资产评估案例分析(一)

万元，以第五年的收益额作为第六年以后的永续年金收益，折现率和本金化率选用１０％，按分段法计算其收益现值。

解：第一段收益现值＝６０⨯０.９０９１+５０⨯０.８２６５+４０⨯０.７５１３+５０⨯０.６８８０+２０⨯０.６２０９＝１７２.７４１（万元）

第二段在第六年初的本金化值=20/0.1=200（万元）

第二段本金现值=200⨯ 0.6209=124.18（万元）

预期收益现值总额=172.741+124.18=296.921（万元）

▪4、被评估设备购建于1985年，原始价值20000元，1990年和1993年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年对该资产进行评估，假设从1985年至1995年每年的价值上升率为12%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年，求取该设备的更新成本、加权更新成本、加权投资年限及成新率。

解：

▪解：

▪（1）调整计算现行成本（即更新成本）

▪投资日期原始投资额价值变动系数现行成本

▪1985年20000 3.11 62200元

▪1990年3000 1.76 5280元

▪1993年2000 1.25 2500元

▪合计25000 __ 69980元

▪（2）计算加权更新成本

▪投资日期现行成本投资年限加权更新成本

▪1985年62200元10 622000元

▪1990年5280元 5 26400元

▪1993年2500元 2 5000元

▪合计69980元—653400元

▪（3）计算加权投资年限

▪加权投资年限=653400/69980=9.3（年）

▪（4）计算成新率

▪成新率=6/（9.3+6）×100%=39.2%

▪5、被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，（1）如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨；或（2）每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整期预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%，

房地产价格=563050/10%=5630500（元）

（5）计算建筑物纯收益：

15年的折旧额=4420000÷80×15=828750（元）

现值=4420000-828750=3591250（元）

纯收益=3591250×7%=251387.5（元）

（6）计算土地纯收益：

土地纯收益=房地产纯收益-建筑物纯收益

=563050-251387.5

=311662.5（元）

（7）计算土地单价：

土地总价=311662.5÷6%=5194375（元）

土地单价=5194375÷360=14428.82（元/平方米）

2、运用路线价法估测某宗地价格。该宗地座落在某路线价区段，标准深度为16—18米，路线价为2000元/m2,待估宗地临街宽度为10米，临街深度为18米，待估宗地所在路线价区段深度指数如下：

k1=130%, k2=125%, k3=120%, k4=110%, k5=100%

待估宗地各段面积如下：

m1=m2=m3=m4=40m2, m5=20m2

根据资料，试估算待估宗地公平市场价值。

解：

待估宗地公平市场价值Ｐ＝Ａ．

()∑

=

⨯

n

i

i

i

M

K

1

Ｐ＝2000×(1.3×40+1.25×40+1.2×40+1.1×40+1× 20)

=2000× 214=428000(元)

3、待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为100%，从1991年到1995年

的价格指数每年比上年增长的幅度分别为11.7%、17%、30.5%、6.9%和4.8%，试求1995年底待估建筑

1、某企业库存生产用原料，具体为：原料A经盘点有10吨，近期市价每吨8000元，每吨运杂费800元，分装入库费50元；原料B经盘点库存有13吨，近期市价每吨10000元，每吨运杂费100元，无需分装。据评估人员查实，A、B原料系目前生产所需，不存在质量问题。试确定A、B原料的评估值。

解：

A材料评估值=10×（8000+800+50）

=88500（元）

B材料评估值=13×（10000+100）

=131300（元）

2、某企业在评估时点的一个月前购进原材料300吨，单价为150元/吨，运杂费为1500元；3个月前购进生产配套件200件，单价为120元/件，运杂费为150元。资产评估时经核实测定，尚有库存原材料100吨，配套件80件，没有发现各种损耗。原材料近期涨价5%，配套件跌价3%。试计算该企业原材料和配套件的评估值。

解：

原材料评估值=100× [150×（1+5%）+1500/300]

=16250（元）

配套件评估值=80× [120×（1-3%）+150/200]

=9372（元）

3、某评估事务所对某企业进行资产评估，经核查，该企业产成品实有数量为12000件，根据该企业的成本资料，结合同行业成本耗用资料分析，合理材料工艺定额为500公斤/件，合理工时定额为20小时。评估时，由于生产该产成品的材料价格上涨，由原来的60元/公斤涨至62元/公斤，单位小时合理工时工资、费用不变，仍为15元/小时。根据资料，确定该企业产成品评估值。

解：

产成品评估值=12000 ×（500 ×62+20 ×15）

=375600000（元）