝.房地产估价[M].:高等教育,2022.俞明轩.房地产评估[M].:中国人民大学,2004.王景升,王来福.房地产评估[M].##:东北财经大学,2022.林明晖.房地产估价[M].:,2022.X 光明.经济活动伦理研究[M].:中国人民大学,1999.陈宝庭,##X.经济伦理学[M].##:东北财经,2001.朱云松,聂新田. 资产评估学[M].: 经济管理,2022.##群.资产定价:行为公理主义分析[M]. ：社会科学文献,2022.宋传联,闫大柱,于洪. 资产评估理论与实务[M]. ：机械工业,2022朱萍,王辉,朱良. 资产评估学[M]. ##：复旦大学,2022.周友梅,胡晓明. 资产评估学基础[M]. ##：##财经大学,2022.。
资产评估案例分析
资产评估案例分析资产评估是一项重要的工作，它可以帮助企业了解自身的财务状况和经营情况，为决策提供参考依据。
下面以某公司的资产评估案例为例进行分析。
某公司是一家制造业企业，主要生产各种机械设备。
该公司经营多年，资产规模较大，但由于市场变化和管理不善，目前正面临一些经营困难。
为了更好地了解公司的资产情况，并为后续的经营决策提供参考，该公司决定进行一次资产评估。
首先，评估专家对公司的固定资产进行了评估。
通过对公司的场地和厂房进行详细测量，评估专家确定了其实际价值。
同时，对生产设备、仪器仪表等固定资产进行了检查，并结合市场价格和折旧情况，对其进行了评估。
评估结果显示，公司的固定资产总价值为5000万元。
其次，评估专家对公司的流动资产进行了评估。
流动资产包括现金、应收账款、存货等。
评估专家通过查看公司的财务报表和相关资料，了解了公司的流动资产状况，并与市场价格进行了对比。
评估结果显示，公司的流动资产总价值为2000万元。
然后，评估专家对公司的无形资产进行了评估。
无形资产包括商誉、专利、商标等。
评估专家通过查看公司的相关资料和合同，了解了公司的无形资产状况，并与市场价格进行了对比。
评估结果显示，公司的无形资产总价值为1000万元。
最后，评估专家对公司的负债进行了评估。
负债包括短期借款、长期借款、应付账款等。
评估专家通过查看公司的财务报表和相关负债项，了解了公司的负债状况，并与市场价格进行了对比。
评估结果显示，公司的负债总价值为3000万元。
通过对以上资产和负债的评估，可以得出如下结论：某公司的净资产总价值为5000万元+2000万元+1000万元-3000万元=5000万元。
公司的总资产价值为9000万元，总负债价值为3000万元。
公司的净资产价值为6000万元。
这样的评估结果可以帮助该公司的管理层更加清晰地了解公司的财务状况和经营情况。
同时，也为公司的经营决策提供了参考依据。
比如，公司可以根据评估结果来制定财务目标和经营计划，优化资产结构和负债结构，降低负债风险，并通过增加资产收益率提高公司的利润水平。
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主要内容
资产评估行业标准建设 房地产企业评估 无形资产评估 法人股评估 企业价值评估 金融不良资产评估
第一部分 评估行业标准建设
评估行业遵照执行的制度体系
国务院第91号令《国有资产评估管理办法》及 其施行细则； 财政部（2019）第14号令公布的《国有资产评 估管理若干问题的规定》； 财政部财评字 [2019]91 号《关于印发 < 资产评 估报告基本内容与格式的暂行规定 > 的通知》； 中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范 意见(试行)》； 其他评估相关法律、法规和规章制度等。
●对房地产市场价值的内涵应包括哪些因素认识不一
●采用市场法时，参照案例不足，比较因素考虑不全面
●划拨用地评估价值是否包括土地出让金存在分歧
●使用假设开发法使，假设前提过于乐观
房地产评估存在的主要问题
※房产和地产的价值内涵 房产和地产的联系、区别 房地产市场因素 ※重置成本法中成本的构成 ※市场法 ※假设开发法
无形资产评估—无形资产准则的突出贡献
强调了总体应关注的事项
（1）有关无形资产权利的法律文件或其他证明资料； （2）无形资产的性质、目前和历史状况； （3）无形资产的剩余经济寿命和法定寿命； （4）无形资产的使用范围和获利能力； （5）无形资产以往的评估及交易情况； （6）无形资产转让的可行性； （7）类似的无形资产的市场价格信息； （8）卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件； （9）可能影响无形资产价值的宏观经济前景； （10）可能影响无形资产价值的行业状况及前景； （11）可能影响无形资产价值的企业状况及前景； （12）对不可比信息的调整。
评估行业准则体系—已发布
2019年9月《资产评估准则--无形资产》 2019年3月《注册资产评估师关注评估对 象法律权属指导意见》 2019 年 2 月《资产评估准则──基本准 则》 《资产评估职业道德准则──基本准则》 2019年12月《企业价值评估指导意见》 2019年3月《金融不良资产评估指导意见》
房地产企业评估—两个典型案例
某上市公司的母公司将其控股的房地产 公司以 成本价 转入上市公司，当年实现 利润 5000 万元，美化报表为配股创造条 件 某上市公司的将其控股的房地产公司以 高价 卖给关联公司，年报因此笔交易每 股收益由—0.24元变为赢利0.06元。
房地产企业评估—目前的规范要求
※划拨土地使用权评估
第三部分
无形资产评估
无形资产评估—高风险领域之二
用于注册资金 用于融资计划或寻找战略投资人 用于上市公司关联方转让
无形资产评估—目前的规范和准则
《资产评估操作规范意见》 第十章 第九十二条至第一百条 《资产评估准则—无形资产》 共22条，自2019年9月实施
评估行业准则体系—制定中
资产评估程序准则 资产评估报告准则 工作底稿准则及推荐格式 机器设备评估准则 抵押资产评估准则 评估业务约定书 不动产评估准则 价值类型 资产评估基准日
第二部分 房地产企业评估
房地产企业评估—高风险领域之一
房地产企业的转让成为上市公司资产转 换的重点对象 可以通过操纵在建房地产项目隐含的利 润，控制转让价格
房地产企业评估—如何操纵评估
低价的由来 使用成本法，按核实后的成本计开发项 目的评估值 为回避产成品和在产品隐含利润，将开 发项目按房屋建筑物和在建工程评估
房地产企业评估—如何操纵评估
高价的由来 使用收益法，操纵利润预测和折现率的选取 利用最高最佳使用假设，忽视法律上允许、技 术上可行、经济上可行的限制 使用假设开发法，将开发项目可能实现的全部 利润量化，而未按原投资人投资资金应分摊的 利润进行估算 忽略产权上的瑕疵 简单地利用土地估价报告和房地产估价报告
资产评估规范 企业整体成本加和法前提下 — 产成品和 在产品评估 企业整体成本加和法前提下 — 土地使用 权、房屋建筑物、在建工程评估 收益法前提下企业价值评估
房地产企业评估—目前的规范要求
房地产估价规范 最高最佳使用 highest and best use 法律上允许、技术上可能、经济上可行， 经过充分合理的论证，能使估价对象产 生最高价值的使用。
天顺房地产公司评估案例
1、您认为此报告存在哪些问题？
2、如果由您来承做此项目，您打算从何途径收 集哪些资料、选择什么评估方法、在报告披露方 面重点关注哪些问题？
天顺房地产公司评估案例
1、评估风险分析
2、评估方法的选择 3、重要参数的选取 4、评估假设
房地产评估存在的主要问题
●对房产与地产的关系认识模糊
无形资产评估—无形资产准则的突出贡献
强调了使用三种方法时应关注的事项
（1）无形资产的重置成本应当包括开发者或持有者的合理收益； （2）功能性贬值和经济性贬值。
产带来的预期收益，分析与之有关的预期变动、受益 期限，与收益有关的成本费用、配套资产、现金流量、风险因素及货币时间价值；
（2）确信分配到包括无形资产在内的单项资产的收益之和不超过企业资 产总和带来的收益； （3）预期收益口径与折现率口径保持一致； （4）折现期限一般选择经济寿命和法定寿命的较短者； （5）当预测趋势与现实情况明显不符时，分析产生差异的原因。
无形资产评估—无形资产准则的突出贡献
强调了使用三种方法时应关注的事项
房地产企业评估—目前的规范要求
假设开发法
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值 -开发成本-管 理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 开发利润 - 投资者购买待开发 房地产应负担的税费 预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应 考虑类似房地产价格的未来变动趋势。 开发利润=待开发房地产价值与开发成本之和（或取开发完 成后的房地产价值）*同一市场上类似房地产开发项目相应 的平均利润率 必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方 法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。